Wohnung verkaufen – Was beachten, um den richtigen Käufer zu finden?

Wer seine Eigentumswohnung erfolgreich verkaufen möchte, muss nicht nur den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf wählen, sondern darüber hinaus die richtige Strategie haben.

Zur Planung des Wohnungsverkaufs gehören unter anderem die Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen, die Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises, die richtige Vermarktung der Wohnung und die Organisation von Besichtigungsterminen.

Wir zeigen Ihnen, welche Aspekte des Verkaufs einer Eigentumswohnung wirklich wichtig sind, was bei dem Verkauf einer bereits vermieteten Wohnung zu beachten ist und welche Phasen Sie beim Wohnungsverkauf durchlaufen müssen.

 

Wichtige Tipps und Tricks

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht sein sollte. Nur mit der richtigen Planung kann der Wohnungsverkauf ein voller Erfolg werden, sodass nicht nur der Käufer, sondern vor allem auch der Verkäufer mit dem Abschluss des Kaufvertrags rundum zufrieden ist.

Die Vorbereitung ist das A und O beim Wohnungsverkauf und sollte daher nicht unterschätzt werden. Vor allem für unerfahrene Verkäufer ist es ratsam, einen Immobilienmakler mit dem Immobilienverkauf zu betrauen. Hinzu kommt, dass steuerliche Aspekte beim Verkauf einer Eigentumswohnung beachtet werden müssen, ebenso wie der Zeitpunkt des Verkaufs und der Verkaufspreis.

 

Eine gute Vorbereitung hat oberste Priorität

Zur Vorbereitung des Wohnungsverkaufs reicht nicht einzig und allein die Verkaufsentscheidung. Für den Verkauf einer Eigentumswohnung sind viele einzelne Schritte erforderlich. Grundsätzlich ähnelt der Wohnungsverkauf dem regulären Immobilienverkauf, wobei hier einige Besonderheiten beachtet werden müssen.

Um Fehler zu vermeiden, sollten folgende Dinge im Rahmen der Vorbereitung in jedem Fall in Angriff genommen werden:

• Die Wahl des richtigen Verkaufszeitpunktes
• Die Einplanung von ausreichend Zeit für den Wohnungsverkauf
• Die Festlegung eines realistischen Kaufpreises, der sich an den üblichen Preisen des Immobilienmarktes orientiert
• Das rechtzeitige Informieren über die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt
• Die Beauftragung eines erfahrenen Immobilienmaklers
• Das Anstreben und die Umsetzung einer professionellen Vermarktung an die richtige Zielgruppe
• Das Berücksichtigen der Besonderheiten bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen

 

Die oben genannten Aspekte zählen zu den Grundlagen eines erfolgreichen Wohnungsverkaufs. Wer seine Eigentumswohnung ohne jegliche Vorarbeit schnellstmöglich verkaufen möchte, um lediglich an Geld zu kommen, wird in der Regel keinen lukrativen Verkaufspreis erzielen. Darüber hinaus können durch eine entsprechende Planung des Verkaufs teure Fehler vermieden werden.

 

Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf wählen

Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf der Eigentumswohnung zu finden, ist eine durchaus schwierige Aufgabe – obwohl sie auf den ersten Blick leicht erscheint. Grundsätzlich gibt es nicht den perfekten Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf. Natürlich spielt der Immobilienmarkt eine maßgebliche Rolle, da der Verkaufspreis stark von der aktuellen Lage am Markt beeinflusst wird. Jedoch können auch persönliche Faktoren auf den Verkaufszeitpunkt einwirken.

Der Markt bildet sich aus Angebot und Nachfrage – dieses wirtschaftliche Grundprinzip ist auch auf Eigentumswohnungen anwendbar. Mit einer entsprechenden Recherche der aktuellen Marktlage kann festgestellt werden, ob derzeit ein großes Interesse an Eigentumswohnungen besteht. Darüber hinaus kann auch die Jahreszeit eine wichtige Rolle spielen, da im Frühling oder Sommer häufig mehr Immobilien verkauft werden als in den kälteren Jahreszeiten.

Zu den weiteren Faktoren gehören persönliche Umstände. So kann ein plötzlicher Erbfall durch den Tod des bisherigen Eigentümers den Verkauf einer Eigentumswohnung erfordern. Auch finanzielle Sorgen, ein Umzug oder die Familienplanung können den Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs beeinflussen.

In erster Linie sollte man sich jedoch vor allem ausreichend Zeit für den Wohnungsverkauf nehmen. Der Verkauf einer Eigentumswohnung unter Zeitdruck führt nur in den allerwenigsten Fällen zum erhofften Erfolg. Lediglich in attraktiven Regionen, in denen eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen besteht, kann ein kurzfristiger Verkauf zielführend sein. Jedoch ist dies eher eine Ausnahme als die Regel.

 

Den Wert der Immobilie richtig einschätzen

Bevor man mit der tatsächlichen Vermarktung der Eigentumswohnung beginnt, muss der richtige Verkaufspreis festgelegt werden. Ein gut gewählter Kaufpreis ist essenziell für den Verkaufserfolg. Wird dieser zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie womöglich unverkäuflich. Ist der Preis der Eigentumswohnung allerdings zu niedrig, macht der Verkäufer unter Umständen starke Verluste. Bei Eigentumswohnungen richtet sich der Wert jedoch nicht nur nach Wohnfläche und Anzahl der Zimmer.

Weitere Faktoren beeinflussen den Wert der Eigentumswohnung:

• Lage der Eigentumswohnung
• aktuelle Marktsituation in der Region
• Baujahr des Wohnhauses
• Bausubstanz
• Etage der Wohnung
• Vorhandensein eines Aufzugs
• Ausstattung
• Zustand der Wohnung
• Vorhandensein eines Balkons
• Gartenanteil/Gartenmitnutzung
• Raumaufteilung
• Kellerräume

 

Um sicherzugehen, dass der Wert der Immobilie korrekt ermittelt wird, sollte man sich nach Möglichkeit von einem unabhängigen Gutachter beraten lassen. Dieser kann durch seine Erfahrung ein fundiertes Wertgutachten erstellen, sodass man sich in den Verkaufsverhandlungen auf reale Zahlen stützen kann. Die Erstellung eines solchen Gutachtens kann daher durchaus sinnvoll sein.

 

Am besten einen Makler beauftragen

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers wird in Zeiten von Ebay Kleinanzeigen und Co. von vielen Verkäufern unterschätzt. Zwar kann man eine Eigentumswohnung durchaus selbst vermarkten, jedoch bietet die professionelle Unterstützung durch einen Makler zahlreiche Vorteile.

Folgende Aufgaben übernimmt ein Immobilienmakler beim Immobilienverkauf:

• Unterstützung bei der Kaufpreisermittlung
• Erstellung eines professionellen und aussagekräftigen Exposés
• Inserieren der Eigentumswohnung im Internet und in Zeitungen
• Kontaktaufnahme mit möglichen Interessenten
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen
• Führen von Verkaufsgesprächen

 

Die Vermarktung einer Wohnung kann sehr zeitintensiv und aufwendig sein, sodass die Beauftragung eines Immobilienmaklers durchaus sinnvoll ist. Eine unzureichende Vorbereitung oder Präsentation der Eigentumswohnung kann den Verkaufserfolg deutlich mindern, sodass der Verkauf über einen Makler häufig erfolgreicher ist.

 

Alle Dokumente für die Immobilie bereithalten

Die Unterlagen der Immobilie sind ebenfalls wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses. Alle relevanten Unterlagen für den Wohnungsverkauf müssen rechtzeitig zusammengestellt werden. Hierzu gehören neben den üblichen Dokumenten für den Verkauf einer Immobilie auch besondere Unterlagen. So ist es ratsam, dem potenziellen Käufer Einblick in etwaige Protokolle der Mitgliederversammlung zu geben.

 

Folgende Unterlagen sollten für den Verkauf bereitgelegt werden:

• Grundrisse und Bauzeichnungen
• Lageplan
• Daten zur Wohn- und Nutzfläche
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Objektfotos
• Teilungserklärung inklusive Änderungsbeschlüsse
• Gebäudeversicherungsschein
• Kubatur

 

Darüber hinaus muss der Verkauf im Rahmen der Eigentümerversammlung angesprochen werden, da eine Verkaufserlaubnis durch die Verwaltung erforderlich ist.

 

Den Kaufvertrag überprüfen lassen

Liegt bereits die Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vor, kann die Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar erfolgen.

Der Kaufvertrag einer Eigentumswohnung zeichnet sich durch seine Komplexität aus und sollte daher nur von einem Notar aufgesetzt werden, sodass dieser alle vertragsrechtlichen Vorgaben enthält.

Im Anschluss erhalten sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einen Entwurf des Kaufvertrages. Bei etwaigen Änderungswünschen sollte man sich noch vor dem Beurkundungstermin an den betrauten Notar wenden.

 

Käuferangaben und -papiere sorgfältig prüfen

Eigentumswohnungen sind mitunter als Kapitalanlage sehr beliebt. Besonders in stark nachgefragten Regionen liegen die Preise für Wohnung bei einer mindestens sechsstelligen Summe. Daher sollten die Kaufinteressenten eingehend auf ihre Bonität überprüft werden.

Vom Käufer sollten daher zumindest folgende Unterlagen für die Überprüfung angefordert werden:

• Personalausweis
• Finanzierungspapiere der Bank

 

Ein seriöser Käufer, der tatsächliches Interesse am Kauf der Eigentumswohnung hat, wird sich in der Regel kooperativ zeigen und jegliche Unterlagen vorlegen.

 

Das 1×1 der Steuern beim Wohnungsverkauf

Auch Steuern können beim Wohnungsverkauf eine wichtige Rolle spielen. In der Regel fallen für den Verkauf einer Eigentumswohnung keine Steuern an, sofern der Eigentümer die Immobilie seit dem Erwerb selbst bewohnt hat.

Handelt es sich jedoch um eine vermietete Eigentumswohnung, kann eine sogenannte Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös fällig werden. Diese fällt jedoch nur an, sofern der Wohnungsverkauf innerhalb einer Frist von zehn Jahren verkauft wird. Hier ist das Datum der Beurkundung maßgebend. Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren bereits abgelaufen ist oder mindestens innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.

 

Tipps bei Miteigentum

Sollte man eine vermietete Wohnung verkaufen, gilt es einige Besonderheiten zu beachten. So wird die Mietwohnung in der Regel mit dem Mietverhältnis veräußert. Daher muss selbstverständlich auch der Mieter über den anstehenden Verkauf informiert werden. Diesem steht unter anderem ein Kündigungsschutzrecht zu, denn er kann nicht einfach vor die Tür gesetzt werden. Eine Ausnahme bildet die Kündigung auf Eigenbedarf durch den Eigentümer.

 

Mieter benachrichtigen

Sobald der Verkauf der vermieteten Wohnung geplant ist, muss der Mieter entsprechend informiert werden. Diesem steht unter bestimmten Voraussetzungen ein sogenanntes Vorkaufsrecht zu.

Das bedeutet, er kann sich nach der Benachrichtigung über den anstehenden Verkauf innerhalb einer bestimmten Frist dazu entscheiden, die Eigentumswohnung zu übernehmen. Hier kann dem Mieter ein entsprechendes Angebot durch den Eigentümer unterbreitet werden. Dies kann viel Zeit und Mühen ersparen, denn im Falle einer Zusage sind alle weiteren Schritte der Vermarktung nicht mehr erforderlich, da der Käufer bereits feststeht.

 

Genaue Planung

Der Wohnungsverkauf bedarf ohnehin einer eingehenden Planung. Bei einer bereits vermieteten Immobilie gestaltet sich die Vorarbeit zusätzlich komplexer. So sind vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage unter Umständen sehr beliebt, jedoch fallen Privatkäufer, welche die Wohnung gerne selbst nutzen möchten, als Zielgruppe häufig weg. Daher muss die ideale Vermarktung für einen erfolgreichen Verkauf gut durchdacht sein.

 

Persönlicher Gebrauch – Ja oder nein?

Viele Eigentümer möchten sich den zusätzlichen Herausforderungen des Verkaufs einer vermieteten Eigentumswohnung nicht stellen und melden daher Eigenbedarf an. So können sie die Wohnung zunächst selbst beziehen und diese anschließend zu einem späteren Zeitpunkt unvermietet verkaufen.

Jedoch kann der Mietvertrag eines bestehenden Mieters nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Grundsätzlich genießen Mieter Kündigungsschutz. Wer Eigenbedarf anmelden möchte, muss hierfür zulässige Gründe vorweisen. So kann ein Eigentümer sowohl für sich selbst als auch für ein Familienmitglied Eigenbedarf anmelden. Ob die Kündigung jedoch rechtens ist, muss unter Umständen durch ein Gericht überprüft werden. Darüber hinaus müssen auch bei einer Eigenbedarfskündigung die gesetzlich geltenden Kündigungsfristen beachtet werden.

 

Wohnung verkaufen – die Präsentation

Bevor die Wohnung zum Verkauf angeboten wird, sollte man sich genau überlegen, welche Zielgruppe man erreichen möchte. So kann die Präsentation optimal auf die zu erreichenden Kaufinteressenten abgestimmt werden.

Selbstverständlich sollte die Immobilie in ihrem besten Licht präsentiert werden. Hochwertige Fotos sowie eine ansprechende Beschreibung steigern den Verkaufserfolg maßgeblich.

 

Wohnung auf Zielgruppe anpassen

Wer erfolgreich eine Wohnung verkaufen möchte, muss potenzielle Kaufinteressenten mitten ins Herz treffen. Damit das gelingt, ist eine optimale Präsentation, abgestimmt auf die Zielgruppe, unerlässlich. Bereits die Art der Wohnung sagt viel über die zu erreichende Zielgruppe aus.

 

Folgende Wohnungsarten gibt es, die jeweils für unterschiedliche Zielgruppen interessant sein könnten:

• Altbauwohnung
• Apartment
• Dachgeschosswohnung
• Einliegerwohnung
• Etagenwohnungen
• Loft
• Maisonette-Wohnungen
• Mikro-Apartmanent
• Penthouse
• Souterrainwohnung
• Wohngemeinschaft

 

So sind barrierefreie Wohnungen in guter infrastruktureller Lage für Senioren oder Menschen mit Behinderung geeignet, während Wohnungen in der Nähe von Schulen und Kitas vorrangig für Familien interessant sein könnten. Ein schickes Penthouse ist meist für wohlhabende Junggesellen oder Ehepaare attraktiv, Wohngemeinschaften oder Mikro-Apartments hingegen bieten vor allem Raum für Studenten.

Auch wenn das klassische Schubladendenken längst Geschichte ist, kann es im Falle der Wohnungsvermarktung durchaus hilfreich sein, um die perfekte Präsentation der Wohnung zu erzielen. Diesbezüglich kann man ebenfalls von der langjährigen Erfahrung eines Immobilienmaklers profitieren.

 

Wertsteigernde Maßnahmen

Sollte die Eigentumswohnung tatsächliche oder auch gestaltungstechnische Mängel aufweisen, die den Wert der Immobilie deutlich mindern, kann die Ergreifung wertsteigernder Maßnahmen durchaus sinnvoll sein.

Bereits durch kleine Veränderungen und Renovierungen kann die Wohnung noch besser vermarktet und unter Umständen zu einem höheren Verkaufspreis angeboten werden.

 

Atmosphäre schaffen

Zahlreiche Musterwohnungen sind mit Mobiliar und Dekoration ausgestattet, welches den Anschein erweckt, dass die Wohnung bewohnt ist. Hierbei handelt es sich um eine Art psychologischen Trick, der das Interesse potenzieller Käufer zusätzlich anregt.

Mit der richtigen Atmosphäre können sich Kaufinteressenten besser vorstellen, selbst in der Wohnung zu leben. Durch eine harmonische Ausstattung wird Kaufinteressenten zudem das volle Potenzial der Wohnung auf dem Silbertablett serviert. Um das perfekte Staging der zu verkaufenden Eigentumswohnung kann sich ebenfalls der Immobilienmakler kümmern.

 

Die verschiedenen Phasen eines Verkaufs

Ein Wohnungsverkauf kann sehr überwältigend sein. Um einen besseren Überblick über die einzelnen Phasen des Verkaufs zu erhalten, kann man sich an folgender Checkliste orientieren.

 

Vorbereitungsphase

1. Zusammenstellen aller relevanten Unterlagen
2. Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf festlegen
3. Vorkaufsrecht des Mieters prüfen
4. Mietrecht prüfen
5. Verkaufspreis ermitteln
6. Steuerliche Aspekte überprüfen
7. Immobilienkredit prüfen
8. Wertsteigernde Maßnahmen durchführen
9. Erstellen von attraktiven Objektfotos

 

Der Verkauf selbst

1. Makler beauftragen
2. Einrichtungsgegenstände zum Verkauf anbieten
3. Erstellen eines aussagekräftigen Exposés
4. Immobilie auf Online-Immobilienportalen anbieten
5. Besichtigungstermine vereinbaren
6. Käufer über Mängel aufklären
7. Vorbereitungen für die Preisverhandlungen treffen

 

Die Abwicklung des Verkaufs

1. Bonität des Käufers prüfen
2. Kaufvertrag prüfen
3. Zahlungsabwicklung vertraglich vorbereiten
4. Beurkundung beim Notar
5. Wohnungsübergabe

 

FAQ: Wohnung verkaufen – Was beachten?

 

Was muss ich tun, wenn ich meine Wohnung verkaufen will?

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich zunächst um ein aussagekräftiges Exposé mit gut durchdachtem Verkaufspreis kümmern. Darüber hinaus lohnt es sich, einen erfahrenen Makler mit der Rundum-Betreuung des Verkaufs zu beauftragen.

 

Was muss ich an Steuern zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

Für den Verkauf von Immobilien kann eine Spekulationssteuer anfallen, sofern diese innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb weiterverkauft wird.

 

Wie verkaufe ich eine Wohnung privat?

Wer seine Eigentumswohnung nicht etwa über einen Makler, sondern privat verkaufen möchte, muss jegliche Schritte – vom Exposé bis hin zum Vertragsabschluss – selbst übernehmen. Hierfür müssen unter anderem mögliche Interessenten erreicht, Besichtigungstermine vereinbart, Verkaufsverhandlungen geführt und Bonitätsprüfungen durchgeführt werden.

 

Fazit – Wohnung schnell und lukrativ verkaufen

Der Immobilienmarkt boomt und Wohnungseigentum wird immer beliebter. Daher haben Eigentümer trotz der aktuellen Situation grundsätzlich gute Chancen, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen.

Um die Wohnung erfolgversprechend und lukrativ zu verkaufen, empfiehlt sich die Beauftragung eines erfahrenen Immobilienmaklers, der in jeder Hinsicht des Immobilienverkaufs unterstützt und dafür sorgt, dass von der Vorbereitung bis hin zum Vertragsabschluss alles rund läuft.