Es war der Mai 2014, der alles neu machte. Zumindest was den Verkauf und die Vermietung von Wohnimmobilien betraf. Denn für beides gilt seitdem die Pflicht, einen Energieausweis vorweisen zu können. Der erste Energieausweis wurde also im Mai 2014 ausgestellt.

 

Da mit diesem Ausweis zahlreiche Änderungen verbunden waren und sind, schaue wir uns die Sache einmal etwas genauer an.

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1. Verbrauchsausweis versus Bedarfsausweis

Scheinbar reichte es dem Gesetzgeber nicht aus, einen Energieausweis einzuführen. Es musste auch noch die Unterscheidung zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis her (die aber durchaus sinnvoll ist).

Hier der Unterschied:

 

VerbrauchsausweisDie Aufgabe des Verbrauchsausweises besteht darin, den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre zu ermitteln.
BedarfsausweisDer Bedarfsausweis dagegen berechnet in der Theorie, mit welchem Verbrauch zu rechnen ist. Dabei werden Faktoren wie Heizung, Dämmung, Fenster und andere mit einbezogen.

 

 

Immobilienbesitzer sind im grünen Bereich, wenn sie sich für eine der beiden angebotenen Varianten entscheiden. Für wen welche Variante die bessere Wahl bzw. zwingend ist, erfahren Sie weiter unten im Text.

 

1.1 Ausnahmen: Wer braucht keinen Ausweis?

Keine Regel ohne Ausnahme, das gilt natürlich auch für den Energieausweis. In drei Fällen ist die Anfertigung eines solchen Ausweises nicht nötig:

  1. Wer eine Immobilie besitzt, die unter Denkmalschutz steht, kann guten Gewissens verzichten.
  2. Wer ein Haus mit einer Grundfläche von bis zu 50 Quadratmetern besitzt, ist ebenfalls von der Pflicht befreit.
  3. Wer sein Haus selbst nutzt oder nicht vermieten will, kann ebenfalls auf die Ausstellung des Energieausweises verzichten.

 

Unterschieden bei den Anforderungen wird auch zwischen Wohn- und Nichtwohngebäude. Ein Nichtwohngebäude wird deutlich umfassender geprüft, bevor der Ausweis ausgestellt wird. Und öffentliche Gebäude müssen ebenfalls ein eigenes Verfahren durchlaufen.

2. Um welche Werte handelt es sich eigentlich?

Die naheliegende Frage lautet nun: Was steht eigentlich drin in einem solchen Energieausweis? Grob haben wir das ja schon angedeutet, es geht um den Energieverbrauch bzw. -bedarf.

So sieht ein Energieausweis aus:

 

Energieausweis

Energieausweis

Auf der ersten Seite finden Sie allgemeine Informationen über die Immobilie. Allerdings nur, wenn es sich um einen Energieausweis für ein Wohngebäude handelt. Beim Bedarfsausweis sind diese Angaben auf der zweiten Seite zu finden. Und wenn es sich um einen Verbrauchsausweis handelt, müssen Sie auf die dritte Seite gehen.

Eine Farbskala gibt den Energieverbrauch eines Gebäudes wieder. Wobei ein Wert, der höher als 100 kWh ist, im Allgemeinen als bedenklich eingeschätzt wird.

Zusammenfassung:

Erbschaftssteuer wird nur unter bestimmten Voraussetzungen und erst dann fällig, wenn die entsprechenden Freibeträge überschritten werden.
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3. Beim Hausverkauf ist der Ausweis Pflicht

Seit 2014 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) verschärft. Das hat sehr konkrete Auswirkungen, wenn Sie sich nicht an die Vorgaben halten. Denn seit die EnEV 2014 strenger formuliert wurde, kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro fällig werden, falls dagegen verstoßen wird.

 

In folgenden Situationen benötigen Sie einen Energieausweis:

  • Wenn Sie Immobilien-Anzeigen schalten: Schon bei einem Inserat müssen Sie potenzielle Mieter oder Käufer auf Ihre Energiewerte hinweisen. Für Wohngebäude gelten folgende Vorgaben:
    • Sie müssen benennen, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis haben.
    • Sie müssen durch einen Auszug belegen, wie der Energiebedarf bzw. der Energieverbrauch aussieht.
    • Sie müssen Angaben über die Heizungsart machen.
    • Sie sind verpflichtet, das Baujahr der Immobilie anzugeben.
    • Bei neuen Ausweisen sind Angaben zur Energieeffizienzklasse vorgesehen.
  • Wenn Sie eine Besichtigung machen: Auch wenn Sie Interessenten für Ihr Haus oder Ihre Wohnung einladen, ist der Energieausweis Pflicht. Sie müssen diesen unaufgefordert vorzeigen (das gilt übrigens auch, wenn die Besichtigung durch einen Makler durchgeführt wird).
  • Wenn es zur Beurkundung kommt: Spätestens beim Notartermin brauchen Sie den Energieausweis ohne Wenn und Aber. Die Vorlage des Ausweises ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Das bedeutet in der Konsequenz, dass kaum noch ein Notar zu finden ist, der auf den Energieausweis verzichtet. Die Betonung von Käufer und Verkäufer, freiwillig auf den Ausweis zu verzichten, bringt dabei in aller Regel auch nichts.
  • Wenn es zur Übergabe kommt: Ist der Vertrag unter Dach und Fach, müssen Sie als Verkäufer dem Käufer den Energieausweis überreichen. Sie erinnern sich an den Hinweis weiter oben? Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, drohen empfindliche Bußgelder.

Zusammenfassung:

Nehmen Sie die Pflicht zum Energieausweis unbedingt ernst. Im Falle von Missachtung müssen Sie mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro rechnen.
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4. Was kostet ein Energieausweis?

Hoffentlich haben Sie jetzt nicht erwartet, dass Sie hier einen Preis finden, der für alle und immer gilt. Zunächst einmal hängt der Preis für den Ausweis davon ab, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis benötigen. Letzterer ist günstiger, was einen einfachen Grund hat.

 

Beim Verbrauchsausweis werden die vorhandenen Daten der letzten drei Jahren benutzt, um zu Ergebnissen zu kommen. Es geht also um die vorhandenen energetischen Eigenschaften. Grob geschätzt kann man sagen, dass diese Form des Energieausweises zwischen 50 und 100 Euro bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus liegt.

 

Beim Bedarfsausweis ist der Aufwand deutlich höher, weil der Verbrauch vom energetischen Zustand auf theoretischer Grundlage errechnet wird. Bei dieser Form des Ausweises müssen Sie mit Kosten zwischen 400 und 500 Euro rechnen.

 

Hier einige Eckdaten auf einen Blick:

  • Ein Energieausweis kostet zwischen 50 und 500 Euro.
  • Der Verbrauchsausweis ist spürbar günstiger als der Bedarfsausweis.
  • Bei vermeintlich billigen Angeboten sollten Sie auf der Hut sein, sie sind sehr wahrscheinlich nicht seriös (dazu weiter unten mehr)

 

Im Zusammenhang mit dem Energieausweis kann es lohnen, einen Makler zu beauftragen. Dieser verrechnet die Kosten für den Energieausweis mit der Provision, nachdem die Immobilie verkauft wurde.

Hinweis zu Eigentumswohnungen:

Eine besondere Rolle spielen Eigentumswohnungen. Denn der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Zuständig für die Zahlung des Energieausweises ist daher die Hausverwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft.Wenn es keine Eigentümergemeinschaft gibt und Sie der alleinige Besitzer eines Mehrfamilienhauses sind, tragen Sie auch die Kosten für den Ausweis allein.
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Hinweis zu Dumpinganbietern:

Es mag verlockende Angebote geben, die Sie ins Grübeln kommen lassen könnten. Warum beispielsweise 500 Euro für einen Bedarfsausweis hinblättern, wenn es diesen viel preiswerter gibt?Der Gedanke ist nachvollziehbar, doch sollten Sie ihn dennoch so schnell wie möglich wieder verwerfen. Denn bei solch extrem verlockenden Angeboten können Sie beinahe immer davon ausgehen, dass sie “minderwertige Ware” erhalten.Sprich: Es fehlen womöglich wichtige Angaben. Und was nützt Ihnen ein Energieausweis Aussteller, wenn wichtige Hinweise oder – schlimmer noch – essentielle Angaben komplett fehlen?Dezent sei an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang nochmals auf die Bußgelder hingewiesen, die am obersten Ende bei 15.000 Euro liegen können.
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5. Der Bedarfsausweis

Wie schon oben erwähnt, ist der Bedarfsausweis die umfangreichere Variante des Energieausweises. Beide werden jedoch benötigt (von den oben beschriebenen Ausnahmen abgesehen), wenn man eine Wohnung oder ein Haus vermieten will. Dann gehen wir jetzt mal ein paar Ebenen tiefer in die Materie hinein.

 

5.1 Wer benötigt einen Bedarfsausweis?

Da der Bedarfsausweis deutlich teurer ist als ein Verbrauchsausweis, liegt der Gedanke nahe, gleich auf ihn zu verzichten. Wer will schon sinnlos mehr Geld ausgeben als notwendig?

Aber für einen Verbrauchsausweis muss ein gewisser Zeitraum an Abrechnungen vorliegen. Mindestens drei Abrechnungsperioden sind nötig, um einen Verbrauchsausweis erhalten zu können.

Ein weiterer Hinderungsgrund für den Verbrauchsausweis ist die Wärmeschutzverordnung von 1977. Entspricht ein Gebäude nicht den Standards dieser Verordnung, kommt ein Verbrauchsausweis ebenfalls nicht in Frage.

Wenn die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, kommen Sie also um einen Bedarfsausweis nicht herum.

 

5.2 Wo erhält man den Bedarfsausweis?

Das machen zertifizierte Fachleute, aber es gibt auch zertifizierte Portale, auf die Sie gehen können. Sie selbst dürfen Sie Ihren Bedarfsausweis nicht ausstellen, aber folgende Berufsbezeichnungen sind dazu berechtigt:

  • Schornsteinfeger
  • Innenarchitekten
  • (anerkannte) Energieberater
  • Architekten
  • Bauingenieure

 

Wie schon oben erwähnt, können Sie sich im Zusammenhang mit Vermietung und Verkauf auch an einen Immobilienmakler wenden.

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6. Der Verbrauchsausweis

Wer die Möglichkeit dazu hat, entscheidet sich schon wegen des Kostenfaktors für einen Verbrauchsausweis. Er reicht völlig aus, um Eigentümern oder Interessenten einen Überblick über die zu erwartende Energiemenge zu verschaffen, die mit einer Immobilie verbunden ist.

In der Regel kann der Verbrauchsausweis als Energieausweis verwendet werden. Wundern Sie sich übrigens nicht, wenn Sie dieser Form des Ausweises unter der Bezeichnung verbrauchsorientierter Energieausweis, Verbrauchsspass, verbrauchsbasierter Energieausweis oder ähnlichen begegnen. Sie alle meinen dasselbe.

Bedenken Sie aber auf jeden Fall, dass Sie den Verbrauchsausweis nur verwenden können, wenn mindestens drei Energiekostenabrechnungen vorliegen. Ansonsten fehlen die Daten, auf deren Grundlage dieser Ausweis erstellt wird.

 

6.1 Wer benötigt einen Verbrauchsausweis?

Jeder, der als Verkäufer oder Vermieter auftritt, benötigt einen Energieausweis. Schon wenn eine Annonce geschaltet wird, muss der Ausweis (sofern er bereits vorhanden ist, sonst muss er beantragt werden) in Auszügen veröffentlicht werden. Kommt es zu einer Besichtigung, muss er ebenfalls vorliegen und vorgezeigt werden.

Wird eine Immobilie verkauft, geht der Energieausweis in den Besitz des Käufers über.

 

6.2 Wo erhält man den Verbrauchsausweis?

Den Verbrauchsausweis können die Fachleute ausstellen, die auch für den Bedarfsausweis zuständig sind.

Und auch hier gilt natürlich, dass Sie sich im Falle einer Verkaufsabsicht an einen Immobilienmakler wenden können. Dieser verrechnet seinen finanziellen Aufwand dann später mit seinem Honorar bzw. seiner Provision.

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7. Die Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) hängt eng mit dem Energieausweis zusammen. Sie regelt, welche Anforderungen an Gebäude energetisch-effizient gestellt werden. Die EnEV gilt nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Betriebsgebäude und Büros.

Die EnEV regelt übrigens nicht nur, was für Standards bei Gebäuden eingehalten müssen, sondern auch, wie es um den Verbraucherschutz in Sachen Transparenz des Verbrauchs von Energie steht.

Um diese Transparenz zu schaffen, wurde der Energieausweis eingeführt. Die Bundesregierung blickt dabei weit in die Zukunft, denn sie will bis 2050 einen komplett klimaneutralen Gebäudebestand erreichen. Hintergrund dieses Vorhabens ist die Motivation, den CO2-Ausstoß aktiv zu senken.

 

7.1 Energieeinsparverordnung und Hausverkauf

Es  liegt nahe, dass nicht nur der Energieausweis im Zusammenhang mit dem Hausverkauf steht, sondern auch die EnEV. Folgende Punkte sind besonders wichtig:

  1. Die EnEV schreibt vor, dass zu jedem Haus, das verkauft werden soll, ein entsprechender Energieausweis vorliegen muss. Wie erwähnt zählen Häuser unter Denkmalschutz und Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmeter zu den Ausnahmen, die die Regel bestätigen.
  2. Verpflichtende Maßnahmen der Modernisierung können auch Doppelhäuser und Einfamilienhäuser betreffen. Wenn diese nicht umgesetzt werden konnten, muss der potenzielle Käufer über diese Punkt informiert werden. Werden hierbei Mängel arglistig, also absichtlich verschwiegen, kann es dazu kommen, dass der Kaufvertrag abgewickelt wird.

 

7.2 Einführung und Veränderungen der EnEV

Bevor im Jahr 2002 die EnEV eingeführt wurde, gab es die Heizungsanlagenverordnung und die Wärmeschutzverordnung, die danach nicht mehr benötigt wurden. Vor der EnEV war lediglich entscheidend, wie viel Energie innerhalb eines Raumes zur Verfügung gestellt wurde.

Durch die EnEV wurde darüber hinaus relevant, wie viel Energie an der Grenze des Gebäudes übergeben wird. Somit war von nun an auch maßgeblich, ob und welche Verluste es an Verteilungspunkten und Leistungswegen gab.

 

7.3 Zusammenfassung der EnEV von 2009

Im Laufe der Zeit kam es immer wieder zu Anpassungen der Energieeinsparverordnung. Zusammengefasst seien hier die Änderungen aus dem Jahr 2009:

  • Die energetischen Anforderungen an die Wärmedämmung von Neubauten wurden um 15 Prozent erhöht.
  • Die Höchstgrenze des zulässigen Bedarfs an Primärenergie pro Jahr wurde um 30 Prozent gesenkt (gilt für Modernisierungen von Alt- und Neubauten)
  • Die energetischen Anforderungen von Sanierungen an Altbauten wurden um 30 Prozent erhöht (gilt hauptsächlich für Änderungen an Fenstern, dem Dach und der Fassade)
  • Die Wärmedämmpflicht an Dachböden wurde eingeführt (davon ausgenommen ist selbstgenutztes Wohneigentum, in dem der Eigentümer mindestens seit 1. Februar 2002 lebt)
  • Bei Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohneinheiten und bei Nichtwohngebäuden mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche mussten alte Nachtspeicherheizungen ausgetauscht werden
  • Klimaanlagen, die die Feuchtigkeit der Raumluft beeinflussen, mussten wegen der neu eingeführten Aufrüstpflicht mit automatischen Be- und Entfeuchtungsregelungen versehen werden.
  • Die Einhaltung der EnEV wurde strengeren Prüfungen unterzogen
  • Bei Verstößen gegen die EnEV wurden einheitliche Bußgelder verhängt.

 

7.4 Die aktuelle Fassung der EnEV von 2014

Die letzten Änderungen der EnEV (Stand: Mai 2019) wurden im Jahr 2014 durchgeführt. Erst mit diesen Änderungen wurde – wie erläutert – der Energieausweis verpflichtend eingeführt:

  • Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, wurden grundsätzlich verboten (Ausnahme hier: selbstgenutztes Wohneigentum)
  • Die Bundesländer wurden verpflichtet, in Form von Stichproben die Einhaltung der Vorgaben der EnEV zu überprüfen. Betroffen sind Neubauten, Klimaanlageninspektionen und das Vorhandensein von Energieausweisen.
  • Der Energieausweis wurde bei Vermietung und Verkauf von Immobilien zur Pflicht.

 

Vermutlich wird es in Zukunft weitere Veränderungen der Energieeinsparverordnung geben. Davon kann man jedenfalls ausgehen, insbesondere wenn man daran denkt, dass das Ziel der klimaneutralen Gebäude im Jahr 2050 liegt. Es bleibt abzuwarten, was uns noch erwartet.

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