Informieren, organisieren, verhandeln und Verträge aufsetzen: Ein Wohnobjekt zu verkaufen, gestaltet sich häufig weitaus schwieriger als erwartet. Allerdings kann es im Zuge einer Scheidung oder des Erwerbs einer neuen Immobilie dazu kommen, dass der Verkauf dennoch zügig realisiert werden sollte.
Doch wie viel Zeit sollten Immobilienverkäufer für die Veräußerung des Objekts einplanen und welche Phasen des Immobilienverkaufs werden differenziert? Was beeinflusst die Verkaufsdauer und wie kann diese minimiert werden? Und welche Vorteile bietet der Verkauf durch einen erfahrenen Makler?
Durchschnittliche Verkaufsdauer
Eine Immobilie gewinnbringend und schnell veräußern: Viele Deutsche setzen sich zum Ziel, mindestens eine Immobilie als Wertanlage zu erwerben. Denn bis heute gilt ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung als sichere Altersvorsorge. Doch diverse Umstände können dazu führen, dass eine Immobilie verkauft werden soll.
Wie schnell sich ein Objekt verkaufen lässt, ist dabei nicht pauschal zu beantworten, denn die Verkaufsdauer steht in Relation zu verschiedenen Faktoren. Zudem lässt sich häufig ein Unterschied der Verkaufsdauer bei Veräußerungen in Eigenregie und Verkäufen durch einen professionellen Makler ausmachen.
Allerdings lässt sich ein Durchschnittswert ermitteln, der als Orientierungspunkt dienen kann. Die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Immobilie beträgt 4,8 bis 7,7 Monate.
Einfamilienhaus
In Großstädten wie Köln können Einfamilienhäuser innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Voraussetzung: Der Verkauf des Hauses sollte umfassend vorbereitet werden, um ihn schnellstmöglich umzusetzen. Im Durchschnitt umfasst ein Hausverkauf in Städten 4,8 Monate und in ländlichen Regionen 7,7 Monate.
Dabei ist zu beachten, dass ein Hausverkauf mit einer anderen Zielgruppe einhergeht als ein Wohnungsverkauf. Familien mit Kindern bevorzugen beim Hauskauf häufig Immobilien in ruhiger Lage, die über einen Garten verfügen.
Wohnung
Der Verkauf einer Wohnung beträgt im Durchschnitt 5,1 Monate. In ländlichen Regionen kann die Verkaufsphase länger ausfallen. Hier ist im Schnitt mit 6,1 Monaten bis zur Übergabe des Objektes zu rechnen.
Dabei zeichnet sich die Tendenz ab, dass Wohnungen in Ballungszentren aufgrund der hohen Nachfrage deutlich schneller veräußert werden können. Zusätzlich ist zu beachten, dass sich der Immobilienverkauf verzögern kann, wenn notwendige Unterlagen fehlen.
Die 3 Phasen des Immobilienverkaufs
Von der Entscheidung, die Immobilie zu verkaufen, bis hin zu der tatsächlichen Übergabe des Objektes: Ein Haus- oder Wohnungsverkauf lässt sich selten kurzfristig realisieren. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es dem Verkäufer an Vorkenntnissen und Fachkenntnissen mangelt. Dabei wird der Immobilienverkauf in drei Phasen unterteilt.
Vorbereitungsphase
In der Planungsphase wird ein Zeitplan für den Immobilienverkauf erstellt. Anschließend werden alle notwendigen Unterlagen gesammelt. Eine professionelle Immobilienbewertung gibt des Weiteren Auskunft über den Marktwert des Objektes.
Um den Verkauf gewinnbringend abzuschließen, sollte das Haus oder die Wohnung optimal hergerichtet werden. Das kann sogar bedeuten, dass kleine Reparatur- oder Sanierungsarbeiten durchgeführt werden. Darüber hinaus sollte ein Exposé erstellt werden, das das Objekt optimal bewirbt.
Verkaufsphase
Im zweiten Schritt wird ein passender Käufer für die Immobilie gesucht. Empfehlenswert sind beispielsweise Inserate auf bekannten Immobilien-Plattformen oder ein gut sichtbares Verkaufsschild vor der Immobilie.
Zeigen Personen Interesse an dem Exposé, kann ein Besichtigungstermin vereinbart werden. Dabei gilt: Immobilienverkäufer sollten sich umfassend auf das Gespräch vorbereiten und alle gängigen Fragestellungen beantworten können.
Unangenehme Fragen können unerfahrene Hausverkäufer ohne Verhandlungserfahrung verunsichern. Die Basis für das Verkaufsgespräch bilden die Dokumente über die Immobilie. Alternativ kann ein Immobilienmakler mit den Verhandlungen betraut werden.
Ein Tipp: Sollten Mängel vorliegen, ist es ratsam, diese sachlich zu erwähnen. Gleichzeitig sollten die Vorzüge der Immobilie hervorgehoben werden.
Ein Verkauf der Immobilie an einen spezifischen Käufer sollte zudem ausschließlich nach einer Bonitätsprüfung in Erwägung gezogen werden. Denn auf diese Weise können Immobilieneigentümer eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Interessenten ausschließen.
Abwicklungsphase
Die Abwicklung bildet die Schlussphase des Verkaufsprozesses und sollte ebenfalls gut vorbereitet werden. Zeigt ein möglicher Käufer Interesse an der Immobilie, gilt es, einen Preis auszuhandeln. An dieser Stelle ist es von Vorteil, wenn der Verkäufer über Verhandlungsgeschick und Verhandlungserfahrung verfügt.
Sind sich beide Parteien einig, wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Anschließend muss dieser dem Notar vorgelegt werden, bevor die Zahlung des Käufers realisiert und das Objekt übergeben werden kann. Wichtig ist außerdem, dass Immobilieneigentümer nach der Übergabe des Objektes ein Übergabe-Protokoll erstellen.
Wovon hängt die Verkaufsdauer ab?
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, plant eine möglichst kurzfristige Veräußerung. Schließlich soll der Verkaufsprozess möglichst wenig Aufwand verursachen. Die Verkaufsdauer lässt sich dabei durch verschiedene Faktoren beeinflussen, die miteinander in Wechselwirkung treten.
Nachfrage
Wie hoch die Nachfrage ausfällt, kann unter anderem in Relation zu Aspekten wie der Region, der Lage und dem Immobilienpreis stehen. Der Standort der Immobilie gilt dabei als ausschlaggebender Faktor. Sowohl Investoren als auch Privatleute suchen nach Immobilien, die optimale Wohnbedingungen bieten.
Dabei fällt die Nachfrage in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München hoch aus, da hier aufgrund der Zuwanderung ein hohes Interesse an Wohnraum besteht. Häuser und Wohnungen in ländlichen Gebieten lassen sich im Vergleich dazu schwieriger verkaufen. Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, eine Immobilie innerhalb kurzer Zeit gewinnbringend zu veräußern.
Weiterhin sind eine gute Lage inklusive einer vorteilhaften Infrastruktur sowie benachbarten Schulen und Kindergärten von Vorteil. Empfinden die Interessenten den Angebotspreis zudem als fair, besteht die Chance, die Immobilie erfolgreich zu verkaufen.
Zustand des Objekts
Bezugsfreie Häuser oder Wohnungen werden von Käufern bevorzugt. Dort können sie direkt einziehen und ersparen sich langwierige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten. Deswegen gilt es als einfacher, einen Gewinn durch Immobilien zu erzielen, die sich durch einen guten Zustand auszeichnen. Dies betrifft auch die Energiekennzahlen eines Objektes.
Bevor Eigentümer ihre Immobilie zum Kauf anbieten, kann es sich deshalb lohnen, diese entsprechend vorzubereiten. Denn wer zu diesem Zeitpunkt in das Objekt investiert, kann einen höheren Verkaufspreis erzielen. Allerdings ist dies nur bis zu einem finanziellen Aufwand von bis zu 3.000 Euro zu empfehlen.
Übersteigen die Arbeiten diesen Wert, kann eine überzeugende Immobilienbeschreibung trotz Mängel zu einem gewinnbringenden Verkauf führen. In diesem Zusammenhang sollte das Exposé die Mängel aufgreifen und die Vorzüge des Objektes betonen, sodass sich Hobby-Heimwerker angesprochen fühlen.
Vermarktungsprozess
Ein schneller Verkaufsabschluss erfordert in der Regel Erfahrung und Know-how. Wichtig ist, verkaufsfördernde Maßnahmen zu verfolgen, um Interessenten für die Immobilie zu gewinnen.
Doch wie reagieren Immobilieneigentümer, wenn sich nach vier Wochen kein einziger Interessent ausfindig machen lässt? In diesem Fall sollte die Vermarktungsstrategie optimiert werden.
Ein Beispiel ist die Wahl anderer Online-Plattformen, auf denen ein Inserat veröffentlicht wird. Immobilienmakler dagegen greifen häufig auf eine Datenbank zurück. Hier finden sich Informationen über Kaufinteressenten und Werbemöglichkeiten.
Bekundet ein potenzieller Käufer ernsthaftes Interesse an der Immobilie und ergibt die Bonitätsprüfung, dass einem Kauf nichts im Wege steht, sollten sich Immobilieneigentümer dennoch nicht zu sicher sein. Denn der Hauskauf gilt erst dann als rechtskräftig, wenn der Käufer, der Verkäufer und ein vereidigter Notar den Kaufvertrag unterzeichnet haben.
Der Vertragsentwurf wird ein bis zwei Wochen vor dem Notartermin zugestellt, sodass dieser bereits im Vorfeld in Augenschein genommen werden kann. Bei dem Notartermin wird der Vertragsentwurf verlesen. Außerdem besteht die Möglichkeit, Fragen zu stellen oder Änderungen in die Wege zu leiten.
Dann erfolgen die Vertragsunterzeichnung und eine Ausstellung von Kopien an den Käufer, den Verkäufer, die finanzierende Bank sowie den Makler und weitere Institutionen, beispielsweise die Gemeinde. Die Dauer des Termins beträgt im Durchschnitt eine Stunde.
Der neue Eigentümer wurde zu diesem Zeitpunkt bereits durch das Notariat vorgemerkt. Wenige Wochen nach der Vertragsunterzeichnung findet in der Regel der Eigentumsübergang, die sogenannte Auflassung, statt. In diesem Zusammenhang wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Wie kann man die Zeitspanne verringern?
- Detaillierte Vorbereitung des Verkaufs
- Frühzeitige Beschaffung aller Dokumente
- Vorbereitung des Objektes
- Anfertigung und Veröffentlichung eines Exposés
- Vorbereitung auf den Besichtigungstermin
Unterlagen zusammenstellen
Bei einem geplanten Immobilienverkauf können insbesondere fehlende Unterlagen dazu führen, dass sich die Verkaufszeit verlängert. Dabei ist zu beachten, dass die Beglaubigung einiger Dokumente mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann.
Diesen Umstand sollten Immobilieneigentümer einkalkulieren. Darüber hinaus ist es von Vorteil, relevante Unterlagen wie den Grundbuchauszug bereits vor dem Verkaufsprozess zu sammeln.
Doch welche Unterlagen werden konkret benötigt?
- Der Grundbuchauszug (erhältlich beim Grundbuchamt oder dem Notar): Interessenten werden sich nach möglichen Kosten erkundigen. Auf Basis des Grundbuchauszuges können Immobilienverkäufer konkrete Antworten bieten.
- Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten): Fehlt der Bauplan, kann dieser im Archiv des Bauamtes ausgestellt werden. Liegt ein veralteter Bauplan vor, muss dieser aktualisiert werden. Wer sein Haus oder die Wohnung in Eigenregie verkaufen möchte, wendet sich an einen Architekten.
- Wohn- und Nutzungsberechtigung (DIN 283): Der Immobilienpreis basiert auf der Wohn- und Nutzfläche der Immobilie.
- Modernisierungen und Sanierungen: Um Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten nachzuweisen, werden die Rechnungen inklusive der Leistungen benötigt.
- Finanzierungen: Wer trotz laufender Finanzierung ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, sollte diese anhand einer formlosen Bestätigung durch die Bank oder die KfW nachweisen können.
- Baubeschreibung: Eine Baubeschreibung umfasst alle Leistungen, die mit dem Bau des Objektes in Zusammenhang stehen. Dazu zählen beispielsweise die verwendeten Materialien.
- Energieausweis: Wie hoch die Energiekosten ausfallen und wie energieeffizient das Gebäude ist, lässt sich durch den Energieausweis belegen.
- Betriebskostenabrechnungen: Kaufinteressenten möchten sich über die Kosten informieren. Hierzu zählen zum Beispiel die Müllabfuhr, die Straßenreinigung, der Schornsteinfeger und Versicherungen.
Verkaufspreis ermitteln
Zugegeben: Den Verkaufspreis einer Immobilie zu bestimmen, ist nicht einfach. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, einen Experten zu Rate zu ziehen und den Immobilienwert schätzen zu lassen.
Alternativ besteht die Möglichkeit, dass Privatpersonen Marktdaten von einem örtlichen Gutachterausschuss einholen. Hier besteht jedoch die Gefahr, dass die Marktlage falsch eingeschätzt wird und ein zu hoher oder zu niedriger Angebotspreis potenzielle Interessenten abgeschreckt.
Eine professionelle Wertermittlung dagegen minimiert das Risiko einer Fehleinschätzung. Dies kann entweder durch einen Immobilienmakler oder einen Gutachter realisiert werden. Beide verfügen über die entsprechenden Fachkenntnisse.
Verbinden Eigentümer zudem einen emotionalen Wert mit dem zum Verkauf stehenden Objekt, besteht die Gefahr einer unrealistischen Preiskalkulation. Immobilienmakler und Gutachter dagegen sind in der Lage, den Immobilienwert objektiv und sachlich einzuschätzen. [CTA] einfügen: “Jetzt beraten lassen!”
Professionelles Exposé
Um die Zeitspanne des Immobilienverkaufs zu verkürzen, lohnt es sich, sich in die Position des potenziellen Interessenten hineinzuversetzen: Welche Bildmaterialien sprechen mögliche Käufer an? Worauf achten diese? Welche Medien nutzen die Interessenten, um nach Immobilien Ausschau zu halten?
Und welche Online-Plattformen bieten Potenzial? Welche Personengruppe könnte sich für das Wohnobjekt interessieren? Und welche Informationen erscheinen relevant für Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchten?
Dabei gilt: Ein Immobilienverkauf fußt auf einem aussagekräftigen Steckbrief, der ein ansprechendes Bild und einen authentischen, wahrheitsgetreuen und positiven Text enthält. Diese Kurzbeschreibung wird auch als “Exposé” bezeichnet und beschreibt eine präzise Darstellung der Immobilie.
Dabei gilt: Ein Exposé stellt den Erstkontakt dar und fungiert demnach als Visitenkarte. Ob eine Besichtigung des Objektes in Betracht gezogen wird, hängt unter anderem von der Gestaltung des Exposés ab.
Das Dokument kann beispielsweise per E-Mail versendet oder auf Online-Plattformen veröffentlicht werden. Ausschlaggebend ist, dass es sich um ein professionelles Schriftstück handelt, das stichhaltige Verkaufsargumente beinhaltet.
Im Idealfall werden Standardfragen nach dem Alter und Zustand der Immobilie, der Lage und dem Grundriss thematisiert. Zudem sollten Besonderheiten aufgegriffen werden: Was zeichnet die Immobilie aus und warum lohnt sich ein Kauf?
Kaufabwicklung vorbereiten
Wer einen geeigneten Käufer für seine Immobilie ausfindig gemacht hat, sollte die Kaufabwicklung möglichst detailliert vorbereiten. In diesem Kontext gilt: Haus- oder Wohnungseigentümer sollten die Bonität des potenziellen Käufers überprüfen lassen.
Zum einen kann der Interessent dafür um eine Selbstauskunft gebeten werden. Diese wird um Kontoauszüge, Depotauszüge und die Darlehens-Bestätigung seiner Bank ergänzt. Anschließend wird ein Kaufvertrag erstellt. Doch Vorsicht: Rechtskräftig ist der Verkauf erst, wenn auch der Notar diesen unterzeichnet hat.
Dabei konzentrieren sich Eigentümer im Idealfall nicht auf einen einzigen Kaufinteressenten. Das Ziel ist, keine Zeit zu verlieren, wenn sich ein geplanter Hausverkauf nicht realisieren lässt.
Zum anderen sollten sich Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie veräußern möchten, über mögliche Kosten informieren. So können Steuern anfallen. Experten raten unter anderem dazu, die Spekulationssteuer zu berücksichtigen. Mit den richtigen Tipps lassen sich unter Umständen sogar Steuern einsparen.
Makler verkürzt die Verkaufsdauer
Ein Makler verlangt eine Maklerprovision. Dieser Umstand führt häufig zu der Vermutung, dass sich ein Hausverkauf in Eigenregie finanziell eher rentieren könnte, da keine Kosten für den Experten anfallen.
Unberücksichtigt bleiben dabei der hohe zeitliche Aufwand, der mit der Einarbeitung in die Thematik, der Verkaufsplanung, dem Verkaufsprozess inklusive der Marketingmaßnahmen sowie dem Verkauf einhergeht. Darüber hinaus müssen rechtliche und fachliche Fragen an weitere Experten wie Rechtsanwälte weitergeleitet werden.
Fehlende Sachkenntnisse können zudem dazu führen, dass Immobilieneigentümer das volle Potenzial ihrer Wohnung oder ihres Eigenheims nicht ausschöpfen. Auch ein fehlendes Verhandlungsgeschick erweist sich als nachteilig. In der Folge werden Wohnobjekte unter Umständen unter Wert verkauft.
Doch welche konkreten Argumente sprechen dafür, einen professionellen Makler zu engagieren?
- Fachwissen und Erfahrung: Ein Makler zeichnet sich durch Fachexpertise und einen individuellen Erfahrungsschatz aus.
- Marktkenntnisse: Ein Makler verfügt über Marktexpertise. Der regionale Immobilienmarkt ist den Fachleuten vertraut, sodass sie Verkaufsstrategien und Preiskalkulationen auf Basis ihres Know-hows realisieren.
- Kurze Verkaufsdauer: Mit einem Immobilienverkauf geht ein hoher organisatorischer Aufwand einher. Makler sorgen für einen reibungslosen Ablauf, holen Dokumente ein und führen Verhandlungen durch.
Wer sich für einen Makler entscheidet, überträgt die Verantwortung für den gesamten Planungs- und Verkaufsprozess auf den Experten. Die Basis bildet eine schriftliche Vereinbarung. Doch welche Laufzeit wird üblicherweise vereinbart?
Makler können entweder befristet oder unbefristet engagiert werden. Enthält der Vertrag eine schriftlich vereinbarte Zeitspanne, sind die gültigen Kündigungsfristen einzuhalten. Üblich sind Zeitspannen zwischen drei und sechs Monaten. Wurde keine Laufzeit festgelegt, kann der Vertrag zwar im Rahmen der Kündigungsfrist gekündigt werden, gilt jedoch auf unbegrenzte Zeit.
In der Regel entscheiden sich Immobilieneigentümer für unbefristete Verträge. So endet der Vertrag zu dem Zeitpunkt, an dem der Makler die Immobilie erfolgreich verkauft. Bei einem Allgemeinauftrag, der Bemühungen mehrerer Makler umfasst, müssen diese unter Umständen einzeln gekündigt werden.
Weiterhin besteht die Möglichkeit, den Vertrag laut §314 BGB außerordentlich zu kündigen, wenn der Makler den Vereinbarungen nicht nachkommt.
Hausverkauf verlangsamen: 5 Faktoren
Ein Hauskauf in Eigenregie stellt die Eigentümer vor Herausforderungen. Doch welche typischen Fehler sollten vermieden werden?
- Den Immobilienwert überschätzen: Wer sich mit seiner Immobilie emotional verbunden fühlt, tendiert häufig dazu, den Wert des Objektes zu überschätzen. Ein zu hoher Verkaufspreis kann jedoch die Chance zunichtemachen, das Wohnobjekt zu verkaufen.
- Den Immobilienzustand übersehen: Der Besichtigungstermin ermöglicht es den Interessenten, sich einen genauen Eindruck über das Objekt zu verschaffen. Kleine Reparatur- und Sanierungsarbeiten sollten deswegen möglichst vor dem Termin umgesetzt werden.
- Den Immobilienmarkt falsch einschätzen: Der Wert anderer Immobilien in der Region kann als Orientierungspunkt dienen. Der Bodenrichtwert kann bei der Gemeinde eingesehen werden. Auch Immobilienanzeigen bieten Aufschluss über mögliche Preise.
- Den falschen Verkaufszeitpunkt wählen: Immobilienbesitzer, die ihr Objekt verkaufen möchten, sollten die Preisentwicklung und die Zinsen beobachten.
- An dem ursprünglichen Verkaufsplan festhalten: Auf die Inserate hat sich seit Monaten niemand gemeldet? Dann gilt es, die Verkaufsstrategie anzupassen.
