Die Bewertung einer Immobilie ist oftmals hilfreich, teilweise sogar zwingend notwendig. Zu den Anlässen einer Immobilienbewertung zählen persönliche Veränderungen wie etwa beruflich und familiär bedingte Umzüge. Erbschaften und Trennungen sind weitere Anlässe, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Aber auch die Suche nach einem renditestarken Investitionsobjekt. Insofern ist von Interesse, wie bei einer Wertermittlung für Immobilien vorzugehen ist. Im Rahmen dieses Artikels wird der Ablauf der drei am meist genutzten Wertermittlungsverfahren vorgestellt. Zusätzlich wird erklärt, warum in der Praxis überhaupt verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen.

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Warum verschiedene Verfahren?

Die Methodik der Immobilienbewertung wird seit 2010 in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. In der ImmoWertV werden drei verschiedene Methoden zur Wertermittlung von Immobilien beschrieben:

  •         Ertragswertverfahren
  •         Vergleichswertverfahren
  •         Sachwertverfahren

Es sind grundsätzlich unterschiedliche Verfahren zur Immobilienbewertung erforderlich, da der Immobilienwert das Ergebnis unterschiedlicher Einflussfaktoren ist.

 

In diesem Zusammenhang gilt es bspw., die Art der Immobilie zu klären. Ob es sich bspw. um eine langfristig vermietete Gewerbeimmobilie handelt, bei der primär das Rendite-Erzielen von Interesse ist. Bei derartigen cashflow Objekten wird das Ertragswertverfahren angewendet. Bei selbstgenutzten älteren Objekten wird das Vergleichswertverfahren verwendet. Im Zuge dieses Verfahrens wird der Wert der Immobilie ermittelt, indem der Preis kürzlich verkaufter Immobilien in der gleichen Lage einbezogen wird. Hier kommt folglich das Prinzip von Angebot und Nachfrage stärker zum Tragen.

 

Sofern nicht ausreichend Vergleichsobjekte wie bspw. baugleiche Reihenhäuser vorhanden sind, wird das Sachwertverfahren bemüht. Das Sachwertverfahren bestimmt den Immobilienwert unter der Prämisse eines fiktiven Wiederaufbaus der Immobilie.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren berechnet sich der Immobilienwert im Wesentlichen anhand der zukünftig zu erwartenden Erträge und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Der Ertragswert wird dabei anhand des Jahresreinertrags, des Bodenwerts und dem sogenannten Vervielfältiger berechnet.

 

Der Vervielfältiger

Der Vervielfältiger wird mittels Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer anhand folgender Formel ermittelt:

Vervielfältiger=1qnqn-1q-1

Mit

q (1+Liegenschaftszins)

n Restnutzungsdauer

 

Beispielrechnung Ertragswertverfahren

1. Schritt: Jahresreinertrag

Der Jahresreinertrag wird berechnet, indem vom Jahresrohertrag (Jahresmiete ohne Nebenkosten) sämtliche Verwaltungs- und Betriebskosten abgezogen werden. Beim nachfolgenden Beispiel wird eine Wohnfläche von 250 m², eine Quadratmetermiete von 10 € sowie Verwaltungs- und Betriebskosten von 5.000 € unterstellt.

 

Jahresreinertrag

Jahresrohertrag = Wohnfläche∙Monatsmiete in m2 ∙12 = 250 m 210€ m2 ∙12 =30.000 € Verwaltungs- und Betriebskosten = 5.000€ Jahresreinertrag = Rohertrag-Verwaltungs/Betriebskosten = 30.000 € – 5.000 € = 25.000 €

 

2. Schritt: Bodenwert und Bodenwertverzinsung

Die Bodenwertverzinsung ist das Produkt aus Bodenwert und Liegenschaftszins. Dieser Betrag wird vom Jahresreinertrag abgezogen, um den Ertragswert des Bodens zu ermitteln. Die Berechnung des Bodenwertes (Grundstückswert) erfolgt regelmäßig mittels des Vergleichsverfahrens auf Basis der Bodenrichtwerte. Für das Rechenbeispiel wird ein Bodenrichtwert von 100 € pro m² und eine Grundstücksgröße von 500 m² angenommen.

 

Bodenwert und Bodenwertverzinsung

Bodenwert=Fläche ∙Bodenrichtwert=500 m2∙100€m2=50.000 €

Bodenwertverzinsung=Bodenwert∙Liegenschaftszins=50.000 €∙5 %=2.500 €

 

3. Schritt: Gebäudeertragswert

Der Gebäudeertragswert berechnet sich anhand des Produktes aus Gebäudereinertrag und dem Vervielfältiger. Letzterer bestimmt sich nach der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinses. Der Vervielfältiger ist umso größer, je länger die Restnutzungszeit. Er ist umso geringer, je niedriger der Liegenschaftszins der Immobilie sind. Im Folgenden werden ein Liegenschaftszins von 5 % und eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren unterstellt.

Dies führt zu einem Vervielfältiger von 14,09.

 

Gebäudeertragswert

Gebäudereinertrag=Jahresreinertag-Bodenwertverzinsung=25.000 €-2.500 €=22.500 €Gebäudertragswert=Gebäudereinertrag∙Vervielfältiger=22.500 € ∙14,09=317.113,75 €

Sofern Mängel oder sonstige Belastungen sich wertmindernd auswirken, sind diese in Abzug zu bringen. Ziel ist, dadurch den effektiven Verkehrswert einer Immobilie ermitteln zu können. Wem das zu kompliziert ist, kann online seine Immobilie kostenlos bewerten lassen.

 

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird üblicherweise dann angewendet, wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird. Das Vergleichswertverfahren wird demzufolge bei nicht vermieteten Immobilienobjekten angewendet (z.B. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen). Bei der Wertbestimmung werden vergleichbare Objekte (z.B. Lage) recherchiert und der Preis bestimmt. Dann werden die zu bewertende und vergleichbare Immobilien miteinander verglichen. Die folgenden Einflussgrößen sind hierbei zu berücksichtigen:

  •         Immobilien-/Gebäudeart
  •         Größe (z.B. Wohnfläche)
  •         Restnutzungsdauer
  •         Baulicher Zustand (Bausubstanz etc.)
  •         Energetischer Zustand
  •         Bauweise (Massivhaus, Fertighaus etc.)

 

Die unmittelbare Umgebung einer Immobilie hat einen wesentlichen Einfluss auf deren Wert. So wirkt sich ein verkehrsberuhigter Bereich positiv auf den Immobilienwert eines Wohnobjektes aus. Die Lage an einer stark frequentierten Straße dagegen wertmindernd. Die Verkaufspreise der Vergleichsimmobilien können beim regional zuständigen Gutachter-Ausschuss in Erfahrung gebracht werden. Allerdings ist dies nicht ausreichend, um den effektiven Verkehrswert bestimmen zu können.

 

Sachwertverfahren

Bewertungsgegenstand des Sachwertverfahrens sind ebenfalls nicht vermietete Immobilienobjekte. Das Sachwertverfahren kommt immer dann zur Anwendung, wenn es an vergleichbaren Referenzobjekten mangelt. Das Sachwertverfahren basiert auf dem Grundstückswert und dem Wert der sich auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen. Der Begriff bauliche Anlagen meint sämtliche fest mit dem Erdboden verbundene Objekte (z.B. Gebäude) bzw. Objekte deren Verwendungszweck eine überwiegend ortsfeste Nutzung erfordern (z.B. Windenergieanlage). Der Bodenwert bestimmt sich mittels des Vergleichsverfahrens, wohingegen der Wert der baulichen Anlagen anhand der Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten bestimmt wird. Zugleich sind auch der Grad der Abnutzung und der Gebäudezustand zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren gilt als marktfern, weswegen die Gutachterausschüsse sog. Marktanpassungsfaktoren publizieren.

Exkurs Grund und Bodenrichtwert

Es kann vorkommen, dass für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung besteht, nach § 196 BauGB einen Bodenrichtwert zu ermitteln. Dies ist bspw. bei Flächen der Fall, die nicht Bauland sind. In diesen Fällen ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen. Die jeweils gültigen Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt. Sie werden aus tatsächlichen Verkäufen der jeweiligen Region abgeleitet und stellen daher den zeitlich leicht hinterher hinkenden Marktwert dar. Die Werte werden den Finanzämtern mitgeteilt und können bei Bedarf dort abgefragt werden. Ebenso sind Abfragen auf Onlineportalen der Länder wie bspw. Boris oder dem Geoportal BW möglich. Einige Städte publizieren die Werte auf interaktiven
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