Das Eigenheim ist der Traum vieler Deutschen. Doch wer in sein Traumhaus einziehen möchte, muss nicht unbedingt selbst bauen. Ein Hauskauf ist aufgrund der hohen Immobilienpreise und Zinsen für viele Menschen bislang in weite Ferne gerückt. Wer trotzdem nicht darauf verzichten möchte, sollte beim Kauf einer Bestandsimmobilie einige Punkte beachten, sodass dieser kein Reinfall wird.
Wir geben Ihnen einen Überblick darüber, welche Faktoren beim Hauskauf unbedingt beachtet werden sollten, warum die Besichtigung der Wunschimmobilie so essenziell ist und mit welchen Kosten man beim Kauf einer Immobilie rechnen muss.
Ein Haus erstehen – Was muss berücksichtigt werden?
Die erste Entscheidung, die zukünftige Hausbesitzer treffen müssen, ist, wo sie wohnen möchten. Egal ob ländlich gelegener Bungalow, hochmoderner Neubau oder Stadtvilla mit Charme – auf Immobilienportalen werden Häuser für jeden Geschmack und Geldbeutel angeboten.
Neben der Lage der Traumimmobilie ist auch der Zustand entscheidend. Darüber hinaus muss die persönliche finanzielle Situation richtig eingeschätzt werden, damit ein passendes Finanzierungskonzept gefunden werden kann.
Eigene finanzielle Situation einschätzen
Ganz oben auf der Checkliste für den Hauskauf steht das Budget. Wer sich den langersehnten Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, sollte seine finanzielle Situation realistisch einschätzen können.
Der Immobilienmarkt boomt und die Nachfrage ist hoch. Günstige Konditionen und Immobilienpreise, wie sie noch bei unseren Eltern oder Großeltern zu finden waren, sind längst Geschichte. Daher sollte der finanzielle Rahmen bereits vor der Suche nach dem Traumhaus festgelegt sein, um sich nicht von Immobilien ablenken zu lassen, die weit über den eigenen Möglichkeiten liegen.
Im besten Fall hat man bereits einiges an Eigenkapital angespart. Dieses sollte mindestens die Kaufnebenkosten oder etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises abdecken. Außerdem sollte die persönliche Einkommenssituation berücksichtigt werden. Die monatlichen Darlehensraten sollten in jedem Fall genügend Spielraum für sonstige Lebenshaltungskosten bieten –schließlich müssen Haus und Garten nicht nur gekauft, sondern auch unterhalten werden. Wie viel Geld für die monatlichen Darlehensraten tatsächlich aufgewendet werden kann, ist durch einen Haushaltsrechner ermittelbar.
Außerdem sollte man sich bereits vor dem Hauskauf ein Angebot der finanzierenden Bank – in den meisten Fällen die Hausbank – einholen. So können unter Umständen die Chancen für den Zuschlag verbessert werden, falls mehrere potenzielle Käufer an der Immobilie Interesse haben.
Hypotheken-Rechner
Steht der persönliche Finanzierungsrahmen, stellt sich die Frage, welche Kosten beim Hauskauf überhaupt anfallen.
Neben dem eigentlichen Kaufpreis muss man mit folgenden Kaufnebenkosten rechnen:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Eintragung im Grundbuch
- Maklerkosten
In der Summe machen diese Kosten etwa 10 Prozent des Kaufpreises aus. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und kann zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegen. Hinzu kommen die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages mit etwa 1,5 Prozent. Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch machen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises aus. Eine durchschnittliche Maklerprovision wird zwischen 5,95 und 7,14 Prozent angesetzt, wobei diese bei einem Immobilienkauf jeweils auf den Käufer und den Verkäufer aufgeteilt wird. Mittels eines Hypotheken-Rechners kann die Gesamtsumme für den Hauskauf ermittelt werden.
So könnte eine Beispielrechnung für einen Hauskauf im Bundesland Baden-Württemberg ausschauen:
Zusätzlich zu den Gesamtkosten müssen unter anderem die Kosten für etwaige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen eingeplant werden. So sind Eigentümer von eines Mehr-, Zwei- oder Einfamilienhauses gemäß dem Gebäudeenergiegesetz dazu verpflichtet, bestimmte Öl- und Gasheizkessel innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf auszutauschen und die Dämmung der Heizungs- und Warmwasserrohre zu erneuern.
Außerdem entspricht eine Bestandsimmobilie häufig nicht den individuellen Vorstellungen und Wünschen. Die Renovierung verursacht ebenfalls entsprechende Kosten, welche eingeplant werden sollten.
Die Lage der Immobilie
Ein weiteres wichtiges Kriterium, welches beim Hauskauf unbedingt beachtet werden sollte, ist die Lage der Immobilie. Diese prägt nicht nur den Kaufpreis, sondern sagt auch einiges über den späteren Wiederverkaufswert aus.
Zudem sollte man sich für eine Immobilie entscheiden, die die eigenen Ansprüche und Bedürfnisse erfüllt. Möchte man eher abgelegen und ruhig leben oder kann man nicht auf das Stadtleben verzichten und wünscht sich ein Eigenheim mitten im Geschehen?
Am besten geeignet für Familien und auch Rentner sind Immobilien, die ausreichend Einkaufsmöglichkeiten vor Ort bieten. Darüber hinaus sollten auch Schulen, Kindertagesstätten, sonstige öffentliche Einrichtungen und Arztpraxen nicht allzu weit entfernt liegen, sodass diese gegebenenfalls auch fußläufig zu erreichen sind.
Ein weiterer wichtiger Aspekt für viele Hauskäufer ist die mögliche Lärmbelästigung durch die Umgebung. Wenige möchten gern in einem Haus direkt an der Hauptstraße leben, wo ständig mit Straßenverkehr zu rechnen ist. Auch Gewerbegebiete sind nicht sehr beliebt. Hierbei handelt es sich jedoch um die persönliche Präferenz des Käufers.
Sollten sich Gewässer in unmittelbarer Nähe der Immobilie befinden, kann darüber hinaus eine spezielle Elementarversicherung erforderlich werden – je nachdem, wie häufig hier mit Hochwasser bzw. Überschwemmungen zu rechnen ist.
Grundsätzlich sind folgende Aspekte für die Lage des künftigen Eigenheims maßgeblich:
- gut ausgebaute Infrastruktur
- Zugang zu öffentlichen Einrichtungen
- günstige Verkehrsanbindung
Der Zustand der Immobilie
Viele Menschen erleiden beim Hauskauf einen regelrechten Reinfall. Das hat den Hintergrund, dass etwaige Mängel für Laien oftmals nicht auf Anhieb zu erkennen sind. Häufig wirkt der Zustand der Immobilie besser, als er tatsächlich ist. Das hat schon viele Käufer eine Menge Geld gekostet.
Beim Immobilienkauf gilt: Vorsorge ist besser als Nachsorge! So sollte man sich ausschließlich an seriöse Makler wenden. So kann man sichergehen, dass jegliche Mängel offen deklariert sind und keine bösen Überraschungen zu erwarten sind. Darüber hinaus kann ein unabhängiger Gutachter mit der Inspektion der Immobilie beauftragt werden.
Weitere Unterstützung können Hauskäufer vom TÜV, Bauherren-Schutzbund e. V. oder auch vom Verband Privater Bauherren erhalten. Diese prüfen die Immobilie nicht nur auf ihren allgemeinen Zustand, sondern geben unter anderem Auskunft darüber, ob eine Belastung mit Schadstoffen vorliegt oder die Wärmedämmung mangelhaft ist. So können Hauskäufer eine fundierte Kaufentscheidung treffen und müssen sich nicht nur auf ihre laienhafte Einschätzung verlassen.
Welche Hausart passt zu mir?
Geschmäcker sind grundsätzlich verschieden – so auch beim Kauf einer Immobilie. Möchte man in einen Altbau mit Charme oder doch lieber in den ultramodernen Neubau einziehen? Neben den optischen Aspekten spielen hier selbstverständlich auch die Ausstattung und nicht zuletzt die Energieeffizienz eine wichtige Rolle. Zudem kommen unterschiedliche Haustypen infrage: von klassischem Massivhaus über das Holzhaus bis hin zu einem Fertighaus.
Unabhängig davon, welche Art Häuser man als Eigenheim in Betracht zieht, muss auch der Zustand den persönlichen Vorstellungen entsprechen. Viele Hauskäufer haben beispielsweise kein Problem damit, eine sanierungs- und renovierungsbedürftige Bestandsimmobilie zu kaufen und diese entsprechend auf Vordermann zu bringen. Andere wiederum wünschen sich so wenig Arbeit wie möglich und halten daher Ausschau nach bereits bezugsfähigen Immobilien.
Die Auswahlmöglichkeiten sind jedoch nicht überall groß. Besonders an sehr gefragten Standorten sind die Immobilienpreise hoch, sodass Hauskäufer hier gegebenenfalls Abstriche machen müssen. Dennoch können auch sanierungsbedürftige Häuser viel Potenzial bieten. So kann das Haus durch eine Änderung des Grundrisses an die individuellen Bedürfnisse und den gewünschten Wohnkomfort angepasst werden.
Passendes Finanzierungskonzept finden
Schlussendlich kann der Traum vom Eigenheim nur erfüllt werden, wenn die Finanzierung steht. Hier ist wichtig, dass das Darlehen sorgfältig geplant ist und die monatlichen Belastungen an die finanziellen Bedürfnisse angepasst sind.
In der Regel muss man sich bei einer Finanzierung für eine sogenannte Sollzinsbindung entscheiden. Es besteht zwar grundsätzlich die Möglichkeit, ein Darlehen mit variabler Verzinsung zu wählen, jedoch ist das eher unüblich. Die Zinsfestschreibung ist meist auf einen Zeitraum von zehn Jahren ausgelegt. Jedoch kann auch ein Volltilgerdarlehen eine Möglichkeit sein, bei dem der Sollzins für die gesamte Laufzeit des Darlehens bestehen bleibt.
Wer über eine Lebensversicherung verfügt, kann zudem ein sogenanntes endfälliges Darlehen in Betracht ziehen. Hier erfolgt die Tilgung des Immobilienkredits nicht monatlich, sondern auf einen Schlag. Darüber hinaus können auch ein bestehender Bausparvertrag oder das Guthaben aus einer Wohn-Riester-Förderung für die Finanzierung des Traumhauses eingesetzt werden.
Maklergebühren berücksichtigen
In der Vergangenheit musste die Maklercourtage gänzlich durch den Käufer der Immobilie gezahlt werden. Seit dem 23. Dezember 2020 ist dies jedoch nicht mehr der Fall. Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sieht eine Teilung der Maklerprovision zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vor.
Liegt die Höhe der Courtage für einen Makler in Baden-Württemberg beispielsweise bei 7,14 Prozent, muss der Käufer lediglich 3,57 Prozent der Kosten übernehmen.
Notarkosten berechnen
Neben der Maklerprovision zählen auch die Notargebühren zu den Kaufnebenkosten. Der Notar ist unerlässlich beim Hauskauf, da dieser für die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrages zuständig ist. Zudem veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuld und des Eigentümerwechsels im Grundbuch. In vielen Fällen wickelt der Notar auch die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto ab oder veranlasst die Löschung etwaiger Lasten aus dem Grundbuch.
Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen. So verursacht die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto zusätzlich Kosten, die nicht anfallen, wenn der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zahlt. Durchschnittlich muss man demnach mit Notarkosten in Höhe von 1 Prozent des Kaufpreises rechnen, zuzüglich 0,5 Prozent für die Grundbuchkosten.
Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital
In der Regel sollte man für den Hauskauf mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch entsprechend angespartes Eigenkapital aufbringen. Jedoch gibt es unter anderem die Möglichkeit, das zukünftige Familiennest ohne Eigenkapital zu finanzieren. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Vollfinanzierung. Diese Art der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird jedoch nur von den wenigsten Banken angeboten, da solch eine hohe Darlehenssumme ein großes Risiko für den Darlehensgeber darstellt. Aus diesem Grund ist der Sollzins bei einer Vollfinanzierung meist deutlich höher als bei einer regulären Baufinanzierung.
Darüber hinaus werden von der Bank in einem solchen Fall meist deutlich höhere Anforderungen an die Lage und Qualität der zu finanzierenden Immobilie gestellt. Außerdem spielt die Bonität des Darlehensnehmers eine große Rolle. Gutverdiener und Beamte haben deutlich höhere Chancen auf eine Vollfinanzierung als der Durchschnittsangestellte.
Hauskauf – immer vorher eine Inspektion durchführen
Wer sein Traumhaus auf einem der zahlreichen Immobilienportale, in Zeitungen oder durch einen Immobilienmakler gefunden hat, steht vor einem der aufregendsten Schritte beim Hauskauf: die Besichtigung.
Beim Hauskauf gilt der Grundsatz „Gekauft wie gesehen“, sodass der Besichtigungstermin unter anderem dafür genutzt werden sollte, die Immobilie eingehend zu inspizieren. Im Zweifel sollte ein Experte zur Hausbesichtigung hinzugezogen werden. Nur so können etwaige Mängel frühzeitig erkannt und festgestellt werden. Für Schäden, die erst nach der Beurkundung und Unterzeichnung des Kaufvertrages entdeckt werden, besteht in der Regel keine Gewährleistung.
Darüber hinaus gehören neben der Hausbesichtigung weitere Aspekte zur Checkliste Hauskauf, die keinesfalls unterschätzt werden sollten.
Laufende Kosten abschätzen
Der Kauf eines Hauses ist schnell erledigt. Jedoch muss eine Immobilie nicht nur erstanden, sondern auch entsprechend unterhalten werden. So unterschätzen viele Hauskäufer den oftmals erforderlichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf.
Eine Bestandsimmobilie kann unter Umständen zahlreiche Folgekosten verursachen, sodass hierfür ein entsprechender Puffer eingeplant werden sollte. Um die Kosten für die Modernisierung richtig abzuschätzen, kann im Zweifel ein Gutachter zurate gezogen werden. All das sollte bereits vor dem Kauf geschehen.
Den Energieausweis kontrollieren
Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, dem Käufer einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Ist der Energieverbrauch gering, zeigt dieser einen Pfeil im grünen Bereich an. Weist der Energieausweis jedoch einen Verbrauch im gelben oder roten Bereich auf, besteht Verbesserungsbedarf.
Die Energieeffizienz des Hauses ist ein wichtiger Faktor für die Kaufentscheidung und sollte keinesfalls unterschätzt werden. Sie gibt Aufschluss darüber, mit welchen Betriebskosten man für das Haus rechnen muss. Für eine bessere Einschätzung können auf Anfrage auch die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre angefordert werden. Um energetische Schwachstellen im Haus festzustellen, kann darüber hinaus ein Energieberater hinzugezogen werden.
Renovierung oder Erweiterung
Wer nicht selbst baut, muss sich mit dem zufriedengeben, was der Immobilienmarkt hergibt. Jedoch können einige Umbauten vorgenommen werden, sodass die Immobilie den eigenen Wünschen und Bedürfnissen entspricht. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass jedes Baugebiet eigene Vorschriften hat, an die es sich zu halten gilt.
Daher ist es sinnvoll, sich vor dem Kauf beim zuständigen Bauamt zu informieren, welche Möglichkeiten der Renovierung und Erweiterung zulässig sind. Bei sehr alten Gebäuden kann zudem ein Denkmalschutz bestehen, welcher sich nachteilig auf die Umbaumöglichkeiten auswirken kann.
Mögliche Probleme identifizieren
Ein weiterer Punkt auf der Checkliste Hauskauf sind mögliche finanzielle und rechtliche Altlasten, die sich zu späteren Problemen entwickeln könnten. Daher sollte man sich bereits vor der Vertragsunterzeichnung beim Grundbuchamt schlaumachen, welche Belastungen möglicherweise bestehen.
So kann eine noch nicht abgelöste Grundschuld eingetragen sein oder aber bestimmte Beschränkungen belasten die Immobilie. Darüber hinaus sollte überprüft werden, ob jegliche Anbauten und Veränderungen im Grundbuch gelistet sind, andernfalls kann unter Umständen der neue Eigentümer dafür haftbar gemacht werden.
Immobilienpreis checken
Der Immobilienmarkt boomt – die Preise gehen durch die Decke. Um sicherzugehen, dass der angegebene Preis für die Wunschimmobilie tatsächlich marktgerecht ist, sollte man sich einen Überblick über vergleichbare Immobilien verschaffen. Erst auf Grundlage einer professionellen Einschätzung können fundierte Vergleichsverhandlungen stattfinden.
Kaufvertrag vor dem Unterschreiben sorgfältig prüfen
Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt. Dieser besetzt ein öffentliches Amt, sodass grundsätzlich von der Richtigkeit der vertraglichen Vereinbarungen ausgegangen werden kann. Dennoch sollte der Kaufvertrag sorgfältig überprüft werden. In der Regel erhalten beide Parteien bereits vor der Beurkundung einen Entwurf des Vertrages. Etwaige Änderungswünsche können dann zeitnah mitgeteilt werden.
Sobald der Kaufvertrag vom Notar beurkundet wurde, sind Änderungen kaum mehr möglich. Durch eine vorherige Prüfung des Vertrages können kostspielige gerichtliche Auseinandersetzungen unter Umständen vermieden werden.
Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Der Kauf einer Eigentumswohnung weist im Vergleich zum Hauskauf einige Besonderheiten auf. Daher sollte man einige Dinge beim Eigentumswohnung kaufen beachten.
So wird man unter Umständen nicht nur Eigentümer, sondern darüber hinaus Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Vor dem Wohnungskauf sollte man sich daher sorgfältig mit der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag und Wirtschaftsvertrag auseinandersetzen.
Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, sich die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen zu lassen. So kann schnell festgestellt werden, um welche Art Gemeinschaft es sich handelt und ob gegebenenfalls Probleme auftauchen werden. Auch die Höhe des Wohngeldes sollte vor dem Kauf einer Eigentumswohnung in Erfahrung gebracht werden.
FAQ: Haus kaufen – was beachten?
Was muss ich beim Kauf eines Hauses beachten?
Neben ausreichend Budget sollten beim Hauskauf unbedingt die Lage und der Zustand der Immobilie sowie die Kosten für eine etwaige Sanierung oder Modernisierung beachtet werden. Auch das passende Finanzierungskonzept ist wichtig. Darüber hinaus sollten mögliche Probleme rechtzeitig identifiziert werden.
Wie viel Gehalt braucht man, um ein Haus zu kaufen?
Je teurer das Haus, desto höher der Kredit. Grundsätzlich lässt sich ein kleines, günstiges Haus bereits mit einem Bruttomonatsgehalt von etwa 2.000 Euro kaufen. Ein Gehalt in dieser Höhe würde theoretisch für eine Finanzierung über 25 Jahre ausreichen.
Wie gehe ich vor, wenn ich ein Haus kaufen will?
Wer ein Haus kaufen möchte, sollte zunächst das eigene Budget festlegen. Anschließend kann die Suche nach dem Eigenheim beginnen. Ist die Finanzierung durch die Bank sicher, kann auch schon ein Termin beim Notar für die Beurkundung des Kaufvertrages vereinbart werden. Ist dieser unterschrieben, müssen lediglich der Kaufpreis mitsamt den Nebenkosten gezahlt und die Schlüssel übergeben werden.
Fazit – Sorgfältige Auswahl der Immobilie
Der Kauf des ersten Eigenheims gehört zu den aufregendsten und schönsten Dingen im Leben eines Menschen. Damit sich dieser Traum jedoch nicht als Alptraum entpuppt, sollte die Immobilie sorgfältig ausgewählt und überprüft werden. Bereits vor dem Immobilienkauf können etwaige Probleme erkannt und gebannt werden, sodass später nicht mit bösen Überraschungen zu rechnen ist.
Im Zweifel ist es immer ratsam, sich hierfür an einen Experten zu wenden, der die Wunschimmobilie auf eventuell bestehende Mängel überprüft. So kann sichergestellt werden, dass der Einzug in das neue Zuhause glücklich und ohne Stress erfolgt.
