Sind sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks einig über die Kaufbedingungen geworden, steht im nächsten Schritt die rechtskräftige Kaufvertragsunterzeichnung bei einem Notar an. Die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags ist in Deutschland verpflichtend: Erst durch die Beglaubigung vom Notar wird der Kauf rechtskräftig, weshalb diesem Schritt eine wichtige Bedeutung zukommt.
Wichtige Informationen zum Ablauf des Notartermins sowie hilfreiche Tipps zur Vorbereitung liefert dieser Artikel.
So wird Ihr Immobilienkauf ein Erfolg
Endlich ist der Moment gekommen – der Kauf der Immobilie ist beinahe in trockenen Tüchern und der Kaufvertrag liegt bereit für die Unterschrift beim Notar. An dieser Stelle sollten Sie jedoch einiges beachten, damit der Immobilienkauf ein Erfolg wird und unangenehme Überraschungen vermieden werden.
Wie jedes wichtige Projekt erfordert auch der Kauf einer Immobilie ein Mindestmaß an Vorbereitung. Setzen Sie sich deshalb bereits im Vorhinein mit wichtigen Fragen auseinander und lassen Sie sich im Zweifel von einem Experten beraten.
Die Wahl des richtigen Notars
Zunächst gilt es, den passenden Notar für die Unterzeichnung des Kaufvertrags zu wählen. Der Notar ist für die Überwachung der Kaufabwicklung zuständig und steht dem Verkäufer und Käufer als Ansprechperson zur Verfügung.
Wichtig: Die Entscheidung für einen Notar sollte nicht anhand des anfallenden Honorars getroffen werden, da die erhobenen Gebühren für einen solchen Termin gesetzlich festgelegt sind.
Entscheidende Auswahlkriterien sind stattdessen eine gute und kompetente Beratung sowie das Gefühl gegenseitigen Vertrauens. Des Weiteren sollten folgende Faktoren bei der Wahl des Notars berücksichtigt werden:
- Der Notar sollte einen Termin zeitnah anbieten.
- Das Büro sollte sich in naher Umgebung befinden und gut erreichbar sein.
- Der Notar sollte entsprechende fachliche Kompetenzen aufweisen und sich durch Fort- und Weiterbildungen mit der aktuellen Gesetzeslage auskennen.
- Durch Weiterempfehlungen und Erfahrungswerten von Dritten können Sie herausfinden, ob der Notar zufriedenstellende Arbeit in entsprechender Qualität leistet.
- Der Notar sollte in verständlicher Ausdrucksweise mit Ihnen kommunizieren und Ihnen anfallende rechtliche Fragen zum Thema beantworten können.
Tipp: Falls Sie nicht wissen, wie Sie einen passenden Notar finden können, hilft die Bundesnotarkammer oder die Landesnotarkammer weiter. Auch qualifizierte Immobilienmakler helfen Ihnen bei der Suche nach einem Notar.
Was muss für den Notartermin vorbereitet werden?
Der Notartermin sollte erst dann vereinbart werden, wenn sich Verkäufer und Käufer über die Veräußerung der Immobilie in allen Punkten einig sind. Dasselbe gilt beim Kauf eines Grundstücks oder dem Neubau einer Immobilie – denn auch hier muss die gesetzlich festgelegte Beurkundung durch einen Notar erfolgen.
Grundsätzlich gilt, dass der Käufer die Auswahl des Notars übernimmt, sobald alle inhaltlichen Punkte des Kaufvertrags geregelt sind:
- Übergabetermin der Immobilie oder des Grundstücks
- Kaufpreis, inklusive aller Details zu den Zahlungsmodalitäten
- Regelung des Umgangs mit bisherigen Verbindlichkeiten des Verkäufers, beispielsweise dem Nießbrauchrecht oder dem Erbrecht
- Erklärung über die erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts und die Feststellung eventueller Sachmängel
- Nebenabreden wie die verbindliche Übernahme von Einbaumöbeln
Notwendige Unterlagen
Einige Zeit vor dem Notartermin ist der Immobilienverkäufer angehalten, dem Notar alle wichtigen Unterlagen zukommen zu lassen.
Dazu gehören:
- Alle Informationen zum Kaufpreis, zum Zahlungstermin und zu den Zahlungsmodalitäten
- Aktuelle Grundbuchauszüge
- Weitere Unterlagen wie der Erbschein, falls der Verkäufer im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen ist
- Aktuelle Flurkarte
- Die Auskunft des Baulastenverzeichnisses
- Der Erbbaurechtsvertrag (bei Grundstücken mit Erbbaurecht)
- Die Teilungserklärung (bei einer Eigentumswohnung)
- Die Entscheidung über ein gegebenenfalls einzurichtendes Notaranderkonto
Ein Notaranderkonto dient zur Abwicklung des Zahlungsverkehrs und wird vom Notar treuhänderisch verwaltet. Es bietet den Vorteil, dass eine schrittweise Übertragung der Immobilie gegen die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt werden kann. So können sowohl Käufer als auch Verkäufer der Immobilie von einer hohen Sicherheit profitieren. Welche Kosten für ein solches Konto anfallen, hängt von den jeweiligen Auszahlungsbeträgen ab und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Der Vertragsentwurf
In der Regel erhalten beide Vertragsparteien etwa zwei Wochen vor dem Notartermin einen ersten Entwurf des Kaufvertrags. So haben Käufer und Verkäufer ausreichend Zeit, sich mit dem Vertrag auseinanderzusetzen und bei eventuellen Unstimmigkeiten den Notar um Korrekturvorschläge zu bitten.
Wichtig: Der Notar gibt ausschließlich Antworten auf rechtliche Fragen zum Kauf und Verkauf einer Immobilie – ansonsten nimmt er eine neutrale Position ein. Das bedeutet, dass er den Kaufvertrag nicht auf Gerechtigkeit hinsichtlich einer Partei bewertet.
Sollten Sie unsicher über bestimmte Vertragsinhalte sein, lassen Sie sich von Ihrem Immobilienmakler oder Anwalt beraten. So können Sie sichergehen, dass keine Nachteile für Sie entstehen.
Ablauf des Notartermins
Zu Beginn des Notartermins finden sich zunächst beide Vertragsparteien sowie der Notar ein. Ein solcher Termin läuft nach einem festgelegten Schema ab und dauert in der Regel etwa 45 bis 60 Minuten.
- Bevor der Notartermin inhaltlich beginnen kann, muss jeder Beteiligte ein gültiges Ausweisdokument vorlegen. Auch die Steuer-ID des Käufers wird benötigt.
- Anschließend verliest der Notar den vorliegenden Kaufvertragsentwurf und erklärt dabei allen Beteiligten entsprechende juristische Fachbegriffe, sodass alle Vertragsparteien den Inhalt des Vertrags vollständig verstehen.
- Während der Vertragsverlesung haben alle Beteiligten die Möglichkeit, Fragen zu stellen und eventuelle Änderungen vorzuschlagen, welche der Notar bei Einverständnis aller Parteien in den Vertrag einträgt.
- Zu guter Letzt unterschreiben alle Vertragsparteien, auch der Notar, den vorliegenden Vertrag. Sobald die Unterschrift des Notars abgegeben wurde, gilt der Vertrag als rechtskräftig.
Wie erfolgt die Abwicklung des Kaufvertrages?
Der Notar ist während der Abwicklung des Kaufvertrags dazu verpflichtet, alle Beteiligten umfassend und neutral zu beraten. Falls während der Verlesung Korrekturen anfallen, trägt der Notar sie in den originalen Kaufvertragsentwurf ein.
Verkäufer und Käufer erhalten später einen korrigierten Vertrag, in welchem alle Änderungen eingefügt sind. Dieser wird durch ein Notarsiegel zusammengehalten und ist damit rechtskräftig. Das Exemplar mit den handschriftlichen Änderungen des Notars verbleibt im Archiv des Notars.
Tipp: Ein guter Immobilienmakler kann bei Bedarf nicht nur einen zuverlässigen Notar empfehlen, sondern auch anfallende Aufgaben rund um den Notartermin organisieren.
Was passiert nach dem Notartermin?
Wurde der Kaufvertrag von allen Parteien – inklusive Notar – unterschrieben, gilt er als rechtskräftig. Ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer nicht mehr ohne Zustimmung des Verkäufers zurücktreten.
Dennoch ist der Immobilienverkauf nach dem Notartermin noch nicht vollständig abgeschlossen. Zunächst veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese ist ein wichtiger Bestandteil der Grundstücksübereignung und gehört damit zwingend zu einem Immobilienverkauf dazu.
Zudem sendet der Notar dem Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zu, in welcher alle steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrags aufgeführt werden. Das Finanzamt wird sich daraufhin beim Käufer melden und diesen zur Zahlung der Grunderwerbssteuer auffordern.
Hat der Käufer die Zahlung beglichen, leitet das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung weiter. Erhält der Notar keine solche Bescheinigung, erfolgt keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer.
Ab dem Zeitpunkt der übermittelten Unbedenklichkeitsbescheinigung sind alle Voraussetzungen für den offiziellen Eigentümerwechsel erfüllt. Der Käufer erhält nun eine Fälligkeitsmitteilung vom Notar und kann sicher davon ausgehen, dass keine Unstimmigkeiten, etwa eine Belastung der Immobilie, vorliegen. Die Immobilie oder das Grundstück können anschließend guten Gewissens bezahlt werden.
Ist der vereinbarte Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers – oder auf dem Notaranderkonto – eingegangen, stellt der Notar den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers beim Grundbuchamt. Der Grundbucheintrag kann einen Zeitraum von etwa 3 bis 5 Monaten in Anspruch nehmen. Ist die Eintragung erfolgt, versendet das Grundbuchamt den aktuellen Grundbuchauszug an den neuen Besitzer der Immobilie.
Notarkosten
Die anfallenden Kosten für den Notar gehören als fester Bestandteil zu den Nebenkosten beim Immobilien- oder Grundstückskauf dazu und sollten von vornherein bei der Kostenkalkulation berücksichtigt werden.
Die Höhe der Notargebühren ist dabei gesetzlich geregelt und beträgt 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. In diesen Kosten sind etliche Leistungen des Notars inbegriffen, wie die Beratung, die Fertigung des Vertragsentwurfs und die Beglaubigung des Kaufvorgangs. Ebenfalls ist in den Notarkosten eine Prüfung möglicher Schulden oder Rechte der Immobilie enthalten.
Wie hoch die Notargebühren ausfallen, richtet sich nicht nach Aufwand oder Anzahl der anfallenden Termine. Stattdessen werden die Kosten pauschal anhand der benötigten Einzelleistungen des Notars berechnet. Um die genauen Gebühren zu ermitteln, müssen also alle Dienstleistungen sowie Gebührenanteile aufgelistet werden.
Wichtig zu wissen: Neben den Kosten für den Notar fallen auch bei der Eintragung ins Grundbuch Kosten an. Diese sind abhängig von der Höhe des Kaufpreises der Immobilie. Für eine ungefähre Kosteneinschätzung gilt: In der Regel belaufen sich die Kosten für Notar und Grundbucheintrag gemeinsam auf etwa 2 Prozent des Kaufpreises.
Wer beauftragt den Notar?
Sobald sich der Verkäufer und Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks über die groben Verkaufsbedingungen geeinigt haben, können beide Parteien gemeinsam einen Notartermin vereinbaren. In Deutschland ist es dabei üblich, dass der Käufer den Notar auswählt und kontaktiert. Selbstverständlich ist es auch möglich, dass der Verkäufer hier Vorschläge einbringt und sich alle Beteiligten auf einen Kompromiss einigen.
Ist der Notar ausgewählt und der Termin festgelegt, liegt es am Verkäufer, dem Notar alle wichtigen Unterlagen für die Erstellung des ersten Vertragsentwurfs zukommen zu lassen.
FAQ
Wie vereinbart man einen Notartermin?
Sobald sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks über den Kauf geeinigt haben, können beide Parteien gemeinsam nach einem Termin für den Notar suchen. Üblich ist es, dass der Käufer dabei den Notar vorschlägt – doch auch der Verkäufer kann seine Wünsche äußern.
Wie lange dauert es, bis man ein Notartermin bekommt?
Sind sich beide Vertragsparteien einig über den Verkauf, kann der Notartermin vereinbart werden. Innerhalb 3 Wochen sollten Sie in der Regel einen entsprechenden Termin erhalten.
Wie viel kostet ein Notartermin?
Wie hoch die Kosten für den Notar ausfallen, ist gesetzlich festgelegt und abhängig von den erforderten Leistungen des Notars. In der Regel betragen die Notargebühren etwa 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienkaufpreises.
Was benötige ich zum Notartermin?
Folgende Unterlagen sind beim Notartermin mitzubringen:
- Ausweisdokument und Steuer-ID
- Aktuelle Grundbuchauszüge der Immobilie
- Unterlagen wie Erbscheine, falls der Verkäufer nicht im Grundbuch eingetragen ist
- Erbbaurechtsvertrag
- Flurkarte
- Auskunft des Baulastenverzeichnisses
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Wie lange dauert ein Termin beim Notar?
Ein Termin beim Notar dauert in der Regel zwischen 45 und 60 Minuten. Während des Termins verliest der Notar den Vertragsentwurf und erklärt juristische Begrifflichkeiten. Alle Beteiligten haben die Möglichkeit, Fragen zu stellen und eventuelle Änderungen im Vertrag vorzuschlagen.
Fazit
Der Termin beim Notar ist ein wichtiger Schritt, der sorgfältig vorbereitet werden sollte. Mit dem richtigen Wissen und den in diesem Artikel genannten Tipps können Sie sich auf den Termin gut vorbereiten und mögliche Schwierigkeiten vermeiden.
Wichtig ist, im Vorhinein alle benötigten Unterlagen zusammenzustellen und den Kaufvertragsentwurf sorgfältig zu prüfen. Bei Unklarheiten sollten Sie bei Bedarf einen Experten zur Beratung hinzuziehen, sodass der Immobilienkauf rundum reibungslos verläuft und keine Überraschungen auf Sie zukommen.
