Kaufinteressenten einer Immobilie werden vom Verkäufer häufig mit der Frage nach einer Finanzierungsbestätigung konfrontiert. Sinn und Zweck des Ganzen ist die Absicherung des Verkäufers, dass der vereinbarte Kaufpreis auch tatsächlich gezahlt wird.
Wie genau eine Finanzierungsbestätigung der Bank aussieht, welche Vorteile eine verbindliche Finanzierungsbestätigung in Bezug auf den Kauf einer Immobilie hat und wie der Antrag auf Erteilung der schriftlichen Finanzierungszusage bei der Bank abläuft, erfahren Sie hier.
Finanzierungsbestätigung
Bei einer Finanzierungsbestätigung, oder auch Finanzierungszusage, handelt es sich um eine schriftliche Erklärung der Bank oder des Kreditinstituts, welche die Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten bestätigt. Die formlose Bankbestätigung sagt aus, dass das Kreditinstitut dazu bereit ist, die Finanzierung der Immobilie zu übernehmen. Eine Finanzierungsbestätigung kann entweder rechtlich verbindlich oder unverbindlich – also unter Vorbehalt – von der kreditgebenden Bank ausgestellt werden.
Im Rahmen einer Baufinanzierung wird häufig eine formlose Finanzierungszusage der Bank erteilt, wofür der persönliche Finanzierungsrahmen des Kreditnehmers ermittelt wird. In solchen Fällen wird die Finanzierungsbestätigung meist ausgestellt, obwohl bisher keine konkrete Immobilie zum Kauf feststeht.
Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung wird von der Bank hingegen ausgestellt, wenn einem bestimmten Kreditvertrag bereits zugestimmt wurde, die Bearbeitung des Darlehensantrags jedoch noch einige Zeit in Anspruch nimmt. Der Verkäufer der Immobilie erhält somit die Sicherheit, dass die Finanzierung durch das Kreditinstitut tatsächlich besteht. Diese Art der Finanzierungsbestätigung wird häufig als Finanzierungszusage bezeichnet. Die Erstellung der vollständigen Darlehensunterlagen für eine konkrete Immobilie erfolgt in der Regel in Kürze.
Die Einholung einer Finanzierungsbestätigung der Bank bietet in vielerlei Hinsicht zahlreiche Vorteile – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer.
Vorteile für Käufer
- Erhöhte Chancen beim Kauf der Wunschimmobilie: Die Finanzierungszusage weist den Kaufinteressenten als solventen Käufer aus. Das gibt sowohl dem Makler als auch dem Verkäufer im Rahmen der Verkaufsgespräche die Sicherheit, dass ein Abschluss des Kaufvertrags zustande kommen könnte, sodass wichtige Informationen über die Details der Immobilie eingesehen werden können. In der Regel werden die Daten des Kaufobjekts lediglich an zahlungsfähige und ernsthaft interessierte potenzielle Käufer weitergegeben.
- Risikominimierung durch Finanzierungsrahmen: Eine Finanzierungsbestätigung der Bank gibt dem Kreditnehmer Aufschluss über die genaue Höhe des Finanzierungsrahmens. Somit kann die Suche nach einer geeigneten Immobilie anhand fundierter Informationen erfolgen.Zudem muss der Käufer bei einer eventuellen Ablehnung der Finanzierungszusage jegliche Kosten für die Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrags tragen. Darüber hinaus kann der Verkäufer in diesem Fall gegebenenfalls Schadensersatz von dem Kaufinteressenten verlangen. Diese Risiken werden durch die Einholung einer Finanzierungsbestätigung maßgeblich minimiert.
- Reibungsloser Ablauf des Immobilienkaufs: Die frühzeitige Einholung einer Finanzierungsbestätigung der Bank ist durchaus sinnvoll, da sich Interessenten so möglichst stressfrei über die Finanzierungsbereitschaft ihrer Bank informieren können. Darüber hinaus können jegliche Darlehensbedingungen im Rahmen der Verkaufshandlungen bereits im Vorfeld mit der kreditgebenden Bank besprochen werden.
Vorteile für Verkäufer
- Erhebliche Zeitersparnis: Der Verkäufer einer Immobilie erspart sich durch die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung viel Zeit im Hinblick auf etwaige Verhandlungen. Potenzielle und vor allem zahlungskräftige Käufer können so bereits im Voraus ausfindig gemacht werden – etwaige Verkaufsverhandlungen mit weiteren Kaufinteressenten, die sich das Kaufobjekt nicht leisten können, werden so minimiert.
- Vermeidung von Rückschlägen: Bei der Auswahl des Käufers der Immobilie spielt die Zahlungsfähigkeit eine maßgebliche Rolle. Sollte man sich bereits für einen Käufer entschieden haben, im Nachhinein stellt sich jedoch heraus, dass dieser keine Finanzierungszusage der Bank und auch sonst keine Finanzierungsmöglichkeit vorweisen kann, könnte dies einen großen Rückschlag für den Verkäufer der Immobilie bedeuten.In diesem Fall wäre es schwierig, bereits verflossene Kaufinteressenten erneut für das Objekt zu begeistern. Durch die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung können Rückschläge dieser Art eingegrenzt werden.
- Vorbeugen einer Rückabwicklung: Grundsätzlich besteht das Risiko, dass sich die Zahlungsunfähigkeit eines Käufers erst dann herausstellt, wenn der notarielle Kaufvertrag bereits geschlossen ist. Die Rückabwicklung ist sehr zeit- und kostenintensiv, sodass diesem Umstand durch das Verlangen einer Finanzierungsbestätigung ebenfalls vorgebeugt werden kann.
Nachteile für Käufer ohne Bestätigung
Sollte man als Käufer auf der Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung oder einem Haus sein, spielt das Budget eine nicht unerhebliche Rolle. So kann es durchaus vorkommen, dass man nach Immobilien Ausschau hält, die man sich nicht leisten kann, wenn keine Finanzierungsbestätigung der Bank und somit auch kein Finanzierungsrahmen vorliegt.
Sollte man einen Kaufvertrag unterzeichnen und die Finanzierung der Immobilie wird im Nachhinein von der Bank abgelehnt, bleibt der Käufer auf den Kaufnebenkosten sitzen und muss unter Umständen sogar Schadenersatz an den Verkäufer leisten – ganz zu schweigen von der aufwändigen Rückabwicklung des Kaufvertrags. Anspruch auf eine bereits getätigte Anzahlung besteht unter diesen Umständen ebenfalls nicht.
Daher sollte der Abschluss eines Kaufvertrags niemals ohne die Finanzierungsbestätigung der Bank erfolgen.
Antrag bei der Bank einreichen
Die schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank wird in der Regel erst nach einer eingehenden Prüfung der Bonität ausgestellt. Im Rahmen einer verbindlichen Finanzierungszusage werden darüber hinaus alle nötigen Informationen zur Immobilie eingeholt.
Wer eine unverbindliche oder verbindliche Finanzierungsbestätigung benötigt, kann diese im Rahmen eines Termins bei seiner Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut beantragen.
Wichtige Unterlagen
Welche Unterlagen die Bank genau verlangt, hängt von dem Inhalt und der Ausgestaltung der Finanzierungsbestätigung ab. So können unverbindliche Finanzierungsbestätigungen in der Regel auf Grundlage einer begrenzten Informationslage erstellt werden, wohingegen für eine verbindliche Finanzierungsbestätigung mehr Unterlagen von der Bank angefordert werden.
Unter anderem müssen zum persönlichen Termin folgende Dokumente und Unterlagen zusammengetragen werden:
- Angabe des Finanzierungsrahmens: ungefähre Höhe des Darlehens zur Abschätzung der Zins- und Tilgungsbelastung
- Daten der Immobilie: Größe, Lage und Zustand der Immobilie durch die Vorlage des Exposés oder der Baupläne sowie ein Grundbuchauszug
- Immobilienwert: Kaufpreis des Kaufobjekts inklusive der gewünschten Höhe des Darlehens
- Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, ggf. Steuerbescheide, Einnahmen-Überschuss-Rechnungen und betriebswirtschaftliche Auswertung der letzten drei Jahre bei Selbstständigen
- Nachweise über Eigenkapital: z. B. Konto- oder Depotauszüge
- Weitere Sicherheiten: z. B. Kapitallebensversicherung
- Vermögensauskunft: vorgefertigter Vordruck der Bank
- Ausweisdokumente: gültiger Personalausweis, Reisepass sowie Meldebescheinigung
- Ermächtigung: Ermächtigung der Bank zur Einholung einer Schufa-Auskunft
Bearbeitungsdauer
Die Dauer der Bearbeitung kann von Bank zu Bank variieren und ist zudem von weiteren Faktoren abhängig.
Zunächst müssen der finanzierenden Bank jegliche für die Bearbeitung der Finanzierungsanfrage erforderlichen Dokumente vorliegen. Anschließend wird eine Bonitätsprüfung vorgenommen. Sobald diese erfolgreich war, stellt die Bank die Finanzierungsbestätigung üblicherweise innerhalb von zwei Tagen aus.
Die Ausfertigung des Kreditvertrags dauert in der Regel jedoch deutlich länger, sodass hier mit einer Bearbeitungsdauer von bis zu 14 Tagen gerechnet werden muss.
Darüber hinaus kann die Prüfung des Antrags bei Neukunden oder Kunden mit besonders umfangreichen Unterlagen durchaus mehr Zeit in Anspruch nehmen, sodass die Entscheidung der Finanzierungszusage unter besonderen Umständen erst nach mehr als zwei Wochen erfolgen kann.
Aufgrund der Bearbeitungszeit ist es ratsam, dass sich der Käufer einer Immobilie frühzeitig mit seiner Bank in Verbindung setzt, um sich über die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bankbestätigung beim Hauskauf zu informieren und die nötigen Dokumente dementsprechend beizubringen.
Gebühren
Die Gebühren für die Erteilung einer Finanzierungsbestätigung sind bankindividuell geregelt und können daher unterschiedlich hoch ausfallen. Die Höhe der Kosten hängt maßgeblich von dem mit der Prüfung einer Finanzierungsbestätigung verbundenen Aufwand ab.
In einigen Fällen bieten Banken jedoch auch eine kostenlose Ausstellung der Finanzierungsbestätigung an. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank auf die Erhebung von Gebühren verzichtet, ist bei treuen Bestandskunden durchaus höher als bei Neukunden. Darüber hinaus kann eine außerordentlich schnelle Bearbeitung ebenfalls mit Kosten verbunden sein.
Sollte die Bank eine Finanzierungszusage erteilen, werden bereits gezahlte Gebühren in der Regel auf die Bearbeitungsgebühren des Darlehensvertrages angerechnet.
Gültigkeit
Die Gültigkeit der Finanzierungsbestätigung ist aus dem Dokument selbst ersichtlich. Regulär bieten Banken eine Gültigkeit von sechs Monaten an.
Innerhalb der vorgegebenen Frist muss die Finanzierungsbestätigung dem Verkäufer oder dem Makler vorgelegt werden, andernfalls verfällt das Finanzierungszertifikat und es muss ein neues beantragt werden.
Finanzierungsbestätigung als verbindliche Zusage?
Ob eine Finanzierungsbestätigung eine verbindliche Zusage darstellt, ist von der Art und dem Inhalt des Dokuments abhängig.
So ist eine Finanzierungsbestätigung unter Vorbehalt nicht verbindlich. Dieser vorläufige Finanzierungsnachweis gibt lediglich Aufschluss über die potenzielle Bereitschaft der Bank, dem Käufer für den Erwerb einer Immobilie ein Darlehen zu gewähren.
Solche vorläufigen Finanzierungsbestätigungen werden in der Regel dann ausgestellt, wenn noch nicht klar ist, welches konkrete Kaufobjekt finanziert werden soll oder auch wenn die eingereichten Unterlagen bisher unvollständig sind. In der vorläufigen Bestätigung macht die Bank Angaben darüber, welche Voraussetzungen für die Erteilung einer positiven Finanzierungszusage noch erfüllt werden müssen.
Eine Finanzierungsbestätigung unter Vorbehalt wird in den meisten Fällen folgendermaßen formuliert:
„Hiermit bestätigen wir, dass wir vorbehaltlich einer endgültigen Bonitätsprüfung gern bereit sind, Ihnen die erforderlichen Darlehensmittel für den Erwerb der oben genannten Immobilie (Kaufpreis 425.000 Euro) zur Verfügung zu stellen.“
Sobald alle Beteiligten den Kreditvertrag unterschreiben, wird die Finanzierungszusage verbindlich. Somit hat der Kreditnehmer die Sicherheit, dass die Bank das Darlehen tatsächlich gewährt und kann nunmehr den Hauskauf aktiv vorantreiben. Die Ausstellung einer solchen Finanzierungsbestätigung ist jedoch eher die Ausnahme. Makler und Verkäufer akzeptieren daher auch die Vorlage der unverbindlichen Variante.
Die Formulierung für ein verbindliches Finanzierungszertifikat könnte in etwa so lauten:
„Hiermit bestätigen wir verbindlich, dass wir Ihnen die erforderlichen Darlehensmittel für den Erwerb der oben genannten Immobilie (Kaufpreis: 425.000 Euro) zu noch zu vereinbarenden Rahmenbedingungen zur Verfügung stellen werden.“
