Ob gewollt und freiwillig oder aus sachlichen Gründen, die Sie dazu bewegen, Ihre Wohnung zu verkaufen. Im Raum steht immer auch die Frage, ob Sie das Vorhaben besser mit oder ohne Makler stemmen wollen.
Lassen Sie sich in dieser Sache nicht aus der Ruhe bringen, denn je nachdem, wen Sie fragen, werden Sie möglicherweise Empfehlungen bekommen, die schwarz oder weiß sind.
Niemals ohne Makler – das wird der eine Rat für Sie sein.
Auf jeden Fall auf den Makler verzichten – so sieht die andere aus. Und wie so oft liegt die Wahrheit in der oft bemühten Weisheit “Es kommt darauf an”.
Geboten ist eine gesunde Mischung aus Selbstvertrauen und dem Blick aufs Wesentliche. Wenn Sie die folgenden sieben Tipps beachten, sind Sie auf dem richtigen Weg, um Ihren Wohnungsverkauf erfolgreich ohne Makler zu bestreiten.
Wann ist es sinnvoll, die Wohnung ohne Makler zu verkaufen?
Etwas überspitzt formuliert: wenn Sie Geld sparen wollen. Ein Immobilienmakler will bezahlt werden, und wenn man bedenkt, was alles an einem Immobilienverkauf hängt, ist das auch legitim. Auf der anderen Seite kann man mit Fug und Recht geteilter Meinung darüber sein, ob der Verdienst des Maklers zu niedrig, zu hoch oder angemessen ist. Doch auch das hängt letztlich davon ab, was er für Sie tut und wie gut er das macht. Hier kann man kein pauschales Urteil fällen, die wie bei allen Berufsgruppen gibt es auch beim Makler herausragende Profis und “Schwarze Schafe”, es gilt also zunächst, die Spreu vom Weizen zu trennen. Wenn Sie Ihre Wohnung allein verkaufen wollen, können Sie sich diese Vorarbeit jedoch sparen. Zu tun gibt es dennoch mehr als genug.
Soll ich meine ehemals selbst genutzte Immobilie verkaufen?
Die Antwort kennen letztlich nur Sie selbst, denn die Gründe für den Wohnungsverkauf liegen bei Ihnen. Grundsätzlich spricht jedoch nicht viel dagegen zu verkaufen. Allerdings sollten Sie – sofern das die Rahmenbedingungen erlauben – den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf wählen. Befinden sich die Immobilienpreise gerade “im Keller”, tun Sie gut daran, auf einen besseren Moment zu warten. Sollte das aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht möglich sein, müssen Sie sich den Umständen anpassen. Umso wichtiger ist es in diesem Fall jedoch, sich ein realistisches Bild über die Marktlage zu machen (dieser Punkt muss allerdings sowieso eine wichtige Rolle spielen, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben).
Tipp 1: Analyse & gewissenhafte Vorbereitung des Wohnungsverkaufs
Man könnte sagen, Vorbereitung ist die “halbe Miete” beim Wohnungsverkauf. Je besser Sie sich vorbereiten, desto entspannter können Sie Ihren Wohnungsverkauf ohne Makler angehen.
Deshalb empfiehlt es sich, sich auf folgende Faktoren vorzubereiten:
- Beschaffen Sie sich Informationen über den aktuellen Wohnungsmarkt in Ihrer Region und lassen Sie sich bei der Wertermittlung helfen. Denn selbst wenn Sie zum Entschluss kommen, Ihre Wohnung zu verkaufen, muss das nicht bedeuten, dass der Zeitpunkt richtig ist. Womöglich ist die Marktlage gerade nicht so gut und Sie tun gut daran, den Verkauf noch ein wenig zu verschieben.
- Prüfen Sie bei einem geplanten Verkauf auch, ob der Zeitpunkt steuerlich sinnvoll ist
- Stellen Sie im Vorfeld alle wichtigen Unterlagen zusammen, also etwa Kopien von Lageplan und Grundriss, Wohnflächenberechnungen, den Grundbuchauszug und gegebenenfalls den Energieausweis.
- Bereiten Sie Ihre Wohnung umfassend für die Besichtigungen vor.
- Gehen Sie davon aus, dass Sie relativ viel Zeit in Ihren Wohnungsverkauf stecken müssen und kalkulieren Sie so, dass es zeitlich nicht zu eng wird.
- Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen von Wohnungsinteressenten vor. Versetzen Sie sich in die Lage von potentiellen Käufern. Sie werden sich nicht auf jedes Detail vorbereiten können, aber doch auf Fragen, die naheliegend sind.
Und seien Sie dabei sehr genau! Die Qualität Ihrer Vorbereitung beeinflusst schlussendlich den erzielbaren Preis.
Zum Thema Preisfindung selbst: Immer wieder begehen Wohnungsbesitzer den Fehler, den Verkaufspreis anzusetzen, der erzielbar war, als sie selbst gekauft haben. Doch der heutige Wert Ihre Wohnung ist keinesfalls einfach aus dem abzuleiten, was Sie einmal gezahlt haben. Die Lage am Markt hat sich wahrscheinlich verändert, Ihre Wohnung ist heute wahrscheinlich besser ausgestattet, womöglich energetisch erneuert. Das kann sich positiv auf den Preis auswirken, muss es aber nicht. Holen Sie sich, wenn Sie unsicher sind, bei der Wertermittlung Ihrer Wohnung. Eine Vermarktung bei zu hohem Preis kann ebenfalls Schaden anrichten, wenn er Interessenten von vornherein abschreckt.
Tipp 2: Denken Sie an die Kosten beim Verkauf ohne Makler
Wenn Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen, bedeutet dies, dass Sie anstatt des Maklers Zeit und Geld investieren müssen. Die zeitlichen Opfer, die Sie erbringen müssen und die Kosten sollten Sie in Ihre Kalkulation mit einbeziehen:
Machen Sie sich daher bewusst, was nun in Ihrem Verantwortungsbereich liegt:
- Sie müssen ein Exposé für Ihre Wohnung entwerfen und fertigstellen
- Sie müssen die Gebühren für die Immobilienportale (Exposé) und Anzeigen entrichten
- Sie müssen eine realistische Wertermittlung durchführen
- Sie müssen Inserate bzw. Anzeigen und/oder Verkaufsschilder vorbereiten
- Sie müssen den Energieausweis erstellen
- Sie müssen Ihre Wohnung für die Besichtigungen herrichten und die Besichtigungen durchführen
- Sie müssen einschätzen, ob und welche Mängel vorliegen
- Sie müssen mit Käufern verhandeln und zuverlässige Käufer finden
- Sie müssen deren Bonität prüfen (lassen)
- Sie müssen das Grundbuch in einen verkaufsfähigen (lastenfreien) Zustand versetzen
- Sie müssen alles rund um den Kaufvertrag regeln
- Sie müssen sich um einen Notar kümmern
Tipp 3: Keine halben Sachen bei der Vermarktung
Ein Inserat im Internet ist heute eine Selbstverständlichkeit, auf die man kaum hinweisen muss. Beschränken Sie sich aber nicht auf ein einziges Portal, nutzen Sie stattdessen so viele wie möglich.
Anzeigen können Sie bequem vom Schreibtisch aus gestalten. Doch so praktisch das auch sein mag, so tückisch ist es auch, denn Sie sind im Netz schließlich nicht allein.
Umso wichtiger ist es, Ihre Wohnung so gut wie möglich darzustellen.
Denn die Nutzer des Internets sind durchaus verwöhnt, sie erwarten eine professionelle Anzeige und aussagekräftige Aussagen. Zur Vermarktung Ihres Inserats gehören daher die wichtigsten Fakten rund um Ihre Wohnung, aber auch ein optisch ansprechender Auftritt.
Unterschätzen Sie nicht die Wirkung einer Zeitungsanzeige. Immer noch suchen viele potenzielle Käufer gerne auf gedrucktem Papier nach ihrer Traumwohnung.
Zudem ist es ratsam, ein Verkaufsschild anzubringen. Zumindest, wenn sich das umsetzen lässt. Beim Haus verkaufen ist es einfacher, ein Schild im Wohnungsfenster an der Straße kann jedoch ebenfalls seine Wirkung entfalten.
Stellen Sie sich breit auf und vermarkten Sie Ihre Wohnung an so vielen Orten bzw. Portalen wie möglich!
Tipp 4: Kommunizieren Sie schnell und verlässlich mit Interessenten
Seien Sie möglichst immer für Interessenten erreichbar, sei es per Telefon oder Mail. Und wenn dies nicht zu jedem Zeitpunkt möglich ist, melden Sie sich so schnell wie möglich zurück.
Unzuverlässigkeit oder zu langes Warten, bis man sich zurückmeldet, macht einen schlechten Eindruck. Bewahren Sie die E-Mail-Adressen der Interessenten gut auf, um ohne große Vorlaufzeiten kommunizieren können. Kommunizieren Sie also stets schnell und zuverlässig. Gut möglich, dass man Ihnen ansonsten fehlendes Interesse am tatsächlichen Verkauf unterstellt.
Tipp 5: Die Besichtigung ist das A & O Ihres Verkaufsprozesses
Bereits vor der Besichtigung ist es wichtig, ein übersichtliches und ansprechendes Exposé zu erstellen. Dazu gehören auch gute Fotos, die ein realistisches Bild der Wohnung vermitteln. Wenn Sie Exposé und Besichtigung vernachlässigen, verlieren Sie letztendlich Zeit. Wenn Sie so genau wie möglich vorgehen, sprechen Sie die richtigen Interessenten an. Wir vermuten, dass Sie der Aussage zustimmen, dass wie so oft der erste Eindruck auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung zählt.
Sie kennen das selbst, denn wenn Sie ein Ihnen bis dahin fremdes Haus oder eine Wohnung betreten, machen Sie sich intuitiv ein Bild. Wenn dieses bei Ihnen ein positives Gefühl vermittelt, ist viel gewonnen.
Und bei der Wohnungsbesichtigung Ihrer Immobilie ist es nicht anders. Deshalb:
- Sorgen Sie für Ordnung in Ihrer Wohnung. Persönliche Gegenstände sollten Sie “verschwinden” lassen.
- Beheben Sie möglichst alle Mängel in Ihrer Wohnung. Wenn diese Mängel von Ihnen nicht behoben werden, müssen die Interessenten dies wissen. Besonders wichtig ist dies aus rechtlichen Gründen. Wenn Sie können, streichen Sie zudem die Wände neu und erneuern Sie auch andere Dinge, die sich leicht ersetzen lassen und einen besseren Eindruck vermitteln.
- Führen Sie die Besichtigungen zu einer Tageszeit durch, die ausreichend Licht bietet. Davon völlig unabhängig sollten Sie aber dafür sorgen, dass warmes Licht die Räume durchdringt, selbst wenn es draußen taghell ist.
Tipp 6: Unterschätzen Sie nicht das Verkaufsgespräch
Wenn es soweit ist, kommt die nächste Herausforderung auf Sie zu: das Verkaufsgespräch. Natürlich gibt es Interessenten, die nicht weiter über den von Ihnen angesetzten Preis sprechen wollen, doch das dürfte eher die Ausnahme sein.
Sie müssen kein Top-Verkäufer sein, um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen, Sie sollten sich allerdings auch nicht über den Tisch ziehen lassen. Naturgemäß können bestimmte Charaktere Preisverhandlungen besser führen, weil es ihnen quasi “im Blut steckt”. Anderer tun sich damit schwerer und werden schnell unsicher, wenn ein Interessent nachverhandeln will.
Zu welche Kategorie Sie sich zählen und ob Sie vielleicht ein wenig Schulung oder Training für Ihre Besichtigungstermine brauchen, wissen Sie selbst am besten. Unterschätzen sollten Sie dieses Unterfangen, das Makler täglich erledigen, jedenfalls nicht.
Tipp 7: Seien Sie genau beim Vertraglichen
Um den Notar – so viel ist sicher – kommen Sie nicht herum. Er ist unverzichtbar, allerdings nur für die Details bezüglich des Grundbuchs und des Kaufvertrags zuständig. Er kümmert sich um das Vertragliche, er ist es auch, der von Ihnen fehlende Unterlagen wie den Grundbuchauszug anfordert. Doch das bedeutet nicht, dass Sie sich passiv zurücklehnen und dem Notar die Arbeit komplett überlassen können.
Die Vertragsverhandlungen zwischen Ihnen und dem Käufer unterliegen Ihrer Obacht. Sämtliche Absprachen, die Sie individuell mit dem Käufer treffen, müssen rechtssicher formuliert und festgehalten werden. Das gilt auch für mögliche Mängel an Ihrer Wohnung, die Sie nicht verschweigen dürfen. Sie müssen den Notar also konsequent wichtige Informationen mitteilen, damit nichts vergessen wird, was womöglich später Konsequenzen haben kann.
Sämtliche Absprachen, die Sie mit dem Käufer treffen, liegen in Ihrer Verantwortung.
Sie müssen demnach dem Notar bekannt gemacht werden, damit dieser sie in juristisch korrekter Formsprache in den Vertragsentwurf integriert.
Hierfür sollten Sie in komplexen Fällen möglicherweise professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Ein Kaufvertrag muss wasserdicht sein und den rechtlichen Voraussetzungen entsprechen. Der Entwurf muss den Parteien rechtzeitig vorliegen. Holen Sie sich im Zweifel professionelle Hilfe, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
