Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Bei der Vermietung von Wohnungen oder Gewerberäumen kommen neben der monatlichen Miete Nebenkosten hinzu, die der Mieter zu tragen hat. Diese Nebenkosten umfassen verschiedene Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie stehen. Jedoch müssen Mieter nur für einen Teil der anfallenden Kosten aufkommen – bestimmte rechtliche Regelungen legen fest, welche Ausgaben vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Dieser Artikel liefert eine hilfreiche Übersicht über die umlagefähigen Nebenkosten und zeigt, welche Ausgaben Vermieter selbst tragen müssen.

 

Das dürfen Vermieter abrechnen

Bei der Bewirtschaftung einer Immobilie fallen eine ganze Reihe an Kosten an. Welche dieser entstandenen Aufwendungen auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Grundsätzlich gilt: Lediglich Kosten, die zu einer der 17 Positionen des Betriebskostenkatalogs (§ 2 BetrKV) gehören, können dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Auch die nicht umlagefähige Kosten, beispielsweise Verwaltungskosten sowie Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung der Immobilie, sind dort festgeschrieben.

Vermieter haben nach § 556 BGB die Pflicht, einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen – insofern der Mieter monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung leistet. Die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung sollte im besten Fall so kalkuliert werden, dass auf den Mieter bei der jährlich anfallenden Nebenkostenabrechnung keine hohen Nachzahlungen zukommen. Die zu erwartenden Nebenkostenzahlungen sollten stattdessen in angemessener Höhe auf das gesamte Jahr verteilt werden.

Innerhalb von 12 Monaten nach Ende des im Mietvertrag festgelegten Abrechnungszeitraums – in der Regel ein Kalenderjahr – muss der Vermieter dem Mieter diese Abrechnung zustellen. Es ist wichtig, die Nebenkostenabrechnung immer fristgerecht und in schriftlicher Form vorzulegen – so werden bereits im Vorhinein eventuelle Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vermieden.

Vermieter haben auch die Möglichkeit, eine sogenannte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren, mit welcher alle umgelegten Betriebskosten abgegolten sind – in diesem Fall entfällt die Nebenkostenabrechnung. Eine solche Vereinbarung sollte jedoch wohlüberlegt sein, denn die Nebenkosten der Immobiliennutzung können sich im Laufe der Zeit deutlich verändern. Es empfiehlt sich deshalb, bereits im Mietvertrag eine Möglichkeit zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale festzuhalten.

 

Umlagefähige Nebenkosten

Im Paragraf 1 der Betriebskostenverordnung ist genau festgelegt, welche Ausgaben als Betriebskosten gelten. Darunter fallen „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes […] und des Grundstücks laufend entstehen“.

Im Paragraf 2 ist zudem detailliert geregelt, welche dieser Kosten als umlagefähige Nebenkosten gelten. Im Folgenden werden diese Kostenpunkte genauer ausgeführt.

 

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten, insbesondere die Grundsteuer, können in den meisten Fällen auf den Mieter umgelegt werden. Die Höhe der Steuerlast kann dabei je nach Gemeinde variieren.

Wichtig: Anders als die Grundsteuer muss der Mieter für die sogenannte Grunderwerbssteuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt, nicht aufkommen. In erster Linie sind hier sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Immobilie zahlungspflichtig.

 

Wasserversorgung

Die Kosten für die Wasserversorgung der Immobilie sind in der Regel voll umlagefähig. Dazu gehören nicht nur die Kosten des eigentlichen Wasserverbrauchs und die Grundgebühren, sondern auch Ausgaben, die für die Miete und Eichung der Wasserzähler anfallen. Die Wartungskosten der Wassermengenregler sowie die Betriebskosten der Wasserversorgungsanlage können ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden.

 

Entwässerung

Umlagefähig sind auch die Kosten, die für die Entwässerung von Haus und Grundstück anfallen. Für jede Immobilie, die Abwasser in die örtliche Kanalisation einspeist, fallen sogenannte Kanal- und Siegelgebühren an. Ebenso können Kosten für eine Entwässerungsanlage oder eine Entwässerungspumpe auf den Mieter umgelegt werden.

 

Heizung

Auch die Kosten für Heizung sowie die Heiznebenkosten gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Hierunter fallen beispielsweise der Brennstoffverbrauch und die Wartungs- und Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage – inklusive Abgasanlage und Eichung sowie Kosten für die Fernwärme.

Für die Heizkosten gilt: Im Gegensatz zu anderen Nebenkosten sind Vermieter verpflichtet, diesen Posten zu 50 bis 70 % nach dem tatsächlichen individuellen Verbrauch der Mieter abzurechnen.

 

Warmwasser

Die Kosten für die Bereitstellung warmen Wassers können ebenfalls umgelegt werden. Dies umfasst unter anderem die Ausgaben für die Warmwasseraufbereitung, den Betrieb von Boileranlagen oder die Nutzung von Durchlauferhitzern. Auch die regelmäßige Kontrolle der Anlagensicherheit sowie die Kosten für Reinigung und Wartung der Warmwassergeräte gehören dazu.

 

Verbundene Versorgung Heizung/Warmwasser

Der Aspekt der verbundenen Versorgung von Heizung und Warmwasser betrifft vor allem die zentralen Anlagen für Heizung und Wassererwärmung. Umlagefähig sind hierbei unter anderem die Brennstoffkosten.

 

Aufzug

Besitzt die Immobilie ein Fahrstuhl, können Vermieter die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dazu gehören etwa die Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, regelmäßige Wartung sowie Kosten für Reinigung und Pflege des Aufzugs. Nicht umlagefähig sind hingegen Reparatur- und Instandsetzungskosten.

Hier gilt: Unabhängig davon, ob ein Haushalt den Fahrstuhl tatsächlich nutzt, müssen sich alle Mietparteien anteilig an den Ausgaben beteiligen – sogar Mieter, die im Erdgeschoss wohnen. Führt ein Aufzug hingegen nur zur Dachgeschosswohnung, hat der Mieter die Kosten für den Fahrstuhl allein zu tragen – sie dürfen also nicht auf alle Mietparteien der Immobilie umgelegt werden. Das gilt auch in anderen Fällen, in denen der Aufzug nur einem Teil der Wohneinheiten zur Verfügung steht. Vermieter sollten hier einen entsprechenden Vermerk im Mietvertrag festhalten, um Unklarheiten zu vermeiden.

 

Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Hauseigentümer können sowohl die Kosten für die Müllabfuhr als auch anfallende Gebühren für die Straßenreinigung auf die Mieter umlegen. Dazu gehören auch Kosten für die Beseitigung von Schnee und Eis durch einen Winterdienst sowie anfallende Betriebskosten für eine Müllkompressoranlage. Die Anschaffungskosten für Mülltonnen gehören allerdings nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Hinweis: Etwas uneindeutig verhält es sich beim Thema Sperrmüll: Hier ist die Lage abhängig davon, ob es sich bei der Sperrmüllbeseitigung um eine Einmalausgabe oder laufende Betriebskosten handelt.

Stellen Mieter beispielsweise mehrmals jährlich illegal Müll im Hof oder Hausflur ab, können Vermieter die Kosten für die Entsorgung auf alle Mietparteien umlegen. Hinterlässt ein bekannter Mieter hingegen einmalig Sperrmüll bei einem Auszug, hat der Vermieter die Kosten beim jeweiligen Verursacher geltend zu machen.

 

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Die Kosten für die Säuberung der von allen Mietern genutzten Bereiche des Gebäudes – beispielsweise Flure, Treppen, Fahrstühle, Waschküchen und auch Innenhöfe – können auf die Mietparteien umgelegt werden.

Mit den Ausgaben für die Schädlingsbekämpfung verhält es sich etwas anders: Nur unter bestimmten Bedingungen lassen sich die anfallenden Kosten auf den Mieter umlegen. Einerseits müssen die Aufwendungen dafür in regelmäßigen Abständen anfallen, zudem darf die Ungezieferbekämpfung nur die gemeinschaftlich genutzten Flächen betreffen.

 

Gartenpflege

Umlagefähige Nebenkosten sind ebenfalls die Ausgaben, die durch die Pflege des Gartens – inklusive der Kosten für Pflanzen – entstehen. Auch die Pflege von gemeinschaftlich genutzten Spielplätzen und Zufahrten fällt darunter.

 

Beleuchtung

Kosten für den Stromverbrauch der Außenbeleuchtung und der Gemeinschaftsräume wie Flure, Keller oder Treppen können den Mietern zugerechnet werden. Das gilt jedoch ausdrücklich nur für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile.

 

Schornsteinreinigung

Nicht nur die Kosten für die Schornsteinreinigung, sondern auch die anfallenden Gebühren für die gesetzliche Immissionsmessung, bei welcher der Schafstoffausstoß der Heizungsanlage erfasst wird, können auf die Mieter umgelegt werden. Im Normalfall werden diese Kosten im Abschnitt der Heizkosten mit abgerechnet, weshalb dieser Aspekt in der Betriebskostenabrechnung nicht separat auftaucht.

 

Versicherungen

Kosten für einige Versicherungen können vom Mieter übernommen werden. Dazu gehören vor allem Wohngebäudeversicherungen, die bei Feuer-, Wasser-, Sturm- und sonstigen Elementarschäden einspringen. Auch Kosten der Gebäudehaftpflichtversicherung sowie der Glasversicherung lassen sich auf die Mieter übertragen, ebenso wie Versicherungen für Öltanks und den Aufzug.

Hinweis: Nicht umlagefähig sind dagegen private Versicherungen, beispielsweise Rechtsschutzversicherungen.

 

Hauswart

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören die Ausgaben für den Hauswart. Hierunter fallen die Vergütung des Hauswarts, aber auch Sozialbeiträge und andere Leistungen, die ein solcher für seine Arbeit erhält.

Hinweis: Kosten für anfallende Verwaltungsarbeiten, die vom Hauswart übernommen werden, darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

 

Antennenanlage und Kabelanschluss

Umlagefähige Nebenkosten sind auch monatliche Grundgebühren für die Antennen- und Verteileranlage sowie für den Kabelanschluss. Auch Betriebs- und Wartungskosten sind umlagefähig – einmalige Anschlussgebühren und Reparaturen, die außerhalb der Wartung anfallen, jedoch nicht.

 

Einrichtungen für Wäschepflege

Gibt es im Mietshaus einen gemeinsam genutzten Waschkeller, können Ausgaben für Strom, Wartung und Reinigung auf die Mieter umgelegt werden. Auch die Kosten für Wäschetrockner können übertragen werden.

 

Sonstige Betriebskosten

Unter die Kategorie sonstige Betriebskosten fallen z. B. Kosten für die Reinigung der Dachrinne. Vermieter sollten im Mietvertrag genau festlegen, welche Ausgaben der Gebäudebewirtschaftung unter die sonstigen Kosten fallen. Dabei muss es sich in jedem Fall um notwendige sowie regelmäßig wiederkehrende Ausgaben handeln.

 

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Eine vermietete Wohnung bedeutet nicht, dass ausnahmslos alle anfallenden Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Im Folgenden werden verschiedene Nebenkosten aufgeführt, die in der Regel nicht umlagefähig sind:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Kosten für die Instandhaltung und Reparatur des Mietobjekts sind normalerweise Sache des Vermieters. Dazu gehören beispielsweise Reparaturen an der Heizungsanlage, an der Elektrik, an sanitären Einrichtungen oder am Dach. Der Vermieter trägt die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Zustand des Mietobjekts und muss für etwaige Reparaturen aufkommen.
• Schönheitsreparaturen: Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder das Tapezieren fallen in der Regel ebenfalls in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Diese Kosten sind nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter selbst getragen werden. Allerdings können im Mietvertrag gewisse Vereinbarungen getroffen werden, die den Mieter dazu verpflichten, einige dieser Arbeiten durchzuführen oder dafür aufzukommen.
• Rauchmelderanschaffung: Die im Jahr 2017 eingeführte Rauchmelderpflicht in den meisten Bundesländern sorgt dafür, dass Vermieter ihre Mietwohnungen mit den passenden Geräten bestücken müssen. Die Kosten für Anschaffung und Einbau hat dabei der Vermieter zu tragen. Falls im Mietvertrag vereinbart, können anfallende Wartungskosten jedoch auf den Mieter umgelegt werden.
• Mieterhöhungskosten: Kosten, die mit einer Mieterhöhung verbunden sind, können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das bedeutet: Kosten, die durch eine Mietanpassung aufgrund gesetzlicher Vorgaben, einer Modernisierung oder einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter entstehen, gelten nicht als umlagefähige Nebenkosten.
• Verwaltungskosten: Auch Kosten, die für die Verwaltung des Mietobjekts anfallen, beispielsweise die Ausgaben für die Buchhaltung, das Mahnwesen oder die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen, sind nicht umlagefähig. Gleiches gilt für Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefonkosten – und auch Ausgaben für Steuerberatung oder Kosten für Haus- und Mietrechtsschutzversicherung können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Diese Kosten trägt der Vermieter.
• Versicherung für den Inhalt der Mietwohnung: Die Kosten für eine Hausratversicherung, die den Inhalt der Mietwohnung oder des Gewerberaums abdeckt, sind nicht umlagefähig. Der Mieter ist in der Regel selbst dafür verantwortlich, eine solche Versicherung abzuschließen und die entsprechenden Kosten zu tragen.
• Strafen und Bußgelder: Kosten, die aufgrund von Verstößen gegen Vorschriften oder Gesetze entstehen – zum Beispiel Strafen für falsches Parken oder Bußgelder für Lärmbelästigung – sind nicht umlagefähig. Solche Kosten müssen vom Verursacher, egal ob Vermieter oder Mieter, selbst getragen werden.

 

Nebenkosten bei Leerstand: Wer zahlt?

In der Regel gilt: Die Nebenkosten einer leer stehenden Wohneinheit innerhalb einer Immobilie trägt der Vermieter. Schließlich haben die Mieter eines Gebäudes keinen Einfluss darauf, ob sich in der Immobilie ein oder mehrere leer stehenden Wohneinheiten befinden – es kann dementsprechend nicht von ihnen verlangt werden, für die anfallenden Kosten des leer stehenden Raumes aufzukommen.

Diese Regelung gilt vor allem dann, wenn die Berechnung der Nebenkosten anhand der Wohnfläche erfolgt. Uneindeutig ist die Lage dann, wenn die Berechnung anhand der Personenanzahl erfolgt – hier ist nicht eindeutig geklärt, ob die leer stehende Wohneinheit als Single oder Mehr-Personen-Einheit abzurechnen ist.

Übrigens: Möchten Vermieter den Verteilerschlüssel ändern, ist normalerweise die Zustimmung aller im Haus lebenden Mieter notwendig – speziell dann, wenn die Änderung erhöhte Kosten für die Mieter bedeutet. Kommt es hingegen aufgrund eines Leerstands zu einer hohen finanziellen Belastung für den Vermieter, ist eine Änderung des Verteilerschlüssels in Ausnahmefällen auch ohne Zustimmung möglich. Hier ist der Vermieter jedoch in der Beweispflicht.

 

 

Abrechnung der Betriebskosten – wann muss der Mieter zahlen?

Grundsätzlich besteht keine gesetzliche Pflicht für den Mieter, die Betriebskosten für die angemietete Immobilie zu übernehmen. Erst mit der entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag wird die Verpflichtung rechtens. Fehlt eine entsprechende Klausel, sind die Nebenkosten bereits mit der monatlichen Mietzahlung abgegolten.

Vermieter sollten bei der Nebenkostenabrechnung stets beachten, dass die Kosten im Einklang mit den rechtlichen Bestimmungen und den Vereinbarungen im Mietvertrag stehen müssen. Allerdings besteht keine Notwendigkeit, die Kosten einzeln aufzuzählen. Vermieter müssen also heutzutage keine Liste mit den einzelnen Nebenkosten im Mietvertrag mehr aufführen – mit dem Verweis auf Abschnitt 2 der Betriebskostenverordnung entfällt diese Pflicht. Ein entsprechender Vermerk in der Formulierung „Der Mieter trägt alle umlagefähigen Nebenkosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung“ ist ausreichend.

Werden die Nebenkosten dennoch einzeln aufgeführt, ist es notwendig, diese vollständig zu nennen. Nur Nebenkosten, die ausdrücklich aufgeführt werden, können auf den Mieter umgelegt werden. Nicht erlaubt ist hingegen die beispielhafte Nennung einzelner Kosten und eine daraus abgeleitete allgemeine Zahlungspflicht für den Mieter.

Tipp: Auch wenn einzelne Punkte der 17 Positionen umlagefähiger Nebenkosten für einige Mietverhältnisse nicht relevant erscheinen, sollten sie dennoch nicht aus dem Mietvertrag gestrichen werden. Sollten sich entsprechende Voraussetzungen ändern, haben Vermieter ansonsten keine Möglichkeit, die anfallenden Kosen auf den Mieter umzulegen – außer, dieser ist mit der nachträglichen Vereinbarung einverstanden.

 

Realistische Kalkulation der Betriebskosten

Vermieter sollten Wert darauf legen, die Höhe der monatlichen Vorauszahlung so zu kalkulieren, dass die Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums keine hohen Nachzahlungen leisten müssen. Aber auch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen können zu Diskussionen führen. Es empfiehlt sich deshalb, Erfahrungswerte aus früheren Abrechnungen zu nutzen, um die Höhe der Vorauszahlungen festzulegen. Bestehen solche Erfahrungswerte nicht, können auch Daten vergleichbarer Objekte für die Berechnung berücksichtigt werden.

 

Tipps zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung

Hilfreich sind bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung Muster und Vorlagen, die gewährleisten, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden.

Zwingend enthalten muss die Abrechnung folgende Angaben:

• Abrechnungszeitraum
• Gesamtkosten
• Umlageschlüssel
• Berechnung des Mieteranteils
• geleistete Vorauszahlungen

 

Der Umlageschlüssel richtet sich dabei nach den Vereinbarungen im Mietvertrag – falls nicht anders festgelegt, werden die Nebenkosten nach Wohnfläche verteilt. Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch anhängen, werden mit einem Verteilerschlüssel abgerechnet, der dem Verbrauch Rechnung trägt.

Hat der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten und eventuelle Unstimmigkeiten festgestellt, hat er ein Jahr Zeit, um Widerspruch einzulegen. Nach Ablauf dieser Frist können keine Einwendungen gegen die Abrechnung geltend gemacht werden – es sei denn, die Verzögerung ist nicht selbst verschuldet.

Hinweis: Der Anspruch des Mieters auf die Aushändigung der Nebenkostenabrechnung unterliegt einer Verjährungsfrist von drei Jahren. Ebenso verjährt der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen innerhalb von drei Jahren. Die Frist beginnt dabei mit dem Ablauf des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist.

 

Checkliste für die korrekte Nebenkostenabrechnung

Um die Richtigkeit der Abrechnung sicherzustellen, sollten Vermieter auf folgende Punkte achten:

• Überprüfung der Auflistung der Gesamtkosten: Vermieter sollten prüfen, dass die Gesamtkosten mit den geleisteten Vorauszahlungen übereinstimmen. Eventuelle Differenzen sollten nachvollziehbar erklärt werden.
• Überprüfung des Abrechnungszeitraums: Der Abrechnungszeitraum sollte korrekt angegeben sein und üblicherweise 12 Monate umfassen. Abweichungen sollten erläutert werden.
• Überprüfung der Wohnfläche: Die Angabe der Wohnfläche ist entscheidend für die Verteilung der Kosten. Vermieter sollten deshalb sicherstellen, dass die angegebene Fläche korrekt ist.
• Überprüfung der Zählerstände: Alle Zählerstände sollten mit den exakten Start- und Enddaten des Abrechnungszeitraums aufgeführt sein, um eine korrekte Verbrauchsberechnung zu ermöglichen.
• Überprüfung des Umlageschlüssels: In der Nebenkostenabrechnung sollte eine detaillierte Erklärung und eine korrekte Berechnung des Umlageschlüssels erfolgen, sodass Mieter diese nachvollziehen können.
• Überprüfung der Aufschlüsselung der Nebenkosten: Die Abrechnung sollte ebenfalls eine klare und detaillierte Aufschlüsselung aller umlagefähigen Nebenkosten enthalten. Dadurch können Mieter auf einen Blick erkennen, welche Kosten tatsächlich anfallen.

 

 

Sonderfall: Nebenkosten-Abrechnung für gewerblich genutzte Immobilien

Auch im Gewerbemietrecht ist die Pflicht einer Nebenkostenabrechnung festgeschrieben – insofern dies im Mietvertrag nicht anders vereinbart wurde. Wichtig: Die Betriebskostenverordnung bezieht sich nur auf die Wohnraummiete. Möchte der Vermieter weitere Nebenkosten abrechnen, müssen diese deshalb im Mietvertrag detailliert bezeichnet werden.

Hinweis: Für die Nebenkostenabrechnung im Gewerbe gilt keine einjährige Frist. Auch nach Ablauf der Jahresfrist können Vermieter also eine Abrechnung erstellen und Nachforderungen gegenüber dem Mieter geltend machen.

 

FAQ

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, sind Verwaltungskosten, beispielsweise anfallende Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und auch Telefongebühren. Auch Kosten für Haus- und Mietschutzversicherungen sowie Ausgaben für die Steuerberatung können nicht auf den Mieter übertragen werden.

Ebenso gehören Reparaturkosten, Instandhaltungskosten sowie Rücklagen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Etwas komplexer verhält es sich mit den sogenannten Schönheitsreparaturen: Vermieter haben die Möglichkeit, im Mietvertrag gewisse Vereinbarungen festzuhalten, nach welchen Mieter für einige Schönheitsreparaturen selbst aufkommen müssen.

 

Welche Nebenkosten sind umlagefähig (Mieter)?

Vermieter können einen Großteil der anfallenden Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Typische umlagefähige Nebenkosten sind unter anderem:

• Heizkosten, beispielsweise für Öl, Gas oder Fernwärme
• Warmwasserkosten, beispielsweise durch zentrale Warmwasseraufbereitung oder Durchlauferhitzer
• Wasserkosten, etwa Kosten für die Wasserversorgung sowie Abwasserkosten
• Kosten für die Müllentsorgung, beispielsweise Müllabfuhr
• Kosten für die Grundsteuer
• Kosten für die Gebäudeversicherung, die Schutz vor Elementarschäden bietet
• Kosten für den Hauswart
• Kosten für die Gebäudereinigung
• allgemeine Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Bereiche

 

Kann die Grundsteuer voll auf den Mieter umgelegt werden?

Die Grundsteuer kann gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung dafür ist, dass eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten wurde. Fehlt eine solche, ist eine Umlegung der Grundsteuerkosten nicht rechtens.

 

Kann die Gebäudeversicherung komplett auf den Mieter umgelegt werden?

Hausbesitzer haben laut Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung die Möglichkeit, die Kosten für die Gebäudeversicherung auf ihre Mieter umzulegen. Bei Immobilien mit mehreren Wohneinheiten erfolgt die Umlage in der Regel nach Anteil der einzelnen Wohnungen an der gesamten Wohnfläche.

 

Was kann alles in den Nebenkosten abgerechnet werden?

Folgende Nebenkosten können Vermieter auf ihre Mieter umlegen:

• Grundsteuer
• Wasserkosten
• Abwassergebühr für Schmutzwasser und Niederschlagswasser
• Müllabfuhr und Entsorgung von Sperrmüll
• Straßenreinigung inklusive Schneeräumung
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege und Pflege von Allgemeinflächen
• Ungezieferbekämpfung
• Beleuchtung der Allgemeinflächen
• Sachversicherung und Haftpflichtversicherung
• Kosten des Hausmeisters
• Aufzugkosten
• Fernseh- und Kabelanschluss
• Kosten des Betriebs einer Waschküche
• Schornsteinfeger
• Sonstige Betriebskosten, beispielsweise Dachrinnenreinigung

 

Fazit

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist festgelegt, welche Nebenkosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Dazu gehören beispielsweise Ausgaben für Heizung, Warmwasser, Gebäude- und Straßenreinigung und auch die Kosten für den Hauswart. Ausgenommen von den umlagefähigen Nebenkosten sind hingegen bei der Vermietung anfallende Verwaltungskosten sowie alle Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung einer Immobilie notwendig sind.

Letztlich ist es sowohl im Interesse des Vermieters als auch des Mieters, eine klare Vereinbarung über die umlagefähigen Nebenkosten zu treffen und eine transparente und faire Abrechnung sicherzustellen. Eine offene Kommunikation und ein gegenseitiges Verständnis tragen dazu bei, potenzielle Konflikte zu vermeiden und eine gute Mieter-Vermieter-Beziehung aufrechtzuerhalten.