Bei einem anstehenden Immobilienkauf sollten sämtliche relevanten Kosten bekannt sein. Was wie eine Selbstverständlichkeit klingt, ist längst nicht immer der Fall. In Deutschland wird mit der Grundsteuer (Grundbesitzsteuer) das Eigentum bzw. das Erbbaurecht an Grundstücken besteuert. Im Rahmen dieses Artikels wird erklärt, worum es sich bei der Grundsteuer handelt und wie diese zu berechnen ist. Darüber hinaus wird ein Ausblick auf die bevorstehende Grundsteuerreform gewährt.
1. Regelung der Grundsteuer in Deutschland
Der Steuergegenstand der Grundsteuer sind bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte an Grundstücken. Die Grundsteuer wird in Deutschland durch die Kommunen erhoben und von diesen verwaltet. Die Rechtsgrundlagen der Grundsteuer finden sich im Grundsteuergesetz (GrStG).
Im Grundsteuergesetz werden drei Grundsteuerarten unterschieden:
- Grundsteuer A: Diese Grundsteuerart besteuert land- und forstwirtschaftlichen Grund und Boden.
- Grundsteuer B: Steuerobjekt der Grundsteuer B sind bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und Teileigentum.
- Kirchengrundsteuer: In bestimmten Bundesländern (z.B. Baden-Württemberg und Bayern) wird land- und forstwirtschaftliches Grundvermögen zusätzlich zur Grundsteuer A mit Kirchensteuer belastet, sofern der Grundstückseigentümer nach Maßgabe des Kirchensteuergesetzes kirchensteuerpflichtig ist.
Bei der Grundsteuer ist der Grundstückseigentümer bzw. der Erbbauberechtigte steuerpflichtig. Es handelt sich um eine sog. Objektsteuer. Aus diesem Grund wird jedem Grundstück (bzw. jeder wirtschaftlichen Einheit) vom verantwortlichen Lagefinanzamt eine separate Steuernummer zugewiesen. Für den Fall einer Grundstücksveräußerung wird dieses mit der ursprünglichen Steuernummer dem neuen Eigentümer zugeordnet.
Nicht der Grundsteuer unterliegen Grundstücke, die sich im Eigentum öffentlicher Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden) befinden. Ebenfalls nicht der Grundsteuer unterworfen wird Bundeseisenbahnvermögen (Grundbesitz), das für Verwaltungszwecke verwendet wird. Darüber hinaus sind Glaubensgemeinschaften sowie wissenschaftliche, medizinische und pädagogische Institutionen ebenfalls von der Grundsteuer befreit.
2. Berechnung der Grundsteuerschuld
Bei der Berechnung der Steuer werden das Grundstück und die Wohnfläche des Hauses bzw. der Eigentumswohnung herangezogen. In einem ersten Schritt wird zunächst der Grundsteuermessbetrag bestimmt. Dieser berechnet sich aus dem Einheitswert und der Grundsteuermesszahl. Die Höhe der Grundsteuerschuld bemisst sich dann aus dem ermittelten Messbetrag und dem Grundsteuerhebesatz.
2.1 Begriffserläuterungen und Berechnungsschema
Bei der Berechnung der Grundsteuerschuld sind die nachfolgend aufgeführten Bestandteile heranzuziehen:
2.1.1 Der Einheitswert
Die Ermittlung der Einheitswerte ist im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Hierbei handelt es sich um stichtagsbezogene Werte, für die ein gesetzlich normiertes Berechnungsverfahren verwendet wird.
2.1.2 Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl (Steuermesszahl) wird in Promille (‰) bemessen und deren Bestimmung ist gleichfalls gesetzlich normiert. Die Höhe der Grundsteuermesszahl bemisst sich nach der Immobilien- und der Nutzungsart. In den alten Bundesländern gelten folgende Werte:
- 6,0 Promille für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
- 2,6 Promille für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts
- 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern
- 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser
- 3,5 Promille für alle restlichen Immobilien (z.B. Eigentumswohnungen)
2.1.3 Grundsteuermessbetrag
Der Grundsteuermessbetrag bildet das Produkt von Einheitswert und Steuermesszahl:
Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Steuermesszahl
Der Steuermessbetrag wird hieran anschließend mit dem von den Gemeinden festgelegten Hebesatz multipliziert.
2.1.4 Grundsteuerhebesatz
Der Grundsteuerhebesatz ist ein prozentualer Wert, der von den Gemeinden festgelegt wird. Die Grundsteuerschuld berechnet sich somit nach folgender Formel:
Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz
Die Gemeinden können die Höhe des Grundsteuerhebesatzes grundsätzlich frei bestimmen, da die Grundsteuer nicht zweckgebunden erhoben wird und demzufolge nicht für die Ausgabendeckung heranzuziehen ist.
2.2 Ein Rechenbeispiel:
Bei einer Eigentumswohnung berechnet sich die Grundsteuerschuld wie folgt:
Einheitswert der Eigentumswohnung: 300.000 €
Grundsteuermesszahl für Wohnungen: 3,5 ‰
Grundsteuermessbetrag (3,5 ‰ von 300.000 €): 1.050,00 €
Kommunaler Hebesatz: 500 %
Jahresgrundsteuer (Berechnung: 1050,00 € x 500 % ): 5.250,00 €
Die Höhe der Steuerschuld kann der Steuerpflichtige dem Grundsteuerbescheid entnehmen.
3. Befreiung von der Grundsteuer
Bei bestimmten Grundstücken wird keine Grundsteuer erhoben. Von dieser Begünstigung profitieren primär gemeinnützige Organisationen, zu denen bspw. Vereine und Stiftungen zählen.
Ebenso können sich Immobilieneigentümer denkmalgeschützter Objekte von der Grundsteuer befreien lassen, sofern ein öffentliches Interesse an der Steuerbefreiung besteht und eine denkmalbedingte Unrentabilität der Immobilie gegeben ist.
Zudem kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dies setzt voraus, dass ein Vermieter unverschuldete Mietausfälle belegen kann. Entgehen dem Vermieter auf diese Weise 50 Prozent der Mieteinnahmen, kann die Grundsteuer um 25 Prozent gekürzt werden. Dieser Antrag muss bis spätestens zum 31.03. des Folgejahres gestellt werden.
3.1 Umlegung der Grundsteuer auf den Mieter
Die Grundsteuer kann bei vermieteten Immobilienobjekten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Die Umlage erfolgt dabei anhand des im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssels. Sofern es an einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag fehlt, gilt die Wohnfläche als Umlageschlüssel. Sofern die Immobilie gänzlich eigengenutzt wird, muss der Eigentümer die komplette Grundsteuer bezahlen.
4. Zahlungsweise der Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird entsprechend für ein vollständiges Kalenderjahr festgesetzt. Der Grundsteuerbescheid wird vom Lagefinanzamt erstellt und dem Steuerpflichtigen zugeschickt. Die Steuerschuld für das Kalenderjahr wird üblicherweise in vier gleichen Raten zu 25 Prozent jeweils zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. fällig.
Sofern der Steuerpflichtige den Betrag auf einmal bezahlen möchte, muss er dies bis spätestens zum 30.09. des vorangegangenen Kalenderjahrs beantragen. In diesem Fall wird die Steuer am 01. Juli fällig.
Der Steuerpflichtige schuldet die Grundsteuer dem jeweiligen Lagefinanzamt. Hierbei handelt es sich um jenes Finanzamt, das für die Grundstückslage zuständig ist.
5. Die geplante Grundsteuerreform
Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form verfassungswidrig ist. Dies wurde mit dem Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz begründet. Mit dem Urteil wurde die Grundsteuerreform in Gang gesetzt. Demzufolge muss die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer bis zum 31.09.2019 neu geregelt werden.
Zu diesem Zweck gibt es eine Reihe unterschiedlicher Reformvorschläge. In diesem Zusammenhang stehen das Kostenwert-, das Flächenwert- und das Bodenwertmodell zur Disposition. Am erfolgversprechendsten ist gegenwärtig die Bodensteuer (Bodenwertmodell), die mit dem deutschen Mieterbund einen prominenten Fürsprecher hat. Die Bewertung richtet sich dabei nach den einschlägigen Bodenwerten.
5.1 Der Bodenwert
Anhand des Bodenwertes wird der reine Grundstückswert ohne Bebauung ermittelt. Sofern sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, werden diese bei der Bodenwertermittlung nicht berücksichtigt und es wird unterstellt, dass es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.
Die Bodensteuer weist zwei wesentliche Vorteile auf. Einerseits sind die für die Ermittlung erforderlichen Bodenrichtwerte bereits flächendeckend erhoben worden. Eine Neuerhebung ist demzufolge nicht erforderlich. Andererseits erweist es sich als vorteilhaft, dass Experten sich hiervon positive Impulse auf den Bau- und Wohnungsmarkt versprechen, wodurch zugleich die Bebauung freier Grundstücksflächen profitieren dürfte. Sofern neuer Wohnraum geschaffen wird, trägt dies zu einer Entspannung am Immobilienmarkt bei, da sich dies dämpfend auf die Immobilienpreise auswirken dürfte.
