Das Grundstücksangebot ist vor allem in Großstädten äußerst knapp. Während es an bebaubaren Flächen mangelt, steigt die Nachfrage weiter an. Aufgrund des beschränkten Angebots und der hohen Nachfrage kommt es zu massiven Preissteigerungen. Potenzielle Immobilienverkäufer profitieren von dieser Marktsituation (sog. Verkäufermarkt). Allerdings sind beim Grundstücksverkauf einige Aspekte zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck werden im Rahmen dieses Artikels drei Hinweise für einen optimalen Grundstücksverkauf vorgestellt.
1. Hinweis: Berücksichtigung der verschiedenen Grundstücksarten
Aus Sicht potenzieller Erwerber besteht ein hohes Interesse daran, wie das Grundstück genutzt werden kann (bauliche Nutzung). Aus diesem Grund gilt es im Vorfeld eines Grundstücksverkaufs zu klären, ob und wie das angebotene Grundstück bebaut werden darf. Hierfür werden die Grundstücke in unterschiedliche Klassen eingeteilt, abhängig vom Grad und Potenzial der Grundstücksbebauung:
- Bebautes Grundstück: Die Auswirkungen eines bebauten Grundstücks auf den Verkaufserfolg sind abhängig vom Bebauungszustand. So kann einerseits ein kostenintensiver Abriss erforderlich sein oder andererseits das Gebäude weiter genutzt werden.
- Bauerwartungsland: Die Gemeinde weist Bauerwartungsland als zukünftiges Bauland aus. Allerdings ist eine Bebauung erst mit der Erstellung des Bebauungsplans möglich.
- Freies Bauland: Für freies Bauland liegt ein Bebauungsplan vor. Es handelt sich folglich um bebaubares Land (Bauland). Insbesondere Bauträger sind an derartigen Grundstücken interessiert. Allerdings gibt es auch eine hohe private Nachfrage aufgrund des Wunsches nach individuell erstellten Neubauten.
- Rohbauland: Im Gegensatz zum Bauland ist das Rohbauland noch nicht erschlossen. Dementsprechend sind Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasanschlüsse noch nicht vorhanden.
- Brachland: Brachland wird üblicherweise für landwirtschaftliche Zwecke verwendet, worunter die Bodenqualität leidet. Unter dieser Voraussetzung ist ein Grundstücksverkauf problematisch.
Die baurelevanten Informationen eines Grundstücks können dem Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde entnommen werden. Der Bebauungsplan ist Bestandteil der Flächennutzungspläne. Anhand dessen wird festgelegt, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Der Detailgrad der Angaben unterscheidet sich dabei von Kommune zu Kommune. In diesem Zusammenhang ist die Grundflächenzahl von herausragender Bedeutung. Diese Kennziffer gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche in Quadratmetern bebaut werden darf. Jeder darf bei der jeweiligen Baubehörde (z.B. Stadtplanungsamt Bauordnungsamt oder Bezirksamt) den Plan einsehen. Mittlerweile stellen auch etliche Gemeinden den Bebauungsplan online zur Verfügung.
Für den Fall, dass kein Bebauungsplan vorhanden ist, ist eine Bauvoranfrage ratsam. Auf diese Weise lässt sich überprüfen, ob das Grundstück bebaut werden darf und demzufolge ob sich das geplante Bauvorhaben dort realisieren lässt.
2. Hinweis: Fundierte Verkaufsvorbereitung
Bei einem anstehenden Verkauf muss der Eigentümer dafür sorgen, dass der potenzielle Käufer sämtliche relevanten Dokumente erhält. Hierbei kann er sich von einem Makler unterstützen lassen. Diese Dokumente sind einerseits für die Grundstücksbewertung und andererseits für die Kaufentscheidung von eminenter Wichtigkeit. Die folgenden Unterlagen sollten bereitgestellt werden:
- Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
- Flurkarte/Liegenschaftskarte
- Lageplan
- Grundriss (bei bebauten Grundstücken)
- Grundsteuerbescheid
- Bau- und Altlasten
- Bebauungsplan
- Flächennutzungsplan
2.1. Die Grundstücksbewertung
Mithilfe einer Grundstücksbewertung lässt sich der Angebotspreis eines Grundstücks gegenüber Interessenten objektiv legitimieren. Bei einem Verkauf ist regelmäßig ein sog. Kurzgutachten ausreichend. Ein Makler kann dieses auf Basis der wichtigsten Objektdaten (Lage, Fläche, Zustand etc.) erstellen. Für den Fall gerichtlicher Auseinandersetzungen ist jedoch ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt dabei mittels eines Langgutachtens (Verkehrswertgutachten) entweder auf Basis des Bodenrichtwert- oder des Vergleichswertverfahrens.
3. Hinweis: Vermeidung der Spekulationssteuer
Bei der privaten Veräußerung von Immobilien können Steuern anfallen, die beim Verkauf berücksichtigt werden müssen. Bei einem Verkauf der Immobilie mit Veräußerungsgewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Objekterwerb unterliegt der Gewinn der sog. Spekulationssteuer (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Dieser Gewinn ist im Rahmen der privaten Einkommensteuererklärung zu versteuern. Durch den Immobilienverkauf erhöht sich folglich auch der persönliche Steuersatz, da sich das zu versteuernde Einkommen ebenfalls erhöht.
Bei bebauten Grundstücken (Wohngebäude) besteht die Option der Eigennutzung zu Wohnzwecken. Der Verkäufer kann ein bebautes Grundstück selbst bewohnen, wodurch dieses bereits nach drei Jahren steuerfrei veräußert werden kann. Bei unbebauten Grundstücken ist dies nicht möglich. In diesem Fall ist man als Privatperson gezwungen, die sog. Spekulationsfrist (zehn Jahre) abwarten zu müssen, will man steuerfrei verkaufen.
Das sich hieran anschließende Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen eines Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist. Es wird davon ausgegangen, dass ein Grundstück für 390.000 Euro erworben und innerhalb von zehn Jahren für 500.000 Euro wieder veräußert wird. Die Steuerschuld und der Reingewinn betragen in diesem Fall:
| Grundstücksverkaufspreis | 500.000 € |
| Verkaufskosten | -10.000 € |
| Anschaffungskosten | -390.000 € |
| Steuerbarer Gewinn | 100.000 € |
| Persönlicher Steuersatz | 30 % |
| Steuerschuld | 30.000 € |
| Reingewinn (Netto) | 70.000 € |
