Fallen beim Hausverkauf Steuern an? Diese Frage scheint rhetorischer Natur zu sein, schließlich beansprucht das Finanzamt doch bei jeder Tätigkeit, die mit Geld zusammenhängt, einen Platz in der ersten Reihe. Doch ob beim Haus verkaufen eine Steuer anfällt, ist tatsächlich eine interessante Frage.
1. Wann werden keine Steuern fällig?
Es gibt tatsächlich eine Ausgangslage, da wird das Haus oder die Wohnung verkauft, ohne dass Steuern anfallen. Und zwar, wenn Sie das Haus oder die Wohnung seit dem Bau oder Kauf selbst bewohnt haben.
Gleiches gilt, wenn Sie im Verkaufsjahr und zwei Jahre zuvor die Immobilie selbst genutzt haben. Damit keine Spekulationssteuer fällig wird, müssen Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre besessen haben, sofern Sie sie nicht genutzt haben.
2. Was ist die Spekulationsfrist?
Bei der Spekulationsfrist kommen die eben genannten 10 Jahre ins Spiel. Denn grundsätzlich sind zwar Gewinne aus privaten Verkaufsgeschäften steuerpflichtig (hier greift der § 23 EStG), und davon sind natürlich auch Wohnungs- oder Hausverkäufe betroffen.
Doch die Spekulationsfrist beträgt die erwähnten 10 Jahre. Wenn also zwischen Kauf oder Bau der Immobilie und der Veräußerung 10 Jahre oder mehr liegen, können Sie Ihre Immobilie verkaufen, ohne darauf Steuern zahlen zu müssen. Der Zeitraum beginnt übrigens mit dem Kaufvertrag bzw. der Beurkundung der Immobilie.
3. Sonderregelung beim Verkauf
Selbst wenn Sie sich innerhalb der Spekulationsfrist bewegen, wird also keine Spekulationssteuer anfallen, wenn Sie die Immobilie teilweise oder komplett selbst genutzt haben.
Dazu ein Beispiel:
- Angenommen, Sie haben 2013 ein Haus gekauft und sind Ende 2015 dort eingezogen. Im Januar des Jahres 2017 verkaufen Sie das Haus wieder. In diesem Fall fällt für den Gewinn aus dem Verkauf keine Steuer an.
Das gilt im Übrigen auch, wenn es sich um selbstgenutzte Zweit- oder Ferienwohnungen handelt.
3.1 Was sind “eigene Wohnzwecke”?
Der Gesetzgeber spricht von eigenen Wohnzwecken, wenn die Immobilie durch Sie selbst oder durch Familienmitglieder bewohnt wird. Das klingt eindeutig, doch so einfach ist die Sache nicht.
Denn als Familienmitglieder werden lediglich Kinder angesehen. Und das auch nur, solange Sie für diese Kinder noch Kindergeld beziehen. Private Veräußerungsgeschäfte sind also entsprechend des persönlichen Steuersatzes steuerpflichtig, wenn andere Verwandte die Immobilie nutzen.
3.2 Besonderheit Grundstücksverkauf
Beim Grundstücksverkauf gibt es eine Besonderheit. Das hängt damit zusammen, dass es bebaute und unbebaute Grundstücke gibt. Ein bebautes Grundstück kann selbstverständlich für die eigenen Wohnzwecke benutzt werden.
Bei einem unbebauten Grundstück kann das nicht der Fall sein. Der Gesetzgeber geht also bei einem gewinnbringenden Verkauf davon aus, dass eine Nutzung nicht möglich ist. Die Folge: Sie müssen die Spekulationssteuer bezahlen.
4. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Nun war so viel von der Spekulationssteuer die Rede, dass die Frage naheliegt: Wie hoch fällt diese denn nun aus? Das ist natürlich nicht pauschal zu beantworten. Wie hoch die Steuern bei einem Immobilienverkauf sind, hängt erstens von der Höhe des Wertzuwachses ab, der generiert wird.
Es hängt zweitens aber auch vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Nehmen wir uns einmal ein ganz praktisches Beispiel vor. Wir gehen dabei von einem vermieteten Haus aus.
| Verkaufspreis der Immobilie | 320.000 Euro |
| Veräußerungskosten | 10.000 Euro |
| Anschaffungskosten | 250.000 Euro |
| Zu versteuernder Gewinn | 60.000 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 60 Prozent |
| Steuer | 24.000 Euro |
Zu den Veräußerungskosten gehören beispielsweise durchgeführte Malerarbeiten. Zu den Anschaffungskosten gehören unter anderem die Grundsteuer, die Kaufnebenkosten, Gerichts- und Notarkosten und – sofern einer eingeschaltet wurde – Maklerkosten.
Die Höhe des eigenen zu versteuernden Steuersatzes ist abhängig vom Einkommen. Dazu gehören auch Einnahmen etwa aus Kapitalanlagen.
Es liegt auf der Hand, dass bei den Preisen, die durch Kauf und Verkauf von Immobilien erzielt werden, die Steuerbelastung schmerzen kann. Insbesondere zu Zeiten, da sich starke Wertsteigerungen bei Immobilien feststellen lassen, steigt auch die Steuerlast.
Um den Gewinn einer vermieteten Immobilie steuerfrei zu realisieren, können Sie:
- warten, bis Sie 10 Jahre lang im Besitz der Immobilie sind oder
- Eigenbedarf anmelden, selbst einziehen und mindestens zwei Jahre plus ein angefangenes in der Immobilie wohnen bleiben.
Wenn beide Optionen für Sie nicht umsetzbar sind, bleibt nur, die Steuerlast zu akzeptieren.
5. Weitere Steuerfragen bei der Immobilienveräußerung
Streifen wir noch ein paar weitere Gebiete, die unter Umständen für Sie interessant sein können.
5.1 Steuern und Erbschaften beim Verkauf von Immobilien
Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt, haben Sie keinen Einfluss auf die Spekulationsfrist, da Sie diese vom Erblasser übernehmen. Das ändert aber an den Voraussetzungen nichts.
Denn wenn der Erblasser selbst 10 Jahre oder mehr in der Immobilie gewohnt hat, können Sie Steuern sparen. Hat er die Immobilie die letzten drei Jahre zu Wohnzwecken selbst genutzt, können Sie sich ebenso freuen.
Allerdings wird eine mögliche Erbschaftssteuer unabhängig von dieser Faktenlage bewertet.
5.2 Immobilienverkauf und Betriebsvermögen
Für den Fall, dass Ihre Immobilie nicht zu Ihrem Privatvermögen gehört, sondern dem Betriebsvermögen zugerechnet wird, zählen die Gewinne, die Sie aus einem Verkauf erzielen, zu den Unternehmensgewinnen. Und die sind selbstverständlich steuerpflichtig. Das Thema Betriebsaufspaltung sollte bei der Strukturierung im Auge behalten werden.
5.3 Immobilienverkauf als Gewerbe
Selbstredend kann man Immobilienverkauf auch als gewerblichen Handel betreiben. Oder als private Vermögensverwaltung.
In jedem Fall gilt, wenn Sie regelmäßig Häuser oder Wohnungen verkaufen, fallen Sie unter die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels. Geregelt wird die in § 15 EStG, sie sind betroffen, wenn Sie drei oder mehr Objekte in einem Zeitraum von fünf Jahren verkaufen.
