Sowohl bei Kauf als auch Verkauf eines Grundstücks ist der Grundstückswert (Verkehrswert) eine wichtige Größe für die anstehenden Vertragsverhandlungen. In diesem Zusammenhang ist von Interesse, welche spezifischen Einflussfaktoren bei der Grundstücksbewertung heranzuziehen sind. Ebenfalls ist wissenswert, wie man die Wertermittlung bei Grundstücken selbst durchführen kann. Im vorliegenden Artikel werden diese Punkte geklärt.
1. Sinn und Zweck des Grundstückswerts
Der Ausdruck „Grundstückswert“ lässt sich auf zwei verschiedene Arten interpretieren:
- Der Grundstückswert kann ausschließlich als Wert eines unbebauten Grundstücks (Freifläche) verstanden werden. In diesem Fall werden eventuell auf dem Grundstück errichtete Gebäude bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Man bezeichnet dies als sog. „reinen Bodenwert“.
- Bei der zweiten Begriffsauslegung bemisst sich der Wert des Grundstücks sowohl nach dem Boden- als auch dem Gebäudewert. Dies entspricht auch der Definition im Bewertungsgesetz (BewG): „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage“ (§ 78 BewG).
Unabhängig der beiden Begriffsauffassungen ist bei der Grundstücksbewertung zwischen reinem Boden- und Gebäudewert zu differenzieren. Man erhält folglich den Gesamtwert eines bebauten Grundstücks, indem man den Wert des Bodens und des Gebäudes addiert. Die Methodik der Grundstücksbewertung wird durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich vorgeschrieben. Demnach ist für die Wertbestimmung aus dem Ertragswertverfahren, dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren zu wählen. Allerdings gibt es für Privatpersonen eine unkomplizierte und schnellere Möglichkeit, den Grundstückswert zu schätzen. Bei der Bestimmung des Verkehrswertes ist die Lage essentiell. Eine erste Orientierungshilfe für die Wertermittlung sind daher die Marktpreise vergleichbarer Grundstücke (Lage, Größe, Zustand etc.). Darüber hinaus können auch die Bodenrichtwerte als ersten Anhaltspunkt bei der Wertbestimmung von Grundstücken genutzt werden.
2. Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke
Maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks hat dessen Lage. Bei der Bestimmung des Verkehrswertes sollten daher die Verkehrswerte vergleichbarer Objekte verwendet werden. Das Vergleichswertverfahren wird ebenfalls von professionellen Gutachtern für die Grundstücksbewertung eingesetzt. Auf diese Weise lässt sich der ungefähre Marktwert ermitteln, um einen angemessen Grundstückspreis bestimmen zu können. Jedoch gibt es nicht für alle Grundstücke hinreichend homogene Vergleichsobjekte.
3. Bodenrichtwerte bei der Grundstücksbewertung
Sofern es an vergleichbaren Objekten fehlt, können Käufer und Verkäufer für die Wertermittlung des Grundstücks die aktuell gültigen regionalen Bodenrichtwerte verwenden. So gewinnt man einen guten Eindruck über die Grundstückswerte einer vorab definierten Lage.
3.1 Der Bodenrichtwert – Funktion und Einsichtnahme
Die Bodenrichtwerte erweisen sich für die Bestimmung des Grundstückswertes in festgelegten Lagen (sog. Bodenrichtwertzonen) als nützlich. Es handelt sich hierbei um den durchschnittlichen Bodenwert von Grundstücken, die sich in einer vergleichbaren Lage befinden. Hierfür wird von den zuständigen Gutachterausschüssen der durchschnittliche Kaufpreis von Grundstücken eines bestimmten Zeitraums in einer vorab definierten Lage ermittelt. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter ausgedrückt. Bei einem bebauten Grundstück wird der Bodenrichtwert ohne die Gebäude ermittelt.
In manchen Kommunen werden die Richtwerte von sog. Gutachterausschüssen ermittelt, um die preisliche Transparenz am Immobilienmarkt erhöhen zu können. Die auf diese Weise bestimmten Richtwerte werden mittels Bodenrichtwertkarten publiziert. Diese können von jeder Person in den Geschäftsräumen der jeweils zuständigen Gutachterausschüsse eingesehen werden. Oftmals werden diese auch online zur Verfügung gestellt.
3.2 Auswirkung der Bodenrichtwerte auf die Grundstücksbewertung
Der Marktwert für ein Grundstück lässt sich relativ leicht ermitteln, indem das Produkt aus dem regional gültigen Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche (in qm) des Bewertungsobjektes gebildet wird. Das Ergebnis entspricht dem näherungsweisen Marktwert des jeweiligen Grundstücks. Allerdings handelt es sich beim Bodenrichtwert lediglich um einen Mittelwert, der sich aus historischen Verkaufspreisen bestimmt. Insofern werden weder die aktuelle Marktsituation noch objektspezifische Wertfaktoren erfasst. Demzufolge können der mittels Bodenrichtwert ermittelte Grundstückswert und der tatsächlich am Markt erzielbare Preis erheblich differieren. Dies lässt sich an einem einfachen Beispiel veranschaulichen: So können die Preise für zwei Grundstücke in gleicher Lage sich dadurch wesentlich unterscheiden, dass sich eines in einem verkehrsberuhigten Bereich befindet, während das andere an einer vielbefahrenen Straße liegt.
4. Einflussfaktoren des Grundstückswertes
Grundsätzlich gilt, dass jedes Grundstück ein Unikat ist. Demzufolge können mittels des Bodenrichtwertes nicht alle objektspezifischen Kriterien eines Grundstücks erfasst werden. Zu den werbestimmenden Einflussfaktoren zählen beispielsweise:
- Lage
- Größe (Grundstücksfläch)
- Grundstücksausrichtung (z.B. unverbaubarer Blick etc.)
- Grundstücksschnitt (Lageplan)
- Grad der Erschließung (infrastrukturelle Anbindung)
- Bauliche Nutzung (Bebaubarkeit des Grundstücks)
- Bodenqualität (z.B. Altlasten)
5. Professionelle Hilfe bei der Grundstücksbewertung durch einen Makler
Alternativ kann bei der Grundstücksbewertung ein Makler beauftragt werden, sofern der Käufer oder Verkäufer hiermit überfordert sind. Dieser hat fundierte Marktkenntnisse und führt eine Immobilienbewertung unter Berücksichtigung sämtlicher wertrelevanter Einflussfaktoren durch. Hierbei handelt es sich um die aktuellen Marktpreise, die Bodenrichtwerte sowie die objektspezifischen Wertfaktoren des Grundstücks. Insofern erhält man vom Makler eine fundierte Preisempfehlung. Aus Sicht des Verkäufers lässt sich hierdurch ein Angebotspreis unter dem Marktwert vermeiden. Zudem führt ein fairer Marktpreis zu mehr Kaufinteressierten. Aber ebenfalls als Kaufinteressent kann es ratsam sein, einen Makler zu konsultieren, da dieser weiß, welche Preise angemessen sind und welche Grundstücke zu teuer angeboten werden.
