Die Landesbauordnung definiert, welche baulichen Maßnahmen einer Baugenehmigung bedürfen.
Es ist je nach Bundesland und je nach lokaler Einbettung (Innenstadt vs. Außenbezirk) ratsam, zu prüfen, ob die Spielregeln hinlänglich bekannt sind (B-Plan).
Liegt ein Grundstück in einem Gebiet mit gültigem Bebauungsplan, so ergeben sich die bei der Bebauung zu beachtenden Aspekte in der Regel aus dem Bebauungsplan.
Neubauten benötigen in jedem Falle eine Baugenehmigung inkl. Erfüllung des bundesweiten Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Bei Bestandsimmobilien kommt es auf Art und Umfang der Maßnahmen an. Vereinfacht gesagt sind Schönheitsreparaturen sowie Instandhaltungsmaßnahmen meist baugenehmigungsfrei.
Hierzu zählen bspw. das Anbringen eines WDVS (Wärmedämmverbundsystem) zur Außendämmung oder ein Fassadenanstrich, außer es werden deutliche, ins Auge stechende, farbliche Veränderungen vorgenommen.
Darüber hinaus benötigt man in der Regel keine Genehmigung für den Austausch der Heizungsanlage, wobei bspw. in Baden-Württemberg bei Bestandsimmobilien (Wohnen) die Nachweise im Sinne des Erneuerbare-Energie-Wärmegesetzes zu erbringen sind.
Wichtig ist, zu beachten, dass es auch Verordnungen gibt, die unabhänig von Baugenehmigungen eingehalten werden müssen. Hierzu zählen bspw. Auflagen bei von Bafa oder L-Bank geförderten Maßnahmen, aber auch Verordnungen wie bspw. die Pflicht zur Photovoltaik.
So kann in BAden-Württemberg eine grundlegende Sanierung eines bestehenden Daches zwar unter Umständen baugenehmigungs- bzw. verfahrensfrei sein. Jedoch muss seit Januar 2023 eine Photovoltaik-Anlage auf Bestandsdächern platziert werden, wenn das Dach grundlegend saniert wird.
Wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss die entsprechende Bearbeitungszeit der Behörden einkalkuliert werden.
Bedingung für die Erteilung der Baugenehmigung ist das Stellen eines Bauntrages beim zuständigen Baurechtsamt, das gegebenfalls auch die Gemeinde und Nachbarn konsultieren muss.
Die Erteilung der Baufreigabe ist ein offizieller Akt der Verwaltung und stellt in Deutschland die entscheidende Hürde dar, um ein neues Gebäude oder eine bauliche Anlage errichten bzw. Bestandsgebäude baulich verändern zu dürfen.
Der Baufreigabeschein in Form des roten Punktes ist sichtbar anzubringen.
In Baden-Württemberg erhält man den roten Punkt, sobald die Baugenehmigung da ist und zusätzliche Auflagen erfüllt sind. In der Regel kommen zur sogenannten Prüfstatik und der Bauleitererklärung noch weitere
Auflagen hinzu, wie zum Beispiel Entwässerungsgenehmigungen sowie die Einhaltung von Lärmemissionsgrenzwerten im Falle geplanter Heizungsanlagen.
In Baden-Württemberg verwirkt man die Baugenehmigung, wenn man erst mehr als drei Jahre nach der Baufreigabe mit der Umsetzung des Bauvorhabens startet. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Verlängerung auf weitere drei Jahre zu beantragen.
