Eigentumswohnung kaufen – was beachten?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für die meisten Menschen der Beginn eines neuen Kapitels in ihrem Leben. Unabhängig davon, ob Sie die Immobilie als erstes Eigenheim oder als Kapitalanlage nutzen möchten, in jedem Fall müssen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung einige Dinge beachten. So ist eine gründliche Vorbereitung beim Immobilienkauf grundsätzlich das A und O, schließlich handelt es sich hierbei um eine langfristige Investition, die sich auszahlen soll.

Doch welche Fragen stellen sich eigentlich beim Kauf einer Eigentumswohnung und worauf sollten Sie besonders achten? Welche Faktoren Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten, wie viel Eigenkapital Sie hierfür benötigen und welche Möglichkeiten der Finanzierung Ihnen offenstehen, verraten wir Ihnen in diesem Artikel.

 

Welche Fragen stellen sich beim Kauf einer Wohnung?

Oft stellt sich die Frage: Was beachten beim Wohnung verkaufen? Jedoch sollte man sich auch beim Kauf einer Eigentumswohnung einige wichtige Fragen stellen, um sicherzugehen, dass es sich bei der Traumwohnung um die richtige Entscheidung handelt.

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie sich zunächst fragen, ob eine Eigentumswohnung tatsächlich das Richtige für Sie ist. Schließlich gibt es auch andere Optionen, beispielsweise ein Haus oder eine Mietwohnung. Wenn Sie sich dennoch oder gar ganz bewusst für eine Eigentumswohnung entscheiden, sollten Sie sich darüber hinaus folgende Fragen stellen:

• Wie groß sollte die Wohnung sein?
• Welche Ausstattung ist Ihnen bei einer Eigentumswohnung wichtig?
• In welcher Lage sollte sich die Eigentumswohnung befinden?
• Wie hoch ist Ihr Budget?
• Wie hoch sind die laufenden Kosten, beispielsweise die monatlichen Nebenkosten oder die Instandhaltungsrücklage?

 

Grundsätzlich gelten Eigentumswohnungen als rentable Kapitalanlagen, die nicht nur selbst genutzt, sondern auch vermietet werden können. Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich bereits vor der Besichtigung ausreichend vorbereiten und gegebenenfalls eine Checkliste ausarbeiten.

Wir empfehlen, dass Sie all Ihre Fragen rund um die Immobilie aufschreiben, um diese im Rahmen des Besichtigungstermins stellen zu können. Auf diese Weise können Sie sichergehen, dass Sie nichts vergessen und bestens über Ihr neues Eigenheim oder Ihre Kapitalanlage informiert sind.

 

Hat die Wohnung eine vorteilhafte Lage?

Beim Kauf einer Immobilie ist die Lage einer der wichtigsten Faktoren. So kann eine vorteilhafte Lage dazu führen, dass die Wohnung im Wert steigt oder dass Sie einen höheren Preis erzielen können, wenn Sie die Wohnung später wieder verkaufen möchten. Auch bei einer Vermietung spielt die Lage und Umgebung der Eigentumswohnung eine wichtige Rolle.

Daher sollten Sie sich bereits bei der Suche nach einer Eigentumswohnung auf Immobilien fokussieren, die in einer beliebten und vorteilhaften Gegend liegen. Achten Sie insbesondere darauf, dass die Wohnung eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr hat und dass Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten in der Nähe sind. Auch die Nähe zu Grünflächen oder Freizeitmöglichkeiten kann ein Pluspunkt sein.

Eine vorteilhafte Lage kann jedoch auch dazu führen, dass der Kaufpreis höher ausfällt. Bedenken Sie daher, dass eine günstigere Wohnung in einer weniger attraktiven Lage langfristig vielleicht die bessere Wahl sein kann.

Selbstverständlich müssen Sie Ihre eigenen Bedürfnisse bei der Auswahl der Lage berücksichtigen. Planen Sie den Wohnungskauf als Familie, als Junggeselle oder möchten Sie die Eigentumswohnung an eine bestimmte Zielgruppe vermieten? All diese Faktoren sollten in Ihre Entscheidung einfließen.

 

Wie viel Eigenkapital benötige ich, um den Kauf einer Wohnung zu finanzieren?

Sowohl beim Hauskauf als auch beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie bedenken, dass Sie einen gewissen Anteil des Kaufpreises selbst erbringen müssen. Ein großer Teil kann zwar über einen Kredit finanziert werden, jedoch verlangen die meisten Banken auch einen Eigenkapitalanteil. Je höher dieser ist, desto bessere Konditionen können in der Regel ausgehandelt werden.

Als Faustregel gilt, dass man mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital bereithalten sollte. Wenn Sie also eine Wohnung für 300.000 Euro kaufen möchten, sollten Sie mindestens 60.000 Euro als Eigenkapital einplanen. Mit dem eingesetzten Eigenkapital sollten Sie zumindest in der Lage sein, die Kaufnebenkosten abzudecken, denn diese sind in den Finanzierungsmodellen der Banken in der Regel nicht enthalten.

Darüber hinaus können Sie mit einer hohen Summe an Eigenkapital auch die Zinsen möglichst niedrig halten. Somit handelt es sich bei der 10-Prozent-Regel um das absolute Minimum, welches Sie an Eigenkapital aufbringen sollten. Im Idealfall verfügen Sie über 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, um die besten Konditionen für Ihr Bankdarlehen zu erhalten.

 

Welche Nebenkosten kommen beim Wohnungskauf auf mich zu?

Neben dem Kaufpreis der Wohnung fallen beim Kauf noch weitere Kosten an, die oft vergessen werden. Hierbei handelt es sich um die sogenannten Nebenkosten – auch Kaufnebenkosten genannt. Diese umfassen unter anderem die

• Grunderwerbssteuer,
• Grundsteuer,
• Notarkosten
• sowie die Kosten für den Grundbucheintrag.

 

Auch eine mögliche Maklerprovision kann anfallen. Ferner müssen Sie gegebenenfalls mit zusätzlichen Kosten für Renovierung, Sanierung, Modernisierung und Reparaturen rechnen – je nachdem, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet.

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine Steuer, die beim Kauf von Immobilien immer anfällt und je nach Bundesland variiert. Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag können ebenfalls unterschiedlich hoch ausfallen und sind abhängig von dem Kaufpreis der Immobilie. Insgesamt sollten Sie davon ausgehen, dass die Nebenkosten etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen können.

Zusätzlich zu den klassischen Nebenkosten müssen Sie bei einer Eigentumswohnung mit dem sogenannten Hausgeld rechnen. Dieses wird monatlich an den Verwalter des Mehrparteienhauses gezahlt und beinhaltet die Vorschüsse für anfallende Nebenkosten.

Es ist wichtig, dass Sie sich bereits im Vorfeld gut über die Nebenkosten informieren und diese in die Finanzplanung einbeziehen. Eine entsprechende Beratung durch einen Experten kann hierbei hilfreich sein, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

 

Wie ist der Zustand der Wohnung?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie auch den Zustand der Wohnung genau prüfen. Hierbei sollten Sie sich insbesondere über das Baujahr sowie zuletzt durchgeführte Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen informieren. Sie sollten auch in Erfahrung bringen, ob es sich gegebenenfalls um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Auch dieser Faktor kann Ihre Kaufentscheidung beeinflussen.

Überdies sollten Sie sich den Energieausweis vorlegen lassen. Dieser gibt Auskunft über den Energiebedarf oder -Verbrauch der Eigentumswohnung. Die Vorlage des Energieausweises ist gesetzlich verpflichtend.

Im Rahmen der Besichtigung erhalten Sie schließlich die Chance, die Immobilie genau zu inspizieren. Hier sollten Sie die folgende Checkliste abarbeiten:

• allgemeiner Zustand der Bausubstanz
• Treppenhaus
• Keller
• Eingangstür des Hauses und der Wohnung
• Wohnungstüren
• Fenster
• Sanitäranlagen
• Bodenbeläge
• Wände und Verputzung
• Elektrik
• Heizungsanlage und Wasserversorgung

 

Für die Begutachtung der Wohnung können Sie Experten wie Bausachverständige oder Architekten engagieren, die einen genauen Blick auf die Wohnung werfen und mögliche Mängel zuverlässig aufdecken können.

 

Die Nachbarn

Eine weitere, wichtige Frage, die Sie sich beim Kauf einer Eigentumswohnung stellen sollten, betrifft die Nachbarschaft. Man kann noch so schöne vier Wände haben – wenn die Nachbarn ständig laut sind oder es Konflikte gibt, kann das Leben im neuen Eigenheim schnell unangenehm werden.

Umso wichtiger ist es, sich vor dem Kauf mit den zukünftigen Nachbarn auseinanderzusetzen. Speziell in größeren Wohnanlagen empfiehlt es sich, sich mit den Nachbarn und der Eigentümergemeinschaft vertraut zu machen.

Dabei sollten Sie folgenden Aspekten nachgehen:

1. Direkte Nachbarn: Wer wohnt direkt gegenüber oder über Ihrer potenziellen Eigentumswohnung? Sind die Nachbarn laut oder das Haus besonders hellhörig?
2. Hausbewohner: Wer wohnt sonst in dem Mehrparteienhaus? Gibt es viele Familien, Junggesellen, kinderlose Pärchen, Rentner oder Studierende?
3. Fluktuation: Handelt es sich bei den anderen Wohnungen um langzeitvermietete Objekte oder werden die Wohnungen ständig neu vermietet? Wie viele Eigentümer nutzen die Wohnung selbst?
4. Protokoll der Eigentümerversammlung: Was sind die neuesten Erkenntnisse und Beschlüsse aus den letzten Eigentümerversammlungen? Welche Stimmung herrscht zwischen den einzelnen Eigentümern?

 

Wichtiges zur Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch einen Anteil an der gesamten Wohnanlage. Deshalb ist es wichtig, sich im Vorfeld genau über die Eigentümergemeinschaft zu informieren. Hierbei sollten Sie sich mit den gemeinschaftlichen Regelungen und Vereinbarungen vertraut machen, um mögliche Konflikte oder unerwartete Kosten zu vermeiden.

Weiterhin müssen Sie als Eigentümer, wie bereits erwähnt, das monatliche Hausgeld zahlen. Dieses umfasst unter anderem folgende möglich anfallende Gebäudekosten:

• Hausmeister
• Versicherungen
• Reinigung
• Heizungsanlage
• Wasser- und Stromversorgung
• Abfallgebühren
• Instandhaltungsrücklage

 

Auch die Verwaltung der Wohnanlage sollte genau unter die Lupe genommen werden. Prüfen Sie, wie gut die Verwaltung organisiert ist und wie transparent die Kostenabrechnungen sind. Insbesondere bei größeren Wohnanlagen kann es auch sinnvoll sein, dass Sie sich als Eigentümer aktiv in die Verwaltung einbringen und so Einfluss auf die Entscheidungen nehmen.

 

Das Maklergeschäft

Die Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung – insbesondere als Kapitalanlage – kann sich oftmals schwierig gestalten. Daher wird der Kauf einer Eigentumswohnung in vielen Fällen über einen Makler abgewickelt. Dieser kann über eine schriftliche Beauftragung (Muster) hinzugezogen werden.

Bei der Beauftragung eines Maklers sollten Sie jedoch darauf achten, einen seriösen und vertrauenswürdigen Makler zu wählen, der über fundierte Fachkenntnisse verfügt. So sollte der Makler einen genauen Überblick über den Immobilienmarkt haben und mögliche Risiken und Chancen zuverlässig aufzeigen können.

Auch die Frage nach den Maklergebühren sollte im Vorfeld geklärt werden. In der Regel berechnet der Makler eine Provision, die auf einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises begrenzt ist. Sollte der Immobilienverkäufer bereits einen Makler für den Verkauf der Eigentumswohnung beauftragt haben, fallen hier ebenfalls Kosten an. Diese werden nunmehr zu jeweils 50 Prozent zwischen dem Verkäufer und Ihnen als Käufer aufgeteilt.

 

Die Wohnung als Kapitalanlage

Wie Sie wissen, kann eine Eigentumswohnung nicht nur als Eigenheim, sondern auch als ideale Kapitalanlage genutzt werden, um langfristig Vermögen aufzubauen. Trotz des derzeitig hohen Preisniveaus von Immobilien können Sie mit einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage durchaus eine gute Rendite erzielen.

Dabei ist jedoch wichtig, eine Wohnung in guter Lage und mit einer langfristig stabilen Wertentwicklung auszuwählen. Auch die mögliche Rendite sollte genau kalkuliert werden, um mögliche Risiken und Chancen abzuwägen.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage behilflich sein.

 

Welche Unterlagen benötige ich für den Kauf einer Eigentumswohnung?

Ebenso wie beim Hauskauf sind auch beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Reihe an Unterlagen erforderlich. So benötigen Sie für die Finanzierung bei der Bank folgende Dokumente:

• Exposé der Wohnung
• Grundriss
• Bau- und Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• Einkommensnachweise
• Personalausweis
• bei einem vermieteten Objekt: Mietvertrag

 

Sobald Sie eine Finanzierungszusage erhalten haben, können Sie sich auch schon auf den Weg zum Notar machen, um den offiziellen Kaufvertrag beurkunden zu lassen. Hierfür werden wiederum folgende Unterlagen benötigt:

• Teilungserklärung
• Verweisungs- und Bezugsurkunde
• Grundbuchauszug
• Kaufvertragsentwurf (i. d. R. wird dieser jedoch vom Notar erstellt)
• Personalausweis

 

Verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten

Die meisten Immobilienkäufer verfügen nicht über das nötige Kapital, um den Kauf einer Eigentumswohnung vollständig aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Daher stehen für den Kauf einer Eigentumswohnung verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung.

So haben Sie beispielsweise die Möglichkeit, ein klassisches Immobiliendarlehen, ein Bauspardarlehen oder auch ein KfW-Darlehen aufzunehmen. Auch eine Kombination aus verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten ist möglich.

Entscheidend bei der Wahl der Finanzierung ist neben dem Zinssatz und den Laufzeiten die monatliche Tilgungsrate. Eine möglichst hohe Tilgungsrate sorgt dafür, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt wird und Sie schneller schuldenfrei werden.

Die genauen Konditionen und möglichen Finanzierungsmodelle können Sie mit Ihrer Bank besprechen und vereinbaren.

 

Was ist laut Gesetz eine Eigentumswohnung?

Laut Gesetz handelt es sich bei einer räumlich abgeschlossenen Einheit in einem Mehrfamilienhaus, die das alleinige Eigentum des Wohnungseigentümers ist, um eine Eigentumswohnung. So ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz praktisch jede käuflich zu erwerbende Immobilie, die diese Voraussetzungen erfüllt, eine Eigentumswohnung.

Als Wohnungseigentümer haben Sie einen rechtlichen Anteil an dem sogenannten Sondereigentum sowie einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Ihre entsprechenden Rechte werden durch eine Eintragung ins Grundbuch gesichert. Die verschiedenen Aufgaben und Verantwortlichkeiten sind entsprechend in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geregelt.

 

Kann ich meine Eigentumswohnung vermieten?

Viele Menschen kaufen eine Eigentumswohnung, um diese gewinnbringend weiterzuvermieten. Somit ist eine Vermietung Ihrer Eigentumswohnung gesetzlich möglich, sofern dies nicht durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eingeschränkt wird. So kann beispielsweise eine Zweckentfremdung durch die Umwandlung in eine Ferienwohnung untersagt werden.

Wenn Sie Ihre Wohnung also vermieten möchten, müssen Sie zunächst die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft einholen. Grundsätzlich darf die Eigentümergemeinschaft Ihnen als Eigentümer jedoch nicht verbieten, Ihre Wohnung Dritten zu Mietzwecken zu überlassen. Im Idealfall informieren Sie sich bereits vor dem Wohnungskauf über etwaige Einschränkungen und Regelungen bezüglich einer Vermietung.

 

FAQ

Was muss man beachten, wenn man eine Eigentumswohnung kauft?

Wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung in Betracht ziehen, müssen Sie einige Dinge beachten. So sollten Sie sich mit der Lage der Immobilie vertraut machen und im Rahmen einer Besichtigung den Zustand der Wohnung begutachten. Darüber hinaus sind auch die Kosten ein wichtiger Aspekt beim Wohnungskauf. Neben dem Kaufpreis der Eigentumswohnung müssen Sie auch die Kaufnebenkosten einplanen.

 

Welche Kosten kommen auf einen zu, wenn man sich eine Eigentumswohnung kauft?

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist nicht das Einzige, was beim Kauf einer Immobilie auf Sie zukommt. So müssen Sie auch ausreichend Budget für die Nebenkosten einplanen. Hierzu gehören unter anderem die Kosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer, die Eintragung ins Grundbuch und gegebenenfalls auch eine Maklerprovision.

 

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einer Eigentumswohnung?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung variiert von Bundesland zu Bundesland. Diese liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Informieren Sie sich bereits im Voraus über die in Ihrem Bundesland geltende Höhe der Grunderwerbsteuer, sodass Sie ausreichend Budget hierfür einplanen können.

 

Ist es möglich, ohne Eigenkapital eine Wohnung zu kaufen?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, eine Immobilie auch ohne den Einsatz von Eigenkapital zu realisieren. Allerdings gestaltet sich die Finanzierung in diesem Fall deutlich komplizierter. Dennoch gibt es einige Banken, die eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung anbieten – vorausgesetzt, Sie verfügen über ausreichend Einkommen sowie eine gute Bonität. In jedem Fall sollten Sie die Finanzierung zum Kauf einer Immobilie im Voraus mit Ihrer Hausbank abklären.

 

Fazit

Egal, ob Eigenheim oder Kapitalanlage, der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht sein sollte. Bevor Sie sich für den Kauf entscheiden, gilt es, eine Reihe von Fragen zu klären und verschiedene Aspekte zu beachten. Hierzu gehören unter anderem die Lage und der Zustand der Wohnung, die Höhe des benötigten Eigenkapitals sowie die anfallenden Nebenkosten. Auch die Eigentümergemeinschaft und die Nachbarn können wichtige Entscheidungsfaktoren sein.

Wir empfehlen, einen professionellen und erfahrenen Immobilienmakler mit der Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung zu beauftragen. Dieser kann Sie kompetent und zuverlässig zu möglichen Risiken und Chancen auf dem Immobilienmarkt beraten und Ihnen so eine Eigentumswohnung vermitteln, die Ihren Anforderungen und Bedürfnissen gerecht wird.