Die Immobilienbewertung ist ein wesentlicher Bestandteil beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Auch bei der Vermietung oder Versicherung der Immobilie spielt die Bewertung eine wichtige Rolle. Es geht darum, den Wert der Immobilie zu ermitteln, um eine angemessene Preisgestaltung zu erreichen.
Wann eine Immobilienbewertung sinnvoll ist, welche Ermittlungsverfahren für die Bewertung Ihrer Immobilie angewandt werden und welche Aspekte den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen können, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist meine Immobilie wert?
Angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Lage stellen sich viele Immobilieneigentümer wohl dieselbe Frage: Wie viel ist meine Wohnung oder mein Haus überhaupt wert?
Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, bei dem viele verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen. Hierzu gehören unter anderem die Lage, der Zustand sowie die Ausstattung der Immobilie.
- Lage der ImmobilieEin entscheidendes Kriterium bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Das bedeutet: Je besser und beliebter die Lage, desto wertvoller ist die Immobilie. Hierbei wird zwischen der Makro- und der Mikrolage unterschieden.
- Makrolage: Stadt oder Region → Standort der Immobilie
- Mikrolage: direktes Umfeld der Immobilie → Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Freizeitangebote
- Zustand der ImmobilieDer Zustand der Immobilie ist ebenfalls entscheidend für den Wert. Hierbei sind folgende Faktoren maßgebend:
- Baujahr der Immobilie
- Baulicher Zustand der Immobilie
- Energetischer Zustand der Immobilie (z. B. Dämmung, Heizungsanlage, Zustand der Fenster)
- Ausstattung der ImmobilieDie Ausstattung einer Immobilie kann die Verkaufschancen deutlich erhöhen. So ist es meistens die Ausstattung, welche Kaufinteressenten überzeugt, da sie sich in der Immobilie wohlfühlen. Aus diesem Grund ist die Immobilienausstattung auch für die Immobilienbewertung entscheidend. Folgende Dinge haben Einfluss auf den Wert der Immobilie:
- Schnitt der Immobilie
- Garten
- Terrasse
- Balkon
- Materialien
- Einrichtungsgegenstände
- Sanitäranlagen
Der genaue Wert Ihrer Immobilie kann durch eine professionelle Immobilienbewertung ermittelt werden. Dabei wird zwischen verschiedenen Arten von Wertgutachten unterschieden. Bei einem sogenannten Kurzgutachten ermittelt der Immobilienmakler oder Gutachter durch eine Besichtigung den realistischen Marktwert der Immobilie. Dieses Gutachten reicht für die außergerichtliche Verwendung aus und kann beispielsweise für einen Verkauf, eine Vermietung oder auch bei einer außergerichtlichen Scheidung verwendet werden. Vor Gericht hat ein Kurzgutachten allerdings keinen Bestand.
Hier kommt das Vollgutachten ins Spiel. Es handelt sich hierbei um eine umfangreiche Wertermittlung, bei der jegliche Unterlagen und Daten geprüft werden. Außerdem erfolgt auch hier eine eingehende Besichtigung vor Ort. Ein vollwertiges Wertgutachten hat vor Gericht Bestand, sodass dieses für gerichtliche Auseinandersetzungen notwendig sein kann.
Alternativ haben Sie als Immobilieneigentümer die Möglichkeit, eine kostenlose Online-Immobilienbewertung zu erhalten. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um eine grobe Einschätzung, sodass man sich nicht zu 100 % auf die Online-Bewertung verlassen kann. Sie dient lediglich als erste Orientierung.
Erfahrene Immobilienmakler, Gutachter und Sachverständige können eine umfassende Bewertung Ihrer Immobilie durchführen, die alle oben genannten Faktoren berücksichtigt. Darüber hinaus kann ein professioneller Gutachter genau beurteilen, welches Verfahren für die Bewertung Ihrer Immobilie geeignet ist.
Online-Immobilienbewertung
Eine besonders einfache und schnelle Möglichkeit, eine erste Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten, ist die Online-Immobilienbewertung. In der heutigen Zeit bieten zahlreiche Immobilienportale eine derartige kostenlose Immobilienbewertung an.
So stellen unterschiedliche Plattformen einen kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertungs-Rechner zur Verfügung, mit welchem sich der Verkaufspreis der Immobilie berechnen lässt. Auf diese Weise können Immobilieneigentümer einen ersten Eindruck von dem Wertniveau ihres Hauses oder ihrer Wohnung erhalten.
Die Online-Immobilienbewertung hat unter anderem folgende Vorteile:
- Geldersparnis: Ein herkömmliches Gutachten kostet in der Regel mindestens 0,5 % des Immobilienpreises. Die Online-Bewertung hingegen ist kostenlos und unverbindlich.
- Zeitersparnis: Das Ergebnis der Wertermittlung liegt innerhalb weniger Minuten vor.
- Stressfreie Einschätzung: Für die Online-Wertermittlung werden nur wenige Daten und keine zusätzlichen Dokumente benötigt.
- Entscheidungsfindung: Durch eine erste Einschätzung können Sie schnelle und realistische Entscheidungen treffen.
Allerdings sollten Sie beachten, dass eine Online-Immobilienbewertung lediglich der groben Einschätzung dient und kein Wertgutachten von einem Experten ersetzt. So sind die Tools nicht immer zuverlässig und können fehlerhafte Ergebnisse liefern, da sie oft nur auf Datenbanken und allgemeinen Marktinformationen basieren.
Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Makler oder Gutachter bietet hingegen eine umfassende und individuelle Vor-Ort-Bewertung, die auf den spezifischen Merkmalen Ihrer Immobilie basiert. Anders als eine Online-Immobilienwertermittlung kann eine professionelle Wertermittlung ferner auch den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie erleichtern, da diese Vertrauen in den Wert einer Immobilie schafft und potenzielle Käufer oder Mieter überzeugen kann.
Wann wird eine Immobilienbewertung benötigt?
Grundsätzlich ist es immer sinnvoll, wenn Immobilieneigentümer den aktuellen Wert ihrer Immobilie kennen und die Preisentwicklung stets im Auge behalten. Es gibt jedoch auch zahlreiche Gründe, warum eine Immobilienbewertung unbedingt erforderlich sein kann.
So ist eine umfangreiche Immobilienbewertung, insbesondere bei dem Verkauf einer Immobilie, bei dem Schluss eines Ehevertrages, bei Versicherungs- und Steuerangelegenheiten, bei einer Scheidung sowie im Falle einer Erbschaft oder Schenkung unerlässlich.
Immobilienverkauf
Ein Haus oder eine Wohnung verkaufen ohne Makler birgt viele Risiken. Dies kann unter anderem zur Folge haben, dass Sie Ihre Immobilie deutlich unter dem Marktwert verkaufen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es daher besonders wichtig, den korrekten Marktwert zu kennen. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie als Immobilienverkäufer einen angemessenen Verkaufspreis erzielen.
Eine professionelle und zuverlässige Immobilienbewertung kann Ihnen dabei helfen, den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen und eine gute Grundlage für die Preisgestaltung zu schaffen.
Ehevertrag
Wenn Sie eine Immobilie in Ihre Ehe mitbringen, möchten Sie diesen Vermögenswert unter Umständen mit einem Ehevertrag schützen. In diesem Fall kann eine professionelle Immobilienbewertung erforderlich werden.
Ebenso kann eine Immobilienbewertung notwendig sein, um den Wert der Immobilie zu bestimmen, die Sie als Eheleute gemeinsam besitzen. Eine fundierte Bewertung kann dazu beitragen, faire Bedingungen für die Aufteilung des Vermögens im Falle einer Scheidung oder Trennung zu schaffen.
Versicherungs- und Steuerangelegenheiten
Da es sich bei einem Haus oder einer Wohnung um einen wertvollen Vermögensgegenstand handelt, ist dieser besonders schützenswert. Daher können Immobilienbewertungen auch für Versicherungs- und Steuerangelegenheiten erforderlich sein. Eine Versicherungsgesellschaft kann eine Bewertung verlangen, um den Wert der Immobilie für die Festlegung von Versicherungsprämien zu bestimmen.
Auch für zahlreiche Steuerangelegenheiten, etwa die Festlegung der Grunderwerbs- oder Erbschaftssteuer, benötigt das Finanzamt den korrekten Verkehrswert einer Immobilie.
Scheidung
Wenn eine Ehe scheitert, kann eine Immobilienbewertung erforderlich sein, um den Wert der gemeinsamen Immobilien zu bestimmen. Das Vermögen muss im Rahmen der Zugewinngemeinschaft fair aufgeteilt werden. Eine gerechte Aufteilung des Vermögens ist allerdings nur möglich, wenn alle materiellen Besitztümer korrekt bewertet werden. Außergerichtlich ist dies lediglich über eine unabhängige Immobilienbewertung möglich.
Erbe oder Schenkung
Eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt nicht immer an – das ist von dem Wert der Immobilie sowie dem Verwandtschaftsgrad abhängig. So kann eine Immobilienbewertung bei Erbschaften oder Schenkungen erforderlich werden, um den Wert der Immobilie zu bestimmen und die gegebenenfalls anfallende Steuer zu berechnen.
Eine professionelle Bewertung kann auch dazu beitragen, Streitigkeiten innerhalb der Familie zu vermeiden, indem sie einen objektiven und genauen Wert für die Immobilie liefert.
Welches Verfahren eignet sich für meine Immobilie?
Es gibt verschiedene Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Die Wahl des Verfahrens hängt von verschiedenen Faktoren ab, zum Beispiel der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung.
Vergleichswertverfahren
Bei dem sogenannten Vergleichswertverfahren handelt es sich um das gängigste Verfahren bei der Immobilienbewertung. Hierbei werden ähnliche Immobilien in der Umgebung verglichen, um den Durchschnittswert der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln.
Die Immobilie wird im Rahmen des Vergleichswertverfahrens hinsichtlich ihrer Größe, Lage, Ausstattung und Bausubstanz mit anderen Immobilien verglichen, die kürzlich verkauft wurden. Der ermittelte Wert ergibt sich aus dem Durchschnitt der Vergleichswerte.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich speziell für folgende Immobilien:
- Eigentumswohnung
- Reihenhaus
- Doppelhaushälfte
- unbebautes Grundstück
Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren wird der Sachwert des Gebäudes getrennt von dem eigentlichen Grundstückswert berechnet.
Dabei wird der Wert der Immobilie auf Basis der ursprünglichen Baukosten der Immobilie und Außenanlagen sowie der aktuellen Instandhaltungskosten berechnet. Die Höhe des Bodenwertes wird durch einen Vergleich mit Grundstücken in ähnlicher Lage bestimmt. Anschließend wird der Wert des Gebäudes zum Grundstückswert hinzugerechnet.
Eine Immobilienbewertung mittels Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für folgende Immobilien:
- Einfamilienhaus
- Zweifamilienhaus
- selbst genutzte Eigentumswohnung
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Dabei wird der Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet – die Immobilie wird demnach als Kapitalanlage betrachtet.
Bei der Immobilienbewertung werden verschiedene Faktoren wie die Lage, die Miethöhe sowie die Instandhaltungskosten berücksichtigt. Das Verfahren ist somit besonders für Investoren interessant, die Immobilien erwerben möchten, um sie zu vermieten.
Für folgende Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren:
- Mietimmobilie
- Mehrfamilienhaus
- Gewerbeimmobilie
Überblick über Faktoren wie Ort und Umfeld verschaffen
Ein entscheidender Vorteil, den Sie durch die Immobilienbewertung erhalten, ist der Überblick über Faktoren wie Ort und Umfeld. Sie erhalten im Rahmen der Immobilienbewertung also nicht nur den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie, sondern auch einen umfassenden Überblick über die gesamte Lage, in der sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung befindet.
So erhalten Sie direkt die Möglichkeit, beim Verkauf Ihrer Immobilie eine bestimmte Zielgruppe anzusprechen, für die diese Lage interessant sein könnte. Mit einer guten und zielgruppengerichteten Verkaufsstrategie sowie einem angemessenen Verkaufspreis sind Ihre Verkaufschancen gleich deutlich höher.
Die Lage einer Immobilie ist ohnehin ein entscheidender Faktor für ihren Wert. Eine Immobilie in einer guten Lage mit einer guten Infrastruktur ist in der Regel mehr wert als eine Immobilie in einer schlechten Lage. Auch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten kann, wie bereits erwähnt, den Wert Ihrer Immobilie deutlich beeinflussen.
Lokalen Immobilienmarkt überblicken
Als Immobilienverkäufer ist der optimale Immobilien-Verkaufszeitpunkt entscheidend. Demnach ist es wichtig, den lokalen Immobilienmarkt mittels einer Wohnmarktanalyse zu überblicken. Die Nachfrage und das Angebot auf dem lokalen Immobilienmarkt können den Preis einer Immobilie beeinflussen.
Es lohnt sich also, sich über den aktuellen Stand des Immobilienmarktes zu informieren und die Preise ähnlicher Immobilien in der Umgebung zu vergleichen. Erfahrene Immobilienmakler, Gutachter und Sachverständige wissen um die aktuelle Marktlage in Ihrer Umgebung ohnehin Bescheid und können Ihre Immobilie anhand Ihrer Expertise angemessen bewerten.
Durch eine umfangreiche und professionelle Vor-Ort-Bewertung haben Sie also die Möglichkeit, den bestmöglichen Verkaufspreis oder Mietzins für Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu erzielen.
Künftige Entwicklung für Immobilienwert einschätzen
Doch nicht nur, wer eine Immobilie verkauft, muss sich mit dem Immobilienmarkt auseinandersetzen. Eine Immobilienbewertung kann auch für Immobilienkäufer sehr hilfreich sein. So sollte die künftige Wertentwicklung der Immobilie im Rahmen der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.
Eine Immobilie kann in einem Gebiet, das sich in den nächsten Jahren stark weiterentwickeln wird, an Wert gewinnen. Daher ist es ratsam, sich über geplante Bauvorhaben und Infrastrukturprojekte in der Nähe zu informieren. Ein professioneller Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, die künftige Entwicklung des Immobilienwerts realistisch einzuschätzen.
FAQ
Wie kann ich meine Immobilie bewerten?
Die Immobilienbewertung kann entweder durch einen Gutachter, einen Sachverständigen oder einen Immobilienmakler erfolgen. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen möchten, stehen Ihnen hierfür drei mögliche Methoden zur Verfügung:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Wo sehe ich, was mein Haus wert ist?
Wenn Sie eine genaue Einschätzung über den Wert Ihres Hauses möchten, sollten Sie sich an einen professionellen und seriösen Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen wenden. Eine kostenlose Online-Immobilienbewertung sollten Sie hingegen mit Vorsicht genießen, da diese meist ungenau und nicht zuverlässig ist.
Was kostet eine seriöse Immobilienbewertung?
Die Kosten einer professionellen Immobilienbewertung sind pauschal nicht nennbar. Diese hängen unter anderem von der Art und Lage der Immobilie sowie dem Umfang des Gutachtens ab. Während ein sogenanntes Kurzgutachten rund 500 Euro kosten kann, müssen Sie bei einem Vollgutachten mit Kosten von bis zu 1,5 % des Immobilienpreises rechnen.
Fazit
Eine professionelle Immobilienbewertung ist der beste Weg, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Zur ersten Orientierung kann eine Online-Immobilienbewertung sinnvoll sein. Diese ist kostenlos und unverbindlich. So können Sie eine erste Einschätzung treffen, wo Ihre Immobilie auf dem Markt zu verorten ist.
Wenn Sie allerdings ein fundiertes und zuverlässiges Wertgutachten benötigen, sollten Sie sich an einen erfahrenen und professionellen Immobilienmakler wenden. Dieser kann Sie nicht nur bei der Wertermittlung unterstützen, sondern Sie darüber hinaus bei den weiteren Schritten wie dem Verkauf oder der Vermietung unterstützen.
Eine professionelle Bewertung schafft grundsätzlich immer Vertrauen in den Wert der Immobilie und kann somit den Verkaufs- oder Vermietungsprozess deutlich erleichtern.
