Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich die Frage nach dem idealen Verkaufszeitpunkt stellen. Dies ist insofern relevant, da ein falsch gewählter Veräußerungszeitpunkt zu den am häufigsten gemachten Fehlern beim Immobilienverkauf zählt. In diesem Zusammenhang ist von Interesse, wann die Nachfrage am größten ist bzw. wann der höchste Preis erzielt werden kann. Im Folgenden werden hierfür die Pro und Contras einer Immobilienveräußerung erörtert. Darüber hinaus wird erläutert, warum sich der Verkaufszeitpunkt einer Immobilie nicht allgemeingültig bestimmen lässt.
Inhalt dieser Seite:
- 1. Der optimale Verkaufszeitpunkt einer Immobilie
- 2. Einflussfaktoren des Verkaufszeitpunkts
- 2.1 Persönliche oder berufliche Gründe als Anlass für den Immobilienverkauf
- 2.2 Steuerliche Aspekte des Immobilienverkaufs
- 2.3 Immobilienfinanzierung
- 2.4 Immobilienbewertung im Vorfeld eines Immobilienverkaufs
- 2.5 Alternative Mittelverwendung des Veräußerungserlöses
- 2.6 Einfluss der Immobilienart auf den Verkaufszeitpunkt
- 2.7 Die ideale Objektvermarktung
1. Der optimale Verkaufszeitpunkt einer Immobilie
Der optimale Verkaufszeitpunkt lässt sich nicht pauschal ermitteln, da stets die persönlichen Verhältnisse des Veräußerers zu berücksichtigen sind. Denn Immobilien und die persönlichen Umstände ihrer Besitzer sind immer individuell. Demzufolge bestimmt sich der optimale Veräußerungszeitpunkt anhand einer Reihe individueller und objektspezifischer Faktoren. Insofern sollten Eigentümer von Immobilien die Kriterien kennen, die sich auf die Vorteilhaftigkeit des Verkaufszeitpunkts der Immobilie auswirken. Lediglich unter diesen Voraussetzungen lässt sich eine fundierte Verkaufsentscheidung treffen.
2. Einflussfaktoren des Verkaufszeitpunkts
Nachfolgend werden die zentralen Einflussfaktoren eines Immobilienverkaufs dargelegt, um die Verkaufsentscheidung erleichtern zu können. In diesem Zusammenhang sind gleichermaßen persönliche (z.B. Arbeitgeberwechsel) als auch allgemeingültige nicht im Einflussbereich des Veräußerers liegende Faktoren (z.B. Zinsniveau) zu berücksichtigen. Ein mit dem Verkauf betrauter Immobilienmakler kann sämtliche relevanten Einflussfaktoren aufzeigen.
2.1 Persönliche oder berufliche Gründe als Anlass für den Immobilienverkauf
Oftmals ist ein Immobilienverkauf privat oder beruflich (z.B. Jobwechsel) veranlasst. So ist es denkbar, dass sich Ehepartner scheiden lassen oder die erwachsenen Kinder aus dem Haus der Eltern ausziehen. In derartigen Fällen wird die Immobilie verkauft, um bspw. in eine kleinere und kostengünstigere Immobilie ziehen zu können. Zudem kann das Ableben des Lebenspartners oder eine geerbte Immobilie ebenfalls einen Immobilienverkauf bedingen. Bei betagten Besitzern Immobilien, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind, bestimmt sich der optimale Verkaufszeitpunkt danach, ob die Immobilie weiter genutzt werden kann (z.B. Einbau von Treppenliften etc.). Insbesondere bei gesundheitlich bedingten Immobilienverkäufen können zusätzliche Belastungen vermieden werden, indem ein Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt wird. Nicht zuletzt kann auch ein beruflich bedingter Umzug dazu führen, dass man schnell einen Käufer finden muss.
2.2 Steuerliche Aspekte des Immobilienverkaufs
Bei einem Immobilienverkauf ist zu berücksichtigen, dass hierbei Spekulationssteuer anfallen kann. So muss eine Weiterveräußerung einer vermieteten Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kaufzeitpunkt versteuert werden. Dies gilt, sofern diese nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren durch den Inhaber selbst genutzt wurde. Hierbei handelt es sich um ein sog. privates Veräußerungsgeschäft, das im Rahmen der privaten Einkünfte der Einkommensteuer unterworfen ist. Die Spekulationssteuer kann somit annähernd 42 bzw. 45 Prozent betragen, wodurch sie eine enorme Belastung für den Immobilieneigentümer darstellen kann.
Allerdings gibt es Möglichkeiten die Spekulationssteuer zu vermeiden, sofern ein optimaler Verkaufszeitpunkt gewählt wurde. So ist es ratsam, den Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren durchzuführen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die Spekulationsfrist durch die Eigennutzung der Immobilie zu umgehen. Sofern das Immobilienobjekt im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wird, ist eine steuerfreie Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist möglich.
Zudem gilt es die „Drei-Objekt-Grenze“ zu beachten. Verkauft ein Immobilieneigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gilt dies als gewerblicher Handel und hierauf ist Gewerbesteuer zu bezahlen. Diese Regel findet keine Anwendung beim Verkauf geerbter Immobilien. Ebenfalls nicht der Drei-Objekte-Grenze zugerechnet wird die Veräußerung bebauter Grundstücke, sofern diese wenigstens zehn Jahren eigengenutzt oder vermietet wurden.
2.3 Immobilienfinanzierung
Der optimale Verkaufszeitpunkt kann auch von der Immobilienfinanzierung abhängig sein. Infolge des gegenwärtig historisch niedrigen Zinsniveaus können sich mehr Menschen eine kreditfinanzierte Immobilie leisten, was sich wiederum positiv auf die Immobiliennachfrage auswirkt. Demzufolge erhöhen sich auch die Anzahl möglicher Kaufinteressenten und die am Markt realisierbaren Preise. Falls Sie als Hausverkäufer planen, mit dem Erlös aus dem Hausverkauf einen Kredit abzulösen, sollten Sie sich schon vorher Informationen über die Vorfälligkeitsentschädigung besorgen. Unter Umständen müssen Sie den potenziellen Zinsverlust der Bank ausgleichen. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs, vom 19.01.2016, gelten für diese Ausgleichszahlungen feste Regeln, die eine unverhältnismäßig hohe Zahlung verhindern sollen.
2.4 Immobilienbewertung im Vorfeld eines Immobilienverkaufs
Grundsätzlich bestimmt sich der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs ebenfalls danach, ob sich dieser für den Verkäufer überhaupt rentiert. Um dies beurteilen zu können, muss zwingend eine Immobilienbewertung durchgeführt werden. Der hierbei ermittelte Verkehrswert (möglicher Verkaufspreis) des Objektes wird dabei entscheidend vom Bodenwert bestimmt. Dieser ermittelt den Wert eines unbebauten Grundstücks. Darüber hinaus ist auch der Wert des Gebäudes wertbestimmend, der bspw. wiederum vom Energieausweis, dem Grundbuchauszug und dem Bebauungszustand beeinflusst wird. Generell gilt, dass sich Marktpreise nach der Nachfrage richten. Demzufolge erklären sich höhere Preise in Ballungsgebieten und Großstädten, die über deutlich mehr Kaufinteressenten als ländliche Gebiete verfügen (höhere Nachfrage). Die Immobilienbewertung kann auch von einem professionellen Makler durchgeführt werden, der den Eigentümer beim Immobilienverkauf unterstützt.
2.5 Alternative Mittelverwendung des Veräußerungserlöses
Zudem wirkt sich auch die allgemeine Wirtschaftssituation auf den idealen Verkaufszeitpunkt einer Immobilie aus. Sofern sich mit einer alternativen Mittelverwendung des Veräußerungserlöses der Immobilie eine höhere Rendite erzielen lässt, sollte der Verkauf nicht aufgeschoben werden. Auf der anderen Seite ist es auch denkbar, dass die Immobilie hohe Mieteinnahmen generiert. Wodurch ein möglicher Erlös nur niedrig verzinst angelegt werden kann. Unter diesen Voraussetzungen sollte ein geplanter Verkauf in die Zukunft verschoben werden.
2.6 Einfluss der Immobilienart auf den Verkaufszeitpunkt
Auch die Immobilienart (z.B. Eigentumswohnung, Ferienwohnung, Einfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder ein Grundstück) beeinflusst den optimalen Verkaufszeitpunkt. So entwickeln sich die Preise für Ferienwohnungen in begehrter Lage weiter nach oben. In Zeiten niedriger Zinsen kann es sich auch anbieten, eine Immobilie zu beleihen anstatt diese zu verkaufen.
Bei Gewerbeimmobilien ist es grundsätzlich vorteilhaft, sofern diese vermietet sind. Bei einem Einfamilienhaus ist das Gegenteil der Fall. Darüber hinaus ist auch der Immobilienzustand für den Verkaufszeitpunkt maßgeblich. Demzufolge kann bei einem sich in einem desolaten Zustand befindlichen Altbau eine Renovierung lohnenswert sein. Zumindest wenn sich hierdurch Attraktivität und damit Wert der Immobilie erhöhen lassen. Desweiteren lässt die Immobilienart Rückschlüsse auf potenzielle Interessenten zu, was wiederum für die Objektvermarktung genutzt werden kann. Für eine ideale Objektvermarktung ist es ratsam, einen Makler zu beauftragen.
2.7 Die ideale Objektvermarktung
Sowohl bei Vermietung als auch bei Verkauf von Immobilien müssen die Objekte in den einschlägigen Immobilienportalen oder –zeitungen inseriert werden. Eine integrative Vermarktungsstrategie basiert sowohl auf klassischen als auch innovativen Kommunikationskanälen. Grundsätzlich gilt, dass die Attraktivität einer Immobilie aus Sicht von Kaufinteressenten mit zunehmender Angebotsdauer sinkt („Ladenhüter“). Eine erfolgreiche Objektvermarktung setzt eine werbewirksame und realistische Darstellung des Immobilienobjektes voraus. In diesem Zusammenhang ist eine marktkonforme Immobilienbewertung erfolgskritisch.
