Zusätzlich zu Aktien erfreuen sich auch Immobilien als Kapital- und Vermögensanlage sowie für die Altersvorsorge enormer Beliebtheit. Aus diesem Grund sind Eigentümer bei einem Weiterverkauf daran interessiert, den Gewinn zu maximieren. Allerdings kann es sein, dass der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Die sog. „Spekulationssteuer“ ist die am häufigsten anfallende Steuer beim Immobilienverkauf. Nachfolgend werden die Grundlagen der Spekulationssteuer dargestellt und aufgezeigt, wie diese reduziert bzw. vermieden werden kann.

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1. Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf (z.B. Wohnung oder Haus) durch eine Privatperson wird den sog. privaten Veräußerungsgeschäften zugerechnet, weshalb ein potenzieller Gewinn einkommensteuerpflichtig ist (§23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Demzufolge ist ein Veräußerungsgewinn bei einem Immobilienverkauf im Rahmen der privaten Einkünfte zu versteuern. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz des Steuerpflichtigen besteuert. Unter Umständen führt dies zu einer Versteuerung von bis zu 42 bzw. 45 Prozent (Höchststeuersatz), was für manche Steuerpflichtige eine enorme Belastung darstellt. Die Spekulationssteuer auf den Veräußerungserlös fällt nur an, wenn das Immobilienobjekt innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert wird. Der Ausdruck Spekulationssteuer geht auf den Begriff der Spekulationsfrist zurück. Zusätzlich können bei privaten Immobilienverkäufen allerdings auch weitere Steuern anfallen.

 

1.1 Mögliche Doppelbesteuerung aufgrund von Spekulations- und Abgeltungssteuer

Die erstmalig im Jahr 2009 erhobene Abgeltungssteuer gilt für Kapitaleinkünfte und besteuert diese pauschal mit 25 Prozent. So werden bspw. Dividenden aus Aktiengeschäften mit der Abgeltungssteuer belastet. Da die Veräußerung von Immobilien aber bereits durch die Spekulationssteuer versteuert wird, greift hier die Abgeltungssteuer nicht, selbst wenn die Spekulationsfrist schon verstrichen ist. Auch bei Einkünften und Vermietung und Verpachtung fällt keine Abgeltungssteuer an, da diese im Rahmen der Einkommenssteuererklärung, also nach Ihrem persönlichen Steuersatz, erfolgt.

 

2. Fälligkeit der Spekulationssteuer

Die Fälligkeit der Spekulationssteuer richtet sich in erster Linie nach der zehnjährigen Spekulationsfrist. Allerdings gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden. Nachfolgend werden die Fallkonstellationen einer steuerfreien Immobilienveräußerung aufgeführt:

  • Eigennutzung: Sofern die Immobilie sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Jahren davor eigenen Wohnzwecken diente, fällt keine Spekulationssteuer ab. In diesem Zusammenhang sind auch angefangene Kalenderjahre zu berücksichtigen. Sofern eine Immobilie im November 2016 erworben und bezogen wurde, ist ein steuerfreier Verkauf ab Januar 2018 möglich. Als Eigennutzung gilt auch, wenn diese von Kindern für die Kindergeldanspruch besteht bewohnt wird.
  • Geerbte Immobilien: Für den Fall einer geerbten Immobilie ist der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers für den Beginn der Spekulationsfrist maßgeblich.

 

Generell ist der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerpflichtig. Hierbei sind zusätzliche folgende Aspekte zu berücksichtigen:

  • Unbebautes Grundstück: Sollten Sie ein unbebautes Grundstück erworben haben und es vor Ende der Spekulationsfrist wiederverkaufen wollen, ohne es bebaut zu haben, fallen immer Steuern an. Dem liegt zugrunde, dass unbebaute Grundstücke nicht als bewohnbar gelten und Sie daher nicht zum eigenen Wohnzweck genutzt werden können.
  • Fremdnutzung: Das Immobilienobjekt wurde nicht eigengenutzt. In diesem Fall ist die Spekulationsfrist für die Besteuerung maßgeblich.
  • Teilnutzung: Bei einer Veräußerung eines Mehrfamilienhauses innerhalb der Zehnjahres-Frist ist die Spekulationssteuer anteilig zu entrichten, sofern eine der Wohnungen selbst bewohnt wurde. Die Steuerschuld berechnet sich nach dem flächenmäßigen Anteil der fremdgenutzten Fläche zur Gesamtfläche (Quadratmeterzahl).
  • Erwerb infolge Gütertrennung: Bei vereinbarter Gütertrennung oder wenn ein Ehepartner nach der Scheidung alleiniger Eigentümer der Immobilie wird und diese im Rahmen der Spekulationsfrist veräußert, fällt Spekulationssteuer an.
  • Betriebliche Immobilien: Der Erwerb betriebliche Immobilien erfolgt entweder aufgrund einer Betriebsaufgabe oder durch eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen. Auch in diesem Fall ist eine Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig.

 

3. Möglichkeiten die Spekulationssteuer zu reduzieren

Bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist können Werbungskosten in der Steuererklärung gewinnmindernd geltend gemacht werden, um die Steuerschuld zu reduzieren. Zu den berücksichtigungsfähigen Werbungskosten in diesem Zusammenhang zählen:

  • Kaufnebenkosten: Vom Veräußerungsgewinn dürfen sämtliche Kaufnebenkosten abgezogen werden (z.B. Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer etc.).
  • Verkaufskosten: Sämtliche aus dem Verkauf resultierende Kosten sind steuerlich absetzbar (z.B. Maklerkosten, Kosten für Annoncen etc.).
  • Modernisierungskosten: Zudem können Modernisierungs- und Reparaturkosten, die  innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb durchgeführt wurden steuerlich geltend machen. Dies setzt jedoch voraus, dass es sich hierbei um keine vom Eigentümer erbrachte Eigenleistung handelt. Demzufolge ist es wichtig, die jeweiligen Rechnungen aufzubewahren.
  • Verluste: Private Veräußerungsgewinne können mit privaten Veräußerungsverlusten (selbe Einkunftsart) im gleichen Abrechnungszeitraum (Steuerjahr) verrechnet werden.

 

Allerdings gilt bei vermieteten Immobilien auch, dass steuerlich geltend gemachte Absetzungen für Abnutzung (Abschreibungen) zu korrigieren sind, indem diese vom ursprünglichen Kaufpreis abzuziehen sind (geringere Anschaffungskosten).

 

4. Berechnung der Spekulationssteuer

Beispielrechnung:

 

Veräußerungserlös der Immobilie500.000 €
– Anschaffungskosten-250.000 €
– Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer)-50.000 €
– Verkaufskosten (z. B. für Annoncen etc.)-5.000 €
– Veräußerungsverlust bei vorherigem Immobilienverkauf-10.000 €
+ steuerliche Abschreibungen (bei Vermietung)+15.000 €
Bemessungsgrundlage (zu versteuernder Gewinn)200.000 €
persönlicher Steuersatz (gerundet)40 %
Steuerschuld80.000 €

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