540 BGB regelt die Gebrauchsüberlassung der Mietsache (auch ganze Wohnung) für sämtliche Mietverhältnisse (Wohn- und Gewerbemietvertrag) durch den Mieter an nicht im Mietvertrag stehende Dritte (insb. Untervermietung), wobei folgende Grundsätze gelten:
- Der Gebrauch der Mietsache ist auf die im Mietvertrag genannte(n) Person(en) beschränkt.
- Eine Überlassung der Mietsache an Dritte (Mietgebrauch) setzt zwingend die Zustimmung (Erlaubnis) des Vermieters voraus.
- Einen Rechtsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, dass dieser dem Mieter die Aufnahme Dritter gestatten muss, existiert nicht.
Allerdings sind nach herrschender Meinung sowohl im Schrifttum als auch in der Rechtsprechung Ausnametatbestände geschaffen worden, von denen die nachfolgend aufgeführten Personen profitieren (Privilegierter Personenkreis):
- Ehegatten/Lebenspartner nach § 1 Abs. 1 Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG)
- Unabhängig vom Alter Kinder/Stiefkinder (In diesem Zusammenhang ist sowohl der Aspekt der Erziehungsbedürftigkeit als auch der unterhaltsrechtliche Status des Kindes unerheblich)
- Haushaltshilfen/Hausangestellte
- Pflegeperson
- Eltern des Mieters
- Enkel des Mieters (Rechtsprechung allerdings uneinheitlich)
Diese Ausnahmetatbestände werden damit begründet, dass es nach allgemein akzeptierter Auffassung (Verkehrsanschauung) bei den genannten Personen sowohl angemessen als auch moralisch geboten ist, diesen Obdach zu gewähren, sofern ein entsprechender Wohnraumbedarf gegeben und ausreichend verfügbarer Wohnraum vorhanden ist.
Aus dem bevorrechtigten Personenkreis, die der Mieter in der Wohnung zu dulden hat, sind Geschwister und Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft des Mieters ausdrücklich ausgenommen. Allerdings hat der Gesetzgeber mit dem § 553 BGB eine Möglichkeit geschaffen, um diesbezügliche Härtefälle zu vermeiden (nur Wohnmietverträge/Wohnraum). Hierin ist geregelt, dass der Mieter, nach Abschluss des Mietvertrags, bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, vom Mieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte (Teil des Wohnraums) einfordern kann.
Die Anforderungen der Rechtsprechung, wann ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind äußerst gering. So wird ein berechtigtes Interesse schon unterstellt, wenn der Mieter im Zuge der individuellen Lebensführung aus persönlichen oder ökonomischen Motiven eine Wohngemeinschaft mit einem Dritten gründen will (z.B. Studenten-WG), wobei das Geschlecht des Untermieters irrelevant ist. Diese Rechtsauffassung wurde auch höchstrichterlich vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt und auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) sieht keine verfassungsrechtlichen Probleme hinsichtlich dieser Rechtsanschauung.
Ein wichtiger Grund im vorstehenden Sinn liegt vor, wenn Indizien gegeben sind, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Eine Verweigerung der Erlaubnis aufgrund von Rasse, ethnischer Herkunft, Religion und Weltanschauung, Behinderung, Alter, sexueller Identität und Geschlecht sind nicht zulässig(u.a. Diskriminierung nach Art. 3 Grundgesetz und Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz).
Auch die Überlegung einer Wohnung kann eine Verweigerung des Mieters legitimieren. Allerdings sind die diesbezüglichen rechtlichen Maßstäbe und ergangenen Urteile höchst unterschiedlich. Die einschlägigen Beurteilungsmaßstäbe richten sich nach der Wohnungsgröße in m2 und der Zimmeranzahl in Relation zur Zahl der Bewohner. Hierbei muss aber ebenfalls die vor Ort herrschende Wohnungsmarktlage bei der Bewertung zwingend berücksichtigt werden. Grundsätzlich gilt bei der Beurteilung folgende „Daumenregel“:
- Pro Erwachsenen ist eine Wohnfläche von 12 m2 erforderlich
- Pro Kind unter 13 Jahren ist eine Wohnfläche von 6 m2 erforderlich
Die vorstehend aufgeführten Grenzen werden auf den privilegierten Personenkreis angewendet, für die keine Erlaubnispflicht des Vermieters besteht. Bei einer Überbelegung besteht zudem ein Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG (zweckwidrige Nutzung). Sofern ernstliche Zweifel an der Zulässigkeit der Belegung bestehen, sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden. Sonstige Gründe, die eine Verweigerung rechtfertigen, können bereits dann vorliegen, wenn die Gebrauchsüberlassung durch den Mieter für den Mieter eine unzumutbare Belastung darstellt. Dies ist exemplarisch erfüllt, wenn eine Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den Mieter geplant ist, obwohl das Mietverhältnis in Kürze endet. Zudem kann die Aufnahme eines Dritten von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden, sofern die Überlassung nur unter diesen Voraussetzungen für den Vermieter zumutbar ist. Nach herrschender Meinung wird der Mieterhöhungsanspruch des Vermieters dadurch begründet, dass dieser durch die Aufnahme des Dritten effektiv zusätzlich belastet wird, beispielsweise durch eine stärkere Wohnungsabnutzung oder durch höhere Betriebskosten.
Allerdings ist die Rechtsprechung uneins darüber, wann eine Mehrbelastung gegeben ist und um welchen Betrag die Miete erhöht werden kann. Die Mieterhöhung ist ein sog. zweiseitiges Rechtsgeschäft (z.B. Vertrag) und kann demzufolge nicht einseitig durch den Mieter erklärt werden, sondern erfolgt mittels Vereinbarung zwischen den Mietparteien. Einen Rechtsanspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung gibt es nicht, allerdings kann er seinerseits die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung an Dritte verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht verweigert. In derartigen Rechtskonstellationen sollte besser anwaltlicher Rat eingeholt werden.
Aus praktischen Erwägungen empfiehlt es sich, bereits im Mietvertrag festzulegen, wie viele Personen die Wohnung nutzen.
