Disclaimer: es erfolgt unsererseits keine Steuerberatung. Gerne stellen wir Ihnen jedoch den Kontakt zu Steuerberatern her, mit denen wir seit Jahren vertrauensvoll zusammenarbeiten.
An einer Immobilie müssen regelmäßig Schäden behoben werden. Oftmals wird en passant dabei der Wert der Immobilie gesteigert. Aus steuerlicher Sicht unterscheidet man bei solchen Ausgaben den sog.
Erhaltungsaufwand von Anschaffungs-/Herstellungskosten. Handelt es sich bei vermieteten Immobilien um Erhaltungsaufwand, sind die Kosten sofort in Gänze absetzbar. Man spricht in diesem Zusammenhang
auch von Werbungskosten. Hingegen werden Anschaffungs-/Herstellungskosten jedoch nicht in Gänze in einem Jahr abgesetzt, sondern werden auf mehrere Jahre verteilt abgesetzt bzw. abgeschrieben.
Grob vereinfacht handelt es sich bei Investitionen in die Immobilie, die das Objekt chararakterlich nicht entscheidend verändern, um Werbungskosten. Bei der Einordnung als Werbungskosten ist es jedoch auch
von großer Bedeutung, den Zeitpunkt der Investition zu betrachten.
Größere Investitionen (mehr als 15% des Gebäudewertes) innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf gelten nicht als Werbungskosten, sondern als Herstellungskosten.
Hierbei geht man davon aus, dass diese größeren Investitionen keine Reparatur, sondern eigentlich einen versteckten Teil des Kaufpreises (Anschaffung) darstellt, da man offensichtlich so viel investieren musste, um das Objekt überhaupt nutzen zu können.
Somit gelten diese Investitionen dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten und nicht als Werbungskosten.
Dies bedeutet, dass sie, analog dem Gebäudewert (=Kaufpreis minus Wert von Grund und Boden) auf viele Jahrzehnte (meist 50 Jahre) linear abgeschrieben und nicht en bloc innerhalb eines Jahres abgesetzt werden können.
Übrigens gilt all dies Stand Januar 2023 lediglich bei vermieteten Immobilien. Selbst genutztze Immobilien kennen weder absetzbare Werbungs-, noch abschreibbare Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
