Der Kaufvertrag für die Immobilie ist unterschrieben, vom Notar beglaubigt und das Geld ist bereits auf dem Konto eingegangen – jetzt fehlt nur noch die Hausübergabe, um den Verkauf vollständig abzuschließen. Auch hier sollten Sie sorgfältig vorgehen und sich genau über das anzufertigende Übergabeprotokoll informieren, sodass auf der Zielgeraden keine Schwierigkeiten aufkommen.
In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Sie bei einer Hausübergabe achten müssen und was es mit dem Übergabeprotokoll auf sich hat. Eine hilfreiche Checkliste sorgt dafür, dass Sie garantiert nichts Wichtiges vergessen und die Immobilienübergabe rundum unkompliziert verläuft.
Vor Hausübergabe und Übergabeprotokoll – der Kaufvertrag regelt das Wichtigste
Auch wenn bei der Hausübergabe ein Übergabeprotokoll anzufertigen ist, sollten alle diesbezüglich wichtigen Details bereits im Kaufvertrag geregelt sein. Dazu gehören unter anderem Absprachen wie das Überlassen von Einbaumöbeln, Küchen sowie offensichtliche Mängel an der Immobilie.
Grundsätzlich gilt: Der Käufer übernimmt das Haus vom Vorbesitzer in dem Zustand, in welchem er es besichtigt hat. Wurden während der Besichtigung keine Mängel angemerkt, haftet der Verkäufer für später entdeckte Mängel nicht – das regelt normalerweise der im Kaufvertrag enthaltende Sachmängelausschluss.
In einigen Fällen kann der Verkäufer trotz Sachmängelausschlussklausel dennoch zur Haftung herangezogen werden. Hat er beim Verkaufsprozess beispielsweise gravierende Mängel absichtlich verschwiegen, muss er im Nachhinein dafür haften.
Vor der Hausübergabe sollten außerdem folgende Punkte abgeklärt werden:
- Die Übertragung von Versicherungen: Verkäufer sollten bestehende Versicherungen für die Immobilie vor dem Verkauf nicht kündigen. Im Normalfall kann der neue Eigentümer die Versicherungen übernehmen und hat im Anschluss ein Sonderkündigungsrecht von 4 Wochen. So wird der Versicherungsschutz des Hauses nahtlos sichergestellt.
- Die Handhabung mit vorhandenem Öl im Öltank: Befindet sich im Haus eine Ölheizung, ist bei Übergabe mit großer Wahrscheinlichkeit noch Öl im Tank vorhanden. Im Kaufvertrag sollten Sie genau regeln, ob dafür gesondert eine Extra-Summe abzutreten ist. Wird diesbezüglich nichts vermerkt, geht das restliche Öl automatisch in den Besitz des neuen Eigentümers über und ist mit dem Verkaufspreis abgegolten.
Wichtige Dokumente für die Hausübergabe
Bei der Hausübergabe werden alle wichtigen Dokumente der Immobilie an den neuen Eigentümer ausgehändigt. Folgende Papiere sollten dabei keinesfalls fehlen:
- Energieausweis
- Aktuelle Rechnungen, bei denen die Garantie noch besteht
- Bedienungsanleitungen für Anlagen im Haus
- Protokolle des Schornsteinfegers
- Gewährleistungsurkunden und Garantiescheine
- Versicherungsvertrag und letzte Rechnungen der Gebäudeversicherung
- Falls vorhanden: Statiken, Baubeschreibungen, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Wartungsverträge, Bauverträge
Tipp: Wer den Weg über einen Immobilienmakler wählt, hat in Hinblick auf die notwendigen Dokumente einen guten Berater an der Hand. Als Experten kennen sich die Immobilienmakler optimal aus und wissen genau, welche Unterlagen in Ihrem Fall relevant sind.
Wie läuft eine Hausübergabe ab?
Einigen sich Verkäufer und Käufer über die Verkaufsbedingungen, werden sie gemeinsam einen Termin beim Notar vereinbaren. Dort wird der Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben, in welchem normalerweise der Zeitpunkt der Hausübergabe festgelegt wird.
Es handelt sich dabei meist um ein Datum, an dem bereits alle Kosten beglichen wurden. Ebenso werden im Vertrag Angaben dazu gemacht, wie die Immobilie zu übergeben ist.
Am Tag der Hausübergabe treffen sich Verkäufer und Käufer an der Immobilie. Je nach Wunsch der Beteiligten kann ebenso ein Sachverständiger mit vor Ort sein.
Die Übergabe erfolgt grob nach folgendem Schema:
- Zunächst erfolgt eine gemeinsame Begehung der Immobilie.
- Das Übergabeprotokoll wird angefertigt.
- Die Zählerstände werden abgelesen und im Übergabeprotokoll vermerkt.
- Mögliche Details zu technischen Einbauten im Haus werden erklärt.
- Wichtige Dokumente zum Haus werden an den Käufer ausgehändigt.
- Alle vorhandenen Schlüssel werden übertragen.
- Die Schlüsselübergabe und Dokumentenaushändigung werden im Protokoll vermerkt.
Möbelfrei und besenrein
Grundsätzlich ist im Kaufvertrag geregelt, dass das Haus besenrein an den neuen Besitzer übergeben werden muss. Vor der Hausübergabe sollte der bisherige Eigentümer deshalb – je nach Absprache – alle Möbel ausräumen und die Immobilie reinigen.
Mängel beseitigen
Sind dem Käufer bei der ersten Hausbesichtigung Mängel wie Risse oder Flecken an den Wänden, Fußbodenschäden oder Schimmelflecken aufgefallen, sollte der Verkäufer diese Mängel vor der Hausübergabe beseitigen – insofern dies im Kaufvertrag so festgehalten wurde.
Werden die Schäden nicht beseitigt, hat der neue Besitzer das Recht, die entstandenen Reparaturkosten im Nachhinein einzufordern.
Hausübergabetermin vereinbaren
Hat der Verkäufer alle Pflichten wie Mängelbeseitigung und Reinigung erledigt, können Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Zeitpunkt für die Hausübergabe vereinbaren. Im besten Fall wird dafür ein Termin gewählt, zu welchem noch Tageslicht herrscht. So können die Räumlichkeiten besser begutachtet und besichtigt werden.
Wichtig zu wissen: Weder Käufer noch Verkäufer müssen zwingend bei der Übergabe anwesend sein – auch wenn die persönliche Anwesenheit zu empfehlen ist. Es ist zudem immer sinnvoll, eine neutrale dritte Person hinzuzuziehen, welche die Übergabe begleitet.
Gemeinsame Begehung
Bei der Hausübergabe wird eine letzte gemeinsame Begehung der Immobilie durchgeführt. Hierbei werden auch Mängel, die bereits bei der ersten Besichtigung aufgefallen sind, im Übergabeprotokoll festgehalten. Ebenso kann im Protokoll vermerkt werden, wie sich Käufer und Verkäufer in Hinblick auf die einzelnen Schäden geeinigt haben.
Fallen gravierende Mängel auf, die bisher nicht bekannt waren, besteht für den Käufer eventuell das Recht auf Nachbesserung. Auch diese Vereinbarungen sollten im Protokoll vermerkt werden. Zudem dient die gemeinsame Besichtigung dazu, alle anfallenden Fragen des Käufers zu beantworten – beispielsweise auch zu den Nachbarn oder zu Schimmelbefall in der Immobilie.
Was muss das Übergabeprotokoll für ein Haus beinhalten?
Im Übergabeprotokoll für eine Immobilie sollten alle wichtigen Aspekte, die das Haus betreffen, festgehalten werden. Das beinhaltet sowohl wichtige Dokumente als auch Informationen zu der Übergabe selbst.
Im Übergabeprotokoll sollten zunächst alle wichtigen Informationen zu Käufer, Verkäufer und Immobilie schriftlich notiert werden:
- Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer
- Adresse der verkauften Immobilie
Folgende Unterlagen und Dokumente sollten im Vorhinein gesammelt und mit dem Übergabeprotokoll überreicht werden:
- Flurkarte oder amtlicher Lageplan
- Baubeschreibung
- Baupläne und Grundrisse
- Wohnflächen- und Kubaturberechnung
- Energieausweis
- Rechnungen und Unterlagen zu durchgeführten Inspektionen und Wartungen von Heizung, Abwasser, Schornstein etc.
- Rechnungen und Unterlagen über Sanierungen, Reparaturen und Renovierungen
- Versicherungsunterlagen
- Grundsteuerbescheide
- Bedienungsanleitungen und Garantien von technischen Anlagen wie Heizung etc.
- Bei Vermietung: Mietvertrag, Mieterakte und Nebenkostenabrechnung
Am Termin selbst werden im Protokoll alle Aspekte der Hausübergabe festgehalten.
Dazu gehören:
- Die Anzahl der Schlüssel und ihr Bestimmungszweck: Es ist wichtig, dass wirklich alle zum Grundstück gehörenden Schlüssel an den neuen Eigentümer ausgehändigt werden – auch Schlüssel für den Briefkasten, die Garage oder die Gartenhütte. Im Protokoll sollte die korrekte Schlüsselanzahl sowie der jeweilige Bestimmungszweck festgehalten werden.
- Zählerstände: Falls die Zählerstände der Immobilie nicht digital erfasst werden, sollten die Daten manuell notiert und eine Endabrechnung erstellt werden. Das ist vor allem auch für das Abschließen von neuen Versicherungsverträgen relevant.
- Individuelle Vereinbarungen: Ist noch Restöl vorhanden oder hat der Verkäufer noch Hausrat auf eigene Kosten zu entsorgen? Dann sollte das ebenso im Protokoll eingetragen werden.
- Mängel: Für jeden Raum sollte einzeln notiert werden, ob Mängel bestehen und wer für die Behebung dieser zuständig ist. Das gilt auch für den Außenbereich der Immobilie.
Ist das Übergabeprotokoll vollständig ausgefüllt und alle wichtigen Informationen wurden notiert, sind nun alle anwesenden Personen dazu angehalten, das Dokument zu unterschreiben.
Hilfreiche Tipps für das Hausübergabeprotokoll – Checkliste
Damit die Hausübergabe ohne Schwierigkeiten verläuft, haben wir für Sie noch einmal die wichtigsten Tipps in einer Checkliste festgehalten:
- Es ist sinnvoll, eine dritte, neutrale Person bei der Übergabe vor Ort zu haben.
- Das Protokoll sollte in dreifacher Ausführung ausgestellt und an alle anwesenden Parteien ausgehändigt werden.
- Eine Version des Übergabeprotokolls sollte für Versorgungsbetriebe angefertigt werden, sodass der Wechsel ohne Probleme vonstattengeht und die Rechnungen zukünftig an den neuen Eigentümer ausgestellt werden.
- Alle überreichten Dokumente und Unterlagen sollten schriftlich im Übergabeprotokoll notiert werden.
- Der Verkäufer hat alle vorhandenen Schlüssel des Grundstücks an den neuen Besitzer auszuhändigen.
- Im Übergabeprotokoll sollten alle Zählerstände notiert werden.
- Technische Anlagen und Elektrogeräte sollten dem neuen Eigentümer erklärt sowie die Bedienungsanleitung ausgehändigt werden.
- Aktuelle Handwerkerrechnungen sollten an den neuen Käufer übergeben werden.
- Alle Mängel sollten (am besten auch fotografisch) im Protokoll festgehalten werden.
Wann findet die Schlüsselübergabe beim Hauskauf statt?
Der wohl bedeutendste Schritt bei der Hausübergabe ist die Aushändigung der Schlüssel an den neuen Eigentümer. Wie bereits erwähnt, sollten alle Schlüssel – inklusive Briefkastenschlüssel und Schlüssel des Außenbereichs – im Übergabeprotokoll vermerkt und der dazugehörige Verwendungszweck notiert werden.
Die finale Schlüsselübergabe sollte jedoch erst dann stattfinden, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet und der vollständige Kaufpreis überwiesen ist. Ab der Schlüsselübergabe ist der neue Besitzer für die Deckung aller anfallenden Kosten zuständig und der gesamte Hauskaufprozess vollständig abgeschlossen.
Wichtig: Bis zum Ende des laufenden Jahres bleibt der bisherige Eigentümer der Immobilie grundsteuerpflichtig. Erst im nächsten Kalenderjahr sind die Grundsteuern vom neuen Besitzer zu bezahlen.
FAQ
Wie läuft eine Hausübergabe ab?
Bei der Hausübergabe treffen sich Verkäufer und Käufer an der Immobilie und besichtigen zunächst noch einmal gemeinsam die Räumlichkeiten. Es wird ein Übergabeprotokoll angefertigt, in welchem alle wichtigen Dokumente, Informationen und Absprachen festgehalten werden. Nach vollendeter Übergabe werden alle Schlüssel der Immobilie an den neuen Besitzer ausgehändigt.
Was muss ich bei der Hausübergabe beachten?
Die wichtigsten Punkte bei einer Hausübergabe sind:
- Das Übergabeprotokoll sollte vollständig geführt werden und alle wichtigen Dokumente enthalten.
- Eine dritte neutrale Person bei der Hausübergabe ist sinnvoll, um im Nachhinein den Ablauf der Übergabe zu bezeugen.
- Die Zählerstände und eventuelle Mängel sowie der Umgang mit diesen sollten notiert werden.
- Die Anzahl der Schlüssel sowie der jeweilige Verwendungszweck sollte schriftlich festgehalten werden.
- Zudem sollten wichtige Informationen und Bedienungsanleitungen zu technischen Anlagen und Elektrogeräten an den neuen Eigentümer ausgehändigt werden.
Was gehört zur Hausübergabe?
Bei der Immobilienübergabe müssen alle zum Haus gehörenden Dokumente dem neuen Besitzer übergeben werden.
Dazu gehören:
- Grundsteuerbescheide
- Energieausweis
- Grundrisse
- Baupläne und statische Berechnungen
- Versicherungsunterlagen
- Unterlagen und Rechnungen für Heizung, Strom und Schornstein
Fazit
Die Hausübergabe ist der letzte, wichtige Schritt im Prozess eines Immobilienverkaufs. Während der Hausübergabe wird ein Übergabeprotokoll angefertigt, dass alle wichtigen Informationen der Übergabe sowie Dokumente zur Immobilie enthält.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann während des Termins als neutraler Zeuge fungieren und bietet Sicherheit bei der Hausübergabe. Zudem erstellt er ein vollständiges Übergabeprotokoll, sodass die Übergabe für alle Beteiligten ohne Schwierigkeiten und Überraschungen verläuft.
