Voraussetzung für die Rechtsgültigkeit beim Erwerb eines Grundstücks ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.  Dieser Artikel behandelt die Frage, welche Bedeutung diese für Kauf und Finanzierung von Immobilien hat. Er gibt zudem Auskunft darüber, wo man diese erhält und welche behördlichen Vorschriften in diesem Zusammenhang bereits vom Notar erledigt werden können.

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1. Sinn und Zweck einer Unbedenklichkeitsbescheinigung

Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (offiziell „Bescheinigung in Steuersachen“) ist regelmäßig notwendig, um ins Grundbuch eingetragen zu werden. Sie wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt. Es handelt sich hierbei um einen Nachweis, dass der Immobilienerwerber die Grundsteuer beglichen hat und auch sonst keine weiteren Steuerrückstände bestehen.

 

Nachdem der Notar die Bescheinigung erhalten hat, wird diese dem zuständigen Grundbuchamt vorgelegt. Erst dann wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Sofern die Bescheinigung fehlt, erfolgt keine Eintragung in das Grundbuch.

 

Somit ist es zwingend erforderlich, dass der zukünftige Immobilieneigentümer die Grundsteuer bezahlt hat und eine entsprechende Unbedenklichkeitsbescheinigung erhält, um das Geschäft endgültig abwickeln zu können.

 

Ausnahmetatbestände bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung

Grunderwerbssteuer fällt nur an, wenn der Preis für das Grundstück mehr als 2.500 Euro beträgt (§3 Nr.1 GrEStG). Allerdings handelt es sich hierbei um einen in der Praxis nicht relevanten Ausnahmetatbestand, der regelmäßig nicht erfüllt sein dürfte.

 

Immobilienübertragung im Zuge einer Erbschaft oder Schenkung (§3 Nr.2 GrEStG) sowie zwischen Verwandten ersten oder zweiten Grades (§3 Nr. 6 GrEStG) sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit.  Aus diesem Grund ist auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich, um die Immobilienübertragung durchzuführen.

 

Weiterführend können wir Ihnen unseren spezifizierten Ratgeber-Artikel zum Thema Grunderwerbsteuer sparen empfehlen.

 

2. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Verkauf

Mit dem Immobilienerwerb wird der Käufer nicht automatisch Immobilieneigentümer. Vielmehr sind weitere Formalitäten zu erfüllen, bevor der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch vermerkt wird:

Nach der Unterzeichnung und notariellen Beurkundung des Kaufvertrags bewirkt der Notar die sog. Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Darüber hinaus muss der Notar die sogenannte Veräußerungsanzeige abgeben. Die Veräußerungsanzeige ist eine schriftliche Mitteilung an das Finanzamt über einen Grundstücksverkauf.

 

Der Immobilienkäufer wird hierbei im Grundbuch als neuer Eigentümer vorgemerkt, damit das Grundstück nicht mehrfach veräußert werden kann. Hieran anschließend wird vom Finanzamt der Grunderwerbsteuerbescheid erstellt und an den Steuerschuldner (Käufer) verschickt.

 

Der Immobilienkäufer ist verpflichtet, dem Finanzamt die Grunderwerbsteuer innerhalb Monatsfrist zu bezahlen. Erst nach Zahlungseingang erhält der Steuerpflichtige die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Hierfür werden fünf bis fünfzehn Euro Bearbeitungsgebühr fällig. Es wird bescheinigt, dass die Steuerschuld bezahlt wurde.

 

Nachdem der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vorgelegt hat, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer als neuer Immobilieneigentümer ins Grundbuch eingetragen. Eine Eintragung ist dem Grundbuchamt ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung ist aus steuerrechtlichen Gründen nicht möglich.

 

Die meisten Erwerber sind an einer schnellen Abwicklung der rechtsgültigen Immobilienübertragung interessiert. Dementsprechend sollte die Grunderwerbsteuer rechtzeitig bezahlt werden. Teilweise verlangen Immobilienkäufer aus diesem Grund von der Bank einen Zahlungsbeleg, der dem Finanzamt übermittelt wird. Auf diese Weise lässt sich das Verfahren erheblich beschleunigen.

 

3. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bei der Finanzierung

Auch bei der Finanzierung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung von herausragender Bedeutung: Regelmäßig erfolgt die Kreditauszahlung durch die Bank erst, wenn die Immobilie im Grundbuch mit einer Grundschuld belastet werden kann oder keine Steuerrückstände bestehen.

 

Die Grundschuld fungiert als Sicherheit für das mit der Finanzierung betraute Kreditinstitut. Die Eintragung einer Grundschuld ist erst möglich, wenn der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch vermerkt wurde. Demzufolge zahlt die Bank den Kreditbetrag erst aus, wenn die Grunderwerbsteuerschuld bezahlt und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt ausgestellt wurde.

 

Die durch das Finanzamt erstellte Unbedenklichkeitsbescheinigung ist bei den meisten Immobilienübertragungen zwingend erforderlich. Sofern man eine schnelle Immobilienübertragung anstrebt, ist es notwendig, sich diesbezüglich frühzeitig mit dem Finanzamt in Verbindung zu setzen.

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