Das eigene Haus zu verkaufen ist alles andere als eine Kleinigkeit. Es geht um viel Geld, aber es geht auch um viel Zeit und Nerven, die – je nachdem, wie es läuft – besser aus Drahtseilen bestehen. Doch ist die Idee, beim Hausverkauf auf einen Makler zu verzichten, wirklich gut? Eine einfache Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Es kommt auf die Situation (Markt und Umfeld der Vermarktung der Immobilie), auf die Beteiligten und die Beschaffenheit des Hauses an.
Die in diesem Artikel über den privaten Hausverkauf unterschiedlichen Aspekte stellen wichtige Punkte sollten Sie bei der Entscheidung berücksichtigen.
Ist der Ruf des Immobilienmaklers zu Recht nicht uneingeschränkt positiv?
Immobilienmakler haben oftmals keinen eingeschränkt positiven Ruf. Wer jedoch das Berufsbild und den Beruf des Maklers kollektiv an den Pranger stellt, kennt die falschen Makler oder hat unter Umständen schlechte Erfahrungen gemacht.
Ja, es gibt sie, die Makler, die um jeden Preis die Provision (am besten von beiden Seiten) einstreichen möchten, die ohne Rücksicht auf Verluste verkaufen möchten. Die halbseidenen, die fehlende Unterlagen einfach nicht auftreiben. Die wichtige Informationen und wichtige Unterlagen nicht vom Eigentümer anfordern oder potenziellen Käufern nicht die volle Aufmerksamkeit schenken. Deren Dienstleistung so schlecht ist, dass sie eigentlich “kostenlos und unverbindlich” heißen müsste.
Sogenannte Makler, die keinen guten Verkaufspreis erzielen lassen und fahrlässig Umstände verschweigen, unter denen die Verkäufer und vielleicht auch Käufer gleichermaßen zu leiden haben.
Ein Rundumschlag soll hier nicht erfolgen, denn es gibt eben auch zahlreiche Makler, die eine ausgesproche gute Arbeit leisten. Und die Ihnen aktiv und effektiv helfen können bei der Mission “Haus erfolgreich verkaufen”.
Im Rahmen unserer Verbandsarbeit setzen wir uns regelmäßig dafür ein, gesetzliche Bedingungen herzustellen, die genau dies unterbinden.
Was ist Ihr Haus eigentlich wert?
Wer ein Haus privat verkaufen möchte, sollte eine exakte Wertermittlung beherrschen. Es kommt nicht selten vor, dass die eingesparte Maklerprovision geringer ist als der Verlust beim Kaufpreis durch die falsche Wertermittlung.
Wer die Immobilie privat verkaufen möchte, muss Opportunitätskosten einplanen. Sie haben eine Menge Arbeit vor sich, Sie müssen reichlich Zeit investieren und können nicht sicher sein, ob am Ende wirklich das herauskommt, was Sie sich erhoffen. Und damit sind wir schon beim ersten Problem.
Denn was genau wollen Sie eigentlich herausholen? Sprich: An was für einen Preis für Ihr Haus haben Sie gedacht? Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht “über den Daumen peilen” und dann einen Verkaufspreis festlegen können. Setzen Sie den Preis zu hoch an, können Sie lange warten, bis sich ein Interessent meldet. Setzen Sie ihn dagegen zu niedrig an, haben Sie womöglich am Ende nichts mehr davon, dass Sie sich den Makler gespart haben.
Es geht also zunächst einmal um die Frage, was Ihr Haus wert ist. Das hängt von unterschiedlichen Faktoren ab: von der Lage, der Ausstattung, vom Alter des Hauses, aber auch davon, was Sie im Laufe der Zeit selbst ins Haus investiert haben. Doch speziell dieser letzte Punkt ist kein Garant für einen guten Verkaufspreis. Denn selbst wenn Sie einmal viel Arbeit, Zeit und Geld in Ihr Haus investiert haben, muss das noch lange nicht heißen, dass dies zur Wertsteigerung beiträgt.
Als Beispiel denken Sie doch bspw. an dunkelgrüne Fliesen in einem Badezimmer. Die waren einmal der absolute Trend. Doch davon sind wir heute weit entfernt. Materialien und Farben haben sich im Laufe der Jahre verändert, der Geschmack von heute ist mit dem von vor zehn oder gar 20 Jahren nicht einmal ansatzweise zu vergleichen.
Wenn Sie sich mit Grundstücks– und Hauspreisen gut auskennen, können Sie den Verkauf Ihres Hauses – zumindest bezogen auf den möglichen Verkaufspreis – selbst in die Hand nehmen. Vermeiden Sie dabei aber unbedingt Selbstüberschätzung. Es kann richtig nach hinten losgehen und verdammt teuer werden.
Fotos, Exposé, Besichtigungen und mehr
In regionalen Zeitungen sieht man sie immer wieder: verwackelte, unscharfe Fotos von Häusern, die zum Verkauf stehen. Fotos werden leider oftmals als Nebensächlichkeit betrachtet, wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen. Es ist empfehlenswert, das Thema ernst zu nehmen.
Hausfotos können Sie heute relativ leicht selbst machen, zumindest, wenn Sie dafür keine Kunstpreise gewinnen wollen. Moderne Handys oder Digitalkameras leisten einiges, und entsprechende Fotobearbeitungsprogramme tun ihr Übriges. Allerdings sollten die Fotos, die Sie schießen, nicht so glanzvoll sein, dass Ihre Immobilie bei der Besichtigung einen schlechteren Eindruck hinterlässt als die Fotos dies vermittelt haben.
Auch das Exposé können Sie selbst gestalten, im Netz gibt es zahlreiche Anleitungen und Tipps, wie Sie es am ansprechendsten umsetzen. Nehmen Sie sich dennoch die Zeit, ein wirklich gutes Exposé zu entwerfen.
Brisanter können die Besichtigungen werden. Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen wollen, müssen Sie diese natürlich selbst betreuen. Dabei kann es zu sehr angenehmen Gesprächen kommen, es kann aber auch ein komplettes Desaster werden, wenn Sie es mit schlecht gelaunten oder gar unverschämten Interessenten zu tun bekommen. Setzen Sie sich Ihre persönlichen Grenzen, sowohl was die Dauer der Besichtigung angeht als auch Ihre Schmerzgrenze dessen, was Sie an Unhöflichkeiten ertragen wollen.
Das Vertragliche: ohne Notar geht es nicht
Wenn Sie auch auf den Makler verzichten können, auf Sachverständige, Fotografen oder Einrichtungs-Profis, um einen kommen Sie nicht herum: um den Notar. Und der braucht von Ihnen Unterlagen wie beispielsweise einen aktuellen Grundbuchauszug und eine aktuelle Flurkarte.
Den Notar müssen Sie genau briefen, das heißt, Sie müssen ihn über alle Vereinbarungen mit dem Käufer informieren. Auch über mögliche Mängel muss der Notar Bescheid wissen. Letztlich ist er es, der den Kauf besiegelt. Und wenn Sie Mängel nicht erwähnen, kann es für Sie teuer werden.
Haus verkaufen ohne Makler oder doch besser nicht?
Das ist Ihre Entscheidung. Sie müssen wissen, was bei einem Hausverkauf auf Sie zukommt, Sie müssen sich mit den Risiken auseinandersetzen, mit den Faktoren, die Sie auf jeden Fall bedenken müssen, und Sie dürfen den Zeitfaktor nicht unterschätzen. Unter Umständen dauert es ohne Makler länger, was sich natürlich auch auf den finanziellen Aufwand auswirken kann.
Es kann also einiges passieren, und Sie tun gut daran, sich damit ausgiebig und rechtzeitig zu beschäftigen. Eines allerdings kann nicht passieren, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen: Sie fallen ganz sicher nicht auf einen windigen Makler herein, der es nicht gut mit Ihnen meint.
