Der Kaufvertrag für die Wohnung ist unterzeichnet, notariell beglaubigt und das Geld ist bereits auf dem Konto des Verkäufers eingegangen? Dann steht zuletzt die Wohnungsübergabe an, um den Verkauf endgültig abzuschließen. Auch hier sollten Immobilienverkäufer sorgfältig vorgehen und sich genau über das Übergabeprotokoll informieren, um mögliche Probleme auf der Zielgeraden des Verkaufs zu vermeiden.
Dieser Artikel liefert nützliche Informationen zum Übergabeprotokoll und zeigt, welche Dinge Verkäufer für einen reibungslosen Ablauf der Wohnungsübergabe beachten sollten.
Übergabeprotokoll bei Verkauf
Beim Verkauf einer Wohnung wird diese früher oder später an den neuen Eigentümer übergeben. Damit bei der Übergabe alles glattläuft und es nicht im Nachhinein zu Beschwerden über fehlende Informationen oder Dokumenten kommt, empfiehlt sich die Anfertigung eines Übergabeprotokolls.
Welche Informationen in einem solchen Protokoll genau festgehalten werden müssen, ist gesetzlich nicht geregelt. Sinnvollerweise sollte ein Übergabeprotokoll mindestens folgende Informationen beinhalten:
- Wohnungsadresse
- Persönliche Daten von Käufer und Verkäufer
- Übergabedatum
- Liste der übergebenen Schlüssel und deren Verwendungszweck
- Zählerstände von Wasser, Strom, Gas und Co.
- Kundennummern bei Versorgungsunternehmen
- Liste aller übergebenen Dokumente
- Datum und Überschriften aller Beteiligten
Worin unterscheidet sich ein Übergabeprotokoll bei Vermietung?
Bei einem Wohnungsverkauf und einer Vermietung bestehen deutliche Unterschiede in Bezug auf die Übergabe und die dazugehörigen Protokolle. Bei einer Vermietung ist es ratsam, ein sehr detailliertes Protokoll zu erstellen, das alle vorhandenen Mängel ausführlich auflistet. Beim Verkauf einer Wohnung ist es im Normalfall nicht notwendig, so viel Aufwand in das Protokoll zu stecken – es reicht in der Regel, sich auf einige wichtige Punkte zu beschränken.
Woran liegt das? Zum Zeitpunkt der Übergabe hat die detaillierte Besichtigung der Wohnung schon stattgefunden. Alle relevanten Details sollten bereits im Kaufvertrag festgehalten sein – beispielsweise Vereinbarungen zu Einbaumöbeln, die Übernahme von Küchen oder Geräten sowie offensichtliche Mängel. Die genaue Prüfung der Immobilie gehört bei einem Wohnungsverkauf also nicht zum Vorgang der Übergabe, weshalb es wenig Sinn macht, zu diesem Zeitpunkt detaillierte Informationen zu Schäden und Mängeln zu dokumentieren. Mehr Informationen dazu, was beim Wohnung verkaufen beachtet werden sollte, gibt es hier.
Wer zahlt bei Mängeln?
Grundsätzlich gilt hier: Der Käufer übernimmt die Wohnung in dem Zustand, in dem er sie bei der Besichtigung vorgefunden hat – hier gilt das Motto: „Gekauft wie gesehen“. Falls während der Besichtigung keine Mängel festgestellt wurden, haftet der Verkäufer normalerweise auch nicht für später entdeckte Mängel. Diese Regelung wird durch den im Kaufvertrag enthaltenen Sachmängelausschluss festgelegt.
Es gibt jedoch auch Situationen, in denen der Verkäufer trotz einer Sachmängelausschlussklausel zur Verantwortung gezogen werden kann. Hat er beispielsweise absichtlich schwerwiegende Mängel während des Verkaufsprozesses verschwiegen, kann er im Nachhinein dafür haftbar gemacht werden.
Details vor der Wohnungsübergabe klären
Um spätere Unklarheiten zu vermeiden, sollten bereits vor der Wohnungsübergabe wichtige Details geklärt werden. Dazu gehören nicht nur Vereinbarungen zu bestehenden Mängeln, sondern beispielsweise auch die folgenden Aspekte:
- Übertragung von Versicherungen: Es ist in der Regel sinnvoll, dass der Verkäufer bestehende Versicherungen für die Immobilie nicht vor dem Verkauf kündigt. Normalerweise kann der neue Eigentümer die Versicherungen übernehmen – sollte er über eine Kündigung oder einen Wechsel nachdenken, hat er anschließend ein Sonderkündigungsrecht von 4 Wochen. So bleibt der Versicherungsschutz der Wohnung nahtlos gewährleistet.
- Übernahme von vorhandenem Inventar: Es sollte bereits vor der Übergabe festgelegt werden, ob bestimmte Einrichtungsgegenstände, wie zum Beispiel Möbel oder Elektrogeräte, im Kaufpreis enthalten sind und vom Verkäufer überlassen werden. Falls dies der Fall ist, sollten die genauen Details und Zustände dieser Gegenstände im Kaufvertrag aufgeführt werden.
- Regelung von gemeinschaftlichen Kosten: Bei Eigentumswohnungen können gemeinschaftliche Kosten anfallen, wie beispielsweise für die Instandhaltung des Gebäudes oder die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen. Es sollte geklärt werden, wie diese Kosten aufgeteilt werden und ob der Verkäufer noch offene Beträge begleichen muss.
- Klärung von Nutzungsrechten: Wenn es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, können bestimmte Nutzungsrechte bestehen, wie zum Beispiel ein bestimmter Parkplatz oder ein Gartenanteil. Es sollte im besten Fall bereits vor der Hausübergabe festgelegt werden, ob und in welcher Form diese Nutzungsrechte mit dem Kauf der Wohnung übertragen werden.
Was sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden?
Das Übergabeprotokoll für eine Wohnung sollte alle relevanten Aspekte, welche die Wohnung betreffen, detailliert festhalten. Dies umfasst sowohl wichtige Dokumente als auch Informationen zur Übergabe selbst.
Zunächst gilt es, wesentliche Angaben zu Käufer, Verkäufer und der verkauften Wohnung schriftlich im Protokoll zu vermerken. Dazu gehören:
- Namen, Adressen und Geburtsdaten von Käufer und Verkäufer
- Adresse der Wohnung
Im Vorhinein sollten alle wichtigen Unterlagen und Dokumente gesammelt werden, um sie dem Übergabeprotokoll beizufügen:
- Detaillierte Baubeschreibung
- Grundriss und Baupläne
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis der Wohnung
- Unterlagen und Rechnungen von Wartungen und Inspektionen an Heizung, Abwasser, Schornstein usw.
- Rechnungen und Unterlagen von Sanierungen, Reparaturen und Renovierungen
- Unterlagen von Versicherungen
- Grundsteuerbescheide
- Bedienungsanleitungen und Garantien für technische Anlagen wie Heizung usw.
- Bei Vermietung: Mieterakte, Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung
Am Tag der Wohnungsübergabe werden im Protokoll alle wichtigen Aspekte der Übergabe festgehalten und detailliert aufgeführt. Dazu gehören:
- Mängel: Im Protokoll sollte für jedes Zimmer der Wohnung einzeln festgehalten werden, ob Mängel vorhanden sind und wer für deren Behebung verantwortlich ist. Dies gilt auch für den Außenbereich der Wohnung, falls vorhanden.
- Zählerstände: Falls die Zählerstände nicht digital erfasst werden, sollten sie im Protokoll notiert werden, um eine Abschlussabrechnung durchzuführen. Dies ist insbesondere für den Abschluss neuer Versicherungsverträge wichtig.
- Anzahl der Schlüssel und ihre Verwendungszwecke: Bei der Übergabe der Wohnung ist es wichtig, dass alle zur Wohnung gehörenden Schlüssel – einschließlich Briefkasten, Garage oder Gartenhütte – an den neuen Besitzer übergeben werden. Die korrekte Anzahl der Schlüssel und ihre Verwendungszwecke sollten im Protokoll vermerkt werden.
- Weitere Vereinbarungen: Wurden im Kaufvertrag gewisse Vereinbarungen – siehe vorheriger Abschnitt – getroffen, sollten diese ebenfalls zur Sicherheit kurz im Übergabeprotokoll vermerkt werden.
Wann wird das Protokoll ausgefüllt?
Das Übergabeprotokoll wird in der Regel bei der abschließenden Übergabe der Wohnung ausgefüllt – also dem Zeitpunkt, an dem Verkäufer und Käufer physisch an der Immobilie zusammenkommen und die Schlüsselübergabe sowie die letzte Begehung durchführen.
Das Übergabeprotokoll dient dazu, alle Vereinbarungen und Feststellungen schriftlich festzuhalten, um Missverständnisse oder Streitigkeiten in der Zukunft vorzubeugen. Es ist daher ratsam, das Übergabeprotokoll sorgfältig auszufüllen – alle Parteien sollten es gemeinsam überprüfen und unterzeichnen, um eine reibungslose und klare Dokumentation des Übergabeprozesses sicherzustellen.
Wie erstelle ich ein Hausübergabeprotokoll?
Für eine erfolgreiche Wohnungsübergabe sind einige Dinge zu beachten – hierbei den Überblick zu behalten, ist nicht immer leicht. Folgende Checkliste hilft dabei, alles Wichtige im Blick zu haben und das Übergabeprotokoll richtig anzufertigen:
- Bei der Übergabe ist es ratsam, eine neutrale dritte Person als Zeugen hinzuzuziehen, um mögliche Konflikte zu vermeiden.
- Das erstellte Übergabeprotokoll sollte in dreifacher Ausführung vorliegen und an alle anwesenden Parteien übergeben werden.
- Eine Kopie des Protokolls sollte den Versorgungsbetrieben zur Verfügung gestellt werden, damit ein reibungsloser Wechsel der Verantwortlichkeit erfolgen kann und zukünftige Rechnungen an den neuen Eigentümer ausgestellt werden.
- Alle übergebenen Dokumente und Unterlagen sollten schriftlich im Protokoll vermerkt werden.
- Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, alle Schlüssel der Wohnung an den neuen Besitzer zu übergeben.
- Die Zählerstände sollten im Übergabeprotokoll festgehalten werden, um spätere Abrechnungen korrekt durchführen zu können.
- Es ist sinnvoll, dem neuen Eigentümer eine Erläuterung der technischen Anlagen und Elektrogeräte zu geben und ihm die entsprechenden Bedienungsanleitungen auszuhändigen.
- Auch aktuelle Handwerkerrechnungen sollten dem neuen Besitzer übergeben werden.
- Alle Mängel sollten detailliert im Protokoll festgehalten werden, idealerweise auch durch fotografische Dokumentation, um späteren Unstimmigkeiten vorzubeugen.
Wie läuft die Übergabe bei einem Wohnungsverkauf ab?
Ein Wohnungsverkauf läuft in der Regel nach einem festen Schema ab. Haben sich Verkäufer und Käufer auf die Verkaufsbedingungen geeinigt, steht zunächst der gemeinsame Termin beim Notar an. Dort wird der Kaufvertrag für die Wohnung unterzeichnet, in dem häufig bereits der Zeitpunkt der Übergabe festgehalten wird. Normalerweise wird für die Übergabe ein Datum gewählt, an dem alle Zahlungen geleistet wurden – sprich, der Kaufpreis der Wohnung auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Der Vertrag enthält zudem Angaben darüber, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird.
Je nachdem, was Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag vereinbart haben, sollte die Wohnung vor der Übergabe von Möbeln befreit und besenrein gereinigt werden. Falls dem Käufer bei der ersten Besichtigung Mängel wie Flecken, Risse oder Fußbodenschäden aufgefallen sind, sollte der Verkäufer diese im Voraus beseitigen, sofern dies vertraglich festgehalten wurde.
Am Termin der Wohnungsübergabe finden sich Verkäufer und Käufer der Wohnung an der Immobilie ein. Auf Wunsch kann auch ein Sachverständiger hinzugezogen werden, welcher als neutraler Zeuge der Übergabe fungiert. Die eigentliche Übergabe verläuft in der Regel nach folgendem Schema:
- Zunächst wird die Wohnung gemeinsam besichtigt, um den genauen Zustand erneut zu überprüfen.
- Nach der Begehung wird das Übergabeprotokoll angefertigt.
- Alle relevanten Zählerstände werden abgelesen und im Protokoll vermerkt.
- Technische Einrichtungen in der Wohnung werden erläutert und eventuelle Bedienungsanleitungen übergeben.
- Wichtige Hausdokumente werden dem Käufer ausgehändigt.
- Alle vorhandenen Schlüssel werden an den Käufer weitergegeben.
- Die Übergabe der Schlüssel und Dokumente wird im Übergabeprotokoll vermerkt.
Wichtig: Es ist durchaus sinnvoll, bei der ersten Besichtigung festgestellte Mängel sowie diesbezügliche Vereinbarungen im Übergabeprotokoll zu vermerken. Falls während der Übergabe gravierende Mängel entdeckt werden, die zuvor unbekannt waren, hat der Käufer möglicherweise Anspruch auf Nachbesserung – auch diese Vereinbarungen sollten im Protokoll dokumentiert werden.
Fazit
Ein Hausübergabeprotokoll ist – sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer – von zentraler Bedeutung, da es eine sinnvolle Absicherung für beide Parteien darstellt. Ein korrekt angefertigtes Protokoll bietet nicht nur die schriftliche Dokumentation des Zustands der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe, sondern dient auch als Nachweis für eventuelle Vereinbarungen und Absprachen zwischen den Parteien.
Nicht zuletzt deshalb ist es äußerst wichtig, sich ausreichend Zeit für die Hausübergabe zu nehmen und bei der Anfertigung des Protokolls sorgfältig vorzugehen. Bevor die Schlüssel übergeben werden, sollte das Übergabeprotokoll vollständig ausgefüllt sein und von beiden Parteien gründlich überprüft und unterschrieben werden. So kann sichergestellt werden, dass alle relevanten Informationen und Vereinbarungen im Protokoll festgehalten sind und später keine Unklarheiten oder Streitigkeiten entstehen.
