Eines ist sicher, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen: Tipps können nicht nur nicht schaden, sie sind unverzichtbar, wenn alles glatt gehen soll. Hier nun also wertvolle Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Ihre Wohnung schnell und erfolgreich zu verkaufen.
1. Wohnung verkaufen: Keine große Sache?
Oft wird angenommen, dass der Verkauf einer Wohnung im Vergleich zum Hausverkauf weniger umfangreich sei. Vom zu erwartenden niedrigeren Preis einmal abgesehen, wird angenommen, dass das Unterfangen leicht zu händeln sei.
Was den Wohnungsverkauf immer wieder zu einer Herausforderung werden lässt, lässt sich mit einem Wort zusammenfassen: Gemeinschaftseigentum. Die Vorstellung von potenziellen Käufern, nicht nur eine Wohnung zu kaufen (was als Sondereigentum bezeichnet wird), sondern sich einer Gemeinschaft fügen zu müssen (Gemeinschaftseigentum), behagt vielen nicht.
2. Wer kauft eine Wohnung
Das können durchaus Investoren sein, die es im Wesentlichen auf Rendite abgesehen haben. Doch die Regel ist das nicht, da Investoren meist größer denken. Potentielle Käufer sehen also eher anders aus.
Wahrscheinlich werden sich daher eher Interessenten bei Ihnen melden, die bisher zur Miete gewohnt haben und etwas an dieser Situation ändern wollen. Die Motivation kann Altersvorsorge sein, aber auch “nur” der Wunsch, statt jeden Monat Miete zu zahlen, Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie zu kommen.
3. Machen Sie Ihre Wohnung interessant
Gehen wir von der eben genannten Zielgruppe aus, haben Sie durchaus ein wenig Überzeugungsarbeit vor sich. Denn wer vom Mieter zum Wohnungsbesitzer werden will, scheut Kosten, die womöglich nach dem Kauf höher als vorher sind.
Wahrscheinlich müssen sie den Interessenten von folgenden Voraussetzungen überzeugen:
- Zwar entstehen im Zuge des Wohnungskaufs Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Doch in der Summe sollten diese nicht höher sein, als die Kosten, die der Interessent als Mieter hatte.
- Fertigen Sie am besten eine direkte Gegenüberstellung “Kaufen versus mieten” an, aus der hervorgeht, dass der Wohnungskauf die bessere Entscheidung ist.
Je nach Marktlage können Sie natürlich auch auf die geringeren Kosten durch die Niedrigzinsphase hinweisen, die insbesondere bei der Tilgung für den Käufer mitentscheidend sein kann.
4. Wie können Sie den besten Preis erzielen?
Um es überspitzt zu formulieren: Indem Sie realistisch bleiben. Sie sollten also keinesfalls den Verkaufspreis “aus dem Bauch heraus” festlegen. Auch die Frage, was Sie selbst vielleicht früher einmal für Ihre Wohnung bezahlt haben, sollten Sie ausklammern. Denn das hat auf den heutigen möglichen Preis keinen Einfluss.
Der Wert der Wohnung lässt sich an folgenden Punkten ermitteln:
| Das Baujahr | Haben Sie eine Eigentumswohnung zu verkaufen, die in den 1950er, 60er oder 70er Jahren gebaut wurde, werden Sie einen geringeren Preis erzielen, als wenn es sich um eine Altbauwohnung oder einen Neubau handelt. |
| Die Etage | Liegt Ihre Wohnung im Erdgeschoss, müssen Sie sich auf Verluste beim Verkaufspreis von 20 bis 30 Prozent einstellen. Viele mögliche Käufer haben Angst vor Einbrechern oder fürchten höhere Heizkosten und Fußkälte.
Andererseits könnte die Wohnung interessant für Menschen sein, die keine Treppen steigen wollen oder können. |
| Die Zimmerzahl | Insgesamt sind Wohnungen beliebter, die größer sind, also 3, 4 oder 5 Zimmer haben. Das gilt natürlich besonders für Familien. |
| Die Austrittsmöglichkeiten | Wenn an die Wohnung ein Garten oder ein Balkon angeschlossen ist, erhöht das die Verkaufschancen und den Preis. Fehlt beides, müssen Sie damit rechnen, dass der Wert der Immobilie sinkt. |
Sie können Ihre Wohnung auch kostenlos bewerten lassen, beispielsweise, wenn Sie einen Makler beauftragen. Der kalkuliert die Wohnungsbewertung so, dass seine Arbeit über seine Provision honoriert wird (zur Rolle des Maklers lesen Sie bitte weiter unten mehr).
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Immobilien verkaufen, spielt immer auch der Standort eine Rolle. In begehrten und zentralen Wohngegenden können Sie naturgemäß höhere Preise erzielen. Doch auch hier sollten Sie zunächst eine Immobilienbewertung vornehmen lassen.
5. Freie und vermietete Wohnungen
Wenn Sie Ihre Wohnung privat verkaufen und vorher selbst dort gelebt haben, werden Sie einen besseren Preis erzielen, als wenn vor dem Verkauf bereits ein Mieter in der Wohnung gewohnt hat.
Immerhin ist die Nachfrage nach freien Wohnungen groß, sodass der neue Besitzer der Immobilie gute Chancen hat, neu zu vermieten. Noch zwei weitere Aspekte sprechen gegen eine vermietete Wohnung:
- Mieter können aufgrund der Gesetze in Deutschland nach einem Besitzerwechsel nicht ohne Weiteres gezwungen werden, ihre Wohnung zu verlassen (was im Übrigen durchaus gut ist).
- Mieterhöhungen lassen sich durch einen Eigentümerwechsel auch nicht so einfach vornehmen. Gerade bei sehr alten Mietverträgen ist das jedoch für Immobilienbesitzer problematisch, weil sie deutlich weniger Miete verlangen können, als bei einer Neuvermietung.
Für große Wohnungsunternehmen spielt es in der Regel keine große Rolle, ob Wohnungen vermietet sind oder nicht. Sie zielen auf die große Anzahl von Wohnungen bei ihrem Geschäftsmodell ab. Zuweilen legen sie dabei eine Praxis an den Tag, die man – vorsichtig ausgedrückt – als bedenklich bezeichnen kann.
Für Sie als Verkäufer Ihrer Wohnung ist dagegen der Unterschied zwischen vermietet oder frei erheblich. Für eine vermietete Wohnung bekommen Sie unter Umständen bis zu 30 Prozent weniger. Daher kann es sinnvoll sein (wenn es denn möglich ist), mit dem Verkauf der Wohnung zu warten, bis sie frei veräußert werden kann.
4 Fehler beim Wohnungsverkauf, die Sie vermeiden sollten
Ob Sie ein Haus verkaufen oder Ihre Immobilie privat veräußern wollen, einige Fehler bzw. Fehleinschätzungen sollten Sie tunlichst vermeiden:
- Wird schon “schiefgehen”: Mit dieser Haltung können Sie davon ausgehen, dass Einiges schief geht. Eine schlechte Vorbereitung wird Ihnen früher oder später (eher früher) auf die Füße fallen. Wichtige Dinge wie fehlende Unterlagen können Ihnen Ihr Vorhaben gründlich verhageln.
- Marketing und Besichtigungen erledige ich selbst: Schön, wenn Sie sich das zutrauen, noch schöner, wenn dann auch wirklich alles klappt. Aber die richtige Strategie zu entwerfen ist nichts für nebenbei. Und auch die Besichtigungstermine sind nicht ohne. Sie haben es mit zahlreichen unterschiedlichen Persönlichkeiten zu tun, die Ihnen das Leben ganz schön schwer machen können.
- Der Interessent wird schon zahlen können: Es ist schön, wenn Sie ein so freundliches Menschenbild haben. Aber leider deckt sich das nicht immer mit der Realität. Wenn Sie die Bonität eines Interessenten nicht prüfen und womöglich schon einen Kaufvertrag mit ihm machen, könnte das ärgerlich (und teuer!) werden, wenn der Hausverkauf platzt.
- Einen Makler brauche ich nicht: Hoffentlich haben Sie recht. Denn ein Makler kann Ihnen viele Aufgaben abnehmen. Aufgaben, die Ihnen womöglich komplett neu, die für den Makler aber Alltagsgeschäft sind.
