Diese Form einer Finanzierung ist in Deutschland häufig. Sie ist bei Darlehen für private Immobilienkäufer und Kapitalanleger geradezu “klassisch” und wird dem variablen Darlehen gegenübergestellt, das tendenziell eher von Immobilieninvestoren als geschätzt wird. Annuität steht für konstante Raten samt Zinsbindung und beschreibt eine gleichbleibende Zahlung, sprich: das Darlehen wird in konstanten Raten derselben Höhe an den Darlehensgeber, meist eine Bank, zurückgeführt. Dabei wird in Abhängigkeit von der Kreditwürdigkeit des Antragstellers sowie der Immobilien-Objekteigenschaften die Dauer der Darlehensrückführung in Jahren und der Zinssatz verhandelt. Die Bank lässt das Finanzierungsvorhaben in der Regel durch die sogenannte Marktfolge prüfen, eine Abteilung, die personell strikt vom Antragsteller getrennt ist, mit diesem nicht kommuniziert und dem mit dem Antragsteller arbeitenden Darlehensberater die Eckdaten für die Annuität vorgibt. Sollte eine Annuität samt mehrjähriger Zinsbindung (Zehnjahres-Annuitäten sind häufig) vereinbart werden, spricht man auch von einem Festzins-Annuitäten-Darlehen.
Bei Annuitätendarlehen bleibt die jährlich oder monatlich (also 1/12 der Jahresrate) durch die finanzierenden Bank per Dauerlastschrift vom Mieteinnahmen-Konto eingezogene Rate jeweils gleich hoch. Die Rate besteht aus zwei Komponenten: Zins (der Betrag, den die Bank somit durch die Darlehensvergabe als “Geschäft” und Umsatz für die Bank verbucht) und Tilgung, sprich: dem Betrag, der für den Kauf geliehen werden musste und in der Regel direkt nach Kauf als Einmal-Kaufpreiszahlung an den Immobilien-Veräußerer fließt. Da von Monat zu Monat getilgt wird, was wiederum die Höhe des noch zu tilgenden Gesamtbetrages reduziert, sinkt der “offene” Betrag, auf den der Zins anzuwenden ist. Daher ändert sich von Jahr zu Jahr das “Mischverhältnis” Zins-zu-Tilgung in der Annuitätenrate, die Höhe der Rate bleibt jedoch bekanntermaßen während der gesamten Rückführungszeit gleich. Zu Anfang der Darlehensrückzahlung enthält die Rate einen höheren Anteil Zins, gegen Ende der Rückführung jedoch kaum noch Zins, sondern fast ausschließlich Tilgung.
Darlehensnehmer sollten sich bewusst machen, dass sie nur den Zinsanteil der Annuitäten-Raten steuerlich als Werbungskosten geltend machen können, nicht jedoch den Tilgungsanteil. Und dies nur unter der über allem stehenden Voraussetzung, dass die zu finanzierende Immobilie nicht selbst genutzt, sondern marktüblich vermietet wird, also Gewinnerzielungsabsicht mit der Immobilie vorliegt. Folglich sinkt der mit einem Immobiliendarlehen verbundene Steuervorteil von Jahr zu Jahr während der Dauer der Rückführung, bezieht sich der Vorteil ja nur auf den Zinsteil des Darlehens.
