Die Mieterhöhung im Zuge der energetischen Modernisierung (Sanierung)

Modernisierungsmaßnahmen allgemein und die energetische Sanierung im Speziellen

Im vorliegenden Artikel werden die rechtlichen Voraussetzungen für Modernisierungsmaßnahmen (mit Fokus auf der energetischen Sanierung) sowie einer hiermit begründeten Mieterhöhung erläutert.

Modernisierungsmaßnahmen sind laut § 555b BGB bauliche Veränderungen 1. Zur Energieeinsparung, 2. zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und des Klimaschutzes, 3. zur nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs, 4. für einen erhöhten Gebrauchswert der Mietsache, 5. zur Verbesserung der Wohnverhältnisse, 6. für nicht vom Vermieter zu verantwortenden Maßnahmen, die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind (z.B. Maßnahmen infolge von Gesetzesänderungen) und 7. zur Schaffung neuen Wohnraums.

Für den vorliegenden Artikel sind die Nummern 1 „Energieeinsparung“ und 2 „Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und Klimaschutz“ einschlägig (§ 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB), wobei die rechtlichen Ausführungen grundsätzlich auf sämtliche anderen Modernisierungsmaßnahmen analog anzuwenden sind, mit geringfügigen Abweichungen.

Zielsetzung einer energetischen Modernisierung bzw. Sanierung (thermische Modernisierung/Sanierung) ist es, ein (Wohn-)Gebäude unter energetischen Gesichtspunkten zu verbessern, möglichst zu optimieren. Hierunter fallen Maßnahmen, die den Energieverbrauch durch Heizung, Warmwasser und Belüftung mittels gezielter baulicher Maßnahmen minimieren sollen. Dies umfasst bspw. Ausführungen wie Dämmung von Dächern oder Außenwänden, Fenstersanierung, kontrollierte Wohnraumlüftung oder Nutzung erneuerbarer Energien.

Eine energetische Sanierung hat zudem den positiven Nebeneffekt, dass Energiekosten gesenkt werden, wovon sowohl Vermieter (aufgrund einer höheren Kaltmiete)  als auch Mieter (aufgrund niedrigerer Betriebskosten)  profitieren. Vor dem Hintergrund der in den letzten Jahren ständig steigenden Energiepreisen ist dies zudem auch aus ökonomischer Sicht ein gewichtiges Argument für eine energetische Modernisierung. Zusätzlich ist dies unter Umwelt- und Nachhaltigkeitsgesichtspunkten zu begrüßen, da hierdurch insbesondere der Ausstoß klimaschädlicher Gase reduziert werden kann (wie bspw. insb. CO₂).

Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB) sowie Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB)

Auch wenn die Arten der Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich im Gesetz genannt werden (§ 555b BGB), gibt es in der Praxis immer wieder Streit darüber, ob es sich bei der konkreten Einzelmaßnahme um Instandhaltung oder Instandsetzung (siehe bspw. BGH-Urteil vom 9.12.2016; Az.: V ZR 124/16) oder eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Hierbei ist zwischen Instandhaltung und Instandsetzung einerseits (Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB) und den Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) andererseits zu differenzieren. Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist insbesondere im Mietrecht i.d.R. von theoretischer Natur und somit in der Praxis nur von untergeordneter Bedeutung, da in beiden Fällen der Vermieter regelmäßig die Kosten übernehmen muss. Lediglich bei Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt (§ 559 BGB).

Zu den Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandhaltung) zählen sämtliche Maßnahmen, die Substanz oder Wert der Mietsache (Wohnung, Einfamilienhaus etc.) erhalten. Mithilfe von Instandsetzung und Instandhaltung sollen folglich Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Bestandteile behoben werden (BGH-Urteil vom 07.04.2004; Az.: VIII ZR 167/03).  Der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 555a BGB) werden sämtliche Maßnahmen zugerechnet mittels derer ein für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand der Mietsache gewährleistet oder wiederhergestellt wird (eine der Hauptpflichten des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erhaltungsmaßnahme zielt auf die Wiederherstellung eines bestimmungsgemäßen Gebrauchs (BGH-Urteil vom 09.12.2016; Az.: V ZR 124/16, Rdnr. 17) und somit eines Soll-Zustands der Mietsache ab.

Instandhaltungen nach § 555a BGB

Nach DIN 31051 hat eine Instandhaltung die: „…Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann“ zum Ziel. Für die Beurteilung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache sind i.d.R. die Verhältnisse bei Vertragsschluss maßgeblich (BGH-Urteil vom 10.02.2010; Az.: VIII ZR 343/08; Rdnr. 10). Eine Ausnahme hiervon liegt vor, wenn bspw. eine Gesundheitsgefährdung aufgrund von mit Asbest belasteten PVC-Böden besteht. Die Instandhaltung betrifft im Wesentlichen laufend durchzuführende Maßnahmen der Pflege durch den Vermieter. Die Kostenpflicht liegt bei Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig beim Vermieter (zu den Ausnahmen siehe unter „Mietvertraglich vereinbarte Kostenübernahme des Mieters“). Bei den Wartungskosten handelt es sich üblicherweise um Betriebskosten (und damit keine Instandhaltungskosten). Diese können im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden (BGH-Urteil vom 18.12.2019; Az.: VIII ZR 62/19, Rdnr. 12; BGH-Urteil vom 7.11.2012; Az.: VIII ZR 119/12).

Instandsetzungen nach § 555a BGB

Ebenfalls nicht zu Modernisierungen zählen Instandsetzungen. Die Instandsetzung ist die Beseitigung eines baulichen oder sonstigen Mangels im Zuge einer (i.d.R. größeren) Reparatur oder einer Wiederbeschaffung (Austausch) zur Wiederherstellung des vertragsgemäß  vereinbarten Zustands der Mietsache, der sich bspw. infolge von Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung ergeben hat.  Ein Austausch bzw. die Wiederbeschaffung von Bauteilen (Fenster, Türen etc.) ist regelmäßig eine Instandsetzung, sofern die ausgetauschten Teile  lediglich den Status quo vor Auftreten des Mangels wiederherstellen. Für Vermieter ist es daher z.B. beim Austausch von Fenstern im Zuge einer Instandsetzung empfehlenswert, Fenster mit einem besseren Energiewert einzubauen. Unter diesen Voraussetzungen kann ein Teil der Kosten der Modernisierungsmaßnahme (Kostenanteil der die Kosten der Instandsetzung  übersteigt) für eine Mieterhöhung herangezogen werden, wie im Folgenden gezeigt wird.

Bei einer Modernisierung kommt es im Gegenteil zur Instandsetzung zu einer Verbesserung der Substanz der Mietsache, was sich in der Praxis danach bestimmt, ob der Gebrauchswert der Mietsache nach § 555b Nr. 4 BGB nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer nach § 555b Nr. 5 BGB verbessert werden (BGH-Beschluss vom 21.11.2017; Az.: VIII ZR 28/17). Bei einer energetischen Sanierung wird dies i.d.R. anhand der potenziellen Energieeinsparung beurteilt.

Aus Sicht des Mieters gilt es bei einer angekündigten Modernisierungsmaßnahme zu überprüfen, ob der Vermieter ggf. erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen in der Vergangenheit unterlassen hat. Sofern im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen eingespart wurden, kann der hierauf entfallende Kostenanteil nicht zur Mieterhöhung herangezogen werden (BGH-Urteil vom 17.12.2014; Az.: VIII ZR 88/13). Gleiches gilt natürlich auch, wenn Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen parallel durchgeführt werden. Die Kosten gelten grundsätzlich nur dann als Modernisierungskosten, wenn diese in direktem Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßname stehen (BGH-Urteil vom 27.05.2020; Az.: VIII ZR 45/19; Rdnr. 112)

Nach ständiger Rechtsprechung und herrschender Meinung ist für eine Modernisierungsmaßnahme charakteristisch, dass mittels dieser mehr als eine bloße Erhaltung des bisherigen (Soll-)Zustands erreicht wird (vgl. § 555a BGB), wobei zugleich die Mietsache aber nicht dergestalt verändert werden darf, dass etwas Neues geschaffen wird. Im Wesentlichen wird bei einer Modernisierung eine „Verbesserung der Mietsache“ (Wohnwertverbesserung) erreicht (BGH-Beschluss vom 21.11.2017; Az.: VIII ZR 28/17, Rdnr. 15 mit weiteren Nachweisen).

Mietvertraglich vereinbarte Kostenübernahme des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen bei sog. Klein- und Schönheitsreparaturen

 

Kleinreparaturen

Eine Ausnahme der grundsätzlichen Kostenübernahme bei Reparaturen durch den Vermieter besteht, wenn mietvertraglich eine sog. „Kleinreparaturklausel“ vereinbart wurde, bei der der Mieter die Kosten zu tragen hat. Diese ist jedoch auf Gegenstände beschränkt, die sich im häufigen und unmittelbaren (z.B. keine Sachen unter dem Putz wie Rohre, Leitungen etc.) Zugriff des Mieters befinden (BGH-Urteil vom 07.06.1989; Az.: VIII ZR 91/88). Diese Einschränkung ist nach höchstrichterlicher Auffassung erforderlich, da andernfalls den Mieter eine verschuldensunabhängige Haftung für Schäden trifft.

Den sog. „kleinen Instandhaltungen“ (Kleinreparaturen) werden die Ausbesserungen kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (§ 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung) zugeordnet. In diesem Zusammenhang seien beispielhaft Reparaturen von Steckdosen, Lichtschaltern, Tür- und Fenstergriffen, Wasserhähnen, Waschbecken, Duschköpfen, Rollladengurten (aber bspw. nicht Rollladenkästen mangels unmittelbaren Zugriffs des Mieters) etc. genannt. Allgemeingültige (generalisierende) Klauseln dergestalt, dass der Mieter sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung zu übernehmen hat, sind unwirksam (BGH-Urteil vom 10.02.2010; Az.: VIII ZR 343/08, hier: vollständige Kosten einer Elektroanlage, Rdnr. 36).

Für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel muss eine doppelte Höchstgrenze (für die Einzelmaßnahme und Höchstbetrag für einen gewissen Zeitraum; i.d.R. ein Jahr) vereinbart werden (BGH-Urteil vom 15.05.1991; Az.: VIII ZR 38/90). So ist es für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel erforderlich, den Kostenumfang einzelner Maßnahmen betragsmäßig zu begrenzen. Hierfür kann nach herrschender Meinung rechtswirksam ein Betrag bis etwa 100 € pro Reparatur vereinbart werden. Als Obergrenze pro einzelner Reparatur galt ursprünglich ein Richtwert von ca. 75,00 € (ursprünglich 150,00 DM) (BGH-Urteil vom 06.05.1992; Az.: VIII ZR 129/91). Aufgrund des zwischenzeitlichen Anstiegs des Verbraucherpreisindexes bzw. der Inflationssteigerung von ca. 52,8 % im Zeitraum von 1992 bis 2019 (https://tinyurl.com/ybnvepl3; eigene Berechnung) entsprechen die 150 DM (ca. 75 €) nach heutiger Kaufkraft 114,58 € (im Jahr 2020). Demnach ist es folgerichtig, wenn Gerichte den maximal zulässigen Betrag mit bis zu 110 € (Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 29.03.2005; Az.: 116 C 196/05) oder sogar 120 € taxieren (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 03.08.2017; Az.: 106 C 46/17). Das Amtsgericht Berlin vertritt sogar die Ansicht, dass maximal 150 € pro Reparatur zulässig sind (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 05.02.2020; Az.: 15 C 256/19). Als allgemein anerkannt gilt, dass es rechtlich zulässig ist, eine Kostenhöhe pro Reparatur zwischen 75 und 100 Euro zu vereinbaren.

Allerdings ist auch das Verhältnis zur Jahreskaltmiete für die Beurteilung der Angemessenheit relevant (BGH-Urteil vom 15.05.1991; Az.: VIII ZR 38/90; Urteil des OLGs Stuttgart vom 12.02.88; Az: 2 U 159/87). Üblicherweise wird hierfür das Jahr (Kalender- oder Wirtschaftsjahr) als Bezugszeitraum gewählt und die zulässige Gesamtbelastung in Prozentsätzen der Jahresnettokaltmiete vereinbart. Alternativ können aber auch Festbeträge in Geldeinheiten zwischen Mieter und Vermieter als Höchstgrenze festgelegt werden. Bei einer prozentualen Gesamtbelastungshöchstgrenze kann eine jährliche Kostentragung von etwa 6 % der Jahresbruttokaltmiete (BGH-Urteil vom 06.05.1992; Az.: VIII ZR 129/91) bis 8 % der Jahresnettokaltmiete vereinbart werden (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 05.02.2020; Az.: 15 C 256/19; Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 17.03.2005; Az.: 116 C 196/05; Urteil des OLGs Stuttgart vom 12.02.88; Az: 2 U 159/87). Alternativ kann die jährliche Belastungsgrenze auch mittels eines konkreten Geldbetrags vereinbart werden, wobei diese laut Rechtsprechung zwischen 200 und 400 € liegen darf. Durch diese Deckelung soll vermieden werden, dass der Mieter, infolge vieler Kleinreparaturen, über Gebühr belastet werden.

Ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam (bspw. wegen einer betragsmäßig zu hohen Begrenzung), kann der Vermieter überhaupt keine Kosten für Reparaturen vom Mieter verlangen. Ebenfalls ist es nicht möglich, eine anteilsmäßige Kostenerstattung vom Mieter zu verlangen (Urteil des OLGs Düsseldorf vom 11.06.2002; Az.: I-24 U 183/01). D.h. wenn eine Reparatur den mietvertraglich vereinbarten Maximalbetrag für Kleinreparaturen auch nur um einen Cent übersteigt (z.B. 100,00 € vereinbart und Rechnung über 100,01 €), sind diese Kosten vollumfänglich vom Mieter zu bezahlen. Die Kostenübernahme des Mieters aufgrund einer Kleinreparaturklausel folgt dem Prinzip „ganz oder gar nicht“. Eine Beteiligungsklausel ist insofern nicht zulässig und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Reparaturen selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen. Hintergrund ist, dass der Mieter vorab nicht abschätzen kann, welche Kosten für eine Reparatur tatsächlich anfallen werden und ob ihn folglich überhaupt eine Pflicht zur Kostenübernahme trifft (BGH-Urteil vom 06.05.1992; Az.: VIII ZR 129/91).

 

Schönheitsreparaturen

Ebenfalls können die Kosten der Instandhaltung mittels sog. Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt werden. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Maßnahmen, die zur Beseitigung von Schäden infolge normaler Abnutzung ausgetreten sind. Dies umfasst z. B. das Streichen der Wände, der Decken, des Fußbodens oder der Türstöcke von innen (BGH, Urteil vom 10.4.2019; Az.: VIII ZR 12/18). Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, Türen und Fenster von außen zu streichen (BGH-Urteil vom 18.02.2009; Az.: VIII ZR 210/08).

Nach der Betriebskostenverordnung umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 der II. Betriebskostenverordnung). Dabei soll der Mieter nach Willen des Gesetzgebers nur für Schönheitsreparaturen zur Kasse gebeten werden, die er auch tatsächlich „abgewohnt“ hat. Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen wird somit eine zeitliche Komponente herangezogen (Dauer des Abwohnens), wonach eine Renovierung nach einer bestimmten Frist zu erfolgen hat.

Bei der Regelung ist aus Sicht des Vermieters aber darauf zu achten, dass keine „starren Fristen“ vereinbart werden (BGH-Urteil vom 23.06.2004; Az.: VIII ZR 361/03). Bei der folgenden Formulierung wurde eine starre Frist vereinbart: „Der Mieter ist verpflichtet, Küche, Bad und Dusche alle 5 Jahre zu streichen“. Hier ist der Mieter nach Ablauf der Frist zur Renovierung verpflichtet, unabhängig davon, ob er die Mietsache pfleglich behandelt wurde oder nicht. In dem Fall, dass der Mieter schonend mit der Mietsache umgeht, wird er über Gebühr belastet. Rechtswirksam ist aber eine wie folgt verfasste Vereinbarung: „Der Mieter ist verpflichtet, Küche, Bad und Dusche frühestens in 5 Jahren zu streichen, sofern dies auch erforderlich ist“. Für den Fall, dass dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergeben wird, ist eine Vereinbarung über die Renovierung unwirksam, wenn sie diese „nach Bedarf“ oder „bei Erforderlichkeit“ vorsieht (Beschluss des OLGs Stuttgart vom 17.02.1989; Az.: 8 RE Miet 2/88). Diese Auffassung wurde höchstrichterlich vom BGH bei Formularmietverträgen bestätigt (BGH-Urteil vom 18.03.2015; Az.: VIII ZR 185/14; Rndr. 24).

Auch eine „Quotenabgeltungsklausel“ kann nicht rechtswirksam vereinbart werden, wonach der Vermieter vom Mieter eine anteilige Kostenerstattung für die Renovierung der Wohnung nach Maßgabe der Mietdauer aufgewendeten Kosten verlangen kann  (BGH-Urteil vom 18.03.2015; Az.: VIII ZR 242/13). Dies bedeutet, dass eine unwirksam vereinbarte Klausel über Schönheitsreparaturen auch nicht in einer rechtlich auf das zulässige Maß reduzierten Form wirksam wird („ganz oder gar nicht“). Die Klausel ist insgesamt unwirksam, was analog für die Kleinreparaturklausel gilt.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme (Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB)

 

Form und Fristen der Modernisierungsankündigung

Um eine Modernisierungsmaßname rechtskonform durchführen zu können, ist der Vermieter zunächst verpflichtet, diese dem Mieter vorab anzukündigen, was in § 555c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Diese Ankündigung muss drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme in Textform erfolgen (§ 559 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Textform bedeutet in diesem Zusammenhang nach der Legaldefinition des  § 126b BGB „…so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden“. Der Datenträger (auch Papier oder andere zur Speicherung von Daten geeignete Medien) muss eine natursprachliche (Willens-)Erklärung dauerhaft (für eine angemessene, revisionsrechtlich relevante Frist) speichern und den Willen des Erklärenden unverändert wiedergeben können. Der Forderung nach der Textform genügen somit grundsätzlich alle im Geschäftsverkehr üblichen (textbasierten) Kommunikationsformen wie Brief, Fax, E-Mail etc.

Insbesondere bei elektronischen (digitalen) Kommunikationsmedien ist allerdings Vorsicht geboten, da der Vermieter für den Zugang der E-Mail oder Chatnachricht beweispflichtig ist. Somit kann es hierbei problematisch sein, den Zugangs und damit die Fristwahrung zu beweisen. Folglich ist es bspw. bei einer E-Mail denkbar, dass diese im Spam-Ordner landet. In diesem Fall ist es empfehlenswert, vom Empfänger eine Lesebestätigung anzufordern. Auch die Verwendung von Messenger-Diensten (sog. Instant Messaging wie bspw. WhatsApp, Signal, oder Threema) wird mittlerweile bei der Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter immer öfter genutzt. In diesem Fall kann die Modernisierungsankündigung grundsätzlich auch hierüber verschickt werden. Dies ist aber nur ratsam, wenn bereits über einen entsprechenden Messenger-Dienst in der Vergangenheit kommuniziert wurde. In diesem Fall kann sich der Vermieter darauf verlassen, dass der Mieter auf diesem Wege erreichbar ist.

Aus Gründen der Beweiskraft empfiehlt sich eine postalische Versendung per Einschreiben/Rückschein. Dies ist aber nur dann anzuraten, wenn es in der Vergangenheit diesbezügliche Probleme mit dem Mieter gab (Verlust von Schreiben oder E-Mails), andernfalls kann dies ein eigentlich gutes Vertrauensverhältnis zum Mieter trüben.

Nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (außerordentliche Kündigung), die nach Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird (§ 555e Abs. 1 Satz 1 BGB). Kündigt der Mieter im Zeitraum vom 01.03. bis 31.03., endet das Mietverhältnis zum 31.05. Die Frist zur außerordentlichen Kündigung beginnt mit Zugang der Modernisierungsankündigung und endet mit Ablauf des nächsten Monats nach Zugang. So muss der Mieter bspw. bis zum 30.04. kündigen, wenn ihn die Modernisierungsankündigung des Vermieters im Zeitraum vom 01.03. bis 31.03. erreicht. (§ 555e Abs. 1 Satz 2 BGB). Danach ist das Sonderkündigungsrecht des Mieters verwirkt.

 

Erforderlicher Inhalt der Modernisierungsankündigung

Die Modernisierungsankündigung muss zwingend Angaben über 1. „Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme“, 2. den  „voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer“ sowie 3. Die „zu erwartende Mieterhöhung“ (sofern Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB) und die „voraussichtlichen künftigen Betriebskosten“  enthalten (§ 555c Abs. 1 BGB). Bei der Begründung einer energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB) kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555c Abs. 3 BGB). Dies hat aus Sicht des Vermieters den Vorteil, dass es nicht erforderlich ist, die energetische Modernisierungsmaßnahme umfassend mit konkreten Belegen begründen zu müssen. Zudem ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, auf Form und Frist eines möglichen Härtefalleinwands nach § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB hinzuweisen (siehe unter  „Mieter muss seinen Härtefalleinwendung dem Vermieter schriftlich vortragen).

Werden Form, Fristen und inhaltliche Angaben vom Mieter verletzt, kann dies im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Mieter die Maßnahmen gerichtlich mit einer einstweiligen Verfügung verhindert. Sofern der Vermieter eine Ankündigung gänzlich unterlassen hat, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Handwerker in die Wohnung zu lassen.

 

Keine Modernisierungsankündigung bei sog. Bagatellmaßnahmen nach § 555c Abs. 4 BGB

Eine Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ist entbehrlich, wenn diese „…nur mit [1.]einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und [2.]nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen“ (§ 555c Abs. 4 BGB). Bei diesen sog. Bagatellmaßnahmen sind beide im Gesetz genannten Voraussetzungen gleichzeitig zu erfüllen. Vom Amtsgericht Rheine wurde eine unerhebliche Mieterhöhung bei einer Mieterhöhung von 10,20 Euro (von 368,13 € auf 378,33 €) bejaht, was einer Mietsteigerung von 2,77 % entspricht (Urteil des Amtsgerichts Rheine vom 22.07.2008; Az.: 14 C 54/07). Diese Regelung wurde in der Praxis teilweise rechtsmissbräuchlich überstrapaziert, indem mehrere Bagatellmaßnahmen in kurzen Abständen hintereinander durchgeführt wurden. Eine entsprechende Praxis des deutschen Immobilienkonzerns Vonovia wurde gerichtlich untersagt (Urteil des AGs Spandau vom 26.11.2018; Az.: 4 C 158/18).

Werden allerdings umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen und Bagatellmaßnahmen gemeinsam durchgeführt, sind beide Maßnahmen nach § 555c Abs. 1 anzukündigen (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tiergarten vom v. 05. November 1990; Az.: 5 C 384/90).

Duldungspflicht des Mieters bei einer energetischen Sanierung (§ 555d BGB)

Sofern der Vermieter den Mieter form- und fristgerecht über eine geplante Modernisierung in Kenntnis gesetzt hat, trifft den Mieter nach § 555d BGB grundsätzlich eine Duldungspflicht. In Absatz 1 des einschlägigen Paragrafs heißt es hierzu: „Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.“ (§ 555d Abs. 1 BGB). Hierbei handelt es sich aber nur um den Regelfall, da der Gesetzgeber Ausnahmetatbestände vorgesehen hat, bei denen die Duldungspflicht nicht zum Tragen kommt.

 

Nicht von der Duldungspflicht erfasste Härtefälle

Für die Duldungspflicht nach § 555d Abs. 1 gibt es Ausnahmeregelungen, die sich aufgrund von Härten (nicht zumutbaren Belastungen) für den Mieter ergeben. Es ist demzufolge eine einzelfallbezogene Härtefallprüfung mittels einer Interessenabwägung durchzuführen. Diese hat, nach herrschender Meinung und höchstrichterlicher Rechtsprechung, stets die konkreten Umstände des Einzelfalles zu würdigen (kasuistische Einzelfallprüfung).

So ist es nicht erforderlich, dass die härtefallbegründenden Interessen des Mieters die des Vermieters deutlich überwiegen. Es ist ausreichend, wenn die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis zugunsten des Mieters ausfällt. Dies bedeutet aber auch, dass alleine das hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer keinen Härtefall begründen. Hier sind stets individuelle Aspekte (persönlichkeits- und gesundheitsabhängig) dahingehend zu beurteilen, ob eine unzumutbare Belastung vorliegt, um einen Härtefall begründen zu können. Einem rüstigen Rentner ist ein Umzug insofern grundsätzlich zumutbar. Wenn der Umzug aber zu einer Beeinträchtigung des Gesundheitszustands führt, ist regelmäßig von einem Härtefall auszugehen (BGH-Urteil vom 22. 05.2019; Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Auch ist eine soziale Verwurzelung für einen Härtefall alleine regelmäßig nicht ausschlaggebend (Urteil des Landgerichts Bremen vom 22.05.2003; Az.: 2 S 315/02).

Rechtlich handelt es sich bei einer Duldung um keine Zustimmung. Insofern muss der Mieter aktiv werden, wenn er sich gegen die geplante Modernisierung zur Wehr setzen will, andernfalls wird sein Verhalten konkludent (schlüssiges Handeln) als Duldung interpretiert. Dies gilt bspw., wenn Handwerkern zu Zwecken einer Modernisierung der Zugang zur Wohnung gewährt wird.

 

Zwei Formen der Härtefallprüfung nach § 555d Abs. 2 BGB und § 559 Abs. 4 BGB

Bei der Härtefallprüfung kommen grundsätzlich zwei Varianten in Betracht. Zunächst gibt es mit § 555d Abs. 2 BGB eine explizite Ausnahmeregelung, der zufolge die Maßnahme nicht zu dulden ist, wenn diese für den Mieter, dessen Familie oder Angehörige seines Haushalts eine untragbare Härte (Belastung) bedeuten würde. Demzufolge können auch die Interessen eines Untermieters für die Härtefallprüfung relevant sein, wohingegen die Interessen von Gästen oder Besuchern nicht zu berücksichtigen sind.

Der Härtefall ergibt sich bei dieser Regelung infolge der persönlichen Verhältnisse des Mieters (§ 555d Abs. 2 BGB). Demnach sind von der Rechtsprechung akzeptierte Gründe für einen Härtefall bspw. Alter, Invalidität, Krankheit,  Pflegebedürftigkeit  und vergleichbare Situationen. Ebenfalls kann die Änderung des Zuschnitts einer Wohnung eine nicht zu akzeptierende Härte bedeuten. Zusätzlich können Belastungen durch die Baumaßnahme selbst einen Härtefall begründen, da bspw. die Mietsache vorübergehend nicht mehr bewohnbar ist oder die Baumaßnahmen zu unzumutbaren Zuständen führt (insb. Lärm- und Emissionsbelastung). Bei Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnimmobilie beeinträchtigen, steht dem Mieter das Recht zu, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 BGB). Bei der energetischen Modernisierung ist eine Mietminderung jedoch für die ersten drei Monate nach Baubeginn ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).

Schließlich wird vom Gesetzgeber als zweiter Härtefallkomplex ebenfalls eine soziale Härte als Einwendung anerkannt. Diese Form der Härte liegt vor, wenn die sich aus der Modernisierung ergebende Mieterhöhung den Mieter unangemessen belastet, wobei dies ebenfalls mittels einer Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter zu beurteilen ist (§ 559 Abs. 4 BGB).

 

Von der Härtefallregelung ausgenommen

Eine Härtefallabwägung nach § 559 BGB ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Wohnung des Mieters durch die Modernisierung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird (§ 559 Abs. 4 Nr. 1 BGB). Ein Zustand gilt nach der Rechtsprechung des BGH als „allgemein üblich“, wenn dieser „…bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen – mindestens zwei Drittel – in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird.“ (BGH-Beschluss vom 19.02.1992; Az.: VIII ARZ 5/91, unter III 4 c; bestätigt mit BGH-Urteil vom 9. Oktober 2019; Az.: VIII ZR 21/19, Rdnr. 36). Der allgemein übliche Zustand ist dabei nach den zum aktuellen Zeitpunkt herrschenden Verhältnissen zu beurteilen, wobei auch Mietereinbauten zu berücksichtigen sind (BGH-Urteil vom 10.10.2012; Az.: VIII ZR 25/12).

 

Mieter muss seinen Härtefalleinwendung dem Vermieter schriftlich vortragen

Um von der Schutzwirkung der Härtefallregelung profitieren zu können, muss der Mieter die Gründe für die Inanspruchnahme schriftlich in Textform (siehe zu den Voraussetzungen unter Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme) dem Vermieter begründen. Der Härtefall kann somit nicht mündlich geltend gemacht und begründet werden. Die digitalen Kommunikationsmedien (z.B. E-Mail unter bestimmten Voraussetzungen auch Instant-Messaging-Dienste wie WhatsApp) sind hierfür aber grundsätzlich ausreichend. Hinsichtlich der Härtefalleinwendung setzt der Gesetzgeber dem Mieter Frist bis zum Ablauf des Monats, der auf den Monat des Zugangs der Ankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB).

Allerdings beginnt die Frist nur zu laufen, wenn  die Modernisierungsankündigung den Mieter form- und fristgerecht erreicht hat und damit den Voraussetzungen nach § 555c BGB entspricht (§ 555d Abs. 3 BGB). Dies beinhaltet auch die Belehrung über die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 555c BGB; siehe auch unter „Erforderlicher Inhalt der Modernisierungsankündigung“).

Der Fristbeginn datiert auf den Tag des Zugangs des Schreibens beim Mieter. Maßgeblich sind die üblichen Umstände unter denen der Empfänger eines Schreibens von diesem Kenntnis erlangt, was bei einfachen Briefsendungen am nächsten nach dem Posteinwurf ist (Leerung des Briefkastens am nächsten Tag) (BGH-Urteil vom 26.11.1997; Az.: VIII ZR 22/97). Einen späteren Zugang muss der Empfänger beweisen und zugleich darlegen, dass er die Umstände  des verspäteten Zugangs nicht zu vertreten hat. Befindet sich der Mieter im Urlaub ist dies regelmäßig kein ausreichender Grund für einen verspäteten Zugang. Vielmehr ist der Mieter verpflichtet, Vorkehrungen zu treffen, die es ihm ermöglichen, so dass ihn rechtserhebliche Erklärungen (z.B. Modernisierungsankündigung, Kündigungsschreiben) erreichen, andernfalls handelt es sich um einen Verstoß gegen Sorgfaltspflichten, die durch den Vertrag begründet werden (BGH-Urteil vom 26.11.1997; Az.: VIII ZR 22/97).

Erreicht den Mieter eine rechtswirksame Modernisierungsankündigung im Zeitraum vom 01.03. bis 31.03., muss der Mieter seine Härtefalleinwendung bis zum 30.04. an den Vermieter geschickt haben (tatsächlicher Zugang beim Vermieter spätestens am 30.04.). Die Ausführungen zum Zugang gelten hier analog.

Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung

Nach einer durchgeführten Modernisierung haben Vermieter nach § 559 BGB das Recht acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufzuschlagen (ca. 0,66 Prozent auf die Monatskaltmiete). Die Investition eines Vermieters amortisiert sich somit nach 12,5 Jahren, wenn man Zins- und Steuereffekte außer Betracht lässt. Hierbei ist allerdings die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB zu beachten, wobei zwei Fallkonstellationen unterschieden werden. Bei Modernisierung innerhalb von sechs Jahren darf die Miete pro Quadratmeter nicht um mehr als 3 Euro steigen. Beträgt die Nettokaltmiete bis zu 7 € pro Quadratmeter darf die Miete sogar höchstens um 2 Euro erhöht werden. Eine vorherige (rechtswirksame) Erhöhung der Miete bspw. auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist hingegen unschädlich und auf diese Weise kann die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete gesteigert werden.

Wurden die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, bedarf es zur Rechtswirksamkeit der mit der Modernisierung üblicherweise bezweckten Mieterhöhung, einer schriftlichen (in Textform) Mieterhöhungsmitteilung an den Mieter (§ 559b Abs. 1 BGB). Die Mieterhöhung kann dabei gegenüber dem Mieter nur wirksam erklärt werden, wenn die Erhöhung nach Maßgabe der (tatsächlich) entstandenen Kosten berechnet wird. Demzufolge sind Kosten, die von einem Dritten übernommen wurden und Zuschüsse aus öffentlicher Haushalte von den Gesamtkosten der Maßnahme abzuziehen (§ 559a Abs. 1).

Sofern sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (eine Rechnung), müssen die jeweils hierauf entfallenden Kosten deutlich voneinander abgegrenzt werden. Dies kann entweder betragsmäßig oder mittels einer quotalen Zurechnung erfolgen. Sind diese Voraussetzungen aber nicht erfüllt, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Dabei ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter jenen Betrag in Abzug bringt, der seines Erachtens der Erhaltungsmaßnahme zuzurechnen ist (BGH-Urteil vom 17.12.2014; Az.: VIII ZR 88/13).

Auch wenn sich ein Vermieter die die Modernisierungsankündigung form- und fristgerecht verschickt und wurde die (energetische) Modernisierung erfolgreich abgeschlossen, steht dem Mieter ein weiteres Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu. Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Sofern das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zwischen dem 01.07. und 31.07. zugeht, muss der Mieter bis zum 30.09. schriftlich (in Schriftform) kündigen. Erreicht den Vermieter die Kündigung zwischen dem 01.09. und 30.09. wird die Kündigung zum 30.11. wirksam.

Aus § 555c Abs. 3 BGB ergibt sich eine Sperrfrist von sechs Monaten für die Mieterhöhung, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht form- und fristgerecht angekündigt hat. Gleiches gilt, wenn die tatsächliche die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung frühestens neun Monate nach Beendigung der Maßnahme möglich.

Die Mieterhöhung infolge einer energetischen Sanierung ist auch dann rechtlich wirksam, wenn die Mietkostenerhöhung die Heizkosteneinsparung infolge der Sanierung deutlich übersteigen (BGH, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03).“

Beispielrechnung für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme (Modernisierungsumlage):

Wohnfläche des Objekts	100 Quadratmeter
Monatsmiete vor der Modernisierung	1.000 €
Jahresmieter vor der Modernisierung	12.000 €
Modernisierungskosten	28.800 €
8 % der Modernisierungskosten	2.400 €
neue Jahresmiete	14.400 €
neue Monatsmiete	1.200 €
Mieterhöhung pro Monat	200 €
Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB	10 € Monatskaltmiete pro qm → Konstellation 1 Erhöhung um 2,00 € pro qm → keine Kappung!