„Mit einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie nichts falsch machen.“ Wenn Sie diese Worte hören, sollten Sie erst einmal in Ruhe in sich gehen. Denn auch wenn es stimmt, dass beim Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes steuerliche Vorteile auf Sie warten, gibt es auch Einschränkungen. Die steuerliche Betrachtung sollte auf zwei Ebenen erfolgen. Es macht einen Unterschied, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder als Kapitalanlage betrachten. Auch die Frage, ob Sie nach dem Kauf weiter in das Gebäude investieren wollen, spielt bei der steuerlichen Betrachtung eine wesentliche Rolle.
Was die Afa mit Ihnen zu tun hat
Der Staat räumt dem Erhalt historischer Gebäude eine hohe Priorität ein. Deswegen ermöglicht er bei denkmalgeschützten Immobilien attraktive Abschreibungsmöglichkeiten. Afa steht für „Absetzung für Abnutzung“, profitieren können sowohl private als auch institutionelle Anleger. Unterschieden wird zwischen:
- einer vermieteten Immobilie, bei der Modernisierungskosten die ersten acht Jahre mit neun und vier weitere mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden können und
- einer selbst bewohnten Immobilie, bei der Modernisierungskosten 10 Jahre lang mit neun Prozent vom versteuernden Einkommen angesetzt werden können.
Insbesondere wenn Sie über ein gutes Einkommen verfügen, profitieren Sie als Besserverdienender spürbar von den Abschreibungssätzen der Denkmal-AfA. Doch das Thema Abschreibung muss um einige weitere Faktoren überprüft werden, um nicht am Ende eine böse Überraschung zu erleben.
Wie funktioniert die Abschreibung?
Bei der Abschreibung geht der Gesetzgeber davon aus, dass Sie eine Ausgabe haben, die es faktisch gar nicht gibt. Sie ziehen also von Ihrem Gewinn etwas ab, bevor darauf die Steuer erhoben wird. Im Falle eines Immobilienkaufs sind das pro Jahr 2 Prozent des Kaufpreises, die Abschreibung dauert so lange, bis der gesamte Kaufpreis erreicht wurde, also 50 Jahre. Beträgt der Kaufpreis beispielsweise 100.000 Euro, ergibt das eine jährliche Abschreibung von 2.000 Euro. Der Unterschied zu denkmalgeschützten Immobilien liegt nun darin, dass im Jahr nicht zwei Prozent, sondern 2,5 Prozent abgeschrieben werden können. Dies hat allerdings noch nichts mit den erhöhten Abschreibungen zu tun, die etwas weiter unten behandelt werden.
Grenzen der erhöhten Abschreibung
Die eingangs beschriebene Meinung, man könne mit einer denkmalgeschützten Immobilie nichts falsch machen, hält einer Prüfung nicht stand, wenn man sich die Voraussetzungen für die Abschreibung genauer ansieht.
Die üppigen Abschreibungsmöglichkeiten, die gern in Verkaufsgesprächen in rosigen Farben dargestellt werden, unterliegen bestimmten Grenzen, die man kennen muss. Sie beziehen sich nämlich nur auf die Herstellungskosten, die entstehen, wenn ein Gebäude als Baudenkmal erhalten oder genutzt werden soll. Und an dieser Stelle kommen wir zur Nutzung der Immobilie. Investoren neigen dazu, eine denkmalgeschützte Immobilie komplett zu kaufen, sie wollen nicht nachträglich in Modernisierungen oder Reparaturen investieren, sondern Steuern sparen und Rendite erzielen. Das muss man wissen, wenn man sich für die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie interessiert.
Ganz anders als bei den Herstellungskosten eines Gebäudes verhält es sich bei den Anschaffungskosten des Gebäudes. Diese können nach § 7 i EStG nicht erhöht abgeschrieben werden. Doch genau dieser Umstand wird in vielen Beratungsgesprächen gern unter den Tisch fallen gelassen. Am Ende aber hat das massive Auswirkungen, denn wenn sich herausstellt, dass die steuerlichen Vorteile weit geringer sind als angenommen (bzw. in Vorgesprächen suggeriert wurden), werden die Erwartungen des Investors unterschritten. Wenn Sie also eine Immobilie kaufen, in deren Erhalt oder Modernisierung Sie nichts oder wenig investieren wollen, nützt Ihnen die theoretische Möglichkeit der erhöhten Abschreibung nichts.
Ein denkmalgeschütztes Gebäude braucht mehr als nur ein Argument
Da die steuerliche Betrachtung von denkmalgeschützten Immobilien zahlreiche Faktoren beinhaltet, die in unterschiedlicher Weise greifen, ist es nicht anzuraten, ein Gebäude ausschließlich aus Abschreibungsgründen zu erwerben. Zum einen sind die Steuerspareffekte zeitlich begrenzt, zum anderen sollte eine Immobilie – ob denkmalgeschützt oder nicht – auch unabhängig von der steuerlichen Betrachtung Renditen bringen.
Wie komplex die Sachlage ist, verdeutlicht ein weiterer Aspekt. So ist neben den Erhaltungsaufwendungen zwar auch die sinnvolle Umnutzung einer Denkmalimmobilie der erhöhten Abschreibung zugänglich. Doch auch dies ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. So wird auf der einen Seite vorausgesetzt, dass die Denkmalimmobilie in ihrer historischen Bausubstanz erhalten und der Denkmalcharakter weiterhin sichtbar bleibt. Auf der anderen Seite muss zunächst einmal festgestellt werden, dass die Umnutzung überhaupt erforderlich ist.
Ohne individuelle Prüfung nicht investieren
Die Frage, wann die Voraussetzungen für eine steuerliche Begünstigung vorliegen, lässt sich keinesfalls pauschal beantworten. Dies bedarf immer einer Einzelfallprüfung. Auch der Maßstab der erforderlichen Aufwendungen sollte nicht unterschätzt werden. Gemeint ist nicht das persönliche Empfinden, nach dem eine denkmalpflegerische Sicht angemessen oder sinnvoll erscheint. Vielmehr muss sich die Erforderlichkeit einer Baumaßnahme aus dem Zustand des Baudenkmals vor und nach dem Beginn der Baumaßnahme ergeben, das heißt, dass sichergestellt sein muss, dass sich am Ende ein denkmalpflegerisch sinnvoll erstrebenswerter Zustand ergibt.
Hinzu kommt der schon erwähnte Umstand, dass Sie steuerlich nur eingeschränkte Vorteile haben, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude zwar kaufen, in den Erhalt aber nur das Nötigste investieren wollen. Wurden also im Vorfeld alle Arbeiten erledigt, die ein denkmalgeschütztes Gebäude erfordern, profitieren Sie davon steuerlich nicht oder nur wenig.
