Es war der Mai 2014, der alles neu machte. Zumindest was den Verkauf und die Vermietung von Wohnimmobilien betraf. Denn für beides gilt seitdem die Pflicht, einen Energieausweis vorweisen zu können. Der erste Energieausweis wurde also im Mai 2014 ausgestellt.
Da mit diesem Ausweis zahlreiche Änderungen verbunden waren und sind, schaue wir uns die Sache einmal etwas genauer an.
Scheinbar reichte es dem Gesetzgeber nicht aus, einen Energieausweis einzuführen. Es musste auch noch die Unterscheidung zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis her (die aber durchaus sinnvoll ist).
Hier der Unterschied:
| Verbrauchsausweis | Die Aufgabe des Verbrauchsausweises besteht darin, den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre zu ermitteln. |
| Bedarfsausweis | Der Bedarfsausweis dagegen berechnet in der Theorie, mit welchem Verbrauch zu rechnen ist. Dabei werden Faktoren wie Heizung, Dämmung, Fenster und andere mit einbezogen. |
Immobilienbesitzer sind im grünen Bereich, wenn sie sich für eine der beiden angebotenen Varianten entscheiden. Für wen welche Variante die bessere Wahl bzw. zwingend ist, erfahren Sie weiter unten im Text.
Keine Regel ohne Ausnahme, das gilt natürlich auch für den Energieausweis. In drei Fällen ist die Anfertigung eines solchen Ausweises nicht nötig:
Unterschieden bei den Anforderungen wird auch zwischen Wohn- und Nichtwohngebäude. Ein Nichtwohngebäude wird deutlich umfassender geprüft, bevor der Ausweis ausgestellt wird. Und öffentliche Gebäude müssen ebenfalls ein eigenes Verfahren durchlaufen.
Die naheliegende Frage lautet nun: Was steht eigentlich drin in einem solchen Energieausweis? Grob haben wir das ja schon angedeutet, es geht um den Energieverbrauch bzw. -bedarf.
So sieht ein Energieausweis aus:
Energieausweis
Auf der ersten Seite finden Sie allgemeine Informationen über die Immobilie. Allerdings nur, wenn es sich um einen Energieausweis für ein Wohngebäude handelt. Beim Bedarfsausweis sind diese Angaben auf der zweiten Seite zu finden. Und wenn es sich um einen Verbrauchsausweis handelt, müssen Sie auf die dritte Seite gehen.
Eine Farbskala gibt den Energieverbrauch eines Gebäudes wieder. Wobei ein Wert, der höher als 100 kWh ist, im Allgemeinen als bedenklich eingeschätzt wird.
Seit 2014 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) verschärft. Das hat sehr konkrete Auswirkungen, wenn Sie sich nicht an die Vorgaben halten. Denn seit die EnEV 2014 strenger formuliert wurde, kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro fällig werden, falls dagegen verstoßen wird.
In folgenden Situationen benötigen Sie einen Energieausweis:
Hoffentlich haben Sie jetzt nicht erwartet, dass Sie hier einen Preis finden, der für alle und immer gilt. Zunächst einmal hängt der Preis für den Ausweis davon ab, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis benötigen. Letzterer ist günstiger, was einen einfachen Grund hat.
Beim Verbrauchsausweis werden die vorhandenen Daten der letzten drei Jahren benutzt, um zu Ergebnissen zu kommen. Es geht also um die vorhandenen energetischen Eigenschaften. Grob geschätzt kann man sagen, dass diese Form des Energieausweises zwischen 50 und 100 Euro bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus liegt.
Beim Bedarfsausweis ist der Aufwand deutlich höher, weil der Verbrauch vom energetischen Zustand auf theoretischer Grundlage errechnet wird. Bei dieser Form des Ausweises müssen Sie mit Kosten zwischen 400 und 500 Euro rechnen.
Hier einige Eckdaten auf einen Blick:
Im Zusammenhang mit dem Energieausweis kann es lohnen, einen Makler zu beauftragen. Dieser verrechnet die Kosten für den Energieausweis mit der Provision, nachdem die Immobilie verkauft wurde.
Wie schon oben erwähnt, ist der Bedarfsausweis die umfangreichere Variante des Energieausweises. Beide werden jedoch benötigt (von den oben beschriebenen Ausnahmen abgesehen), wenn man eine Wohnung oder ein Haus vermieten will. Dann gehen wir jetzt mal ein paar Ebenen tiefer in die Materie hinein.
Da der Bedarfsausweis deutlich teurer ist als ein Verbrauchsausweis, liegt der Gedanke nahe, gleich auf ihn zu verzichten. Wer will schon sinnlos mehr Geld ausgeben als notwendig?
Aber für einen Verbrauchsausweis muss ein gewisser Zeitraum an Abrechnungen vorliegen. Mindestens drei Abrechnungsperioden sind nötig, um einen Verbrauchsausweis erhalten zu können.
Ein weiterer Hinderungsgrund für den Verbrauchsausweis ist die Wärmeschutzverordnung von 1977. Entspricht ein Gebäude nicht den Standards dieser Verordnung, kommt ein Verbrauchsausweis ebenfalls nicht in Frage.
Wenn die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, kommen Sie also um einen Bedarfsausweis nicht herum.
Das machen zertifizierte Fachleute, aber es gibt auch zertifizierte Portale, auf die Sie gehen können. Sie selbst dürfen Sie Ihren Bedarfsausweis nicht ausstellen, aber folgende Berufsbezeichnungen sind dazu berechtigt:
Wie schon oben erwähnt, können Sie sich im Zusammenhang mit Vermietung und Verkauf auch an einen Immobilienmakler wenden.
Wer die Möglichkeit dazu hat, entscheidet sich schon wegen des Kostenfaktors für einen Verbrauchsausweis. Er reicht völlig aus, um Eigentümern oder Interessenten einen Überblick über die zu erwartende Energiemenge zu verschaffen, die mit einer Immobilie verbunden ist.
In der Regel kann der Verbrauchsausweis als Energieausweis verwendet werden. Wundern Sie sich übrigens nicht, wenn Sie dieser Form des Ausweises unter der Bezeichnung verbrauchsorientierter Energieausweis, Verbrauchspass, verbrauchsbasierter Energieausweis oder ähnlichen begegnen. Sie alle meinen dasselbe.
Bedenken Sie aber auf jeden Fall, dass Sie den Verbrauchsausweis nur verwenden können, wenn mindestens drei Energiekostenabrechnungen vorliegen. Ansonsten fehlen die Daten, auf deren Grundlage dieser Ausweis erstellt wird.
Jeder, der als Verkäufer oder Vermieter auftritt, benötigt einen Energieausweis. Schon wenn eine Annonce geschaltet wird, muss der Ausweis (sofern er bereits vorhanden ist, sonst muss er beantragt werden) in Auszügen veröffentlicht werden. Kommt es zu einer Besichtigung, muss er ebenfalls vorliegen und vorgezeigt werden.
Wird eine Immobilie verkauft, geht der Energieausweis in den Besitz des Käufers über.
Den Verbrauchsausweis können die Fachleute ausstellen, die auch für den Bedarfsausweis zuständig sind.
Und auch hier gilt natürlich, dass Sie sich im Falle einer Verkaufsabsicht an einen Immobilienmakler wenden können. Dieser verrechnet seinen finanziellen Aufwand dann später mit seinem Honorar bzw. seiner Provision.
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) hängt eng mit dem Energieausweis zusammen. Sie regelt, welche Anforderungen an Gebäude energetisch-effizient gestellt werden. Die EnEV gilt nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Betriebsgebäude und Büros.
Die EnEV regelt übrigens nicht nur, was für Standards bei Gebäuden eingehalten müssen, sondern auch, wie es um den Verbraucherschutz in Sachen Transparenz des Verbrauchs von Energie steht.
Um diese Transparenz zu schaffen, wurde der Energieausweis eingeführt. Die Bundesregierung blickt dabei weit in die Zukunft, denn sie will bis 2050 einen komplett klimaneutralen Gebäudebestand erreichen. Hintergrund dieses Vorhabens ist die Motivation, den CO2-Ausstoß aktiv zu senken.
Es liegt nahe, dass nicht nur der Energieausweis im Zusammenhang mit dem Hausverkauf steht, sondern auch die EnEV. Folgende Punkte sind besonders wichtig:
Bevor im Jahr 2002 die EnEV eingeführt wurde, gab es die Heizungsanlagenverordnung und die Wärmeschutzverordnung, die danach nicht mehr benötigt wurden. Vor der EnEV war lediglich entscheidend, wie viel Energie innerhalb eines Raumes zur Verfügung gestellt wurde.
Durch die EnEV wurde darüber hinaus relevant, wie viel Energie an der Grenze des Gebäudes übergeben wird. Somit war von nun an auch maßgeblich, ob und welche Verluste es an Verteilungspunkten und Leistungswegen gab.
Im Laufe der Zeit kam es immer wieder zu Anpassungen der Energieeinsparverordnung. Zusammengefasst seien hier die Änderungen aus dem Jahr 2009:
Die letzten Änderungen der EnEV (Stand: Mai 2019) wurden im Jahr 2014 durchgeführt. Erst mit diesen Änderungen wurde – wie erläutert – der Energieausweis verpflichtend eingeführt:
Vermutlich wird es in Zukunft weitere Veränderungen der Energieeinsparverordnung geben. Davon kann man jedenfalls ausgehen, insbesondere wenn man daran denkt, dass das Ziel der klimaneutralen Gebäude im Jahr 2050 liegt. Es bleibt abzuwarten, was uns noch erwartet.
