Die Themen Erbschaft, Immobilie, Erbfolge und Erbschaftssteuer, sind komplex und erfordern schnelles Handeln. Erschwerend hinzu kommt die Tatsache, dass die Hinterbliebenen zunächst einmal mit ihrer Trauerarbeit beschäftigt, also für das geerbte Haus oder die Wohnung häufig nur wenig empfänglich sind.

 

Nähern wir uns also diesem schwierigen Thema.

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Die erste Frage bei einer geerbten Immobilie: annehmen oder ablehnen?

Nicht jedes Erbe führt zu mehr Wohlstand. Denn wer erbt, erbt im Zweifel auch die Schulden des Verstorbenen. Das gilt auch für eine belastete Immobilie. Wenn mit dem Erbe also womöglich hohe Schulden verbunden sind, kann es ratsam sein, das Erbe auszuschlagen.

 

Zumal: Nach dem Tod des Erblassers müssen die Hinterbliebenen nicht nur mit dem Erbe für eventuelle Schulden aufkommen, sondern auch mit ihrem Privatvermögen. Das allerdings kann der Erbe umgehen, indem er eine Nachlassverwaltung beauftragt.

 

Um die finanziellen Verhältnisse nicht nur hinsichtlich der vererbten Immobilie, sondern auch darüber hinaus zu klären, hat der Erbe jedoch nur sechs Wochen Zeit. Das ist oft zu wenig, um sich ein umfängliches Bild zu machen. Eine Nachlassverwaltung kann diese Frist umgehen. Und sie sorgt dafür, dass der Erbe nicht mit seinem Privatvermögen haften muss, sondern nur mit der Erbmasse.

 

Alles, was man wissen muss, ist im Grundbuch eingetragen, also auch die Frage, ob die Wohnung oder das Haus belastet ist. Ein Grundbuchauszug kann beim Grundbuchamt beantragt werden, über weitere Schulden (oder Guthaben) geben die Banken Auskunft. Dafür ist aber eine Vorsorgevollmacht, eine Kontovollmacht oder ein notariell beglaubigtes Testament nötig.

Zusammenfassung:

Bevor die Erben einer Immobilie den Nachlass annehmen, sollten sie die finanziellen Verhältnisse des Erben klären. Denn auch Schulden können vererbt werden.
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Die gesetzliche Erbfolge

Die Erbfolge ist recht klar geregelt, wenn es ein Testament gibt. Dort hat der Verstorbene normalerweise genau formuliert, wer nach seinem Tod was bekommen soll. Doch nicht immer liegt ein Testament vor, und wenn dieses fehlt, kann es zu Überraschungen kommen.

 

Gerade hinterbliebene Ehepartner gehen oft davon aus, dass sie die alleinigen Erben sind. Doch dem ist nicht so, wie schon im Jahr 1900 im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben wurde (und was sich bis heute in den Grundzügen kaum verändert hat).

 

Ohne Testament muss der Ehepartner seinen Erbanteil mit den Kindern teilen. Die Aufteilung sieht folgendermaßen aus:

Der lebende Ehepartner erbt im Güterstand der …neben einem Kind …neben zwei Kindern …neben mehr als zwei Kindern …
… Zugewinngemeinschaft1/21/21/2
… der Gütertrennung1/21/31/4

 

Für gleichgeschlechtliche Ehen gilt übrigens die gleiche Regelung, auch wenn es diese im Jahr 1900 freilich noch nicht gab.

 

Auch wenn keine Kinder vorhanden sind, bedeutet das nicht, dass das Erbe ausschließlich an den verbliebenen Ehepartner fließt. Zunächst haben die Eltern des Verstorbenen einen Erbanspruch. Leben auch diese nicht mehr, kommen Geschwister, Nichten, Neffen, Tanten und Onkel ins Spiel.

 

Risiko von Konflikten bei Erbgemeinschaften

Sie sehen, dass es sich im Falle eines Erbes meist um mehrere Beteiligte handelt. Doch wenn diese gemeinsam ein Haus erben (oder eine Wohnung), müssen sie sich auch gemeinsam darum kümmern.

 

Jeder Erbe wird unter anderem im Grundbuch eingetragen, er ist also Mitbesitzer, egal, ob es sich um eine vermietete Immobilie handelt, eine unvermietete, eine schuldenfreie oder mit Schulden belastete. Daraus ergeben sich potenzielle Konflikte, insbesondere, wenn einzelne Erben beschließen, das Haus verkaufen zu wollen.

 

Wenn mehrere Erben im Spiel sind, können sie etwa:

  • die Veräußerung der Immobilie
  • die Einräumung von Dienstbarkeiten
  • die Aufnahme möglicher Finanzierungsgrundschulden oder
  • die Löschung von eingetragenen Belastungen

 

nur einstimmig vornehmen. Doch diese Einstimmigkeit wird längst nicht immer erzielt, im Gegenteil. Oft gibt es Streit rund um Fragen der Immobilie. Derlei Streitigkeiten können so weit gehen, dass sie mit individuellen Verlusten verbunden sind. Vom psychischen Druck, der durch solche Konflikte entsteht, einmal ganz abgesehen.

Zusammenfassung:

Die gesetzliche Erbfolge kann zahlreiche Streitigkeiten zur Folge haben, zumindest, wenn es kein Testament gibt.
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Wann wird Erbschaftssteuer fällig?

Erbschaften unterliegen grundsätzlich der Steuerpflicht. Doch neben diesem “Grundsätzlich” gibt es immer auch Ausnahmen. So können durch entsprechende Freibeträge auch steuerfrei Erbschaften zustandekommen. Entsprechend der Verhältnisses zum Erblasser liegen die Freibeträge zwischen 20.000 Euro und 500.000 Euro. Alles was darüber hinausgeht, wird mit zwischen sieben und 50 Prozent besteuert.

  • Erbt beispielsweise ein Kind vom verstorbenen Vater 500.000 Euro, liegt die Höhe des Freibetrags bei 400.000 Euro.

 

Wird eine Immobilie vererbt, ist der Weg etwas umständlicher, weil zunächst der Verkehrswert des Hauses ermittelt werden muss (das muss ein Profi machen, um zu seriösen Zahlen zu kommen).

 

Noch ein wenig anders verhält es sich, wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet ist. In diesen Fällen erhebt das Finanzamt einen Bewertungsabschlag in Höhe von 10 Prozent, was die Besteuerung des Verkehrswertes auf 90 Prozent reduziert.

 

Und noch eine Besonderheit ist erwähnenswert. Denn hat der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst genutzt, fällt keine Erbschaftssteuer an. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass

  • das Haus oder die Wohnung nach dem Antritt des Erbes durch den Ehepartner oder ein Kind bewohnt wird (gilt auch für eingetragene Lebenspartner)
  • ein Kind in der Immobilie lebt, die Wohnfläche aber 200 Quadratmeter nicht übersteigt

 

Liegt die Wohnfläche über diesen genannten 200 Quadratmetern, wird die Wohnfläche, die darüber hinausgeht, anteilig besteuert.

Zusammenfassung:

Erbschaftssteuer wird nur unter bestimmten Voraussetzungen und erst dann fällig, wenn die entsprechenden Freibeträge überschritten werden.
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Wann der Erbschein benötigt wird

Ein Erbschein wird immer dann benötigt, wenn es kein Testament gibt. Beantragt wird dieser beim Nachlassgericht. Der Antrag auf den Erbschein ist mit Kosten verbunden, deren Höhe sich nach dem gesamten Wert des Nachlasses richtet.

 

Wie schon oben angedeutet, ist die Wertermittlung von Immobilien nicht so einfach wie etwa die von Konten oder Wertpapieren. Daher sollte die Ermittlung durch einen Experten, also zum Beispiel einen Immobilienbewerter vorgenommen werden. Wird kein realistischer Wert der Immobilie festgestellt, kann das Nachlassgericht selbst eine Bewertung vornehmen.

 

Im Falle von Konflikten – beispielsweise, wenn angezweifelt wird, wer überhaupt ein berechtigter Erbe ist – werden diese Fälle normalerweise gerichtlich innerhalb des sogenannten Erbscheinverfahrens geklärt. Alternativ dazu kann auch eine Erbfeststellungsklage bei einem ordentlichen Zivilgericht erwirkt werden.

Zusammenfassung:

Der Erbschein ist meistens unverzichtbar, wenn kein Testament vorliegt.
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