Beim Verkauf gewerblicher Immobilien sind einige Besonderheiten zu beachten. Der vorliegende Beitrag soll dabei helfen, den Verkaufsprozess dennoch effektiv und effizient abwickeln zu können. Im Folgenden werden hierzu die wichtigsten Hinweise für den Verkauf von Gewerbeimmobilien zusammengefasst.
1. Kurzdefinition Gewerbeimmobilie
Die Einstufung einer Immobilie als Gewerbeimmobilie richtet sich danach, ob das Objekt primär gewerblich genutzt wird (Hauptnutzung). Diese Abgrenzung ist insofern relevant, da beim Verkauf von Gewerbeimmobilien bewertungs- und steuerrechtliche Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Es gibt unterschiedliche Gewerbeimmobilienarten, die hieran anschließend beispielhaft aufgezählt werden:
- Büro: Bürogebäude, Verwaltungsgebäude etc.
- Handel: Ladenlokale, Supermärkte, Einkaufszentren etc.
- Produktion: Produktionshallen, Fertigungsstraßen etc.
- Gesundheit: Krankenhäuser, Arztpraxen, medizinische Versorgungszentren etc.
- Finanzdienstleistungen: Räume für SB-Automaten, Bankfilialen etc.
- Logistik: Lagerräume, Umschlagshallen etc.
- Gastronomie: Restaurants, Cafés, Bars etc.
- Freizeit: Schwimmbäder, Fitnessstudios etc.
- Spezialimmobilien: Bahnhöfe, Autohöfe etc.
2. Die Marktanalyse
Abhängig von der Gewerbeimmobilienart sind bestimmte objektspezifische Aspekte höher zu gewichten:
So sind bei Gewerbeimmobilien für Handel und Gastronomie konjunkturelle und saisonale Entwicklungen von herausragender Bedeutung. Demgegenüber sind bei Logistikimmobilien primär der Standort und die infrastrukturelle Anbindung wertbildend zu berücksichtigen. Unabhängig davon gibt es aber auch Einflussfaktoren, die für sämtliche Gewerbeimmobilien gleichermaßen zu berücksichtigen sind. In diesem Zusammenhang stellen sich die folgenden Fragen:
- Welche potenziellen Erwerber kommen in Betracht?
- Welche Art der gewerblichen Nutzung ist in der Immobilie möglich?
- Für welches Marktsegment bzw. für welche Käufergruppe ist die Immobilie besonders attraktiv?
- Welche Ausstattung und Eigenschaften sind für wen interessant?
- Gibt es Hinderungsgründe für potenzielle Erwerber oder Kapitalanleger?
- Können Mängel oder Nachteile des Objekts bis zum Verkaufszeitpunkt behoben werden?
3. Das Wertgutachten beim Gewerbeimmobilienverkauf
Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien ist der Vertragspartner i.d.R. ein gewerblicher Kunde. Bei dieser Klientel ist zu vermuten, dass diese die gegenwärtige Marktlage minutiös sondiert hat und die aktuellen Immobilienpreise genau kennt.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, ein professionelles Wertgutachten zu erstellen bzw. zu beauftragen, um ebenfalls über die relevanten Informationen zu verfügen.
4. Für den Gewerbeimmobilienverkauf benötigte Unterlagen
Zusätzlich zum Wertgutachten müssen sämtliche für den Verkauf erforderlichen Dokumente beschafft werden. Hierzu zählen:
- Flurkartenauszug bzw. Lageplan
- Aktueller Grundbuchauszug (insb. Belastungen und Rechte Dritter)
- Baubeschreibung (insbesondere Umbauten)
- Baupläne (Maßstab 1:100)
- Werkpläne (Maßstab 1:50)
- Berechnung der Nutzfläche
- Berechnung des Rauminhaltes (Kubaturberechnung)
- Genehmigter Bebauungsplan
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Quittungen für Instandhaltungen oder Sanierungen (ggf. mit Handwerkerrechnungen)
- Betriebskostenabrechnungen (der letzten zwei Jahre)
- Verträge der letzten drei Jahre (bei Mietobjekten)
- Aktueller Energieausweis
Die Beschaffung dieser Unterlagen kann auch von einem Makler übernommen werden.
5. Preisfaktoren bei Gewerbeimmobilien
Analog zum Verkauf privater Immobilien gibt es auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien Bedingungen und Kriterien, die maßgeblich den Verkaufspreis beeinflussen. Die wichtigsten Einflussfaktoren diesbezüglich werden nachfolgend aufgeführt:
- Lage: Zunächst ist ausschlaggebend, ob die Lage für die geplante gewerbliche Nutzungsart in Frage kommt. Ein Einkaufszentrum sollte dort gebaut werden, wo es eine hohe Kaufkraft und Nachfrage gibt (z.B. Großstadt), wohingegen dünn besiedelte Gebiete hierfür weniger geeignet sind.
- Zustand: Hierbei sind insbesondere die Höhe zukünftiger Instandhaltungs- und Renovierungsaufwendungen von Relevanz.
- Vermietet oder unvermietet: Eine vermietete Immobilie ist gegenüber einem leerstehenden Objekt regelmäßig zu bevorzugen. Im Fall einer Selbstnutzung ist ein Leerstand allerdings positiv, da die Immobilie kurzfristig bezogen werden kann.
- Mieteinnahmen: Bei Mietobjekten sind Kaufinteressenten insbesondere an der Miethöhe und der Ausfallsicherheit interessiert.
Es ist erwähnenswert, dass sich auch der Verkaufszeitpunkt auf den Wert bzw. Preis einer Immobilie auswirken kann. Lesen Sie dazu weiterführend unseren Ratgeber-Artikel.
6. Zu berücksichtigende Steueraspekte
Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien sind einige steuerliche Besonderheiten zu beachten. Diese können sowohl die Einkommens- als auch die Gewerbesteuer des Verkäufers betreffen:
- Spekulationssteuer: Sollte die zu verkaufende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb mit einem Gewinn den Besitzer wechseln, ist dieser Vorgang steuerrechtlich ein Spekulationsgeschäft. Es muss Spekulationssteuer entrichtet werden.
- Steuersatz: Verkaufsgewinne sind in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes zu versteuern.
- Steuerminderung: Die Steuerlast kann gemindert werden, indem alle beim Verkauf anfallenden Kosten mit dem Verkaufsgewinn verrechnet werden. Dabei verringern zum Beispiel Kosten für den Notar, für das Gutachten, den Energieausweis, den Aufwand für Reparaturen und Renovierungen oder etwa andere Werbungskosten den erzielten Gewinn.
- Gewerbesteuer: Die anfallende Gewerbesteuer steigt, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als drei Objekte veräußert hat. In diesem Fall wird ein gewerblicher Handel mit Immobilien unterstellt.
