Der Kauf einer Immobilie ist i.d.R. höchst kostenintensiv, weswegen der Großteil der Käufer einen Kredit für die Finanzierung benötigt. Neben der Belastung der Immobilie mit einer Hypothek, tragen Kreditinstitute oftmals eine sog. Grundschuld im Grundbuch ein. In diesem Zusammenhang ist von Interesse, was eine Grundschuld ist, wie diese entsteht und welche Gebühren hierfür fällig werden. Zusätzlich ist wissenswert, ob diese nachträglich gelöscht werden kann und welche Rechte man durch eine Grundschuld erhält. Im vorliegenden Artikel werden diese Fragen beantwortet.
1. Sinn und Zweck der Grundschuld
Es dürfte den Regelfall darstellen, dass ein Immobilienkauf nicht vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden kann. Demzufolge sind die meisten Käufer gezwungen, ein Immobiliendarlehen bei der Bank aufzunehmen, um den Kauf trotz fehlender Finanzmittel realisieren zu können. Zusätzlich zu dem während der Laufzeit zu zahlenden Schuldendienst (Zinsen und Tilgung) verlangen Gläubiger weitere Sicherheiten. Diese wird durch die Eintragung einer sog. Grundschuld in Höhe des Kreditbetrages im Grundbuch ermöglicht. Der Bank wird hierdurch ein dingliches Recht an der Immobilie eingeräumt (Grundpfandrecht).
Rechtliche Konsequenzen der Grundschuld
Sofern es auf Seiten des Schuldners zum Zahlungsausfall kommt, hat die Bank durch die Grundschuld die Möglichkeit, die Restschuld dennoch einfordern zu können. In diesem Fall wird die mit der Grundschuld belastete Immobilie von der Bank zwangsversteigert. Der hierbei realisierte Erlös wird dann verwendet, um das bestehende Grundschulddarlehen auszulösen. Ein Grundbuchauszug kann nur von Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen oder selbst im Grundbuch eingetragen sind, angefordert werden.
2. Der Grundschuldeintrag
Die Eintragung einer Grundschuld ist an bestimmte Bedingungen geknüpft: So müssen sich beispielsweise Eigentümer und Gläubiger auf die Eintragung des Grundschulddarlehens für die Immobilie einigen. Hieran anschließend bestehen zwei Möglichkeiten für die Grundschuldeintragung:
Buch- und Briefgrundschuld
- Bei einer Buchgrundschuld wird zunächst ein Notar mit der Anfertigung einer notariell beglaubigten Urkunde beauftragt. Diese wird dann dem Grundbuchamt vorgelegt, um die Eintragung in die Abteilung III des Grundbuchs zu veranlassen.
- Im Gegensatz zur Buchgrundschuld wird bei der Briefgrundschuld neben der Grundbucheintragung dem Gläubiger ein sog. Grundschuldbrief ausgehändigt. Dieser ist mit einem Wertpapier (z.B. einer Aktie) vergleichbar und beinhaltet Angaben über die belastete Immobilie, den Betrag der Belastung, den Gläubiger und die zu entrichtenden Zinsen.
Diese beiden Formen weisen spezifische Vor- und Nachteile auf. Die Buchgrundschuld zeichnet sich durch eine höhere Transparenz aus und gilt als sicherer, da diese in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird, wodurch der Immobilieneigentümer problemlos identifiziert werden kann. Darüber hinaus erweist es sich als vorteilhaft, dass der Grundbucheintrag nicht untergehen kann. Bei einer Briefgrundschuld ist die Geltendmachung der Forderung nur möglich, wenn der Kreditgeber im Besitz des Briefes ist. Allerdings gibt es auch bei der Briefgrundschuld gewichtige Vorzüge. Im Fall einer Schuldabtretung ist es ausreichend, wenn ein Abtretungsvertrag geschlossen und der Grundschuldbrief dem neuen Gläubiger ausgehändigt wird. Bei einer Buchgrundschuld muss eine Abtretung zwingend im Grundbuch vermerkt werden.
3. Kosten der Grundschuldeintragung
Sowohl die Grundbucheintragung (Grundbuchamt) als auch die Beurkundung (Notar) einer Grundschuld sind gebührenpflichtig. Die Gebührenhöhe ist gesetzlich geregelt und bemisst sich nach der Grundschuldhöhe und dem Immobilienkaufpreis.
4. Bedeutung der Rangfolge im Grundbuch
Sofern ein Schuldner seinen vertraglich vereinbarten Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht nachkommen kann, hat der Gläubiger die Möglichkeit, das Immobilienobjekt zwangsversteigern zu lassen. Das Grundschulddarlehen wird dann aus den hierbei erzielten Einnahmen beglichen. Es sind allerdings auch Konstellationen denkbar, bei denen verschiedene Gläubiger für die gleiche Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Es ist insofern möglich, dass der Immobilienerlös einer Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um alle Schuldner auszahlen zu können. Die im Grundbuch dokumentierte Rangfolge der eingetragenen Grundschuld ist gesetzlich vorgeschrieben und fungiert als Gläubigerliste. Diese legt fest, wer als erster aus der Versteigerungsmasse zu bezahlen ist. Demzufolge sind Kreditinstitute primär an einer Eintragung mit Rang I interessiert, wofür sie regelmäßig Zinsvergünstigungen bei sog. erstrangigen Darlehen anbieten.
5. Grundschuld nach der Darlehenstilgung
Nach der Kredittilgung hat der ehemalige Schuldner zwei Optionen:
- Grundschuld löschen: Eine Grundschuldlöschung muss beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden, sofern der Gläubiger dem Schuldner eine Löschungsbewilligung ausgestellt hat. Darüber hinaus ist es ratsam, sich zusätzlich eine Verzichtserklärung des Kreditinstituts erstellen zu lassen, die bescheinigt, dass der Kreditbetrag restlos getilgt wurde.
- Grundschuld beibehalten: Alternativ kann man eine Grundschuld auch stehen lassen, um diese bspw. bei zukünftigen Darlehen erneut als Sicherheit zu nutzen. Hierdurch können die Kosten für die Grundschuldlöschung und einer möglichen Neueintragung vermieden werden. Sofern der Kreditgeber wechselt, muss der ehemalige Gläubiger seine Rechte an den neuen Gläubiger abtreten. Aber auch in diesem Fall resultieren geringere Gebühren als bei Löschung und Neueintrag.
6. Vergleich von Grundschuld und Hypothek
Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek sind von einem Notar im Grundbuch zu dokumentieren. Die Hypothek bezieht sich dabei stets auf einen bestimmten Kredit und richtet sich nach der Kreditsumme. Insofern erlischt die Hypothek mit der Tilgung der zugrundeliegenden Forderung. Bei einer eingetragenen Grundschuld ist vorteilhaft, dass diese nicht an einen Kredit gebunden ist. Hieraus folgt, dass diese anders als bei der Hypothek nicht automatisch erlischt, sondern weiterhin im Grundbuch steht. Diese lässt sich auch auf einen neuen Immobilieneigentümer übertragen, der diese als Sicherheit weiterverwenden kann.
