Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, können Sie dies grundsätzlich auch selbst angehen. Allerdings müssen Sie bei der Vermarktung einer Immobilie zahlreiche Dinge beachten. Wenn Sie Ihre Immobilie lieber über einen Immobilienmakler vermarkten möchten, müssen Sie zunächst einen Maklervertrag schließen.
Was es mit der schriftlichen Beauftragung eines Immobilienmaklers auf sich hat, wann und wie ein Maklervertrag zustande kommt und welche Arten von Maklerverträgen es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist ein Maklervertrag?
Neben den Unterlagen für den Hausverkauf benötigen die meisten Immobilieneigentümer einen Immobilienmakler für die optimale und erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie. Auch bei der Suche nach einer Immobilie kann ein Immobilienmakler eingeschaltet werden. Bevor der Immobilienmakler jedoch tätig werden kann, muss eine schriftliche Beauftragung stattfinden – der Maklervertrag.
Bei dem Maklervertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler. Auftraggeber können in diesem Falle sowohl Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, als auch Interessenten sein, die auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung sind. Gegenstand des Maklervertrages ist also meist die Beauftragung mit dem Verkauf oder der Vermietung eines Objektes sowie die Suche nach einer geeigneten Immobilie.
Der Maklervertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien und ist eine wichtige Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Welche Regelungen genau in dem Vertrag getroffen werden müssen, ist jedoch nicht vorgegeben. Hier hat der Gesetzgeber den Vertragsparteien die sogenannte Vertragsfreiheit zugesprochen. Lediglich bezüglich der Vergütung müssen sich beide Vertragsparteien an die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch halten. Gemäß § 652 Abs. 1 BGB kann der Immobilienmakler von dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, sofern dieser einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt.
Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie darauf achten, dass die schriftliche Beauftragung alle relevanten Informationen enthält. Hierzu gehören unter anderem folgende Informationen:
- Adresse des zu verkaufenden oder zu vermietenden Objektes
- vereinbarter Preis/vereinbarte Miete
- Höhe der Maklerprovision
- Vertragsdauer
- Kündigungsfrist
Zusätzlich sollten in einem schriftlichen Maklervertrag auch die vereinbarten Aufgaben und Leistungen des Immobilienmaklers beschrieben werden. Das können zum Beispiel folgende sein:
- Erstellung von Anzeigen und Exposés
- Organisation und Koordinierung von Besichtigungen
- Verhandlung mit potenziellen Käufern oder Mietern
- Vorbereitung des Kauf- oder Mietvertrags
Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?
Bereits seit dem 23. Dezember 2020 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Maklerverträge beim Immobilienverkauf in Textform geschlossen werden müssen. Dies bedeutet, dass Maklerverträge entweder per E-Mail, per Fax oder auf Papier abgeschlossen werden müssen.
In der Vergangenheit konnte ein Maklerauftrag auch mündlich abgeschlossen werden. Wurde ein Immobilienmakler von einem Eigentümer gebeten, seine Immobilie für ihn zu verkaufen, musste der Makler lediglich zustimmen. Schon war der Maklervertrag wirksam. Ferner konnte ein Maklervertrag auch durch konkludentes Handeln zustande kommen. Hat ein Immobilienmakler seinen Willen für die Vermarktung einer Immobilie auf eine bestimmte Art und Weise nonverbal ausgedrückt, konnte der Immobilieneigentümer daraus einen sogenannten Rechtsbindungswillen schließen.
Derartige mündliche Vereinbarungen beim Immobilienverkauf sind seit Ende 2020 nicht mehr möglich. Allerdings gelten die alten Anforderungen an einen Maklervertrag weiterhin, sofern der entsprechende Vertrag noch vor dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurde.
Bei der Vermietung einer Immobilie ist eine Textform für Maklerverträge bereits seit 2015 erforderlich. Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz.
Die schriftliche Beauftragung per Maklervertrag hat den Vorteil, dass Missverständnisse aus dem Weg geräumt werden. So werden die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien detailliert in dem schriftlichen Vertrag festgehalten, sodass Auseinandersetzungen grundsätzlich vermieden werden.
Verschiedene Arten von Maklerverträgen
Maklervertrag ist nicht gleich Maklervertrag – es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen, die sich sowohl in ihrer Ausgestaltung als auch in ihren rechtlichen Konsequenzen unterscheiden.
In erster Linie richten sich die unterschiedlichen Vertragsarten danach, wer die Immobilie vermarkten darf. Je nach Maklervertrag liegt dieses Recht lediglich bei einem oder bei mehreren Immobilienmaklern. Ferner haben die Vertragsformen auch Einfluss auf das Engagement des Immobilienmaklers.
Einfacher Maklervertrag
Bei dem einfachen Maklervertrag handelt es sich um eine schriftliche Beauftragung, die mehreren Immobilienmaklern erteilt werden kann. Ein Makler erhält den Auftrag, das Objekt zu vermitteln, aber es besteht kein Alleinvermittlungsrecht, sodass der Auftraggeber weitere Makler beauftragen kann. Im Falle einer erfolgreichen Vermittlung erhält der Makler eine entsprechende Maklercourtage.
Daher ist diese Form des Maklervertrages unter Immobilienmaklern häufig sehr unbeliebt. Sind beispielsweise drei Makler beauftragt und einer der Makler vermittelt die Immobilie zuerst, gehen die anderen Makler trotz des Arbeitsaufwandes leer aus. Weiterhin darf der Eigentümer bei einem einfachen Maklervertrag auch selbst nach einem geeigneten Käufer oder Mieter suchen.
Ein einfacher Maklervertrag kann auch Nachteile für den Auftraggeber haben. So besitzt der Makler zwar die Erlaubnis, die Immobilie zu vermitteln, er ist jedoch nicht dazu verpflichtet. Außerdem kann die Beauftragung mehrerer Makler auf Kauf- oder Mietinteressenten einen unseriösen Eindruck machen.
Makleralleinauftrag
Ein Makleralleinauftrag gibt einem Immobilienmakler das ausschließliche Recht, ein Objekt zu vermitteln. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, alle Anstrengungen zu unternehmen, um das Objekt zu vermitteln.
Anders als bei dem einfachen Maklervertrag darf der Auftraggeber während der gesamten Vertragslaufzeit keine weiteren Makler beauftragen. Allerdings darf der Auftraggeber auch hier selbst tätig werden und einen geeigneten Käufer oder Mieter suchen. Wenn die Suche erfolgreich ist, muss der Auftraggeber keine Maklerkosten zahlen.
Der Makleralleinauftrag hat den Vorteil, dass der Makler motivierter ist, das Objekt zu vermitteln, da er ein größeres finanzielles Risiko trägt. In der Regel wird diese Vertragsart auf sechs Monate befristet, um die Vermittlung zusätzlich zu beschleunigen.
Qualifizierter Alleinauftrag
Bei dem qualifizierten Alleinauftrag handelt es sich um eine spezielle Form des Makleralleinauftrags. Im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag und zum Makleralleinauftrag hat der Makler beim qualifizierten Alleinauftrag das exklusive Recht, das Objekt zu vermitteln. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, eine umfangreiche Vermarktungsstrategie zu starten und die Immobilie aktiv zu vermarkten. Lediglich ein qualifizierter Alleinauftrag berechtigt einen Immobilienmakler dazu, eine Immobilie für Kunden zu reservieren.
Der qualifizierte Alleinauftrag wird aufgrund der Exklusivität oft von Eigentümern von hochwertigen Immobilien genutzt, da er dem Makler einen höheren Anreiz gibt, das Objekt zu vermitteln. Auch für den Verkauf gewerblicher Immobilien kommt der qualifizierte Alleinauftrag infrage.
Fazit
Ein Maklervertrag ist eine wichtige Grundlage für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie. Die verschiedenen Arten von Maklerverträgen bieten sowohl Ihnen als Auftraggeber als auch dem Immobilienmakler unterschiedliche Optionen und Vorteile.
Während der einfache Maklervertrag eine unverbindliche Zusammenarbeit bietet, räumt der Makleralleinauftrag dem Makler exklusive Vermittlungsrechte ein. Noch mehr Exklusivität und Vorteile für den Immobilienmakler bietet der qualifizierte Alleinauftrag.
Unabhängig davon, um welche Art des Maklervertrages es sich handelt, sollten Sie die verschiedenen Optionen sorgfältig abwägen. Nur so kann eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Ihnen als Auftraggeber und dem Makler gewährleistet werden.
