Zeitwert berechnen

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren vor allem in Ballungszentren und Metropolregionen sehr stark gestiegen. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage nach dem Wert der eigenen Immobilie. Auskunft hierüber erhält man mittels des „beizulegenden Zeitwerts“ (engl. „Fair Value“). Dieser entspricht grundsätzlich dem Verkehrswert. Im Rahmen dieses Artikels werden diverse Berechnungsverfahren anhand konkreter Praxisbeispiele vorgestellt und die zentralen Einflussfaktoren des Zeitwertes erläutert.

1. Die zentralen Einflussfaktoren des Zeitwertes

Immobilienpreise bzw. –werte sind weder unveränderlich noch das Ergebnis einer staatlichen Preisfestsetzung. Vielmehr sind diese von der Marktlage und –entwicklung sowie der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation abhängig. Demzufolge sind Immobilienpreise teils starken Schwankungen ausgesetzt. Zusätzlich hierbei zu berücksichtigende Faktoren sind:

• Lage des Grundstücks bzw. Objektes
• Baujahr (Alter des Objektes)
• Gebäudezustand (Bausubstanz etc.)
• Kosten der Bewirtschaftung
• Grundstücks- und/oder Wohnfläche
• Umfeld

Der Verkehrswert wird legal in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert:

Diese etwas verklausuliert anmutende Formulierung ist in der Praxis jedoch höchst relevant. Der Verkehrswert einer Immobilie wird in erster Linie von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern anhand dieser Definition ermittelt. Professionelle Gutachter kombinieren bei der Wertfindung unterschiedliche Wertermittlungsmethoden, wenn dies im Einzelfall erforderlich ist. Die häufigsten in der Praxis genutzten Wertermittlungsverfahren sind:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

2. Ein einfaches Beispiel des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren wird immer dann angewendet, wenn es für das Bewertungsobjekt eine Vielzahl vergleichbarer Immobilien gibt. Typischerweise handelt es sich hierbei um Einfamilienhäuser, baugleiche Fertighäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Wohnungen in Standardausführung (z.B. Größe und Grundriss).
Die Wertbestimmung erfolgt dabei im Zuge eines Vergleichsverfahrens hinreichend homogener Objekte und deren am Markt erzielter Kaufpreise. Hierbei ist es aber entscheidend, dass die zentralen Wertfaktoren tatsächlich bei sämtlichen Objekten vergleichbar sind. Hierzu zählen Lage, Bodenbeschaffenheit, Nutzungsmöglichkeit oder Zuschnitt. Beim Vergleichswertverfahren werden demzufolge Marktpreise miteinander verglichen. Um die Auswirkungen teils starker Preisschwankungen zu minimieren, werden üblicherweise mehrere Objekte als Vergleichsmaßstab herangezogen (regelmäßig mehr als zehn Immobilien).

3. Ein einfaches Beispiel des Sachwertverfahrens

Gibt es dagegen keine oder nicht ausreichend viele Vergleichsimmobilien oder steht Immobilienertrag (Mieteinnahmen) nicht im Fokus, verwendet der Gutachter das Sachwertverfahren. Der typische Anwendungsfall ist die selbst genutzte Immobilie.

Der Sachwert einer Immobilie berechnet sich wie folgt:

Sachwert = Bodenwert + Bauwert (Herstellungskosten von Bauten und Außenanlagen)

Die Berechnung soll anhand des nachfolgenden Beispiels konkretisiert werden:

• Grundstücksfläche: 1.000 qm
• Bodenrichtwert: 200 Euro
• Baujahr (Alter) des Gebäudes: 1993 (35 Jahre)
• Wohnfläche: 160 qm
• Geschätzte Restnutzungsdauer: 65 Jahre
• Absetzung für Abnutzung (Alterswertminderung): linear 1,25 % jährlich
• Parkmöglichkeiten: 2 Stellplätze
• Nachfragesituation: stark nachgefragte Objektgröße

Die Berechnung richtet sich nach folgendem Schema:

Bodenwert (1.000 qm x 200 Euro) = 200.000 Euro
+ Nebenkosten 5.000 Euro
= Bodenwert insgesamt 205.000 Euro

Bauwert: 700 Kubikmeter (cbm) x 300 Euro = 210.000 Euro
+ 2 Stellplätze 10.000 Euro
+ Außenanlagen (Wege, Befestigungen etc.) 15.000 Euro
+ Baunebenkosten 25.000 Euro
= Zwischensumme 260.000 Euro

– Absetzung für Abnutzung (Alterswertminderung)
(1,25% x 35 Jahre = 43,75%) = 113.750 Euro
= Zwischensumme 146.250 Euro

x Marktanpassungsfaktor 1,10 = 14.625 Euro
= Bauwert insgesamt 131.625 Euro

+ Bodenwert insgesamt (s. o.) 205.000 Euro
= Sachwert 336.625 Euro

4. Ein einfaches Beispiel des Ertragswertverfahrens bei vermieteten Objekten

Das Ertragswertverfahren ist insbesondere für vermietete Objekte geeignet. Typische Beispiele sind Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Dies ist folgerichtig, da der Ertrag bzw. die hieraus zu erzielende Rendite bei Investoren die zentrale Zielgröße bildet.

Der Investor möchte den Ertrag und die Rendite aus der Investition (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) maximieren. Bezogen auf den obigen Beispielfall berechnet sich der Ertragswert wie folgt:

Jahresrohertrag (160 qm x 8,00 Euro x 12 Mon.) = 15.360 Euro
+ Stellplätze (2 x 25 Euro x 12 Mon.) 600 Euro
= Zwischensumme 15.960 Euro

– Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, x 0,20) 3.192 Euro
= Jahresreinertrag 12.768 Euro

– Reinertrag Boden (Bodenwert 205.000 x Liegenschaftszins 3 %) 6.150 Euro
= Reinertrag Gebäude 6.618 Euro

x Vervielfältiger (Liegenschaftszinssatz, Nutzungsdauer 65 J.) 28,45
= Ertragswert Gebäude 188.282,10 Euro

+ Bodenwert 205.000 Euro
– Wertmindernde Mängel 20.000 Euro
= Ertragswert 373.282,10 Euro

5. Mittelwert aus Sach- und Ertragswert

Der übliche Marktwert (Verkehrswert) lässt sich approximieren, indem der Mittelwert aus Sach- und Ertragswert berechnet wird. Bezogen auf das Beispiel ergibt dies:

336.625 Euro + 373.282,10 Euro / 2 = 354.953,55 Euro

In diesem Zusammenhang ist es auch möglich, entweder den Ertrags- oder Sachwert höher zu gewichten, um den Verkehrswert ermitteln zu können. Für den Fall eines eigengenutzten Einfamilienhauses könnte bspw. der Sachwert mit zwei Dritteln und der Ertragswert mit einem Drittel berücksichtigt werden:

Verkehrswert=336.625 €∙23+373.282,10 € ∙13=348.844,03 €

6. Der technische Zeitwert

Bei Objekten mit einer technisch bedingten Höchstnutzungsdauer wird oftmals der sogenannte „technische Zeitwert“ ermittelt. Allerdings sind hierfür objektspezifische Schätzungen und Erfahrungswerte der jeweiligen Gebäudeart erforderlich. Für die Berechnung des technischen Zeitwertes wird die durchschnittliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden (100 Jahre) herangezogen, was allerdings regelmäßig nicht realistisch ist. Demzufolge lässt sich die Nutzungsdauer bspw. durch regelmäßige Instandhaltungen deutlich verlängern. Auf der anderen Seite ist es aber auch denkbar, dass eine übermäßige Nutzung und das Ausbleiben von Instandhaltungen dieses maßgeblich verkürzen.

Die nachfolgende Formel wird regelmäßig für die Wertermittlung des mittleren (technischen) Zeitwertes (Tm) in der Praxis verwendet:

Das Ergebnis dieser Berechnung deckt sich weitestgehend mit der Abschreibung, die anhand des Vervielfältigers beim Ertragswertverfahren bei einem Liegenschaftszins von 1,00 % resultiert.