Banken verlangen in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (auch Vorfälligkeitszinsen), wenn ein Kreditnehmer die vorzeitige Ablösung seines Immobilienkredits anstrebt.
Es sind Situationen denkbar, bei denen eine vorzeitige Kredittilgung nicht rentabel ist.
In diesem Artikel wird erklärt, wann die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wie diese zu berechnen ist und wie sie vermieden werden kann.

1. Sinn und Zweck einer Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Kreditgewährung werden die Laufzeit, die zu entrichtenden Zinsen und die monatliche Rate vertraglich vereinbart. Die Bank kann so ihren Gewinn über die Laufzeit genau kalkulieren. Allerdings wird der Kreditvertrag regelmäßig von einem Teil der Schuldner vorzeitig gekündigt. Hierbei muss einerseits die Restschuld des Darlehens auf einen Schlag abbezahlt werden und andererseits zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden.  Die vorzeitige Kredittilgung kann auch ökonomisch sinnvoll sein, um sich bspw. finanziell besser zu stellen. Ein Darlehen vorzeitig zu kündigen, weil bei einer anderen Bank geringere Zinsen fällig werden, ist ein naheliegender Grund. Verändern sich Lebensumstände im Vergleich zum Kaufzeitpunkt, kann die Kündigung des Darlehens zur Pflicht werden.
Insbesondere bei Scheidungen müssen die Partner i.d.R. die gemeinsame Immobilie verkaufen.

Wichtig zu wissen:

Sofern die Bank einer vorzeitigen Vertragsauflösung zustimmt, kann die Darlehenssumme auf einmal getilgt werden. Als nächstes fordert die Bank den Schuldner auf, das Vorfälligkeitsentgelt zu bezahlen. Sobald diese Forderung beglichen wurde, gilt der Kreditvertrag als aufgelöst.
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2. Grund einer Vorfälligkeitsentschädigung

Eine frühzeitige Kreditablösung führt zu finanziellen Einbußen auf Seiten des Kreditinstituts. Die Bank muss dann für den restlichen Zeitraum auf die kalkulierten Zinseinnahmen verzichten.

 

Als Entschädigung für den entstehenden Zinsverlust fordern Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Verlust abdeckt. Es ist rechtlich vorgeschrieben, Kreditnehmer bereits bei Abschluss zu informieren.  Im Vorfeld des Kreditvertrags müssen Darlehensnehmer Kenntnis erlangen, welche Gebühren bei einer Kreditablösung zu zahlen sind.

3. Voraussetzungen einer vorzeitigen Kreditkündigung

Während der Zinsbindungsfrist können Banken die Kündigung bzw. vorzeitige Rückzahlung eines Kreditvertrags ablehnen. Insofern handelt es sich bei einer vorzeitigen Kredittilgung oftmals um eine Kulanzleistung des Kreditinstituts.

 

Allerdings gibt es Ausnahmefälle bei denen Kreditinstitute sogar rechtlich dazu verpflichtet sind, eine Vertragsauflösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu akzeptieren:

  • Bspw. Wenn die grundpfandrechtliche Absicherung wegfällt. Bei einem Baufinanzierungskredit und einem Zwangsverkauf durch den Eigentümer muss die Bank der Vertragsauflösung zustimmen,
  • Der Kreditvertrag lässt sich vorzeitig kündigen und ist sofort tilgbar, wenn ein begründeter Antrag auf Darlehenserhöhung vom Kreditinstitut abgelehnt wird. In diesem Fall muss der Schuldner sich gezwungenermaßen über eine andere Bank finanzieren. Relevante Gründe in diesem Zusammenhang sind erforderliche Modernisierungsmaßnahmen oder ein Anbau.

 

Sofern der Kreditnehmer bei einer anderen Bank bessere Vertragskonditionen erhält, muss das Kreditinstitut der Kreditauflösung jedoch nicht zustimmen. Gleiches gilt auch für den Fall, dass sich der Schuldner finanziell besserstellt.

4. Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Für die Entscheidung über eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ausschlaggebend. Diese wird stets für jeden Einzelfall gesondert berechnet. Wird sie jedoch fällig, bezahlt der Kreditnehmer meist tausende Euro.

 

Relevante Einflussfaktoren in diesem Zusammenhang sind die Höhe der Restsumme, der Finanzierungzeitraum, der Nominalzins und das gegenwärtige Zinsniveau. So ist es in bestimmten Fällen möglich, dass die Vorfälligkeitsentschädigung teuer ist als Zinseinsparung durch die vorzeitige Tilgung des Darlehens.

Wichtig zu wissen:

In Deutschland erfolgt die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung anhand zweier Methoden, die nachfolgend kurz vorgestellt werden:
  1. Aktiv-Passiv-Methode: Die freiwerdenden Mittel werden am Kapitalmarkt i.d.R. in Hypothekenpfandbriefe investiert. Der zu erstattende Zinsausfall errechnet sich aus der Differenz der entgangenen Zinseinnahmen und dem Pfandbriefzins.
  2. Aktiv-Aktiv-Vergleich: In diesem Fall erfolgt eine Neukreditvergabe zu einem geringeren Zinssatz. Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Zinsdifferenz aus altem und neuem Darlehen.
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5. Ausnahmen bei der Vorfälligkeitsentschädigung

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich:

  • Die Kündigung eines langfristigen Kreditvertrags ist nach 10 Jahren möglich (§ 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB). Das Einhalten der sechsmonatigen Kündigungsfrist ist Voraussetzung. Die zehn Jahre laufen ab dem Zeitpunkt der vollständigen Darlehensauszahlung oder ab dem Zeitpunkt der letzten vertraglichen Änderung. Bei Änderungen durch die Bank besteht jedoch ein Sonderkündigungsrecht.
  • Für den Fall einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Eine Entschädigung des Kreditinstituts ist nicht erforderlich. Eine Widerrufsbelehrung ist bspw. fehlerhaft, wenn diese nicht klar formuliert wurde oder Angaben zum Kreditgeber falsch sind bzw. gänzlich fehlen.
  • Sofern die Kündigung durch die Bank infolge des Verzugs des Schuldners erfolgt, ist ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
  • In manchen Fällen (bspw. Umschuldung) ist auch eine einvernehmliche Vertragsauflösung denkbar

 

Kreditnehmer müssen die Konditionen des Darlehensvertrags i.d.R. bis zum Ende der Zinsbindungsfrist akzeptieren, sofern man keine Vorfälligkeitszinsen zahlen möchte. Alternativ können im Kreditvertrag Sondertilgungen vereinbart werden. Unter dieser Voraussetzung lässt sich die Restschuld schneller tilgen.

 

Bei Annuitätendarlehen ist es nicht ratsam, später per Überweisung und unangekündigt mehr zu tilgen als vereinbart. Dadurch wird keine Vorfälligkeit eingespart, im Gegenteil.
Erkundigen Sie sich lieber bei Abschluss genau, ob Ihre Bank bereits standardmäßig Sondertilgungen vorsieht.
Fragen Sie aktiv nach, wieviel Prozentpunkte es kosten würde, wenn man Ihnen im Vertrag ein jährliches Sonderkündigungsrecht von bspw. zehn Prozent einräumt.

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