Immobilienwertgutachten

Im Zuge einer Immobilienbewertung wird der Wert einer Immobilie anhand eines Verkehrswertgutachtens ermittelt. Regelmäßig wird es bei der Mission “Immobilie verkaufen” vom Veräußerer angestrebt, um einen begründeten und präzisen Preis zu erhalten. Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie (Marktwert) kann dabei anhand drei gesetzlich festgelegter Verfahren erfolgen: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Hierbei gilt es zu klären, worin Sinn und Zweck eines Wertgutachtens bestehen. Ferner, warum dieses von Relevanz ist und wann es gesetzlich vorgeschrieben wird. Und schließlich, welche Einflussfaktoren den Immobilienwert verändern, welche Unterlagen hierfür benötigt werden und wie viel ein Verkehrswertgutachten kostet.

Mithilfe von Immobilienwertgutachten lässt sich für Immobilien ein fundierter Preis ermitteln, wodurch bspw. Vertragsverhandlungen abgekürzt werden können.
Kostenlose und unverbindliche Kurzgutachten vom Makler sind hierfür meist ausreichend.
Es gibt aber auch Fallkonstellationen, in denen ein langes Wertgutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen gesetzlich vorgeschrieben ist. Beispielsweise in Steuerangelegenheiten oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen. Typische Beispiele sind Scheidungsverfahren oder die Berechnung der Steuerschuld.

Hieran anschließend wird in einem ersten Schritt erläutert, worum es sich bei einem Wertgutachten handelt und was hierbei zu berücksichtigen ist.

1. Das Immobilienwertgutachten

Ein Immobilienwertgutachten dient als Entscheidungsunterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, um einen marktkonformen Preis festlegen zu können. Für die Bewertung ihrer Immobilie sind verschiedene Aspekte maßgeblich. So gilt es bspw. Fragen des Wohn- und Wegerechts zu klären. Aber auch das Datum der Wertermittlung (Wertermittlungsstichtag) sowie Lage der Immobilie, Immobilienbeschaffenheit und -merkmale sind wertrelevant.

2. Relevanz des Wertgutachtens beim Kauf oder Verkauf von Immobilien

Bei einem Immobilienverkauf ist es empfehlenswert, eine kostenlose Immobilienbewertung erstellen zu lassen. Dies hat folgende Vorzüge:

• Ein potenzieller Käufer ist daran interessiert, den Zustand der Wahlimmobilie genau zu kennen.
• Für Nichtkundige sind die Beseitigungskosten versteckter Mängel regelmäßig nicht abschätzbar. Demzufolge kann ein Wertgutachten auch für einen Käufer lohnenswert sein. Hierfür begutachtet der Experte die Bausubstanz des Objekts, um kostenintensive Mängel und erforderliche Baumaßnahmen identifizieren zu können. Mithilfe des Wertgutachtens können anfallende Mängelbeseitigungskosten beziffert und in den Kaufpreis eingepreist werden.
• Im Zuge eines Wertgutachtens werden die objektspezifischen Merkmale einer Immobilie (z.B. Lage, Größe, Zustand und Ausstattung) berücksichtigt. So kann ein marktkonformer Wert basierend auf Lage und Zustand der Immobilie ermittelt werden. Auf diese Weise kann der Veräußerer einen fairen Angebotspreis bestimmen, wodurch potentielle Erwerber nicht abgeschreckt werden.

3. Gesetzliche Vorschriften der Wertgutachtenerstellung

Das Interesse an einem Wertgutachten ist aber nicht auf Kauf und Verkauf von Immobilien beschränkt. So gibt es Anlässe, bei denen ein Wertgutachten sogar gesetzlich vorgeschrieben ist. Damit es vor Gericht Bestand hat, muss es jedoch von einem staatlich anerkannten freie Sachverständigen erstellt werden. Man erhält bspw. bei der Industrie- und Handelskammer ein Verzeichnis der Anbieter. Nachfolgend werden derartige Bewertungsanlässe aufgeführt:

• Gerichtliche Auseinandersetzungen (z.B. Scheidungsverfahren oder Erbstreitigkeiten)
• Anstehende Zwangsversteigerungen
• Wertermittlung des Betriebsvermögens
• Steuerliche Gründe (z.B. Nachweis des Immobilienwerts gegenüber dem Finanzamt)

4. Bei der Gutachtenerstellung zu berücksichtigende Einflussfaktoren

Bei einem Wertgutachten berücksichtigen Sachverständige mehrere Faktoren, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken können. Zu diesen Einflussfaktoren zählen:

• Lage: In diesem Zusammenhang ist wertrelevant, ob es sich um eine gefragte Lage handelt, aber auch ob Einkaufs- und Naherholungsmöglichkeiten vorhanden sind und wie die infrastrukturelle Anbindung (z.B. öffentlicher Nahverkehr, Autobahnanschluss etc.) ist.
• Zustand: Beim Zustand einer Immobilie bestimmen sowohl bauliche als auch technische Merkmale (z. B. Bausubstanz, Anschlüsse etc.) den Wert.
• Energetische Beschaffenheit: Die energetische Beschaffenheit ist abhängig vom Zustand des Daches (Dämmung), der Außenwände sowie der Isolierung (z.B. Fenster). Diesbezügliche Informationen finden sich bspw. im Energieausweis.
• Erschließungsgrad: Der Anschluss der Immobilie an das Wasser- und Abwassernetz sowie Strom- und Telefonnetz beeinflussen dessen Wert.
• Außenanlagen: Je nach Umfang und Zustand der Außenanlagen (z.B. Grünflächen, Garage etc.) kann sich dies positiv auf den Immobilienwert auswirken.

5. Erforderliche Unterlagen für die Erstellung eines Wertgutachtens

Ein Eigentümer muss einem Gutachter für die folgende Unterlagen zusammenstellen:

• Grundbuchauszug: Für die Bewertung ist ein aktueller (letzte drei Monate) beim Grundbuchamt erhältlicher Grundbuchauszug erforderlich.
• Flurkarte (Auszug): Die beim Katasteramt erhältliche Flurkarte sollte ebenfalls aktuell sein (letzte drei Monate)
• Sämtliche Bauzeichnungen: Hierunter fallen Grundrisse, Schnittdarstellung (Schnittzeichnung) sowie Skizzen von Um- oder Erweiterungsbauten.
• Wohnflächenberechnung
• Modernisierungsquittungen: Modernisierungsmaßnahmen müssen belegt werden.
• Baulastenverzeichnis (Auszug): Dieses ist beim Bauordnungsamt erhältlich.
• Eigentümerversammlungsprotokolle: Sofern es sich um eine Eigentumswohnung handelt, sind die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle sowie Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Nebenkosteninformationen bereitzustellen.
• Erbbaurechtsvertrag: Bei einem bestehenden Erbbaurecht sind die gegenwärtig gültigen Erbbauzinsen nachzuweisen.
• Denkmalbescheid: Für den Fall denkmalgeschützter Objekte ist ein Duplikat des Denkmalbescheids notwendig.
• Mietvertrag: Dieser ist neben Nettokaltmiete bei Mietobjekten erforderlich.

6. Kosten eines Wertgutachtens

Für den Fall eines von einem Verbraucher in Auftrag gegebenen Wertgutachtens ist das Honorar frei verhandelbar. Aus diesem Grund ist es vor Auftragsvergabe ratsam, sich mehrere Angebote einzuholen, um das beste Angebot ermitteln zu können. Das Honorar bestimmt sich nach dem erwarteten Immobilienverkehrswert sowie dem Aufwand für die Erstellung.

Bei Wertgutachten für gerichtliche Auseinandersetzungen wird das Honorar nach der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) bestimmt. Seit dem Jahr 2009 ist dies allerdings nicht mehr gesetzlich vorgeschrieben.

Das Langgutachten ist mit höheren Kosten verbunden. Sofern es nicht erforderlich ist, kann alternativ ein deutlich preiswerteres Kurzgutachten in Auftrag gegeben werden. Hierbei sollte man die Immobilie vom sachverständigen Makler bewerten lassen.
Ebenfalls gibt es die kostengünstige Möglichkeit, Kurzgutachten als online Immobilienbewertung zu beauftragen.