Immobilie & Scheidung

Was ist bei einer Trennung oder Scheidung bezüglich des Hauses zu beachten?
In der Regel kommt es in dieser Situation zu finanziellen Konsequenzen.

Ein bekanntes Bonmot lautet: Was kostet schon ein regelmäßiger Blumenstrauß im Vergleich zu einer Scheidung? Dies mag schön klingen, ist jedoch für viele weit von der Realität entfernt. Die Scheidungsrate steigt zunehmend an. Allein in Deutschland wird mittlerweile jährlich bei über zweihunderttausend Paaren das Scheitern der Ehe festgestellt. Zwei der größten Konflikte, die aus einer Scheidung resultieren, sind der Streit um die Kinder der sich trennenden Ehepartner und der um das gemeinsame Haus.

1. Scheidung und Haus: Was sind die entscheidenden Fragen?

• Wie läuft der Prozess bei einer Scheidung ab?
• Worauf ist im Trennungsjahr zu achten?
• Wie verlaufen der Zugewinnausgleich und die Aufteilung des Vermögens?
• Was ist besser – Hausverkauf oder Haus halten?

Die folgenden Absätze enthalten Informationen für alle Immobilieneigentümer/innen, die sich mit einer Trennung oder einer Scheidung konfrontiert sehen. Unter anderem wird dargestellt, unter welchen Bedingungen der Hausverkauf dem Halten des Hauses vorzuziehen ist.

Eine Scheidung ist in der Regel für beide Partner schmerzhaft. Viele gemeinsame Erinnerungen machen die Trennung schwierig. Ein gemeinsames Haus ist ebenfalls ein erschwerender Faktor. Bei einer Scheidung oder einer Trennung kommen unweigerlich Fragen zur gemeinsamen Wohnung auf. Wer darf im Haus wohnen bleiben? Soll es und wann soll es verkauft werden? Weiterer Klärungsbedarf besteht dazu beispielsweise bezüglich noch laufenden Kreditverträgen.

Darüber hinaus entsteht zusätzliches Diskussions- und Konfliktpotenzial, wenn die finanziellen Ressourcen des Paares mit dem Hauskauf ausgeschöpft wurden. Mit der Scheidung liegen schließlich zusätzliche finanzielle Belastungen in Sichtweite.

2. Scheidung und Haus: Folgende Fragen sollten im Vorfeld bedacht werden

Im Scheidungsfall ist eine umfassende Beratung von Bedeutung. Informieren Sie sich ausführlich bei versierten Anwälten für Familienrecht zu den finanziellen Folgen. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf des Hauses, müssen auch diesbezüglich grundlegende Fragen geklärt werden. Hier hilft ebenfalls eine frühzeitige und detaillierte Beratung.

In dem nachfolgenden Formular können Sie uns mitteilen, wie wir Ihnen beim Verkauf ihrer gemeinsamen Wohnimmobilie helfen können. Wir bieten Ihnen schnelle und umfassende Unterstützung.

Eine Immobilie ist der Lebensmittelpunkt Ihrer Familie. Darüber hinaus bildet sie möglicherweise Ihren größten Vermögenswert. Besonders aus diesem Grund sollte im Trennungsfall ein kühler Kopf bewahrt werden. Wir verfügen über ein Jahrzehnt Fachkompetenz und unterstützen Sie gerne dabei, die richtige Lösung für ihre Immobilie zu finden. Natürlich mit absoluter Diskretion und Verschwiegenheit. Wir begleiten Sie beim Hausverkauf mit allen dazugehörigen Aufgaben.

3. Scheidung – was wird in Zukunft aus der gemeinsamen Immobilie?

Ist die Beendigung der Ehe für den Antragsteller beschlossen, bringt dies nur emotionale, sondern auch finanzielle Belastungen sowie Herausforderungen für beide Partner mit sich. Für die Entscheidung bezüglich der gemeinsamen Immobilie ist es an dieser Stelle wichtig, sich nicht von verletzten Gefühlen und Ärger leiten zu lassen. Beide Seiten sollten im eigenen Interesse verstehen, dass auch bei einer Scheidung Regeln gelten müssen.
Es stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, wie es mit der Immobilie weitergehen kann:

• Gemeinsame Weiternutzung der Immobilie
• Nutzung der Immobilie durch eine Partei mit Auszahlung der anderen
• Gemeinsamer Verkauf der Immobilie
• Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder
• Notlösung: Vermietung der Immobilie

4. Gemeinsam verkaufen – aber wie am besten?

Der Verkauf der Immobilie kann nur mit beiden Partnern gemeinsam geregelt werden. Im Bedarfsfall kann ein neutraler Dritter als Vermittler zwischen Ihnen fungieren und so eine Einigung ermöglichen. Dabei ist es wichtig, dass Sie im Vorfeld alle zur Verfügung stehenden Optionen durchgehen und finanzielle Aspekte klären. Zu den wichtigsten Fragen gehören die folgenden:

• Welchen Kaufpreis wollen bzw. müssen Sie erzielen?
• Bis zu welchem Zeitpunkt soll die Immobilie spätestens verkauft sein?
• Wer übernimmt welche Aufgaben beim Immobilienverkauf?
• Wollen Sie die Immobilie selbst oder mit der Hilfe eines Maklers verkaufen?
• Welcher Immobilienmakler kommt für Sie in Frage?

4.1 Verkauf während der Trennungszeit

In manchen Fällen bietet es sich an, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie bereits anzuregen, während Sie sich noch in der Trennungsphase befinden. Einige Voraussetzungen dafür sind:

• Die Immobilie ist zu groß, um von einer Person allein genutzt zu werden
• Der finanzielle Spielraum ist zu gering, daher müssen die Kosten müssen reduziert werden
• Der Erlös aus dem Immobilienverkauf wird für einen Vermögensausgleich benötigt

4.2 Verkauf nach dem Trennungsjahr

Nach Ablauf des Trennungsjahres haben beide Ehepartner das Recht, jeweils einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie einzufordern. Die Zustimmung des Partners zum Verkauf kann in besonders verfahrenen Fällen auch eingeklagt werden. Zu einer gemeinsamen Lösung zu kommen, ist jedoch immer der Weg, der bevorzugt werden sollte. Diese Einigung kann durchaus während des Trennungsjahres zustande kommen.

4.3. Trennung, Trennungsjahr, Scheidung – einige nützliche Definitionen

Eine „Trennung“ ist die Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft. Dabei will mindestens ein Ehegatte/Partner diese nicht wiederherstellen (§ 1567 Absatz 1 Satz 2 BGB). Eine Trennung bedeutet in den meisten Fällen den Auszug eines Partners.

Das „Trennungsjahr“ folgt direkt auf die Trennung und dauert zwölf Monate (§1566 BGB). Das Trennungsjahr ist eine notwendige Voraussetzung für die Scheidung. Letztere kann nur in Sonderfällen frühzeitig, also vor Ablauf des Trennungsjahres, erfolgen (§ 1565 Absatz 2 BGB). Hierfür jedoch zwingend Sachverhalte vorliegen, die eine unzumutbare Härte darstellen.

Die „Scheidung“ ist die formelle Auflösung einer Ehe (oder auch einer eingetragenen Partnerschaft) (§ 1564 BGB).

5. Wer zahlt was? Und wer bekommt wie viel Geld?

Es existieren klare regulierte Vorgehensweisen und gesetzliche Grundlagen bezüglich der Aufteilung des erzielten Kaufpreises. Diese umfassen:

1. Rückzahlung von vorhandener Immobilienfinanzierungen
2. Ausgleich der Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank
3. Bei hälftigem Eigentum bekommt jeder die eine Hälfte des Erlöses. Punkt 1 und 2 werden jedoch vorher abgezogen. Dies erfolgt losgelöst von den getätigten Investitionen in die Immobilie.

5.1 Laufende Kredite

Oft ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage nach der Verantwortung für den Ausgleich der gemeinsamen Schulden. Grundsätzlich liegt die Haftung zwar bei dem Partner, der den Vertrag mit der Bank für den Hauskredit unterzeichnet hat. Und dies unabhängig vom Status der Partnerschaft oder der Frage, wer tatsächlich in der Immobilie wohnhaft ist. Allerdings sollte hier unbedingt ein Anwalt hinzugezogen werden, um den Sachverhalt einer genauen Prüfung zu unterziehen.

Oft sind beide Ehepartner Kreditnehmer für das gemeinsame Eigentum. Die Bank möchte dies und zielt darauf ab, eine möglichst optimale Absicherung der Schulden zu gewährleisten. In solchen Fällen kann die Bank jeden Partner für den vollen Betrag der Gesamtschuld in Anspruch nehmen. Erfolgt ein Ausgleich dieses Gesamtbetrages durch einen der Partner, besteht in der Regel Anspruch auf Ausgleich in Höhe der Hälfte des Betrages durch den anderen Partner. Abweichungen kommen hier vor allem dann zustande, wenn sich zeigt, dass die Mithaftung eines Partners sittenwidrig wäre.

Ein weiterer Faktor, der in diesem Zusammenhang der Klärung bedarf, ist die Handhabung der laufenden Nebenkosten.

6. Übernahme durch Miteigentümer/Ehepartner

Bestehenden die entsprechenden finanziellen Möglichkeiten, kann einer der Ehepartner die gemeinsame Immobilie als Alleineigentum übernehmen. Der andere Ehepartner erhält eine Auszahlung für seinen Miteigentumsanteil. Diese erfolgt oft auch in Form einer Anrechnung auf einen auszugleichenden Zugewinn, der sonst eine erhebliche Größe hätte. Damit wird die Immobilie in die Regelung der Scheidungsfolgen eingebunden. Welche Verbindlichkeiten auf der Immobilie lasten, sollte bereits im Vorfeld geklärt werden. Ebenso sollte der Übertragende frühzeitig die Entlassung aus der Schuldhaft für die Bank regeln.

7. Die Teilungsversteigerung

Angenommen, ein Verkauf der Immobilie sei notwendig, kann jedoch nicht einvernehmlich erfolgen. Dann wäre eine Teilungsversteigerung die letzte Option zur Beendigung der Miteigentümerschaft. Dies kann jedoch erhebliche Vermögenseinbußen für beide Partner mit sich bringen! Der tatsächliche Verkaufswert der Immobilie wird in solchen Fällen nur selten erreicht und darüber hinaus müssen stattliche Gebühren, unter anderem an Gericht, Anwalt und Sachverständigen, gezahlt werden.