Das deutsche Recht unterscheidet zwischen Besitzer und Eigentümer. Besitzer wird man als Immobilienerwerber in der Regel durch die Kaufpreiszahlung, außer es ist, äußerst selten vorkommend, explizit im Kaufvertrag anders geregelt.
Man trifft sich im Regelfall nach der Kaufpreiszahlung dann kurzfristig am Objekt und führt die Übergabe inkl. Zählerstandablesungen durch. Ab diesem Moment gehen Nutzungen und Lasten auf den Erwerber über, sprich er erhält die Schlüssel bzw., wenn das Objekt vermietet ist,
steht ihm ab diesem Moment die Miete zu. Jedoch ist der Erwerber ab diesem Stichtag im Falle eines Wohnungskaufs auch für die Bezahlung des Hausgeldes an die Hausverwaltung zuständig. Die Grundsteuer wird stets nur zum Kalenderjahr übertragen, so dass der Verkäufer diese immer bis zum Jahresende
bezahlt. Er fordert jedoch ab dem Tag der Übergabe pro rata den Anteil vom Erwerber. Wenn man sich also am 30.Juni zur Übergabe trifft, wird der Verkäufer zurecht die Hälfte der Grundsteuer vom Verkäufer einfordern, weil die Gemeinde sich erst ab dem 1.1. des Folgejahrs an den Käufer direkt mit der Grundsteuerforderung wendet.
Um im Verlauf des Kaufes überhaupt an den Punkt der Übergabe des Grundstückes zu kommen, muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen. Hierzu bekommt sie/er einige Wochen nach der Beurkundung einen Brief vom Notar, in dem dies bestätigt wird. Diese sogenannte Fälligkeitsmitteilung des Notars (kommt per Post) zeigt dem Käufer an, dass er nun den Kaufpreis auf das Konto
des Verkäufers bzw. die Konten etwaig involvierter Gläubiger (bspw. bei Banken: Restbeträge offener Grundschulden) überweisen möge. Der Notar überwacht jedoch nur die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung, die er in Form seiner Kommunikation mit Banken (Grundschulden), der Stadt/Gemeinde (Vorkaufsrecht) und dem Grundbuchamt (Erwerbsvormerkung) überwachen kann. In der Regel sind dies die einzigen Voraussetzungen, die für die Auslösung der Kaufpreisfälligkeit notwendig sind.
Sollten Käufer und Verkäufer jedoch weitere Voraussetzungen definiert haben, werden diese vom Notar nicht überprüft und der Käufer muss sich selbst vergewissern, dass bspw. die Jalousien nicht mehr klemmen, sollte der Verkäufer dies im Kaufvertrag garantiert haben.
Das Grundbuchamt hat parallel dem Käufer die Information zukommen lassen, dass er als Käufer vorgemerkt ist.
Es ist wichtig, sich zu vergegenwärtigen, dass dieser Schritt der Erwerbsvormerkung für den wirtschaftlichen Übergang des Grundstücks der entscheidende ist und auf dem Aufgabenstapel des Grundbuchamtes daher oben angesiedelt wird.
Es soll ja möglichst wenig Zeit zwischen dem Notartermin und der Eintragung der Erwerbsvormerkung vergehen, damit der Käufer schnell Sicherheit bekommt, dass parallel an keinen anderen Käufer verkauft werden kann, weil das
Grundbuch für sie/ihn als Käufer/in „blockiert“ ist.
Spulen wir wieder nach vorne zum Übergabetermin des Grundstückes. Der Kaufpreis ist bezahlt, der Käufer bekommt die Schlüssel und wird nun Besitzer.
Rechtlicher Eigentümer des Grundstückes ist er dann meistens jedoch (noch) nicht, was aber im Alltag nicht weiter tragisch ist, denn er ist ja Besitzer. Er wird erst Eigentümer, wenn der Rechtspfleger ihn als Eigentümer im Grundbuch einträgt und seine Erwerbsvormerkung löscht, weil diese
nun nicht mehr notwendig ist. Diese Umschreibung des Eigentums kann je nach Grundbuchamt jedoch Wochen bis Monate dauern, weil sie auf dem Aufgabenstapel des Grundbuchamtes keine Priorität besitzt.
Wichtig ist der exakte Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung jedoch, wenn man keine Wohnung (Miteigentumsanteile) oder Teileigentum (Gewerbe) innerhalb einer WEG kauft, sondern wenn man ein ganzes Haus kauft.
Die Gebäudeversicherung kann erst mit dem Moment der Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer übergehen. Diesem steht es dann (Stand 2023) qua Gesetz frei, die Versicherung innerhalb eines Monats per Sonderkündigungsrecht zu wechseln.
