Der Immobilienmarkt boomt. Ist jetzt etwa die richtige Zeit, seine vermietete Immobilie zu verkaufen? Der Verkauf einer vermieteten Wohnung stellt viele Eigentümer jedoch vor eine Herausforderung.
Eine der Besonderheiten beim Verkauf von Mietwohnungen ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis zum Verkaufszeitpunkt in aller Regel übernehmen. Die Wohnung wird vom Käufer also mitsamt dem laufenden Mietvertrag übernommen, sodass die Mieterrechte gegenüber dem neuen Vermieter bestehen bleiben.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihre vermietete Wohnung trotz bestehender Herausforderungen erfolgreich verkaufen können und welche Rechte und Pflichten es zu erfüllen gilt.
Eine vermietete Wohnung verkaufen – Das Wichtigste im Überblick
- Eine gute Vorbereitung des Verkaufs ist bereits die halbe Miete.
- Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind einige Besonderheiten zu beachten.
- Der Verkaufspreis ist einer der wichtigsten Faktoren für die erfolgreiche Veräußerung.
- Als Käufer kommen grundsätzlich Personen infrage, die die Wohnung als Kapitalanlage verstehen oder diese selbst nutzen möchten.
Sollten Sie potenzieller Käufer und nicht Verkäufer einer vermieteten oder auch unvermieteten Wohnung sein, stellen Sie sich sicher die Frage: Was beachten beim Eigentumswohnung kaufen? Dazu können Sie hier mehr lesen.
An wen kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist die Vorbereitung das A und O. Grundsätzlich sollte man sich zunächst die Frage stellen, welche Zielgruppe als Käufer in Betracht kommt. Hier ist entscheidend, welche Interessen der Käufer mit dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung verfolgt.
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, kann sich an zwei mögliche Zielgruppen richten:
- Personen, die die Wohnung selbst bewohnen und nutzen möchten
- Personen, die die Wohnung als Kapitalanlage nutzen möchten
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung an einen Käufer der ersten Zielgruppe kann sich schwierig gestalten. Das liegt vor allem daran, dass der Käufer die vermietete Wohnung nur dann selbst bewohnen und nutzen kann, wenn das bestehende Mietverhältnis im Voraus auf Eigenbedarf gekündigt wird.
Eine Kündigung dieser Art bedarf einer ausführlichen Begründung und kann zudem eine gerichtliche Überprüfung nach sich ziehen. In den meisten Fällen reichen die Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus, da die Rechte des Mieters im Vordergrund stehen. Besonders, wenn das Mietverhältnis seit langer Zeit besteht, gilt eine verhältnismäßig lange gesetzliche Kündigungsfrist. Somit interessieren sich potenzielle Selbstnutzer selten für den Kauf von vermieteten Eigentumswohnungen.
In der Regel ist es also vorteilhafter, die vermietete Wohnung an einen Kapitalanleger zu veräußern. Das hat den Hintergrund, dass dieser ausschließlich an der Rendite durch die monatlichen Mieteinnahmen interessiert ist. Die Mieteinnahmen dienen gegenüber der finanzierenden Bank als zusätzliche Sicherheit, sodass durch den Verkauf an einen Kapitalanleger gegebenenfalls ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.
Welche Dokumente sind erforderlich?
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung muss zunächst ein angemessener Verkaufspreis durch ein Wertgutachten ermittelt werden. Hierfür werden bestimmte Dokumente benötigt. Neben den allgemeinen Unterlagen, die stets für einen Immobilienverkauf erforderlich sind, gibt es beim Verkauf einer Eigentumswohnung zusätzliche Besonderheiten.
Folgende Unterlagen werden für einen allgemeinen Immobilienverkauf benötigt:
- Grundrisse und Bauzeichnungen
- Lageplan
- Daten zur Wohn- und Nutzfläche
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Fotos der Immobilie
Folgende Unterlagen werden speziell für den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung benötigt:
- Mietvertrag
- Angaben zur letzten Mieterhöhung
- Miteigentümerliste bei Wohnungseigentümergemeinschaften
- Teilungserklärung bei Wohnungseigentümergemeinschaften
- die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
- Betriebskostenabrechnung
- Vertrag mit der Hausverwaltung
- Versicherungsnachweise
- Nachweis über Instandhaltungsrücklagen
- Sondervertragsdaten
Die Vorlage der oben genannten Unterlagen gehört zur grundlegenden Vorbereitung des Verkaufs einer vermieteten Wohnung. Sie sind nicht nur für das Wertgutachten relevant, sondern müssen auch dem Käufer vorgelegt werden. Dieser benötigt die entsprechenden Nachweise zur Vorlage bei seiner finanzierenden Bank.
Darüber hinaus ist für den potenziellen Käufer der vermieteten Wohnung interessant, ob die Mieter die monatlichen Mietzahlungen regelmäßig entrichten. Hierfür eignet sich die Vorlage entsprechender Kontoauszüge. Auch die einzelnen Wohngeldabrechnungen sowie der Wirtschaftsplan können für den Käufer von Bedeutung sein.
Eine Mietwohnung an einen Investor verkaufen
Vermietete Wohnungen sind hauptsächlich für Kapitalanleger interessant und lassen sich daher an Personen dieser Zielgruppe besonders gut vermarkten.
Kapitalanleger legen jedoch nicht nur auf die regelmäßigen Einnahmen durch die Vermietung der Wohnung Wert, sondern darüber hinaus auch auf den Zustand und die Ausstattung der Immobilie. Diese Aspekte spielen eine wesentliche Rolle für den Verkehrswert der Eigentumswohnung. So sind Kapitalanleger auf der Suche nach Wohnungen, die sich entweder gut vermieten lassen oder die bereits gut vermietet sind.
Ein bereits bestehender solventer Mieter stellt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung grundsätzlich einen Garanten für einen guten Verkaufspreis dar, wohingegen sich eine schlecht vermietete Wohnung nur erschwert verkaufen lässt. So sind Kaufinteressenten von unzuverlässigen Mietern abgeschreckt, sodass die Ausgangslage für den Verkauf der Eigentumswohnung nicht ideal wäre. In einem solchen Fall kann die Kündigung des Mietverhältnisses bereits vor dem Verkauf sinnvoll sein.
Zusätzlich haben vermietete Wohnungen den Vorteil, dass der Käufer diese steuerlich abschreiben kann. So können die Einnahmen der Miete der jährlichen Abschreibung und Werbungskosten in der Steuererklärung gegenübergestellt werden, was eine Senkung der Steuerlast bedeuten kann.
Jedoch muss auch der Verkäufer beachten, dass beim Immobilienverkauf Steuern anfallen können. Zudem gelten für vermietete Eigentumswohnungen andere steuerliche Fristen als für selbst bewohnte Objekte.
Rechte von Mietern
Obwohl grundsätzlich der Eigentümer die rechtliche Gewalt über seine Immobilie hat, sind beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Mieterrechte zu beachten.
- Vorkaufsrecht des Mieters:Das Vorkaufsrecht für Mieter kann nur geltend gemacht werden, wenn die einzelnen Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus durch eine Eintragung im Grundbuch aufgeteilt wurden. Sollte dies der Fall sein, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von einem potenziellen Kaufinteressenten in Kenntnis zu setzen. Anschließend werden dem Mieter zwei Monate Bedenkzeit eingeräumt, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und die Eigentumswohnung erwerben möchte. Sollte der Eigentümer es versäumen, seinen Mieter rechtzeitig über den Verkauf zu benachrichtigen, muss er mit Schadensersatzleistungen rechnen.Wird das Mehrfamilienhaus hingegen als Ganzes veräußert, da die einzelnen Wohnungen nicht in Sondereigentum aufgeteilt sind, besteht das Vorkaufsrecht für Mieter nicht. Gleiches gilt im Übrigen auch bei vermieteten Einfamilienhäusern. Dann kann der Vermieter die vermietete Wohnung an jeden beliebigen Kaufinteressenten verkaufen. Darüber hinaus können Mieter nur einmalig von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
- Besichtigungsrecht des Vermieters:Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, Besichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Jedoch müssen die Besichtigungstermine einige Tage vorher abgesprochen werden. Darüber hinaus lässt die Rechtsprechung lediglich eine Besichtigung pro Woche zu.Sollte sich die Vermarktung der Immobilie in die Länge ziehen, muss der Mieter Besichtigungen lediglich alle zwei bis drei Wochen zulassen. Darüber hinaus müssen Kaufinteressenten die Privatsphäre des Mieters achten.
Nach dem Verkauf der vermieteten Wohnung muss auch der neue Eigentümer einige Mieterrechte beachten, die das bestehende Mietverhältnis betreffen:
- Kauf bricht nicht Miete:Grundsätzlich rechtfertigt ein geplanter oder bereits vollzogener Verkauf nicht die Kündigung des bestehenden Mietvertrags. Der neue Eigentümer muss die vermietete Wohnung mitsamt den bestehenden Mietverhältnissen übernehmen. Auch der Mietvertrag kann nicht ohne Weiteres geändert oder zu neuen Konditionen geschlossen werden.Lediglich Mieterhöhungen, die der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen, sind zulässig. Eine eventuelle Modernisierung durch den neuen Eigentümer kann ebenfalls Grund für eine Erhöhung der monatlichen Miete sein.
- Eigenbedarfskündigung:Es kann durchaus sein, dass der neue Eigentümer den bestehenden Mietvertrag auf Eigenbedarf kündigen möchte. Dies kann durchaus rechtens sein – vorausgesetzt es bestehen gute Gründe für den Eigenbedarf.Jedoch haben Mieter die Möglichkeit, die Eigenbedarfskündigung gerichtlich überprüfen zu lassen. Im Zweifel wird für den Mieter entschieden.
- Kündigungsfristen:Im Rahmen der Kündigung auf Eigenbedarf müssen bestimmte Kündigungsfristen beachtet werden. Die reguläre Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Besteht das Mietverhältnis bereits seit über fünf Jahren, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Bei einer Mietdauer von über acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf neun Monate.Der Kündigungsschutz kann sich jedoch deutlich verlängern – insbesondere dann, wenn die Wohnung während ihrer Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist drei Jahre. Die Landesverordnung lässt unter bestimmten Voraussetzungen sogar eine Verlängerung der Kündigungsfrist auf bis zu zehn Jahre zu.
Wie man mit der Vermarktung beginnt
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss zunächst den Verkaufspreis ermitteln. Hierfür sollte der aktuelle Verkehrswert der vermieteten Wohnung durch einen unabhängigen Gutachter festgestellt werden, sodass ein optimaler Angebotspreis auf Grundlage der Immobilienbewertung festgelegt werden kann.
Da sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung in der Regel an Kapitalanleger richtet, sollte für die Festlegung des Verkaufspreises neben den üblichen Daten eine sogenannte Renditekalkulation für den Käufer erstellt werden.
Darüber hinaus sollte der Verkäufer beachten, dass vermietete Immobilien grundlegend anders vermarktet werden müssen, als unvermietete Objekte. So werden vermietete Eigentumswohnungen auf Online-Immobilienportalen häufig in einer gesonderten Rubrik für Anlage-Immobilien geführt.
Weitere Besonderheiten bei der Vermarktung einer vermieteten Wohnung bestehen darin, dass für die Erstellung eines optimalen Exposés Fotos der Wohnung benötigt werden, die nur durch das Einverständnis des Mieters veröffentlicht werden können. Private Bilder, Fotos oder Gegenstände sollten zudem unkenntlich gemacht werden.
Für die optimale Vermittlung einer vermieteten Immobilie lohnt es sich, einen erfahrenen Makler zu beauftragen. Dieser hat das nötige Know-how und kann zudem Kontakte zu exklusiven Kaufinteressenten herstellen, die über die üblichen Vermarktungswege nicht erreicht werden würden.
Vermietete Wohnung verkaufen –Grundlegendes
Mit der optimalen Vermarktung an die richtige Zielgruppe kann sich der Wohnungsverkauf durchaus erfolgreich gestalten. Bevor die Mietsache allerdings den Eigentümer wechselt, müssen einige Grundlagen beachtet werden.
Der Kauf unterbricht die Miete nicht
Wie bereits erwähnt, gilt beim Wohnungsverkauf der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Demnach können Mieter vor bzw. nach einem Eigentümerwechsel nicht einfach auf die Straße gesetzt werden.
Vielmehr ist der neue Eigentümer dazu verpflichtet, das bestehende Mietverhältnis zu übernehmen. Der Verkäufer tritt zum Verkaufszeitpunkt jegliche Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer und neuen Eigentümer ab.
Lediglich die Kündigung auf Eigenbedarf stellt eine Möglichkeit für den Eigentümer dar, um die Wohnung selbst nutzen zu können. Hier müssen allerdings die entsprechenden Voraussetzungen für den Eigenbedarf erfüllt sein.
Den Mieter rechtzeitig in Kenntnis setzen
Sollte der Verkauf der vermieteten Wohnung anstehen, ist es wichtig, dass der Mieter rechtzeitig informiert wird. Nur dann hat er die Möglichkeit, von einem etwaigen Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
Doch selbst wenn kein solches Recht besteht, sollte der Mieter aus Kulanz rechtzeitig über den Wohnungsverkauf in Kenntnis gesetzt werden. Somit hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf zukünftige Besichtigungen der Mietsache einzustellen. Aus Rücksicht sollten Besichtigungstermine dennoch einige Tage vorher mit dem Mieter abgesprochen werden.
Bei Miteigentum: die Eigentümergemeinschaft informieren
Ebenso über den Verkauf in Kenntnis gesetzt werden sollten auch die Hausverwaltung und die Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter Umständen lassen sich unter den anderen Miteigentümern potenzielle Kaufinteressenten finden, sodass sich die Verkaufschancen zusätzlich erhöhen.
Immer professionell bleiben
Professionalität und ein souveränes Auftreten in den Verhandlungen ist beim Verkauf einer Immobilie das A und O – so auch beim Wohnungsverkauf. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss jedoch nicht alles alleine stemmen.
Neben der Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises muss man Inserate schreiben, professionelle Fotos von der Mietsache erstellen, Besichtigungstermine organisieren und in stetigem Kontakt mit potenziellen Käufern stehen. Auch der Verkaufsvertrag muss vorbereitet werden. Hier kann die Hilfe durch einen erfahrenen Makler Gold wert sein. Dieser übernimmt nicht nur jegliche Vorbereitungen, sondern stellt sicher, dass die Eigentumswohnung zum bestmöglichen Preis an einen solventen Käufer vermittelt wird.
Der geforderte Preis muss realistisch sein
Viele Privatverkäufer setzen den Angebotspreis unrealistisch hoch an, sodass die Wohnung unter Umständen mehrere Monate oder gar Jahre unvermittelt bleibt. Für den Käufer hat vor allem der Ertragswert einer vermieteten Wohnung oberste Priorität, sodass sich der Kauf des Objekts für ihn überhaupt rentiert.
Wer demnach Erfolg beim Wohnungsverkauf haben möchte, sollte bei der Festsetzung des Verkaufspreises nicht nur den reinen Verkehrswert, sondern auch das Ertragspotenzial der Immobilie berücksichtigen. Die Einschätzung sollte durch einen professionellen Berater erfolgen.
Einige Tipps für einen schnellen Verkauf
Je schneller die Vermittlung der Mietwohnung erfolgt, desto eher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der bestmögliche Verkaufspreis erzielt wird. Daher sollten folgende Tipps für einen schnellen Verkauf unbedingt beachtet werden.
Welche Herausforderungen beim Verkauf zu bewältigen sind
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, wird regelmäßig vor zahlreiche Herausforderungen gestellt:
- Der Käufer muss die vermietete Wohnung mit allen Rechten und Pflichten des bisherigen Vermieters übernehmen. Somit muss auch der bestehende Mietvertrag übernommen werden.
- Mieter genießen trotz Verkauf der Wohnung Kündigungsschutz und kämpfen oftmals unerbittlich für ihr Recht, weiterhin in ihrem alten Zuhause wohnen zu bleiben. Das kann potenzielle Kaufinteressenten durchaus abschrecken.
- Eine Kündigung der Mieter ist nur mit berechtigtem Interesse des Vermieters möglich. Für eine Kündigung auf Eigenbedarf müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, die in den meisten Fällen nicht gegeben sind. Auch das kann vor allem Privatkäufer abschrecken. Die Alternative wäre ein Mietaufhebungsvertrag.
- Dem Vermieter der Eigentumswohnung steht grundsätzlich ein Besichtigungsrecht zu. Dennoch weigern sich viele Mieter, Besichtigungen zuzulassen. Dieser Umstand kann ebenfalls zu Komplikationen des Verkaufs führen.
Wann kann man die Eigennutzung registrieren und den Mieter kündigen?
Nach einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer der vermieteten Wohnung Eigenbedarf anmelden. Die Kündigung auf Eigenbedarf ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. In den meisten Fällen gehen Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung vor, wodurch es zu einer gerichtlichen Überprüfung der triftigen Kündigungsgründe kommt.
Folgende Voraussetzungen sind für den Eigenbedarf maßgebend:
- Der Vermieter oder ein Familienangehöriger des Vermieters möchte die Eigentumswohnung selbst nutzen.
- Die Kündigung auf Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen.
- Die Kündigung ist nur zulässig, sofern triftige Gründe für die Anmeldung des Eigenbedarfs bestehen.
- Die gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
- Die Anmeldung auf Eigenbedarf ist nur für bestimmte Personengruppen zulässig.
Die anfallenden Steuern
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung fallen grundsätzlich Steuern an. Ob und in welcher Höhe diese anfallen, hängt von dem Verkaufszeitpunkt und den jährlichen steuerlichen Abschreibungen ab.
So gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist bei nicht selbstgenutzten Immobilien. Wird die vermietete Wohnung innerhalb dieser Frist verkauft, muss der Verkäufer auf den Verkaufsgewinn eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Die jährlichen steuerlichen Abschreibungen der vermieteten Eigentumswohnung in Höhe von 2 bis 2,5 Prozent mindern jedoch den ursprünglichen Kaufpreis, sodass die Steuerlast deutlich gesenkt werden kann.
Lediglich, wenn der Verkauf mehr als zehn Jahre nach Anschaffung der Immobilie erfolgt, ist dieser steuerfrei. Ebenfalls keine Steuern fallen beim Wohnungsverkauf an, wenn die Wohnung mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde.
Wie wird der Verkaufspreis festgelegt?
Der Verkaufspreis einer vermieteten Eigentumswohnung richtet sich unter anderem nach folgenden Faktoren:
- Lage
- Größe
- Zustand und Ausstattung
- Angebot und Nachfrage des aktuellen Immobilienmarktes
- regionale Entwicklung der Immobilienpreise
- Renditeerwartung
Die Immobilienbewertung sollte im besten Fall durch einen geeigneten und erfahrenen Makler aus der Region erfolgen. Nur so kann der optimale Angebotspreis für das vermietete Objekt festgelegt werden.
Das muss beachtet werden
Bei der Vermarktung einer vermieteten Wohnung gibt es viele Hürden, die bewältigt werden müssen. Die perfekte Vermarktung ist daher umso wichtiger.
Folgende Dinge sollten bei der Vermittlung einer vermieteten Eigentumswohnung beachtet werden:
- Vermietete Wohnungen stellen einen Sonderfall auf dem Immobilienmarkt dar. Aus diesem Grund werden diese in einer gesonderten Rubrik geführt, die sich meist Anlageobjekte nennt.
- Kapitalanleger sind meist mehr an der Renditeerwartung interessiert als am tatsächlichen Objekt. Die Zahlen und Fakten müssen daher so vorbereitet werden, dass diese angemessen präsentiert werden können.
- Besonders erfahrene Investoren und Kapitalanleger sind starke Verhandlungspartner. Eine ausgeklügelte Strategie durch einen geeigneten Makler ist daher der Schlüssel zum erfolgreichen Wohnungsverkauf.
FAQ: Vermietete Wohnung verkaufen
Kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, eine vermietete Wohnung kann verkauft werden. Der neue Eigentümer muss zum Schutz des Mieters lediglich das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen übernehmen.
Was tun, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen will?
Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der Wohnung. Möchte man dieses Vorkaufsrecht nicht geltend machen, kann der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkaufen.
Wie verkauft man eine vermietete Wohnung?
Eine vermietete Wohnung muss in aller Regel mit dem bestehenden Mietverhältnis veräußert werden. Der neue Eigentümer übernimmt die bestehenden Mieter.
Wann vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?
Um beim Verkauf einer vermieteten Wohnung keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, muss die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz des Verkäufers sein.
Fazit – Mit diesen Tricks eine vermietete Wohnung verkaufen
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, hat es nicht unbedingt leicht. Jedoch sollte man sich davon nicht abschrecken lassen, denn vermietete Objekte sind vor allem für Kapitalanleger interessant. Elementar wichtig für den Verkaufserfolg ist daher, dass die Vermarktung optimal auf die Zielgruppe abgestimmt ist.
