Bei einem anstehenden Immobilienkauf ist insbesondere die Finanzierung von besonderer Bedeutung. Erschwerend kommt hierbei hinzu, dass viele zukünftige Immobilieneigentümer nicht wissen, dass sie staatliche Förderprogramme für die Baufinanzierung beantragen können. Die bekanntesten Subventionsmöglichkeiten sind das Baukindergeld sowie die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hieran anschließend werden die wichtigsten Förderprogramme vorgestellt und erklärt, wie diese in Anspruch genommen werden können.
1. Subventionsmöglichkeiten vor dem Immobilienerwerb
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten, staatliche Unterstützung zu nutzen. Im Folgenden werden die wichtigsten Subventionsmöglichkeiten vorgestellt und erläutert.
1.1 Eigenheimrente (sog. „Wohn-Riester“)
Der im Jahr 2008 eingeführte sog. „Wohn-Riester“ markiert das Ende eines langen Zeitraums, in dem keine staatlichen Subventionen für Immobilieneigentümer gewährt wurden. Insbesondere Besserverdiener und Familien mit Nachkommen profitieren von dieser Fördermöglichkeit, sofern der „Wohn-Riester“ nicht der Anlass für einen Immobilienerwerb bildet.
Beim Wohn-Riester gibt es jährliche Zulagen, die aus einer Grundzulage (154 Euro pro Person) und einer Kinderzulage (185 Euro) bestehen. Bei einem nach dem Jahr 2008 geborenen Kind beträgt die Zulage sogar 300 Euro. Darüber hinaus wird eine Steuererstattung gewährt, die sich nach der Einkommenshöhe richtet.
So ist es möglich, pro Jahr eine nicht unerhebliche Summe einsparen zu können, die sich für die Eigenheimfinanzierung verwenden lässt. Allerdings ist hierfür ein enormer administrativer Aufwand zu bewältigen. Sofern dieser in Kauf genommen wird, kann die Förderung allerdings rentabel sein.
1.2 Kfw-Darlehen
Das „Wohneigentumsprogramm“ der KfW fördert Immobilienerwerbe, Wohnhausneubauten, Modernisierungsmaßnahmen sowie Investitionen in energieeffiziente Technologien.
Die Förderungen können unabhängig davon in Anspruch genommen werden, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Zu diesem Zweck offeriert die KfW zinsbegünstigte Förderdarlehen mit langer Fristigkeit und tilgungsfreien Phasen.
1.3 BAFA-Förderung
Sofern die Voraussetzungen vorliegen, bietet das „Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle“ (BAFA) Immobilieneigentümern eine Heizungsförderung. Vom BAFA begünstigt werden Investitionen in erneuerbare Energien (z.B. Energie aus Wasserkraft, Windenergie, Sonnenenergie, Biomasse etc.) zu Heizzwecken. Allerdings werden Neubauten, für die der Bauantrag nach 2009 gestellt wurde, nicht unterstützt.
2. Absetzung für Abnutzung (Abschreibung)
Mithilfe der Absetzung für Abnutzung (kurz AfA oder Abschreibung) bei Immobilien lässt sich die Steuerlast deutlich reduzieren. In diesem Zusammenhang ist der Begriff der „Werbungskosten“ einschlägig.
Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Vermietungsobjektes dürfen über die Nutzungsdauer (maximal 50 Jahre bzw. 2 % pro Jahr) verteilt als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Allerdings ist es hierfür erforderlich, dass die Kaufpreissumme bereits im Kaufvertrag auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt wird. Hintergrund ist, dass die AfA nur für den abnutzbaren Teil (Gebäude) möglich ist, wohingegen sie beim nicht abnutzbaren Teil (Grund und Boden) nicht durchgeführt werden darf.
3. Instandsetzungsaufwendungen
Ebenfalls werden Modernisierungen und Reparaturen steuerlich gefördert, wenn die rechtlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. In diesem Zusammenhang müssen zwei Aspekte unterschieden werden:
3.1 Modernisierungsaufwendungen
Zunächst haben Immobilieneigentümer die Möglichkeit Aufwendungen für Renovierung und Modernisierung im Rahmen der Steuererklärung steuermindernd zu berücksichtigen. Hierbei ist der steuerliche Ausdruck „Erhaltungsaufwand“ einschlägig, der gesetzlich auf 4.000 Euro begrenzt wurde. Beim Erhaltungsaufwand ist vorteilhaft, dass dieser sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.
Entscheidend ist jedoch, dass es sich bei den Aufwendungen nicht um Modernisierungen handelt, die den Wohnstandard verbessern oder den Wohnraum erweitern (Wohnflächenvergrößerung). Sofern diese Bedingung nicht erfüllt ist, handelt es sich um Herstellkosten, die nur im Zuge der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden können.
3.2 Aufwendungen für gewichtige Reparaturen
Sofern die Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Immobilienanschaffung mehr als 15 Prozent des Verkaufspreises betragen, werden diese nicht mehr vollumfänglich als Werbungskosten vom Finanzamt akzeptiert.
Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, den Renovierungsaufwand minutiös zu planen. So sollten nicht zwingend erforderliche Maßnahmen erst nach Ende der dreijährigen Frist durchgeführt werden. Auf diese Weise können die Aufwendungen als Werbungskosten oder Erhaltungsaufwand steuerlich genutzt werden.
Nutzen Sie auch unsere Tipps zum Sparen der Grunderwerbssteuer.
4. Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
Mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gibt es ein Subventionsprogramm, das Geringverdiener fördert.
Das WoFG bedeutet eine Neukonzeption des sozialen Wohnungsbaus, um der geänderten Wohnsituation gerecht werden zu können. Dies bedeutet zugleich eine Abkehr vom sozialen Wohnungsbau hin zu einer sozialen Wohnraumförderung.
Nach Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind die folgenden staatlichen Subventionen vorgesehen (§ 2 Abs. 1 WoFG):
- Wohnungsbau, einschl. des erstmaligen Erwerbs von Wohnraum innerhalb von 2 Jahren nach Fertigstellung (Ersterwerb)
- Modernisierung von Wohnraum
- Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum
- Erwerb bestehenden Wohnraums
5. Baukindergeld
Im Rahmen der von der Regierung lancierten „Wohnraumoffensive“ sollen insbesondere Familien staatlich gefördert werden. Deswegen ist im Koalitionsvertrag festgeschrieben, dass Familien pro Jahr Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro pro Kind über eine Dauer von zehn Jahre gewährt wird.
Allerdings ist die Subvention an Bedingungen geknüpft. So darf das Haushaltsbruttoeinkommen pro Jahr nicht über 90.000 Euro liegen. Dieser Höchstbetrag erhöht sich um 15.000 Euro für jedes zusätzliche Kind. Sind bspw. in einem Haushalt zwei Kinder, beträgt die Förderung insgesamt 24.000 Euro, sofern das Haushaltseinkommen 105.000 Euro nicht übersteigt.
