Der Verkauf einer Immobilie ist eine bedeutsame Entscheidung, die sorgfältig abgewogen werden sollte. Doch was geschieht, wenn eine betreute Person aufgrund ihrer geistigen oder körperlichen Verfassung nicht in der Lage ist, diese Entscheidung selbst zu treffen? In solchen Fällen kommt ein gesetzlicher Betreuer ins Spiel, der die rechtlichen und persönlichen Belange der betreuten Person regelt. Doch der Hausverkauf durch Betreuer ist nicht ohne Hürden möglich, denn das Betreuungsgericht spielt eine entscheidende Rolle bei der Genehmigung derartiger Verkäufe.
In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Voraussetzungen für den Hausverkauf durch Betreuer, beleuchten die Perspektive der Käufer und betrachten den Fall, in dem das Betreuungsgericht einen Immobilienverkauf ablehnt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkauf von Immobilien durch einen Betreuer bedarf bestimmter Voraussetzungen und muss im besten Interesse des Betroffenen liegen.
- Für einen Immobilienverkauf ist stets die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich, andernfalls wird der Verkauf durch einen Betreuer unwirksam.
- Beim Betreuungsgericht handelt es sich um eine Abteilung des Amtsgerichts, in welcher in der Regel ein Rechtspfleger über einen Immobilienverkauf entscheidet.
- Wird der Verkaufspreis niedriger angesetzt als der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie, welcher durch ein Wertgutachten bestimmt wird, ist der Hausverkauf durch den Betreuer nicht genehmigungsfähig.
- Grundsätzlich kann sich ein Immobilienverkauf zeitlich verlängern, sobald ein Betreuer involviert ist, da die Genehmigung durch das Betreuungsgericht ebenso wie die zweiwöchige Widerspruchsfrist erhebliche Zeit in Anspruch nehmen.
Hausverkauf durch Betreuer – Voraussetzungen
In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Menschen, die aufgrund ihrer geistigen oder körperlichen Verfassung einen gesetzlichen Betreuer benötigen. Ein gesetzlicher Betreuer übernimmt die Verantwortung, die rechtlichen und persönlichen Belange einer betreuten Person zu regeln. In einigen Fällen kann dies auch den Verkauf von Immobilien umfassen, um finanzielle Angelegenheiten zu regeln oder die Lebenssituation des Betreuten zu verbessern. Allerdings ist der Verkauf einer Immobilie durch einen Betreuer nicht immer ohne weiteres möglich, denn es gibt einige Dinge, die man in diesem Fall beim Hausverkauf beachten muss.
So spielt das Betreuungsgericht eine entscheidende Rolle bei der Genehmigung von Hausverkäufen durch Betreuer. Für den Abschluss von rechtswirksamen Rechtsgeschäften muss ein Betreuer über eine sogenannte Betreuungsvollmacht bzw. Betreuungsverfügung verfügen, die belegt, dass er tatsächlich für die zu betreuende Person zuständig ist und derartige Rechtsgeschäfte im Rahmen der dem Betreuer erteilten Vertretungsbefugnis liegen.
Wenn das Geschäft gegen ein Vertretungsverbot verstößt, darf das Gericht keine Genehmigung erteilen. Sollte das Betreuungsgericht dennoch eine Genehmigung aussprechen, bedeutet dies nicht, dass das Geschäft automatisch rechtswirksam wird. So kann die Rechtswirksamkeit aufgrund von Rechtsmängeln durch eine gerichtliche Genehmigung nicht bestehen bleiben.
Zunächst muss ein wichtiger Grund für den Verkauf vorliegen, der den Interessen des Betreuten dient. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Immobilie nicht mehr angemessen bewohnbar ist oder der Betreute aufgrund von finanziellen Schwierigkeiten den Verkauf benötigt. Des Weiteren muss der Betreuer nachweisen, dass er alle anderen Möglichkeiten zur finanziellen Unterstützung oder Verbesserung der Wohnsituation des Betreuten ausgeschöpft hat. Es ist wichtig, dass der Betreuer die Verkaufsabsichten transparent und nachvollziehbar darlegt. Darüber hinaus muss der Betreuer ein Wertgutachten der Immobilie vorlegen und sicherstellen, dass der erzielte Verkaufspreis angemessen ist und die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird. Dies schützt die Interessen des Betreuten vor möglichen finanziellen Nachteilen.
Schließlich muss der Immobilienverkauf vorab vom Betreuungsgericht genehmigt werden. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Vorschriften gemäß den §§ 1828 und 1829 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Es ist ratsam, die Genehmigung bereits vor dem Abschluss des Verkaufsvertrags einzuholen. Nur so werden die Verträge, die der Betreuer im Namen des Betreuten abschließt, rechtskräftig, sobald die Willenserklärung des Betreuers abgegeben wird.
Falls zum Zeitpunkt der Rechtshandlung des Betreuers noch keine gerichtliche Genehmigung vorliegt, gilt das Geschäft als „schwebend unwirksam“. Das bedeutet, dass es bei nachträglicher Genehmigung durch das Gericht wirksam wird, aber bei Verweigerung der Genehmigung unwirksam bleibt. Das Gericht überprüft hierfür sorgfältig die Voraussetzungen und das Wohl der betreuten Person, bevor es seine Zustimmung gibt.
Damit die gerichtliche Genehmigung rechtskräftig wird, muss sie dem Betreuten gegenüber erklärt werden und der Betreuer muss den Betreuten als Verfahrensbeteiligten darüber informieren. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen nach schriftlicher Bekanntgabe der gerichtlichen Genehmigung Beschwerde beim Betreuungsgericht einzulegen. Eine Beschwerde kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn Familienmitglieder vermuten, dass der Betreuer den Betreuten ausnutzt oder eigene Interessen beim Immobilienverkauf verfolgt.
So funktioniert der Hausverkauf mit Genehmigung des Betreuungsgerichts
Wenn ein Betreuer den Verkauf einer Immobilie im Auftrag einer betreuten Person beantragen und die Zustimmung des Betreuungsgerichts erhalten möchte, gibt es bestimmte Schritte und Voraussetzungen zu beachten.
Zunächst muss der Betreuer alle erforderlichen Unterlagen und Informationen sorgfältig zusammenstellen, um den Verkauf zu begründen. Dazu gehören beispielsweise eine detaillierte Beschreibung der Gründe für den Verkauf, ein entsprechendes Wertgutachten der Immobilie sowie alternative Lösungsmöglichkeiten, die geprüft wurden. Der Betreuer muss nachweisen, dass der Verkauf im besten Interesse der betreuten Person liegt und dass alle anderen Optionen ausgeschöpft wurden.
Anschließend reicht der Betreuer den Antrag beim Betreuungsgericht ein und legt alle relevanten Unterlagen vor. Das Gericht prüft dann den Antrag und die vorgelegten Informationen sorgfältig und entscheidet, ob es den Hausverkauf genehmigt oder ablehnt. Es ist wichtig zu beachten, dass die Entscheidung des Gerichts stets im Hinblick auf das Wohl und die Interessen der betreuten Person getroffen wird, um ihre Rechte und ihre Lebenssituation zu schützen.
Für einen reibungslosen Ablauf sollte sich der Betreuer so früh wie möglich mit dem Betreuungsgericht in Verbindung setzen. In vielen Fällen beauftragt das Gericht einen zertifizierten Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Der ermittelte Verkehrswert dient als Mindestverkaufspreis.
Anschließend liegt es in der Verantwortung des Betreuers, nach einem geeigneten Käufer für die Immobilie zu suchen. Erst, wenn die Genehmigung des Betreuungsgerichts vorliegt, kann ein notariell beurkundeter Kaufvertrag wirksam werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die betreuungsgerichtliche Genehmigung für den Hausverkauf bis zu acht Wochen dauern kann. Umgehend, nachdem die Genehmigung des Gerichts bekannt gegeben wurde, wird der Betreute über den Verkauf informiert. Diese Mitteilung ist deshalb im Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§41 FamFG) festgelegt, da der Gerichtsbeschluss angefochten werden kann, wenn dieser nicht dem Willen des Eigentümers entspricht.
Sowohl der Betreute als auch seine Angehörigen haben nunmehr 14 Tage Zeit, um Widerspruch einzulegen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, wird der notarielle Kaufvertrag rechtswirksam. Die endgültige Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Hausverkauf kann oft bis zu zehn Wochen nach Unterzeichnung des Vertrags beim Notar dauern. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass der Betreuer in einigen Fällen nicht verpflichtet ist, die Angehörigen über den Hausverkauf zu informieren – insbesondere, wenn Erbstreitigkeiten bekannt sind. Dies muss allerdings stets im Interesse des Betreuten liegen.
Wichtig: Wenn die Vertretungsbefugnis des Betreuers keinen ausdrücklichen Immobilienverkauf umfasst, ist ein derartiges Geschäft selbst mit Genehmigung des Betreuungsgerichts unwirksam!
Darauf müssen Betreuer beim Immobilienverkauf achten
Wenn ein Betreuer beauftragt ist, den Verkauf einer Immobilie im Namen einer betreuten Person durchzuführen, gibt es bestimmte Aspekte, auf die er achten muss. Zunächst einmal ist es wichtig, dass der Betreuer seine Aufgabe gewissenhaft und im besten Interesse der betreuten Person erfüllt. So haftet der Betreuer gegenüber dem Betreuten gemäß den §§ 1833, 1908i Absatz 1 BGB für Schäden, die durch Fahrlässigkeit oder Vorsatz bei einer Pflichtverletzung entstehen. Die Haftung des Betreuers bezieht sich dabei ausschließlich auf den Betreuten selbst und nicht auf andere Personen.
Die Gerichte prüfen anhand des Gesamtverhaltens des Betreuers, ob eine Verletzung der Vermögenssorgepflicht vorliegt. Als Pflichtverletzung wird es zum Beispiel angesehen, wenn der Betreuer ein bebautes Grundstück vorzeitig verkauft, obwohl die Immobilienpreise generell steigen, oder wenn er eine vorhandene Grundstücksbewertung unkritisch übernimmt. Wenn der Betreuer nicht über ausreichende Rechtskenntnisse verfügt, kann er verpflichtet sein, beim Betreuungsgericht eine Rechtsauskunft einzuholen.
Außerdem sollte der Betreuer sicherstellen, dass alle rechtlichen und formellen Anforderungen für den Hausverkauf erfüllt sind – einschließlich der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Soweit möglich ist es auch ratsam, die betreute Person angemessen in den Entscheidungsprozess einzubeziehen. Der Betreuer sollte zudem eine gründliche Wertermittlung der Immobilie durchführen, um sicherzustellen, dass der erzielte Verkaufspreis angemessen ist. Des Weiteren ist es wichtig, mögliche Interessenkonflikte zu vermeiden und alle Verkaufsaktivitäten transparent und nachvollziehbar zu dokumentieren. Ein verantwortungsbewusster Betreuer wird stets darauf achten, dass der Verkauf der Immobilie den besten Interessen und Bedürfnissen der zu betreuenden Person entspricht.
Worauf Käufer beim Hausverkauf durch Betreuer achten sollten
Wenn jemand ein Haus kaufen möchte, das von einem Betreuer im Namen einer betreuten Person verkauft wird, gibt es auch einige Aspekte, auf die Käufer achten sollten. So sollten Käufer sicherstellen, dass der Betreuer über die erforderliche Betreuungsvollmacht und Genehmigung des Betreuungsgerichts verfügt, um den Verkauf durchzuführen. Es ist auch ratsam, sich über den Grund für den Verkauf zu informieren und sicherzustellen, dass dies im besten Interesse der betreuten Person liegt.
Außerdem sollten Käufer viel Geduld mitbringen, den Verkaufsprozess sorgfältig verfolgen und alle erforderlichen Unterlagen und Informationen über die Immobilie prüfen, um sicherzustellen, dass sie angemessen informiert sind. Es kann auch sinnvoll sein, sich rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass der Kaufvertrag und alle rechtlichen Aspekte des Hauskaufs korrekt und rechtsverbindlich sind.
Häufig sind Betreuer auch selbst als Anwälte tätig. Bei einem Immobilienverkauf dürfen sie daher neben der Betreuungspauschale zusätzliche Anwaltsgebühren für ihre Ausgaben berechnen und diese selbst einbehalten. Eine Maklerprovision darf der Betreuer jedoch nicht verlangen. Letztendlich ist es wichtig, eine vertrauensvolle Kommunikation mit dem Betreuer herzustellen, um mögliche Fragen oder Bedenken im Zusammenhang mit dem Hausverkauf zu klären.
Betreuungsgericht lehnt Hausverkauf ab
Bei einem Hausverkauf durch einen Betreuer gilt grundsätzlich Folgendes: Solange das Betreuungsgericht keine Genehmigung für den Hausverkauf erteilt hat, ist der unterzeichnete Kaufvertrag vorläufig unwirksam.
In manchen Fällen kann es vorkommen, dass das Betreuungsgericht den Hausverkauf durch einen Betreuer sogar vollständig ablehnt. Dies geschieht in der Regel, wenn das Gericht der Ansicht ist, dass der Verkauf nicht im besten Interesse der betreuten Person liegt oder wenn die erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Das Gericht überprüft sorgfältig die eingereichten Unterlagen und Informationen sowie alle relevanten Faktoren, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Wenn das Betreuungsgericht den Hausverkauf ablehnt, bedeutet dies, dass der Verkauf nicht durchgeführt werden kann – es sei denn, es werden neue Umstände oder Argumente vorgelegt, die das Gericht dazu veranlassen, seine Entscheidung zu überdenken. Diese Ablehnung dient dem Schutz der Interessen und des Wohls der betreuten Person, um sicherzustellen, dass ihre Rechte und Bedürfnisse angemessen berücksichtigt werden.
FAQ
Was ändert sich ab 2023 im Betreuungsrecht?
Bereits zum 1. Januar 2023 ist ein neues Gesetz zur Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts in Kraft getreten. Hiernach soll betreuten Personen mehr Selbstbestimmung und eine bessere Qualität in der rechtlichen Betreuung geboten werden.
Wann muss das Betreuungsgericht zustimmen?
Muss für einen Volljährigen aufgrund einer psychischen Krankheit oder einer sonstigen geistigen, körperlichen oder seelischen Behinderung ein Betreuer bestellt werden, ist hierfür zunächst ein Antrag erforderlich. Das Betreuungsgericht genehmigt diesen Antrag nach eingehender Prüfung und stellt dem Volljährigen einen gesetzlichen Betreuer zur Seite. Das Ausmaß der Betreuung und die Berechtigungen sowie Aufgaben des Betreuers werden ebenfalls vom Betreuungsgericht im Rahmen der Betreuungsvollmacht festgelegt.
Was prüft das Betreuungsgericht?
Das Betreuungsgericht prüft in der Regel, ob die Voraussetzungen für eine Vormundschaft überhaupt gegeben sind und wer die Betreuung übernehmen soll. Ist ein gesetzlicher Betreuer bestellt, darf dieser nur die ihm übertragenen Aufgaben übernehmen. Beim Immobilienverkauf muss dem Betreuer eine hierfür wirksame gerichtliche Genehmigung des Betreuungsgerichts vorliegen.
Was darf ein Betreuer nicht entscheiden?
Ein gerichtlich bestellter Betreuer trägt eine sehr große Verantwortung. Diese darf er auf keinen Fall ausnutzen. So darf ein Betreuer das Vermögen des zu Betreuenden nicht gefährlich oder fahrlässig verwalten. Darüber hinaus darf ein Betreuer nicht entscheiden, ob und wen Betreute heiraten. Auch die Inhalte des Testaments darf ein Betreuer nicht vorschreiben oder verändern.
Fazit
Ein Hausverkauf durch einen Betreuer kann eine rechtliche Hürde darstellen. So sind zahlreiche Vorgaben, Voraussetzungen und Genehmigungen erforderlich, die zum Schutze der zu betreuenden Person eingeführt wurden. Schließlich sollte ein Immobilienverkauf stets im Interesse des Eigentümers sein. Doch auch Käufer einer solchen Immobilie sollten darauf achten, dass die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und der Kaufpreis mit dem Wertgutachten übereinstimmt.
Die Abwicklung eines Hausverkaufs mit einem Betreuer kann zeitaufwendig sein und erfordert Geduld. Es ist wichtig, alle Schritte und Vorschriften einzuhalten, um spätere Komplikationen zu vermeiden.
