Gesetzlich wird die Erbpacht im „Gesetz über das Erbbaurecht“ oder kurz „Erbbaurechtsgesetz” (ErbbauRG) geregelt. Es stammt aus dem Jahr 1919 und sollte die gesetzliche Grundlage dafür bieten, dass sich auch einkommensschwache Familien ein Eigenheim ohne eigenes Grundstück leisten können. In diesem Artikel wird erklärt, worum es sich beim Erbbaurecht handelt, welche Vor- und Nachteile aus Sicht von Erbbaugeber und Erbbauberechtigten zu beachten sind. Ferner, ob das Erbbaurecht ökonomisch sinnvoll genutzt werden kann.
1. Grundlagen des Erbbaurechts
1.1 Vorgehensweise beim Erbbaurecht
Das Erbbaurecht schafft die Rechtsgrundlage, um ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück errichten zu können. Der Erbbauberechtigte (auch Erbpächter oder Erbbaunehmer) erhält vertraglich zugesichert, ein Gebäude auf fremdem Grund errichten und nutzen zu dürfen. Das Grundstück ist weiterhin im Eigentum des Erbbaugebers beziehungsweise des Grundstückbesitzers, wohingegen der Erbbaunehmer üblicherweise Eigentum an der Immobilie erwirbt.
Der Erbbaugeber sichert sich hierdurch eine regelmäßige Einkommensquelle mit der Option, das Grundstück später zu einem besseren Preis veräußern zu können. Die hierbei erzielten Einnahmen werden als Reallast bezeichnet. Diese kann auch nicht-monetär vom Erbbaunehmer geleistet werden, während dies im Gegensatz dazu bei Hypotheken oder Zinsen nicht möglich ist.
Für den Erbbaunehmer folgt hieraus, dass er lediglich die Kosten für das Gebäude und nicht für den Erwerb des Grundstücks tragen muss. Jedoch muss die Reallast als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurecht-Vertrags bezahlt oder anderweitig geleistet werden.
1.2 Erbbauzins
Die Gegenleistung für die Gewährung des Erbbaurechts wird als Erbbauzins (auch Erbpachtzins) bezeichnet. Es existieren jedoch keine gesetzlichen Vorgaben, was die Höhe des Erbbauzinses betrifft. Dieser wird somit zwischen Pächter (Erbbaunehmer) und Verpächter (Erbbaugeber) im Zuge individueller Verhandlungen vereinbart. Regelmäßig wird eine Höhe von etwa drei bis fünf Prozent des gegenwärtigen Grundstückswertes ausgehandelt.
Aufgrund der langen Laufzeit der Erbpacht (üblicherweise zwischen 60 und 99 Jahren) behält sich der Grundstückseigentümer regelmäßig eine vertragliche Anpassungsklausel des Erbbauzinses vor, damit er sich vor Inflation schützen kann. Aufgrund der langen Zeiträume bis das Erbbaurecht erlischt, sind steigende Erbbauzinsen für den Grundstückseigentümer von eminenter Wichtigkeit.
1.3 Baulandverpachtung durch Grundstückseigentümer
Grundsätzlich hat in Deutschland jeder Grundstückseigentümer das Recht, sein(e) Grundstück(e) mittels eines Erbbaurechts zu verpachten. Allerdings ist es hierfür notwendig, dass der Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist.
Die Mehrheit der Bebauungsrechte wird allerdings nicht von Privatpersonen vergeben. In der Regel erfolgt dies durch Kommunen, Kirchen, Stiftungen, öffentliche Institutionen oder privatwirtschaftliche Unternehmen aus Gründen der Grundstücksvermarktung. Gerade die Kirche mit dem meisten Grundbesitz in Deutschland fungiert oftmals als Verpächter. Allerdings nutzen die Kirchen die Erbbauverordnung (ErbbauVO) primär, um finanziell benachteiligten Familien einen Hauskauf zu ermöglichen. Demnach steht in diesen Fällen nicht die Gewinnerzielung im Vordergrund der Kreditgewährung, sondern karitative Motive.
Privatpersonen machen vom Erbbaurecht selten Gebrauch, um mit ihrem Grundbesitz Einnahmen zu erzielen.
1.4 Das Erbbaugrundbuch
Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht. Der Erbbauberechtigte bekommt per Zustimmung Grundstückseigentümers ein unmittelbares Recht eingeräumt, über die Sache (Grundbesitz) während der Laufzeit des Erbbaurechts herrschen zu dürfen. Aus diesem Grund wird ein Erbbaurecht im ersten Rang des Grundbuchs (in Abteilung II) eingetragen. Darüber hinaus muss das Erbbaurecht in einem speziellen Grundbuch (sog. Erbbaugrundbuch) zusätzlich eingetragen werden. Nach Maßgabe der ErbbauVO ist diese Eintragung notariell zu bestätigen.
1.5 Beendigung des Erbbaurechtsvertrags
Das Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit bedeutet den Ablauf des Erbbaurechts. Gesetzlich ist vorgesehen, dass mit Beendigung des Erbbaurechtsvertrages der Grundstückseigentümer gleichzeitig auch Eigentum am errichteten Bauwerk erlangt. Als Ausgleich erhält der Erbbauberechtigte eine angemessene Entschädigung, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. In der Regel beträgt diese Abfindung mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes des Gebäudes.
Üblicherweise einigen sich die Parteien auf eine Laufzeit von 99 Jahren im Erbbaurechtsvertrag. Dieser Zeitraum kann allerdings auch frei festgelegt werden. Darüber hinaus kann das Erbbaurecht veräußert und vererbt werden. Auch eine Verlängerung der Erbpacht ist laut ErbbauRG möglich, sofern sich die Parteien hierauf einigen. Eine Verlängerung der bestehenden Erbpacht begründet aber keinen Rechtsanspruch des Erbbaurechtnehmers auf eine Entschädigung für das errichtete Bauwerk.
Auch kann der Erbbaurechtsvertrag im beiderseitigen Einverständnis aufgelöst werden. Ein besonderer Fall im Erbbaurecht ist der sogenannte Heimfall.
1.6 Der Heimfall
Der sog. Heimfall tritt ein, falls der Erbbauberechtigte seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann (z.B. ausbleibende Erbbauzinszahlungen, nicht vertragsgemäßer Gebrauch der Sache etc.). Der Erbbaugeber hat in diesem Fall den sogenannten Heimfallsanspruch. Er ist folglich dazu berechtigt, den Vertrag aufzuheben und die Herausgabe des Grundstücks zu verlangen. Es empfiehlt sich, den Eigenbedarf des Grundstückeigentümers vertraglich auszuschließen.
2. Vorzüge des Erbbaurechts
Mittels eines Erbbaurechtsvertrags können sich auch Personen mit wenig Eigenkapital den Traum vom Eigenheim erfüllen. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund stetig steigender Immobilienpreise vorteilhaft.
Ein wesentlicher Vorteil der Erbpacht besteht darin, dass lediglich Kosten für den Hausbau sowie die Erbbauzinsen anfallen. Demnach entfallen die Aufwendungen für den einmalig zu entrichtenden Kaufpreis des Grundstücks. Zusätzlich können mithilfe des Erbbaurechts Bauplätze in attraktiven und kostspieligen Lagen bebaut werden, auch wenn der Grundstückseigentümer nicht verkaufen will. Das Erbbaurecht ist dann ökonomisch sinnvoll, wenn die Hypothekenzinsen die Erbbauzinsen übersteigen.
Aber auch für den Eigentümer des Grundstücks hat ein Erbbauvertrag deutliche Vorteile. Wenngleich auch der Kaufpreis nicht einmalig anfällt, hat der Eigentümer eine kontinuierliche, im Grundbuch eingetragene, Einnahmequelle. Darüber hinaus kann hierdurch u. U. zukünftig von einem höheren Verkaufspreis profitiert werden, als dies bei einer Veräußerung zur Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Fall wäre. Eine spätere Veräußerung bleibt dem Eigentümer infolge des Erbpachtvertrags unbenommen.
3. Nachteile des Erbbaurechts
Allerdings sind neben den vorstehend aufgeführten Vorteilen auch eine Reihe von Nachteilen bei der Entscheidung zu bedenken:
- Der Erbbauzins kann die Kreditzinsen einer Immobilienfinanzierung übersteigen, wodurch die Pacht teurer als eine Hypothek oder ein Kredit ist.
- Zusätzlich sind Erbbauberechtigte infolge der Anpassungsklauseln einem Preisrisiko ausgesetzt.
- Im Gegensatz zu kreditfinanzierten Immobilien wird der Erbbaunehmer durch die Zahlung der Erbbauzinsen jedoch nicht Eigentümer des Grundstücks.
- Erbbauberechtigte sind oftmals zögerlich beim Hausverkauf. So bedarf ein vorzeitiger Verkauf regelmäßig der Zustimmung durch den Grundstücksbesitzer. Schließlich sind Häuser auf Erbbaugrund weit weniger attraktiv und erzielen demzufolge geringere Preise.
4. Das Erbbaurecht unter ökonomischen Gesichtspunkten
Es sind Konstellationen denkbar, in denen ein Erbbaurecht ökonomisch sinnvoll ist. So lässt sich beispielsweise die benötigte Kreditsumme reduzieren. Insbesondere für Personen, die nicht über ausreichend Eigenkapital und Sicherheiten verfügen, kann das Erbbaurecht eine Möglichkeit eröffnen, ein eigenes Haus zu besitzen.
Die Für und Wider eines Erbbaus sind aber sehr genau gegeneinander abzuwägen. Infolge der aktuellen Niedrigzinsphase stellen sich kreditfinanzierte Eigentümer regelmäßig besser als Erbbaunehmer. Ebenfalls ist der Erbbaunehmer dem Risiko steigender Erbbauzinsen ausgesetzt. Demzufolge kann die Pacht im Laufe der Zeit weitaus höher ausfallen als zu Beginn der Laufzeit.
Auch bei einem gepachteten Grundstück gilt es, sich an den örtlichen Bebauungsplan zu halten. Detaillierte Informationen dazu haben wir für Sie in einem gesonderten Ratgeber-Artikel vorbereitet.
