Hausbesichtigung

Endlich ist es soweit! Das Traumhaus ist gefunden und der erste Termin für eine Besichtigung steht an. Beim Hauskauf sollte man sich nicht ausschließlich auf die Daten und Fakten der Immobilie verlassen, sondern vor allem auch seinem Gefühl nachgehen. Aus diesem Grund ist die Hausbesichtigung ein wichtiger Aspekt des Kaufprozesses.

Worauf Sie bei einer Hausbesichtigung achten sollten, welche Dokumente bereits vor der Besichtigung wichtig sind und welche Fragen man bei einer Hausbesichtigung stellen sollte, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

 

Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete

Der erste Termin für die Besichtigung der Wunschimmobilie ist ein ganz besonders aufregender Tag für Interessenten. Daher sollte man auf die Immobilienbesichtigung gut vorbereitet sein. Selbst wenn man die Immobilie bereits eingehend im Exposé studiert hat, erhält man erst vor Ort ein Gefühl dafür, ob das Haus tatsächlich den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht. Schließlich soll das neue Eigenheim nicht nur auf den ersten Blick gefallen, sondern einen nachhaltigen Eindruck hinterlassen.

 

Wie bereitet man sich auf eine Hausinspektion vor?

Bereits vor der eigentlichen Hausbesichtigung ist es ratsam, sich mit der Umgebung und dem Wohnviertel vertraut zu machen. So können bereits die Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten erkundet werden.

Eventuell aufkommende Fragen sollten umgehend notiert werden, sodass diese beim eigentlichen Besichtigungstermin vollständig geklärt werden können.

Darüber hinaus sollte man keineswegs völlig unwissend zur Hausbesichtigung gehen. Das Exposé enthält bereits viele wichtige Informationen für Interessenten und gibt Aufschluss darüber, worauf man bei der Hausbesichtigung achten sollte.

 

Informationen und wichtige Tipps

Sogenannte „Open-House-Besichtigungen“ sind in Deutschland eher unüblich. Vielmehr steht man bereits vor dem ersten Besichtigungstermin mit dem Verkäufer oder Makler der Immobilie in Kontakt und kann bereits folgende Informationen über die Immobilie erhalten:

• Baujahr
• Wohnfläche
• Grundriss

 

Das Exposé der Immobilie sollte bei ernsthafter Kaufabsicht unbedingt angefordert werden. So können etwaige Fragen direkt auf die im Exposé gemachten Angaben bezogen werden.

Darüber hinaus sollte man beachten, dass auf angespannten Immobilienmärkten häufig nur ein Besichtigungstermin pro Interessent angeboten wird. Zu einer ausreichenden Vorbereitung gehört demnach auch, dass man sich bereits im Voraus um eine Finanzierungsbestätigung der Bank kümmert und diese als Bonitätsnachweis direkt bei der Hausbesichtigung vorlegen kann. Dieses Vorgehen ist vor allem bei besonders attraktiven Häusern mit hoher Nachfrage ratsam, um den Zuschlag zu erhalten.

Sollten Paare gemeinsam auf der Suche nach einer Immobilie sein, ist es sinnvoll, dass alle Entscheider beim Besichtigungstermin anwesend sind. Auch die Einschaltung eines Gutachters kann sinnvoll sein, um eventuell bestehende Mängel unmittelbar feststellen zu können. Viele Verkäufer oder Makler sind sehr interessiert daran, den Kaufvertrag so schnell wie möglich abzuschließen und drängen häufig auf eine kurzfristige Entscheidung. Somit haben Käufer bessere Chancen beim Hauskauf.

Dokumente vor der Besichtigung

Ein Hauskauf muss gut geplant sein. Daher sollten Käufer die erforderlichen Unterlagen der Immobilie bereits vor der Hausbesichtigung erhalten und diese entsprechend prüfen.

 

Genehmigte Pläne

Sofern ein Neubau auf dem Grundstück geplant ist, sollte man sich als Käufer die bereits genehmigten Baupläne ebenso wie die entsprechende Baugenehmigung aushändigen lassen. Diese Unterlagen erhält man in der Regel vom Verkäufer oder auch bei der zuständigen Kommune.

 

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gehört zu den unerlässlichen Unterlagen beim Hauskauf. Bereits vor dem ersten Besichtigungstermin kann dieser im Vorfeld angefordert werden. Die Einsicht gilt jedoch nicht für Abteilung III des Grundbuches, da hier die Grundschuld und Belastungen des aktuellen Eigentümers eingetragen sind. Sollten sich Verkäufer und Kaufinteressent beim Verkauf bzw. Kauf der Immobilie einig sein, kann der Käufer einen vollständigen Grundbuchauszug erhalten. Dieser sollte jedoch nicht älter als drei Monate sein.

 

Flurstückkarte

Grundsätzlich ist die Flurstücknummer des Grundstücks auch aus dem Grundbuchauszug ersichtlich. Dennoch empfiehlt es sich, die vollständige Flurstückkarte beim Katasteramt der zuständigen Gemeinde anzufordern. Die Flurstückkarte kann bei der Hausbesichtigung als Orientierung dienen, ob diese auch tatsächlich der Realität vor Ort entspricht. Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob separat zu erwerbende Grundstücke ebenfalls erkenntlich sind.

 

Wohnflächenberechnung mit Architekten-Stempel

Die Wohnflächenberechnung mit offiziellem Architekten-Stempel ist zwar empfehlenswert, allerdings erhalten Kaufinteressenten diese in der Regel nur sehr selten. Lediglich, wenn der aktuelle Eigentümer auch der Bauherr der Immobilie war, hat man gute Chancen, an das Dokument heranzukommen. Ist dies nicht der Fall, kann man hierauf jedoch auch verzichten. Die genaue Größe des Grundstücks wird ohnehin im Kaufvertrag festgehalten.

 

Energieausweis

Seit dem Jahr 2009 ist die Aushändigung des Energieausweises für Eigentümer Pflicht. Dieser gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Hauses. So kann der potenzielle Käufer in etwa abschätzen, wie hoch die Betriebskosten ausfallen. Es ist jedoch darauf zu achten, dass der Energieausweis laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) lediglich von einem qualifizierten Experten erstellt werden darf. Bei Nichtvorlage des Energieausweises muss der Verkäufer mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.

 

Altlasten- und Baulastenverzeichnis sowie Anliegerbescheinigung

Die sogenannte Altlastenbescheinigung gibt Aufschluss darüber, ob das Grundstück in der Vergangenheit industriell genutzt wurde. In diesem Fall muss mit Altlasten wie Schadstoffbelastungen gerechnet werden. Als neuer Eigentümer übernimmt man automatisch die Haftung für solche Fälle und muss gegebenenfalls zukünftige Sanierungs- oder Recyclingmaßnahmen übernehmen.

 

Baupläne

Ebenfalls interessant sind die Baupläne, welche beim zuständigen Bauamt eingesehen werden können. Diese Dokumente enthalten unter anderem Informationen darüber, ob in der Nachbarschaft Neubauten oder Straßensanierungen geplant sind. Derartige Baumaßnahmen können für den neuen Eigentümer ebenfalls Kosten verursachen. Darüber hinaus sind in den Bauplänen etwaige Beschränkungen von Behörden und Rechte Dritter ersichtlich.

Hausbesichtigung – Worauf man achten sollte

Eine Hausbesichtigung stellt Interessenten vor einige Herausforderungen. So sollte man sich nicht von der Gesamtatmosphäre trüben lassen und dadurch den Blick für die wichtigen Details verlieren. Vielmehr muss man bei der Immobilienbesichtigung auf mehrere Dinge gleichzeitig achten und das Haus nicht nur mit den persönlichen Kriterien abgleichen, sondern auch auf etwaige Schäden und Mängel untersuchen.

 

Auf die eigene Intuition vertrauen

Das eigene Bauchgefühl ist beim Hauskauf besonders wichtig. Fühlt man sich in der Immobilie wohl? Stimmt die Atmosphäre? Kann man sich die Immobilie tatsächlich als zukünftigen Lebensmittelpunkt vorstellen?

Die Hausbesichtigung bietet Kaufinteressenten die Möglichkeit, die Immobilie in aller Ruhe auf sich wirken zu lassen. Führt man sich bereits bildlich vor Augen, wie das Haus später eingerichtet werden soll und wie die eigene Familie gemeinsam im Garten tobt? Dann ist das meist ein guter Indikator dafür, dass es sich bei der Immobilie um das Traumhaus handelt.

Bereits bei den geringsten Zweifeln sollte man jedoch hellhörig werden, dem Bauchgefühl nachgehen und herausfinden, welche Ursachen die Unstimmigkeiten haben könnten.

 

Nach Schäden und Schimmelbefall Ausschau halten

Für Laien ist die eingehende Beurteilung des Zustandes einer Immobilie meist nicht so leicht. Daher ist es empfehlenswert, sich von einem Gutachter bzw. Bausachverständigen zur Hausbesichtigung begleiten zu lassen.

Um Schäden, Mängel oder gar Schimmelbefall festzustellen, sollten insbesondere folgende Dinge eingehend bei der Besichtigung begutachtet werden:

• Dach: Sowohl das Alter als auch die Dämmung des Daches spielen eine wichtige Rolle. Muffiger Geruch im Dachboden kann auf eine schlechte Dämmung hindeuten.
• Fassade: Die Fassade des Hauses sollte auf Risse und feuchte Stellen überprüft werden.
• Fenster und Türen: Die Isolierung der Türen und Fenster ist vor allem im Hinblick auf die Heizkosten und Lärmbelästigung interessant.
• Keller: Schimmel und Feuchtigkeitsprobleme liegen meist im Keller. Daher sollte der Keller ausreichende Durchlüftungsmöglichkeiten bieten – ebenso wie die Küche und das Badezimmer.
• Heizungs- und Trinkwasseranlage: Im besten Fall legt der Verkäufer die entsprechenden Wartungsberichte der Heizungs- und Trinkwasseranlage vor. Diese sollten unbedingt angefordert werden.
• Frischer Anstrich: Ein frischer Anstrich könnte darauf hindeuten, dass ein eventuell bestehender Schimmelbefall überdeckt wurde. Dies sollte überprüft werden.
• Sonstige Mängel und Schäden: Einige Schäden und Mängel sind nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Daher sollte man im Rahmen der Hausbesichtigung ein besonderes Augenmerk hierauf legen.

 

Tour bei Tageslicht

Hausbesichtigungen nach Feierabend sind in der Regel nicht zu empfehlen. Sobald die Dämmerung eingesetzt hat, können die natürlichen Lichtverhältnisse im Haus nicht mehr so gut eingeschätzt werden. Darüber hinaus können Mängel bei künstlichem Licht unter Umständen nicht sofort erkannt werden. Aus diesem Grund sollte der Besichtigungstermin nach Möglichkeit idealerweise bei Tageslicht vereinbart werden.

 

Unverzichtbare Fragen bei der Hausbesichtigung

Als potenzieller Hauskäufer sollte man wissen, worauf man sich zukünftig einlässt. Zwar kann der erste Eindruck zusammen mit den bereits vorgelegten Dokumenten zahlreiche Informationen bieten. Dennoch lohnt es sich, für den Besichtigungstermin einen Fragenkatalog zu erstellen.

Allgemeine Fragen zur Immobilie könnten zum Beispiel folgendermaßen formuliert werden:

• Warum und seit wann steht das Haus zum Verkauf?
• Wie sind das Freizeitangebot und die Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung?
• Wie gut ist die Verkehrsanbindung?
• Sind Schulen, Kitas oder Spielplätze auch fußläufig erreichbar?
• Auf welchen Verkehrslärmpegel muss man sich einstellen?
• Ist die Immobilie derzeit noch bewohnt?

 

Fragen zum Gebäude

• Wann erfolgte die letzte Sanierung?
• Aus welcher Bausubstanz besteht das Gebäude?
• Wird das Gebäude möbliert verkauft?
• Welches Mobiliar ist bereits im Kaufpreis enthalten?
• Wie ist der Verlauf des Tageslichts?
• In welche Himmelsrichtung ist das Gebäude ausgerichtet?
• Besteht eine Schallisolierung?
• Welche separaten Sicherungen sind vorhanden?
• Wie erfolgt die Beheizung des Hauses?
• Wie erfolgt die Warmwassererzeugung?
• Stehen die Immobilie oder Teile des Hauses unter Denkmalschutz?
• Bestehen für das Haus und das Grundstück bestimmte gesetzliche Beschränkungen durch eine Gestaltungssatzung oder den Bebauungsplan?
• Gibt es eine Hausverwaltung (bei Mehrfamilienhäusern)?
• Was kostet die Hausverwaltung?
• Besteht die Möglichkeit, die Immobilie für Finanzierungsfragen zu reservieren?
• Ab welchem Zeitpunkt steht die Immobilie zur Verfügung?

 

Fragen zum Eigentum

• Wie viele Eigentümerwechsel gab es bereits?
• Ist das Grundstück als Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Mischgebiet verzeichnet?
• Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
• Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
• Gibt es Parkmöglichkeiten?
• Ist das Grundstück mit Einschränkungen oder Rechten Dritter belastet (z. B. Erbpacht oder Nießbrauchrecht)?
• Ist das Grundstück bereits lastenfrei?
• Muss man mit Kosten für die Straßenherstellung rechnen?

 

Fragen zur Umwelt

• Wie ist die Verkehrsanbindung in der Umgebung?
• Gibt es in der Umgebung ein Gewerbegebiet oder sonstige Einkaufsmöglichkeiten?
• Können in dem Gebiet Umweltbelastungen durch Chemiebetriebe auftreten?
• Sind Schulen und Kindertagesstätten auch fußläufig erreichbar?
• Gibt es Ärzte und Krankenhäuser in der Nähe?

 

Fragen zur Nachbarschaft

• Ist die Immobilie ruhig gelegen?
• Wie hoch ist die Bebauungsdichte in der Nachbarschaft?
• Ist mit einer weiteren Bebauung in unmittelbarer Nähe des Grundstücks zu rechnen?
• Welchen Ruf hat das Gebiet?
• Ist die Nachbarschaft familien- und kinderfreundlich?
• Gibt es nahegelegene Spielplätze?

 

Wie bereiten sich Verkäufer auf eine Besichtigung vor?

Nicht nur potenzielle Käufer müssen sich auf die Hausbesichtigung vorbereiten – auch der Verkäufer sollte vor jedem einzelnen Besichtigungstermin einige Vorkehrungen treffen.

1. Vor jedem Termin zur Hausbesichtigung sollten Haus und Garten überprüft werden. Beim Hausverkauf profitieren Verkäufer vom ersten Eindruck der Immobilie, sodass alle Räumlichkeiten optimal präsentiert werden sollten. Besonders gut kommen gepflegte Grünanlagen sowie ein gepflegtes und sauberes Inneres des Hauses an. Dies ist besonders wichtig, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Hausbesichtigungen noch bewohnt ist.
2. Die Kaufentscheidung fällt und steht in den meisten Fällen mit der Beantwortung der Detailfragen. Kaufinteressenten haben häufig zahlreiche Fragen zur Immobilie, auf die der Verkäufer bzw. Makler stets souveräne Antworten parat haben sollte. Daher ist es sinnvoll, sich alle relevanten Dokumente noch einmal vor der Hausbesichtigung anzuschauen, um auf jegliche Fragen kompetent reagieren zu können. Darüber hinaus sollte man sich überlegen, was die Immobilie besonders macht und womit man Interessenten vom Kauf überzeugen kann.
3. Nach der Besichtigung sollte sich der Verkäufer um die Beantwortung aller noch offenen Fragen und um zusätzlich angeforderte Dokumente kümmern. Nach einer Woche Bedenkzeit kann man durchaus nachfragen, ob noch Interesse an der Immobilie besteht. Im Rahmen der Nachbereitung sollte man sich darüber hinaus auch auf Preisverhandlungen einstellen und seine persönliche Schmerzensgrenze festlegen.

 

FAQ: Hausbesichtigung

 

Was sollte man bei einer Hausbesichtigung fragen?

Bei einer Hausbesichtigung sollte man vor allem Fragen stellen, die die Immobilie und das Grundstück selbst betreffen. Darüber hinaus können auch Fragen zur Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Nachbarschaft und zu nahegelegenen öffentlichen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sinnvoll sein.

Wie verhalte ich mich bei einer Hausbesichtigung?

Die Hausbesichtigung sollte nach Möglichkeit immer bei Tageslicht durchgeführt werden. Idealerweise nimmt man zur Besichtigung eine Vertrauensperson sowie ausreichend Zeit mit, sodass die Immobilie eingehend überprüft werden kann.

Wie oft sollte man ein Haus vor dem Kauf besichtigen?

Wer ernsthaftes Interesse an einer Immobilie hat, sollte das Haus kurz vor Abschluss des Kaufvertrages erneut besichtigen. So kann sichergestellt werden, dass das Haus tatsächlich in dem vereinbarten Zustand verkauft wird und der Kauf die richtige Entscheidung ist.

Wer macht die Hausbesichtigung?

Die Hausbesichtigung wird entweder von dem Verkäufer selbst oder dem beauftragten Immobilienmakler durchgeführt. In einigen Fällen sind bei der Besichtigung auch beide Parteien anwesend, um dem Kaufinteressenten die Immobilie zu präsentieren und für Fragen zur Verfügung zu stehen.

 

Fazit – Die Hausbesichtigung ist das A & O beim Hauskauf

Die Hausbesichtigung ist ein wichtiger Aspekt für die endgültige Kaufentscheidung. Daher sollte man in keinem Fall unvorbereitet zu diesem möglicherweise lebensverändernden Termin erscheinen.

Als potenzieller Käufer sollte man die Immobilie bei der Besichtigung unbedingt auf Herz und Nieren prüfen. Schließlich muss man wissen, worauf man sich einlässt und ob das Haus tatsächlich das Traumhaus ist, welches den eigenen Wünschen und Bedürfnissen entspricht.