Sowohl Wohnungsgesellschaften als auch private Vermieter verlangen von potenziellen Mietern in der Regel eine sogenannte Mieterselbstauskunft. Erst nach Vorlage der Selbstauskunft kommt der Mietvertrag zustande. Die Mieterselbstauskunft dient dem Vermieter als Absicherung dafür, dass die Mieter die monatlichen Mietzahlungen auch tatsächlich leisten können.
Doch wie funktioniert die Selbstauskunft für Mieter? Welche Fragen sind im Rahmen der Auskunft zulässig und welche rechtlichen Vorschriften gelten sowohl für Mieter als auch Vermieter?
So funktioniert die Selbstauskunft
Bei der Mieterselbstauskunft handelt es sich um einen Fragebogen, den der Vermieter von Mietinteressenten im Rahmen der Vermietung verlangen darf. Die Selbstauskunft erfolgt immer schriftlich und wird entweder bereits bei der Besichtigung der Wohnung ausgefüllt und abgegeben oder nachgereicht.
Einige Vermieter wissen es sehr zu schätzen, wenn potenzielle Mieter und Bewerber die Mieterselbstauskunft bereits im Vorfeld ausfüllen und zum Besichtigungstermin mitbringen. Dies macht einen guten Eindruck und zeugt von besonders großem Interesse.
Anhand der im Rahmen der Selbstauskunft gestellten Fragen möchte der Vermieter vom Mietbewerber unter anderem erfahren, wie es um seine aktuelle finanzielle Situation steht. Darüber hinaus werden weitere persönliche Daten abgefragt, wie etwa die familiären Lebensumstände des Mietinteressenten.
Grundsätzlich hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, mittels der Mieterselbstauskunft zu erfahren, wer der potenzielle Mieter ist, mit dem ein Mietverhältnis zustande kommen soll. Durch die Selbstauskunft kann sich der Vermieter vor Mietnomaden oder zahlungsunfähigen Mietern schützen.
Eine gesetzliche Pflicht zum Ausfüllen der Mieterselbstauskunft besteht nicht. Weigert sich ein Mietinteressent jedoch, das Formular auszufüllen, wird dieser in der Regel nicht in die engere Auswahl der Bewerber gelangen. In diesem Fall darf der Vermieter auf sein Recht der Vertragsautonomie zurückgreifen und den zukünftigen Mieter frei wählen.
SCHUFA-Auskunft
Neben der Mieterselbstauskunft ist auch die SCHUFA-Bonitätsauskunft eine beliebte Informationsquelle für Vermieter.
So gut wie jeder Deutsche, der bereits einen Kredit aufgenommen oder einen Ratenkauf getätigt hat, ist in der sogenannten Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) registriert. Diese speichert jegliche Daten über erfolgte Finanzgeschäfte.
Entgegen einer allgemeinen Annahme werden in der SCHUFA jedoch nicht nur Zahlungsversäumnisse vermerkt, sondern auch positive Einträge von Banken und Vertragspartnern. Die Informationen aus der SCHUFA geben somit Auskunft über die Zahlungsmoral und Bonität der Personen, weshalb Vermieter häufig an einer Einsicht vor Abschluss eines Mietvertrages interessiert sind.
Hierbei ist zu beachten, dass es zwei Arten von SCHUFA-Auskünften gibt:
- SCHUFA-Eigenauskunft: In der Eigenauskunft sind grundsätzlich jegliche Informationen über die jeweilige Person enthalten, wie etwa der Name, das Geburtsdatum und die Anschrift. Darüber hinaus werden auch jegliche Daten über Bankkonten, Kredite, Verträge, Insolvenzverfahren oder offene Forderungen aufgelistet.
- SCHUFA-Bonitätsauskunft: Die Bonitätsauskunft hingegen ist weniger ausführlich und gibt lediglich Auskunft über das Zahlungsverhalten – also die Bonität – der Person. Zahlungsausfälle sind dort ebenfalls vermerkt.
Grundsätzlich genügt dem Vermieter die Vorlage der Bonitätsauskunft, da dieser in der Regel nur ein Interesse an der Solvenz des zukünftigen Mieters hat.
Fälschlicherweise gehen die meisten davon aus, dass es sich bei der Mieterselbstauskunft und der SCHUFA-Auskunft um ein und dasselbe Dokument handelt. Jedoch sind beide Auskünfte völlig unterschiedlich.
Wie der Name bereits vermuten lässt, macht der Mieter in der Selbstauskunft selbst Angaben über seine aktuelle wirtschaftliche und persönliche Situation. Das Formular kann so zum Beispiel auch Fragen zu Haustieren oder etwaigen Mietschulden beinhalten.
Die Bonitätsauskunft der SCHUFA dient dazu, einen objektiven Eindruck über die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu erhalten. Der Vermieter darf die Vorlage des Dokuments erst kurz vor Unterzeichnung des Mietvertrags anfordern.
Fragen in der Mieterselbstauskunft
Obwohl potenzielle Mieter nicht gesetzlich dazu verpflichtet sind, eine Mieterselbstauskunft beim Vermieter vorzulegen, erhöhen sich die Chancen bei Erteilung der Auskunft, für die Wohnung ausgewählt zu werden.
Überprüft wird die Mieterselbstauskunft von einem Makler oder dem Eigentümer des Mietobjektes. Diese prüfen beispielsweise die Angaben über persönliche Daten anhand des Personalausweises oder lassen sich das angegebene Einkommen durch Gehaltsnachweise wie Lohnabrechnungen oder Kontoauszüge belegen.
Allerdings hat der Vermieter im Rahmen der Mieterselbstauskunft nur ein beschränktes Fragerecht. Grundsätzlich darf durch die Fragen das sogenannte „Recht auf informationelle Selbstbestimmung“ gemäß Artikel 2 Abs. 1 i. V. m. Artikel 1 Abs. 1 Grundgesetz nicht missachtet werden. Daher darf der Vermieter nur solche Fragen stellen, welche das Mietverhältnis konkret betreffen.
Erlaubte Fragen
Sobald der Mietinteressent sein ausdrückliches Interesse an der Wohnung eindeutig zu erkennen gibt, entsteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Daraus ergibt sich die Zulässigkeit der Datenerhebung, um wichtige Schritte im Hinblick auf das Mietverhältnis zu klären.
So dürfen in diesem Fall nur Daten erfragt werden, die beispielsweise der Terminvereinbarung einer Wohnungsbesichtigung dienen. Diese wären allgemeine Fragen zur Person, wie etwa:
✔ Name
✔ Anschrift
✔ Telefon- oder Mobilfunknummer
✔ Informationen zur Erreichbarkeit
Hat die Besichtigung bereits stattgefunden und der Mieter ist nach wie vor an der Wohnung interessiert, darf der Vermieter weitergehende Fragen stellen, die maßgeblich für ein Zustandekommen des zukünftigen Mietverhältnisses sind. An diesem Punkt wird der Bewerber in der Regel dazu aufgefordert, die Mieterselbstauskunft schriftlich auszufüllen und anschließend einzureichen. Folgende Fragen und Auskünfte sind hier zulässig:
✔ Angaben zur Person: Neben den zuvor erfragten Kontaktdaten darf der Vermieter nunmehr auch das Geburtsdatum anfordern. Sonstige persönliche Informationen, wie etwa Fragen nach Vorstrafen, sind nur dann zulässig, wenn diese ein vorheriges Mietverhältnis betreffen.
✔ Angaben zu weiteren Personen des Haushalts: Sollen weitere Personen die Wohnung beziehen, darf der Vermieter sowohl deren Namen und Alter erfragen als auch das Verwandtschaftsverhältnis.
✔ Angaben zum Beruf und bestehenden Arbeitsverhältnis: Der Vermieter darf auch nach dem erlernten Beruf, dem aktuellen Arbeitgeber und dem Arbeitsverhältnis fragen. Hier ist vor allem wichtig, ob der Mietinteressent angestellt oder selbstständig ist.
✔ Angaben zur finanziellen Situation: Als Vermieter ist man selbstverständlich daran interessiert, ob der zukünftige Mieter zahlungsfähig ist. Hierfür dürfen sowohl das Einkommen (Nettoverdienst) als auch etwa bestehende Schulden abgefragt werden. Jegliche Fragen zu Mietrückständen und Mietschulden sind berechtigt, sofern es sich um offenstehende und berechtigte Forderungen handelt. Fragen zu Insolvenzen dürfen in der Regel nur für einen Zeitraum von drei Jahren gestellt werden.
✔ Angaben zu Haustieren: Da es sich um eine Mietwohnung handelt, dürfen Vermieter wissen, ob man Haustiere in der Wohnung halten möchte.
✔ Angaben zur Nutzungsart: Sollte die Wohnung nicht nur privat, sondern auch gewerblich genutzt werden, muss der Mieter dies ebenfalls in der Mieterselbstauskunft angeben.
✔ Angaben zu Sozialleistungen: Damit der Vermieter weiß, von wem er die monatliche Mietzahlung erhält, darf er danach fragen, ob der Mieter Sozialleistungen bezieht.
Umstrittene Fragen
Darüber hinaus gibt es Fragen im Rahmen der Mieterselbstauskunft, die umstritten sind. Hierbei handelt es sich um folgende:
✔ Fragen nach dem aktuellen Familienstand: Einige Rechtsexperten kritisieren, dass die Frage nach dem Familienstand zu sehr in den privaten Bereich eingreift. Zudem soll die Frage nach verheiratet oder ledig grundsätzlich nicht relevant für das Zustandekommen eines Mietverhältnisses sein, da aus einer Ehe nicht automatisch eine gesamtschuldnerische Haftung resultiert.
✔ Fragen nach dem vorherigen Mietverhältnis: Verschiedene Urteile in Bezug auf die Auskunftspflicht des Vermieters über die Anschrift und Person des Vormieters deuten darauf hin, dass es sich hierbei um eine umstrittene Frage handelt.
Unzulässige Fragen
Zu den absolut unzulässigen Fragen gehören jene, die in den schutzwürdigen Bereich der Privatsphäre eines zukünftigen Mieters eingreifen. Folgende Auskünfte müssen Mietinteressenten im Rahmen der Mieterselbstauskunft nicht erteilen, da diese keine Auswahlkriterien für den Vermieter darstellen:
✘ Religionszugehörigkeit
✘ Nationalität oder ethnische Herkunft
✘ sexuelle Orientierung
✘ politische Gesinnung
✘ Vorstrafen
✘ Mitgliedschaften in Parteien, Vereinen oder Gewerkschaften
✘ Hobbys und Freizeitaktivitäten
✘ Rauchgewohnheiten
✘ Krankheiten
✘ Angaben zum vorherigen Vermieter
✘ bestehende Schwangerschaften, Heiratspläne oder zukünftige Familienplanung
Aufklärungspflicht des Mieters
Unabhängig von der Mieterselbstauskunft unterliegen Mieter in einigen Fällen der sogenannten Aufklärungspflicht gegenüber dem Vermieter.
Das bedeutet, dass der Mietinteressent noch vor Abschluss des Mietvertrags auf bestimmte Umstände hinweisen muss, ohne dass der Vermieter explizit danach fragt. Hierbei handelt es sich insbesondere um Auskünfte, die bei Verschweigen den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllen würden.
Auf folgende Dinge muss der Mieter hinweisen, ohne dass er danach gefragt wird:
- Der Mieter ist arbeitslos und bezieht Leistungen vom Sozialamt oder einem anderen Grundsicherungsträger, zum Beispiel dem Jobcenter.
- Über das Vermögen des Mieters wurde bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet, welches noch nicht abgeschlossen ist.
- Die monatliche Miete beträgt 75 Prozent oder mehr des Nettoverdienstes.
Zeitpunkt der Fragestellung
Ebenso wichtig wie die Zulässigkeit der unterschiedlichen Fragen im Rahmen der Mieterselbstauskunft ist auch der Zeitpunkt der Fragestellung. Der Vermieter darf in den verschiedenen Phasen des Vermietungsprozesses unterschiedliche Angaben erfragen:
- Wohnungsbesichtigung
- Vertragsanbahnung
- Vertragsabschluss
Wohnungsbesichtigung
Sowohl Makler als auch Vermieter müssen sich vor oder während des Besichtigungstermins an bestimmte Grenzen halten.
So dürfen in dieser ersten Phase nur wenige Informationen erfragt werden, die hauptsächlich nur die allgemeinen Kontaktdaten des Mietinteressenten betreffen. Dies umfasst allgemeine Daten zur Identifikation des potenziellen Mieters, wie den vollständigen Namen, die aktuelle Wohnadresse, eine Kontaktmöglichkeit (Telefonnummer oder E-Mail-Adresse) sowie den Zeitpunkt der Erreichbarkeit.
Diese Angaben dienen lediglich zur Kontaktaufnahme und nicht etwa zur Überprüfung der Person. Aus diesem Grund ist das Anfertigen einer Ausweiskopie zu diesem Zeitpunkt noch nicht zulässig.
Darüber hinaus ist ein Vermieter von Sozialwohnungen dazu berechtigt, Angaben aus dem Wohnungsberechtigungsschein zu erfragen.
Vertragsanbahnung
Ist die Besichtigung der Wohnung erfolgreich verlaufen und der Bewerber immer noch an dem Zustandekommen eines Mietvertrags interessiert, dürfen Vermieter oder Makler tiefergehende Fragen stellen, die das Mietverhältnis betreffen.
In der Mieterselbstauskunft werden klassischerweise unter anderem folgende Angaben vom Vermieter verlangt:
- Anzahl und Alter der einziehenden Personen
- Bestehen eines Insolvenzverfahrens
- Vorliegen eines Räumungstitels wegen Mietrückständen
- Beruf und aktueller Arbeitgeber
- Höhe des Nettoeinkommens
- Haustierhaltung
Obwohl der Vermieter in der zweiten Phase der Vermietung mehr Informationen verlangen darf, muss der interessierte Mieter unzulässige Fragen der Selbstauskunft nicht beantworten.
Vertragsabschluss
Konnten die Mieterselbstauskunft und der Eindruck des zukünftigen Mieters den Vermieter dahingehend überzeugen, dass es zu einem Vertragsabschluss kommt, darf dieser letzte Informationen vom Mieter einholen. Diese dienen vorwiegend als Nachweise über die in der Selbstauskunft getroffenen Angaben.
Das angegebene Einkommen muss anhand von Gehaltsabrechnungen, Kontoauszügen oder einem Einkommensteuerbescheid belegt werden. Hierbei ist eine Schwärzung der nicht erforderlichen Details zulässig.
Darüber hinaus verlangen viele Vermieter eine Bonitätsauskunft der SCHUFA als Bestätigung über die Zahlungsfähigkeit des Mieters.
Zu guter Letzt benötigt der Vermieter die entsprechenden Bank- bzw. Kontodaten des Mieters, um beispielsweise mögliches Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung auszuzahlen.
Rechtliche Verpflichtungen
Grundsätzlich ist die Erteilung der Mieterselbstauskunft für den Mieter nicht verpflichtend. Jedoch bietet sich im Falle eines ernsthaften Interesses an der zu vermietenden Wohnung eine Kooperation mit dem Vermieter an. Sollte der Mieter die Selbstauskunft demnach vorlegen, muss sich der Vermieter auf die Richtigkeit der Angaben verlassen können.
Ob die Antworten jedoch der Wahrheit entsprechen müssen, hängt maßgeblich von der Zulässigkeit der Fragen ab.
Folgen bei Falschangaben auf erlaubte Fragen
Die Nichtbeantwortung oder gar wahrheitswidrige Beantwortung von berechtigten Fragen in der Mieterselbstauskunft kann Folgen für den Mieter nach sich ziehen.
Sollte der potenzielle Mieter erlaubte und berechtigte Fragen der Mieterselbstauskunft nicht beantworten, hat der Vermieter das Recht dazu, diesen Bewerber im Auswahlverfahren unberücksichtigt zu lassen.
Für den Fall, dass der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrags feststellen muss, dass zulässige Fragen wahrheitswidrig beantwortet wurden, darf dieser eine außerordentliche, fristlose Kündigung aussprechen. Dies gilt allerdings nur, sofern es sich um eine wesentliche Angabe handelt. Der Mietvertrag kann unter diesen Umständen wegen einer arglistigen Täuschung gemäß § 123 BGB vonseiten des Vermieters angefochten werden.
Des Weiteren muss der Mieter seine Einkommensverhältnisse korrekt angeben und den Mietzins regelmäßig zahlen. Stellt sich heraus, dass die Angaben zum Einkommen falsch waren und die Zahlung der Miete bleibt wiederholt aus, sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung ebenfalls erfüllt. Hierbei würde es sich ebenfalls um eine arglistige Täuschung handeln, da der Mieter eine wesentliche Frage der Mieterselbstauskunft nicht wahrheitsgemäß beantwortet hat und darüber hinaus wäre der Tatbestand des mehrfachen Verzugs von Mietzahlungen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt.
Folgen unzulässiger Fragen
Anders verhält es sich jedoch bei der Falschbeantwortung unzulässiger Fragen.
Enthält das Formular eindeutig unzulässige Fragen, darf der Mieter diese unwahr beantworten, ohne dass er mit rechtlichen Konsequenzen rechnen muss. Darüber hinaus kann der Bewerber im Falle einer Benachteiligung aufgrund dieses Umstandes Rechtsmittel einlegen.
Die Abfrage unzulässiger Fragen kann jedoch für den Vermieter ernsthafte Folgen haben. Im schlimmsten Fall müssen diese mit einer Geldbuße von bis zu 300.000 Euro rechnen. Private Vermieter, die lediglich eine einzelne Wohnung vermieten, werden zwar nicht in diesem Ausmaß zur Verantwortung gezogen, jedoch sind auch hier Strafen in Höhe von rund 100 Euro möglich.
Datenschutz (DSGVO)
Hinsichtlich des Datenschutzes gelten auch in Bezug auf die Mieterselbstauskunft strenge Vorschriften. Das Bundesdatenschutzgesetz und die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) geben vor, dass die erhobenen Daten von Mietinteressenten unverzüglich gelöscht werden müssen, sofern kein Mietvertrag zustande gekommen ist.
Die datenschutzkonforme Vernichtung des Dokuments müssen die Mieter nicht explizit anfordern. Die Vermieter sind ausdrücklich dazu verpflichtet, die Löschung der personenbezogenen Daten von sich aus vorzunehmen.
Sollten ehemalige Mietinteressenten die Befürchtung haben, dass der Vermieter hinsichtlich der Vernichtung noch nicht tätig geworden ist, haben diese gemäß Artikel 15 Abs. 1 d DSGVO das Auskunftsrecht in Bezug auf die Speicherung der Informationen. Möchte man sichergehen, dass die erteilte Mieterselbstauskunft und alle dazugehörigen Daten tatsächlich vernichtet wurden, kann man dies nach einiger Zeit beim Vermieter erfragen.
Zusätzliche Absicherung: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Zusätzlich zur Mieterselbstauskunft verlangen einige Vermieter die Vorlage einer sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dieses Dokument belegt, dass der Mieter die Miete in der Vergangenheit immer pünktlich gezahlt hat. Die Mietschuldenfreiheit zukünftiger Mieter spielt für viele Vermieter eine sehr große Rolle, um Mietausfälle zu vermeiden.
Die Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit wird vom bisherigen Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung ausgestellt. Dieser ist zur Erteilung jedoch nicht verpflichtet, sodass es sich um ein Entgegenkommen des Vermieters handelt. Einige Vermieter verlangen für den Erstellungsaufwand des Dokuments eine Gebühr in Höhe von 50 Euro, der Nachweis kann jedoch auch kostenlos erteilt werden.
Zwar hat die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keine rechtliche Aussagekraft, jedoch haben Bewerber einer Mietwohnung durch die Vorlage durchaus bessere Chancen. Grundsätzlich gilt bei der Wohnungssuche: Je mehr Unterlagen und Nachweise der Mieter vorlegen kann, desto besser ist der Gesamteindruck.
