Was ist unser Haus wert? Was beeinflusst den Wert der selbst genutzten Immobilie?
Diese Fragen der Werteinschätzung des eigenen Hauses können auf unterschiedliche Weise beantwortet werden. Sofern eine Wertsteigerung der Immobilie beabsichtigt wird, ist es zwingend erforderlich, die Einflussfaktoren des Immobilienwertes zu kennen. Im Folgenden werden wertbildende Einflussfaktoren sowie wertsteigernde Maßnahmen zur Modernisierung vorgestellt.

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1. Wertbeeinflussende Faktoren bei der Bewertung

Vor dem Verkauf Ihrer Immobilie müssen die für die Ermittlung notwendigen Faktoren möglichst exakt bestimmt werden können. Die Wertermittlung erfolgt dabei ganzheitlich, unter Berücksichtigung sämtlicher Einflussfaktoren. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, kann darüber hinaus eine kostenlose Immobilienbewertung eine gute Indikation liefern.

 

1.1 Lage

Die Lage der Immobilie zählt zu den wichtigsten wertbildenden Faktoren, da diese unumkehrbar ist. Sie wirkt sich direkt auf das Nutzenniveau aus. Man unterscheidet hierbei zwischen Mikro- und Makrolage.

 

Die Makrolage bezeichnet das geografische Umfeld, das sich nicht unmittelbar in der Nähe des Objektes befindet. Hierzu zählen die Region, die Stadt und der Stadtteil. In diesem Zusammenhang sind für die Bewertung Kriterien wie die Verkehrsanbindung, das regionale Wirtschaftswachstum sowie Möglichkeiten der Freizeitgestaltung wertbildend. In ländlichen Regionen spielen bspw. die Entfernung zur Stadt und das Vorhandensein größerer Arbeitgeber eine Rolle. Potenzielle Käufer schätzen eine gute Makrolage. Sie hilft, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

 

Die Mikrolage ist das Produkt der unmittelbaren Umgebung der Immobilie. Für die Bewertung werden u.a. die infrastrukturelle Anbindung, die Erreichbarkeit der Innenstadt und das kulturelle Angebot herangezogen. Darüber hinaus auch der Anschluss an den Nah- und Fernverkehr. Zugleich sind aber auch negative Faktoren für die Bewertung der Mikrolage relevant (z.B. Verkehrslärm, Schadstoffbelastung etc.).

 

1.2 Merkmale der Immobilie

Auch das Gebäude selbst bzw. dessen grundsätzliche Eigenschaften bilden eine wichtige Basis für die Wertermittlung. Hierfür ist bspw. das Baujahr bei der Bewertung zu berücksichtigen. Das Baujahr sagt jedoch nichts über den Zustand und die energetische Beschaffenheit aus. Diese wirken sich jedoch weitaus stärker auf den Wert der Immobilie aus. Ausschlaggebend sind in diesem Zusammenhang Kriterien wie Zustand, Substanz und energetische Effizienz. Schlechte Energiekennzahlen einer Immobilie führen zu hohen Energiekosten, was sich wertmindernd auswirkt.

 

Auch die ebenfalls vom Baujahr abhängige Ausstattung ist ein wertbildender Faktor. Dies betrifft weniger die Einrichtung, sondern die Existenz und den Zustand wichtiger Elemente wie der Heizungsanlage. Aber auch energetische Sanierungen sowie der Zustand von Fenstern und Bodenbelägen fließt ein.

 

Die Grundfläche der Immobilie fließt ebenfalls in die Bewertung mit ein. Zu diesem Zweck wird die Brutto-Grundfläche („bebauten Fläche“) in Konstruktionsfläche und nutzbare Netto-Grundfläche unterteilt. Gleichzeitig sind die Anzahl der Räume sowie deren Grundrisse in die Bewertung einzubeziehen. Diesbezüglich gilt, dass großzügig geschnittene Räume flexibler nutzbar sind. Dadurch wird der Wert des Hauses erhöht.

 

Ebenfalls ist der Erschließungsgrad bewertungsrelevant. Bauneben- und Erschließungskosten sind zu berücksichtigen. Insbesondere der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz (z.B. Wasser- und Abwasseranschluss) schlagen sich in der Bewertung nieder.

 

1.3 Äußere Einflüsse

Zusätzlich zu den direkt wertrelevanten Kriterien einer Immobilie sind weitere Faktoren zu berücksichtigen. Nutzungsqualität und erzielbarer Verkaufspreis werden von diesen beeinflusst.

 

Hierunter fallen rechtliche Aspekte, zu denen bspw. der Denkmalschutz eines Objektes zählt. Dieser kann sich sowohl wertsteigernd als auch wertmindernd auswirken. Ebenfalls sind vorgeschriebene Aufwendungen zur Sanierung eines sich in einem Sanierungsgebiet befindlichen Objektes bewertungsrelevant.

 

Zusätzlich sind auch bestehende Mietverhältnisse ein wertbeeinflussender Faktor. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Nachfrage nach unvermieteten Immobilien höher, während Kapitalanleger oftmals vermietete Immobilien bevorzugen. In diesem Zusammenhang sind ebenfalls im Grundbuch vermerkte Altlasten (z.B. Nutzungs- und Wegerechte sowie Erbbaurechte) zu berücksichtigen.

 

Auch die aktuelle Marktlage muss in die Wertfindung integriert werden. Bei einer hohen Nachfrage und knappem Wohnraumangebot ergibt sich ein größerer preislicher Spielraum für Ihre Immobilie.

 

1.4 Wertermittlungsverfahren

Unabhängig von den wertrelevanten Einflussfaktoren wirkt sich zudem das gewählte Verfahren zur Wertermittlung auf den Immobilienwert aus. Dies kann zu unterschiedlichen Verkehrswerten einer Immobilie führen. Die gängigen Verfahrenswege zur Erstellung eines Wertgutachtens sind das Vergleichs-, das Sach- und das Ertragswertverfahren. Letzteres zielt auf den nachhaltig erzielbaren Ertrag ab.

 

In der Praxis der Immobilienbewertung wird am häufigsten das Vergleichswertverfahren angewandt. Angebot und Nachfrage spielen hier eine wichtige Rolle. Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Immobilienkauf und -verkauf angewendet. Hierfür wird das Objekt mit Immobilien in der Umgebung verglichen. In diesem Fall gehen die vorstehend aufgeführten Kriterien zwar nicht direkt in die Bewertung ein. Sie bilden jedoch aufgrund des durchzuführenden Vergleichs nach wie vor die Bewertungsbasis und sind teilweise anzugeben. Diese Analyse ist im Rahmen eines Hausverkaufs meist kostenlos und oft auch online möglich.

Wichtig zu wissen:

In der Praxis der Immobilienbewertung wird am häufigsten das Vergleichswertverfahren angewandt. Angebot und Nachfrage spielen hier eine wichtige Rolle. Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Immobilienkauf und -verkauf angewendet. Hierfür wird das Objekt mit Immobilien in der Umgebung verglichen. In diesem Fall gehen die vorstehend aufgeführten Kriterien zwar nicht direkt in die Bewertung ein. Sie bilden jedoch aufgrund des durchzuführenden Vergleichs nach wie vor die Bewertungsbasis und sind teilweise anzugeben. Diese Analyse ist im Rahmen eines Hausverkaufs meist kostenlos und oft auch online möglich.
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2. Den Wert einer Immobilie steigern

Bei einer Bestandsimmobilie gibt es einige wertsteigernde oder mindernde Faktoren. Zu jenen gehören Baujahr und Lage. Beide sind nachträglich nicht änderbar. Dennoch können vom Eigentümer durchaus wertsteigernde Maßnahmen durchgeführt werden. In diesem Zusammenhang wird zwischen wertsteigernden und werterhaltenden Maßnahmen unterschieden.

 

Mit der Instandhaltung wird die Werterhaltung einer Immobilie angestrebt. Es handelt sich hierbei um die Beseitigung von Mängeln infolge eines üblichen Gebrauchs, der fortwährend durch den Hausbesitzer durchgeführt wird. Zu den möglichen Maßnahmen der Instandhaltung gehören:

  • Wartungsarbeiten allgemein (z.B. Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Trinkwasseranlage etc.)
  • Dachreparaturen (z.B. Entfernen optischer Mängel)
  • Schädlingsbeseitigung
  • Anstrich der Fassade oder Ausbessern des Verputzes
  • Austausch von Verschleißteilen

Zusätzlich können korrektive Maßnahmen zur  Instandhaltung durchgeführt werden, indem bspw. Risse in der Fassade ausgebessert oder lose Dachziegel ersetzt werden. Es empfiehlt sich, diese Maßnahmen regelmäßig durchzuführen, um den Immobilienwert langfristig erhalten zu können.

 

Hiervon sind Maßnahmen zur Modernisierung abzugrenzen, die den Wert einer Immobilie steigern. Diese Maßnahmen haben zum Ziel, eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung durch eine moderne zu ersetzen. Hierzu zählen u.a.:

  • Energetische Modernisierung (z.B. Austausch der Heizungsanlage oder Wärmedämmung von Dach, Fenster oder Wänden)
  • Wärmedämmung (z.B. Dach, Türen, Fenster, Mauerwerk)
  • Erhöhung des Schallschutzes
  • Installation neuer Stromleitungen
  • Erweiterungen des Wohnraums
  • Modernisierung von Badezimmern (z.B. Installation von Wassermengenreglern, wassersparende Spülungen etc.)

Insbesondere der Einbau einer modernen Heizungsanlage wirkt sich stark wertsteigernd aus. Potentielle Käufer bevorzugen regelmäßig luxuriös ausgestattete Bäder sowie einen insgesamt qualitativ hochwertigen Innenausbau.

Steuer-Tipp

Sofern eine Immobilie umfassend renoviert wurde, können Eigentümer vermieteter Immobilien die Kosten für diese Maßnahmen steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Achten Sie bei vermieteten Objekten darauf, in den ersten drei Jahren die 15%-Grenze nicht zu überschreiten. Eigennutzer werden steuerlich schlechter gestellt. Sie können jedoch zumindest Steuerermäßigungen für Handwerkerleistungen geltend machen. Wenn durch die Sanierung weder der Standard gesteigert noch die Nutzfläche der Immobilie erhöht wird, können die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt  werden. Dies betrifft sämtliche Maßnahmen, die einen zeitgemäßen Zustand des Objektes herstellen:
  • Reparatur der Heizung
  • Modernisierungsmaßnahmen (Fenster sowie Sanitär- oder Heizungsanlagen)
  • Reparatur des Dachs
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