Die Gründe für die Erstellung eines Immobilienwertgutachtens können vielfältig sein. So kann dies für Zwecke eines Immobilienverkaufs oder aus steuerlichen Gründen erforderlich werden. Es ist aber auch denkbar, dass ein Kaufinteressent eine Wertermittlung in Auftrag gibt. Es existieren verschiedene Gutachten, die sich hinsichtlich Umfang, Kosten und Bewertungsanlass unterscheiden. Im Rahmen dieses Artikels wird erläutert, welcher Gutachter für die eigenen Bedürfnisse am besten geeignet ist und welche Kosten für die verschiedenen Gutachten anfallen.
1. Kosten der unterschiedlichen Gutachten
Grundsätzlich unterscheidet man zwei Gutachtenarten zur Wertermittlung von Grund und Boden, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. So gibt es eine verkürzte Version (sog. Kurzgutachten), die teilweise kostenlos angeboten wird und eine detaillierte Bewertung (sog. Langgutachten), die weitaus umfangreicher ist. Die Kosten für ein Wertgutachten variieren je nach Anforderung beträchtlich. Sie reichen von kostenlosen Immobilienbewertungen bis hin zu Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die vor Gericht Bestand haben.
1.1 Das Kurzgutachten
Das Kurzgutachten wird zur Einschätzung des Marktpreises erstellt und ist regelmäßig für den Immobilienverkauf ausreichend. Im Zuge dieses Bewertungsverfahrens werden von einem Immobiliengutachter die Standortfaktoren Lage, Größe, Erschließungsgrad und Zustand der Bebauung beurteilt.
Die Erstellung eines Kurzgutachtens bspw. durch einen Immobilienmakler ist kurzfristig möglich. Der Umfang des Gutachtens beträgt dabei i.d.R. zwei bis drei Seiten. Der primäre Verwendungszweck eines Kurzgutachtens besteht darin, den optimalen Angebotspreis für eine Immobilie zu finden. Der erwartete Verkehrswert soll ermittelt werden. Primärer Zweck ist, dass das Objekt zu einem fundierten Preis am Markt angeboten werden kann.
1.2 Das Langgutachten
Für den Immobilienverkauf ist ein Kurzgutachten völlig ausreichend, wird vor Gericht jedoch nicht akzeptiert. Die Gerichte verlangen eine detaillierte Immobilienwertermittlung in Form eines gerichtlich zugelassenen Langgutachtens (auch Verkehrswertgutachten).
Ein Langgutachten ist demzufolge bei Scheidungsverfahren und Erbschaftsauseinandersetzungen sowie für steuerliche Zwecke (z.B. Nachweis des Immobilienwertes gegenüber dem Finanzamt) zwingend vorgeschrieben. Der Umfang von Langgutachten kann bis zu 30 Seiten betragen, weswegen eine Erstellung üblicherweise zwei bis vier Wochen in Anspruch nimmt.
Wenn Sie einen passenden Immobiliengutachter suchen, können Sie sich auch an den Makler Ihres Vertrauens wenden. Dieser führt die Immobilienwertermittlung entweder selbst durch oder vermittelt Ihnen einen zuverlässigen Bausachverständigen.
2. Die unterschiedlichen Gutachtertypen
Ein rechtsgültiges Verkehrswertgutachten kann nicht von jedem Gutachter erstellt werden. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen drei Expertentypen, die eine Wertermittlung für ein Haus übernehmen:
2.1 Freier Gutachter
Die von einem freien Gutachter erstellten Immobilienbewertungen können für Verkauf oder Kauf von Immobilien verwendet werden. Allerdings handelt es sich hierbei um ein Kurzgutachten, das etwa in gerichtlichen Auseinandersetzungen nicht akzeptiert würde.
2.2 Staatlich anerkannter Gutachter
Bei diesen Gutachtern handelt es sich um öffentlich bestellte Experten, die unter der Aufsicht von Landesbehörden stehen und in deren Auftrag handeln.
2.3 Öffentlich bestellte bzw. vereidigte Gutachter
Beim „öffentlich bestellten Gutachter“ (auch vereidigter Gutachter) handelt es sich um eine rechtlich geschützte Berufsbezeichnung, die nach einer Prüfung von der Industrie- und Handelskammer im Zuge eines Verwaltungsaktes verliehen wird. Diese Gutachter erstellen regelmäßig rechtlich zulässige Verkehrswertgutachten.
Ein für die Bewertung herangezogener Sachverständiger sollte möglichst über eine industrienahe Qualifikation verfügen (z.B. Bauingenieur oder Architekt). Die Gutachterkosten unterscheiden sich teils erheblich voneinander. Aus diesem Grund ist es lohnend, mehrere Angebote einzuholen und diese zu vergleichen. So lassen sich die Kosten der Immobilienbewertung reduzieren, ohne bei der Bewertung qualitative Abstriche in Kauf nehmen zu müssen.
3. Die Preisspanne der Immobilienbewertung
Die Kosten einer Immobilienbewertung sind von der Art des Gutachtens abhängig. Grundsätzlich gilt, dass ein Kurzgutachten wesentlich preisgünstiger als ein Verkehrswertgutachten ist.
Wird das Gutachten für die Bestimmung des Verkaufspreises benötigt, sollten daher auch die Möglichkeiten eines kostenlosen Kurzgutachtens in Betracht gezogen werden. Gäu Immobilien bietet Ihnen eine ausführliche und kostenlose Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie an. Diese wird von kompetenten und fachkundigen Immobiliengutachtern ohne fixe Kosten durchgeführt.
3.1 Die Kosten des Kurzgutachtens
Ein Kurzgutachten kostet üblicherweise rund 100 Euro (sofern nicht kostenlos), womit es eine preiswerte Alternative zum Langgutachten darstellt. Insbesondere dann, wenn die Immobilienbewertung ausschließlich für den Hausverkauf benötigt wird. Eine Reihe von Maklern bietet kostenlose Kurzgutachten unter der Bedingung an, dass diese den sich anschließenden Verkauf durchführen dürfen. Von dieser Bindung raten wir jedoch ab. Achten Sie auf diesen Punkt, wenn Sie Angebote einholen.
3.2 Die Kosten des Langgutachtens
Bis Mitte August 2009 wurden die Kosten für ein Immobiliengutachten anhand der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) ermittelt. Seitdem sind die Honorare der Sachverständigen für die Erstellung von Wertgutachten frei verhandelbar.
Ein wichtiges Indiz ist der geschätzte Verkehrswert der Immobilie, um das Honorar bestimmen zu können. Aber auch der Schwierigkeitsgrad der Bewertung und damit die Art der Immobilie sind für die Preisfindung relevant.
Um sich zu orientieren, kann entweder die ursprünglich gültige Verordnung oder die Honorarrichtlinien des „Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.“ (BVS) genutzt werden. Beim Hauskauf oder Verkauf wird diese Art eines Wertgutachtens oft nur für eine denkmalgeschützte Immobilie verwendet. Dort ist es sinnvoll, einen Baugutachter die bauliche Substanz genau bewerten zu lassen.
3.3 Kosten eines Langgutachtens nach HOAI
| Verkehrswert € | Normalpreis (von – bis) | Preis bei höherem Aufwand (von – bis) |
| 50.000 € | 323 – 394 | 384 – 537 |
| 100.000 € | 543 – 664 | 643 – 910 |
| 150.000 € | 725 – 881 | 856 – 1.203 |
| 200.000 € | 860 – 1.051 | 1.017 – 1.432 |
| 300.000 € | 1.071 – 1.304 | 1.264 – 1.779 |
| 500.000 € | 1.318 – 1.611 | 1.559 – 2.198 |
| 750.000 € | 1.563 – 1.912 | 1.847 – 2.610 |
Die resultierenden Kosten aus der HOAI oder der Honorarrichtlinien des BVS stimmen weitgehend überein und variieren zwischen 300 und 2800 Euro. In Abhängigkeit vom Verkehrswert der Immobilie.
3.4 Ein Rechenbeispiel aus der Praxis
Um eine fundierte Entscheidung über die Vergabe eines Gutachtens treffen zu können, müssen Kosten und Leistungen des Angebots geprüft werden. Nachfolgend wird dies anhand einer Beispielrechnung illustriert, wobei von einem geschätzten Verkehrswert von 300.000 € ausgegangen wird:
Geschätzter Verkehrswert: 300.000 €
Grundhonorar des Immobiliengutachters (Euro zzgl. MwSt.): 1.800 €
Nebenkosten steuerpflichtig (Anfahrt/Materialkosten etc.): + 50 €
Summe Netto: 1.850 €
19% Mehrwertsteuer: + 351,50 €
Summe brutto: 2.201,50 €
Beschaffungskosten für Unterlagen (Grundbuchauszug etc.): + 50 €
Gesamtkosten des Immobiliengutachtens: 2.251,50€
4. Erforderliche Unterlagen für den Gutachter
Damit ein Sachverständiger ein Haus fundiert bewerten kann, sind bestimmte Unterlagen erforderlich, die diesem zur Verfügung gestellt werden müssen:
- Grundbuchauszug
- Amtlicher Katasterplan (Liegenschaftskarte)
- Auszug aus der Flurkarte (ALK)
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Bauunterlagen inkl. Baubeschreibung (sofern vorhanden)
- Sämtliche Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitt, Ansichten)
- Belege über sämtliche Modernisierungen der letzten 15 Jahre
- eine Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Angaben zum Denkmalschutz (sofern relevant)
