Wohnung verkaufen

Vor dem Hintergrund enormer Mietsteigerungen in den letzten Jahren und einem historisch niedrigen Zinsniveau nimmt die Zahl potentieller Käufer von Eigentumswohnungen stetig zu. Aus Sicht von Wohnungseigentümern sind die aktuellen Marktbedingungen optimal, da die steigende Nachfrage zugleich zu einer Steigerung der Verkaufspreise führt. Viele Eigentümer unterliegen allerdings dem Irrglauben, dass ein Wohnungsverkauf weitaus weniger kompliziert als ein Hausverkauf sei. In der Praxis zeigt sich aber, dass dies nicht der Fall ist.

1. Erforderliche Unterlagen für den Wohnungsverkauf

Bei einem anstehenden Wohnungsverkauf sollten zunächst alle erforderlichen Unterlagen besorgt werden:

• Auszug aus dem Grundbuch
• Grundriss
• Teilungserklärung: Anders als bei einem Hausverkauf ist bei einer Wohnungsveräußerung die Teilungserklärung erforderlich. Diese legt fest, welche Immobilienflächen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum zählen.
• Brandversicherungsurkunde (Feuerversicherungspolice)
• Protokolle von der Eigentümerversammlung (letzten drei): Bei einer Eigentumswohnung wird wenigstens einmal pro Jahr die sog. Eigentümerversammlung abgehalten. Die dort gefassten Beschlüsse, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden im WEG-Protokoll dokumentiert. Dieses Protokoll enthält für Käufer hilfreiche Angaben über anstehende Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.
• Hausgeldabrechnungen (letzten drei)
• Rücklagenspiegel: Stand und Entwicklung der Rücklagen.
• Energieausweis: Anders als bei einem Hausverkauf ist die Aussagekraft des Energieausweises bei Eigentumswohnungen stark begrenzt, da dieser nicht für die einzelne Wohnung sondern die gesamte Immobilie erstellt wird.
• Duplikat des Mietvertrags (sofern es sich um eine Mietwohnung handelt)

2. Die wichtigsten Faktoren für den Verkaufspreis

Bei sämtlichen Immobilienverkäufen (z.B. Grundstück, Wohnung, Haus) ist der Verkaufspreis erfolgskritisch. Als eine erste Orientierung für die Preisbestimmung der Eigentumswohnung dienen die Quadratmeterpreise. Zusätzlich zu den Haupteigenschaften sollten jedoch weitere Faktoren berücksichtigt werden.

Grundsätzlich kommen die nachfolgend aufgeführten preisbeeinflussenden Eigenschaften bei einem Wohnungsverkauf in Betracht:

• Aktuelle Marktlage am lokalen Immobilienmarkt (Angebot und Nachfrage)
• Verfügbarkeit der Eigentumswohnung: Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, die frei oder vermietet ist?
  Für den Fall einer vermieteten Eigentumswohnung kann diese vom Käufer zunächst nicht selbst genutzt werden. In diesem Fall werden Eigennutzer ein geringeres Interesse an der Wohnung haben, wohingegen sich eine bezugsfreie Wohnung leichter und teurer verkaufen lässt.
• Haupteigenschaften: Zu den drei wesentlichen Haupteigenschaften einer Immobilie zählen Lage, Ausstattung und Zustand, die den Verkaufspreis im Wesentlichen bestimmen. In diesem Zusammenhang gilt es zu klären, ob sich die Wohnung in einer attraktiven Lage befindet sowie ausreichend Naherholungs- und Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind. Zudem sind die Wohnungsgröße, die Anzahl der Zimmer und der Schnitt für die Preisfindung relevant. Die Ausstattung und ihr Status sind genau zu dokumentieren.
• Sonstige Eigenschaften
  • Geschosslage: Die Geschosslage gibt an, auf welchem Stockwerk sich die Wohnung befindet und wirkt sich auf den Verkaufspreis aus.
  • Lage im Gebäude: Auch die Lage im Gebäude ist für den Wohnungspreis maßgeblich.
  • Grundriss: Der Grundriss bzw. die Wohnungsaufteilung ist ebenfalls ein wertbildender Faktor. So gibt es teils gravierende Unterschiede zwischen Neu- und Altbauwohnungen hinsichtlich der Raumaufteilung.
  • Aussicht: Die Aussicht ist bei der Wertfindung gleichfalls zu berücksichtigen. Immobilien mit einer schönen und unverbaubaren Aussicht erzielen einen höheren Verkaufspreis. Bei einem Teil der Wohnung ist zudem die Ausrichtung nach der Himmelsrichtung wertrelevant (z.B. Lichtdurchflutung etc.).
  • Negative Einflüsse: Wertmindernde Faktoren sind bspw. Geruchs- und Lärmbelästigung aber auch Emissionen (Schadstoffe aller Art, Strahlung, Lichtverschmutzung etc.).

3. Verkaufserfolg durch Wohnungsbewertung steigern

Eine professionelle Immobilienbewertung ermöglicht eine begründete Preisfindung und ist für den Verkaufserfolg der Wohnung essentiell. Insbesondere wenn ein Mietobjekt verkauft werden soll, ist eine fundierte Eigentumsbewertung für die Bestimmung des Verkaufspreises maßgeblich. Regelmäßig interessieren sich auch Kapitalanleger für eine Eigentumswohnung, die primär eine hohe Rendite erzielen möchten.

Die Bewertung einer Eigentumswohnung kann auch von einem Makler durchgeführt werden. Der Großteil der Immobilienmakler offeriert hierzu unentgeltliche Immobilienbewertungen. Ein seriöser Makler beschränkt sich nicht auf die Immobilienbewertung, sondern fungiert zugleich als Intermediär zwischen Veräußerer und Erwerber. Der Immobilienmakler wird dabei für jene Person tätig, die ihn bezahlt. Sofern die Maklerprovision von den Parteien zu gleichen Teilen getragen wird, handelt der Makler im Interesse von beiden.

Professionelle Immobilienmakler offerieren ein breites Angebotsspektrum mit der Zielsetzung, für ihre Kunden das maximal mögliche herauszuholen. Hierzu ist es aber erforderlich, einen qualifizierten und kompetenten Makler finden zu müssen, was durchaus kompliziert sein kann. Aus diesem Grund sollte ein Makler anhand seiner Reputation, Fortbildungsnachweise und Qualifikationen ausgewählt werden.

4. Weitere Aufgaben vor dem Wohnungsverkauf

Die Immobilie wurde bewertet und es sind sämtliche für den Verkauf erforderlichen Unterlagen vorhanden? Dann gilt es über eine mögliche Renovierung der Wohnung vor dem Immobilienverkauf zu entscheiden. Hierbei ist ausschlaggebend, ob es für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf notwendig ist, die Wohnung zu renovieren oder zu modernisieren.

Die Entscheidung über eine Renovierung oder Modernisierung der Eigentumswohnung ist stets einzelfallbezogen zu treffen. Regelmäßig dürfte eine renovierte oder modernisierte Wohnung einen höheren Preis erzielen. Aus ökonomischen Gründen sollten die Renovierungskosten aber freilich nicht den Zusatzerlös übersteigen. Renovierungskosten werden von potenziellen Erwerbern regelmäßig höher veranschlagt, um den Kaufpreis zu drücken. Sofern die Wohnung in der jüngeren Vergangenheit renoviert wurde, kann dies vom Kaufinteressenten jedoch nicht mehr als Argument für einen niedrigeren Kaufpreis vorgebracht werden.

Wir haben bereits vielen Eigentümern mit unserer kostenlosen Beratung geholfen, höhere Preise bei einer freien Wohnung zu erzielen. Ein niedriger Preis resultiert in vielen Fällen aus Faktoren, die beeinflussbar sind.
Potenzielle Käufer achten bei vermieteten Wohnungen auf andere Dinge, als bei einer freien Wohnung.

Wenn auch Sie Ihre Wohnung oder Haus verkaufen wollen, lassen Sie sich im Rahmen der kostenlosen Immobilienbewertung konkret von Ihrem Gäu Immobilienmakler beraten.
Wir haben in den letzten Jahren viele Wohnungen verkauft und betreuen Sie als Eigentümer gerne beim Verkauf Ihrer Wohnung.