Regelmäßig stellen sich Eigentümer die obligatorische Frage nach dem Wert ihres Objektes. Hierbei ist primär der Marktwert der Immobilie von Interesse. Meist herrscht Kenntnis über wertbeeinflussende Basisfaktoren wie etwa Größe oder Lage der Immobilie. Diese sind stabil und nicht beeinflussbar, wobei dies für die Größe nur eingeschränkt gilt.
Der Zustand gilt als größte Stellschraube zur Erhöhung des Wertes.

 

Im Rahmen dieses Artikels wird aufgezeigt, warum eine professionelle Immobilienbewertung zu Beginn der Maßnahmen sinnvoll ist. Außerdem wird aufgezeigt, unter welchen Umständen auch bei einem anstehenden Verkauf der Wert der Immobilie deutlich gesteigert werden kann.

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1. Wertermittlung – Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie

Ein Verkäufer versucht in der Regel, seine Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu veräußern. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage nach Möglichkeiten, um den Wert der Immobilie zu steigern und einen höheren Preis zu erzielen. Es gibt verschiedene  Investitionen, wobei zwischen werterhaltenden und werterhöhenden Maßnahmen unterschieden wird:

Werterhaltende Maßnahmen für Immobilien: Für diese Maßnahmen ist typisch, dass der Wert einer Immobilie regelmäßig erhalten, aber nicht erhöht wird.

  • Renovierungsmaßnahmen: Renovierungen umfassen im Wesentlichen Schönheitsreparaturen innerhalb des Objektes. Hierzu zählt bspw. das Tapezieren oder Anstreichen von Wänden.
  • Instandhaltungsmaßnahmen: Mithilfe der Instandhaltung wird die Funktionsfähigkeit von Gebrauchsobjekten einer Immobilie (z. B. Wechsel von Leuchtmitteln) erhalten. Es handelt sich hierbei ebenfalls um präventive Maßnahmen (z. B. Ölen von Fenstern oder Türen), um zukünftige Fehlfunktionen zu minimieren.
  • Sanierungsmaßnahmen: Sanierungsarbeiten sind immer dann erforderlich, wenn sichtbare (oder nicht sichtbare) Mängel an der Immobilie vorliegen (z. B. Fassadenschäden). Sanierungsmaßnahmen betreffen regemäßig das Gebäude und sind bei älteren Immobilien häufiger notwendig. Zu den üblichen Sanierungsarbeiten einer Immobilie zählen Fassaden- und Fensterisolierungen.

 

Werterhöhende Maßnahmen für Immobilien: Hierunter fallen im Wesentlichen einmalige Investitionen, die den Immobilienwert nachhaltig steigern. Diese Investitionen zahlen sich regelmäßig erst zukünftig aus (z.B. Heizkostenersparnis), wodurch sie sich von den werterhaltenden Maßnahmen unterscheiden, die einen Status quo erhalten.

 

Lohnende und einfach umsetzbare Modernisierungsmaßnahmen sind:

  • Modernisierte Bäder: Die sanitären Anlagen sollten aktuellen Standards entsprechen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Es sind mittlerweile eine Vielzahl an Sanitärtechniken am Markt erhältlich, mittels derer Wasserkosten eingespart werden können. Kaufinteressenten bevorzugen wassersparende Bäder, um die Wasserkosten minimieren zu können. Ein modernisiertes Bad wirkt sich somit positiv auf die Immobilienwertermittlung und damit den Immobilienwert aus.
  • Fassadendämmung: Bei der Fassade handelt es sich um die größte Fläche eines Gebäudes, über die die meiste Energie verlorengeht. Aus diesem Grund ist die Fassadendämmung bei einer Bewertung einer Immobilie durch einen Makler oder Gutachter höchst bewertungsrelevant. Demnach kann sich die Fassadendämmung im Vorfeld eines Immobilienverkaufs lohnen. Zur Fassadendämmung werden mittlerweile spezielle Verputze verwendet, die aufgrund ihrer Struktur extrem wärmedämmende Eigenschaften aufweisen.
  • Moderne Heizungsanlagen (energieeffizient): Heizanlagen sind für den höchsten Energieverbrauch einer Immobilie verantwortlich. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine Modernisierung. Eine nicht mehr dem Stand der Technik entsprechende Heizungsanlage reduziert den Immobilienwert drastisch. Die Wahl der richtigen Heizungsanlagen ist eine bedeutende Entscheidung, da unterschiedliche Technologien am Markt konkurrieren. Ein unabhängiger Energieberater kann den Immobilienbesitzer hierbei fachkundig unterstützen.

 

Modernisieren steigert den Wert Ihrer Immobilie

Neben dem grundsätzlich werterhöhenden Effekt von Modernisierungsmaßnahmen können Eigentümer zusätzlich von diversen staatlichen Förderprogrammen profitieren. Dabei werden für Investitionen in einen energieeffizienten Umbau zinsgünstige Kredite und Zuschüsse angeboten. Die Höhe der Wohnbauförderung unterscheidet sich jedoch von Bundesland zu Bundesland. Eine stärkere Subventionierung führt zu umfangreicheren Modernisierungen, was sich wiederum positiv auf die Immobilienbewertung durch einen Makler und letztlich auf den Immobilienpreis auswirkt.

 

3. Was ist mein Haus wert?

Die Wertermittlung einer Immobilie erfolgt in der Praxis anhand von drei Bewertungsverfahren, die nachfolgend kurz erläutert werden:

  • Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird die aktuelle Marktlage in die Bewertung mit einbezogen, wodurch ein objektiver Wert bestimmt wird. Der zentrale Vorteil dieses Verfahrens ist eine höchst transparente und nachvollziehbare Wertermittlung.
  • Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, sofern es an vergleichbaren Referenzobjekten am Markt mangelt. Mithilfe des Verkehrswerts wird der reine Substanzwert der Immobilie ermittelt.
  • Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert nach den erzielten Mieterträgen ermittelt. Dieses Verfahren ist insbesondere für Kapitalanleger interessant, da es sich am besten eignet, um den entscheidungsrelevanten Reinertrag (Nettoerlös) einer Immobilie zu bestimmen.

 

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1. Immobilienbewertung – Relevanz einer aktuellen Immobilienbewertung

Sofern die Immobilienbewertung fehlerhaft ist, wirkt sich dies nachhaltig negativ auf die Vermarktung des Objektes aus,  was zu hohen Verlusten führen kann. Die anschließend aufgeführten Aspekte legen eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Experten (z.B. Gutachter oder Immobilienmakler) nahe:

  • Objektive Wertermittlung: Eigentümer tendieren dazu, den Wert der eigenen Immobilie zu überschätzen. So werden oftmals sämtliche Arbeiten eingepreist, die der Eigentümer durchgeführt hat, wodurch sich der angesetzte Immobilienwert entsprechend erhöht.
  • Schwankende Immobilienpreise: Immobilienpreise sind starken Schwankungen unterworfen. Sofern der Immobilienmarkt nicht langfristig beobachtet wurde, orientieren sich Besitzer regelmäßig am ursprünglichen Marktwert. Bei einem geplanten Immobilienverkauf ist es daher ratsam, die Entwicklung der Immobilienpreise im Vorfeld genau zu beobachten. Makler sind eine mögliche Hilfe für die richtige Wertermittlung. Aufgrund ihrer soliden Ausbildung sowie umfassender Erfahrungswerte sind sie in der Lage, den Wert einer Immobilie objektiv unter Berücksichtigung des aktuellen Marktwerts zu ermitteln.
  • Nicht marktkonformer Angebotspreis: Ein zu hoch angesetzter Immobilienpreis wirkt regelmäßig abschreckend auf potenzielle Käufer. Ein zu niedrig angesetzter Preis hingegen lockt die falsche Klientel an und verunsichert mögliche Erwerber. Der Angebotspreis ist folglich entscheidend für den Erfolg des Immobilienverkaufs. Bei der Wertermittlung durch Spezialisten (z.B. Gutachter, Makler) kommen das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zum Einsatz, um den objektiven Angebotspreis der Immobilie zu ermitteln.
  • Vertrauensförderung beim Käufer: Eine professionell durchgeführte Immobilienbewertung wirkt sich verkaufsfördernd auf die Immobilienvermarktung aus. In erster Linie ist ein professionell erstelltes Wertgutachten aber eine vertrauensbildende Maßnahme für Kaufinteressenten.

 

Sicherheit in Vertragsverhandlungen: Im Rahmen von Vertragsverhandlungen sind Käufer häufig bestrebt, den Preis für die Immobilie zu drücken. Liegt eine professionelle Immobilienbewertung bspw. durch einen Makler vor, kann der Eigentümer rein rational verhandeln, ohne sich verunsichern zu lassen.

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