Reform der Maklerprovision

Im Jahr 2015 hatte der Gesetzgeber bereits mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips bei der Vermietung von Wohnimmobilien eine klare Provisionsregelung beim wohnwirtschaftlichen Vermieten etabliert.

Wir hatten bei den zuständigen Verbänden und Behörden weitergehende Reformen und verpflichtende Kompetenznachweise sowie weitere Qualitätsstandards für die Immobilienmaklerzunft gefordert. Dieser Forderung ist der Gesetzgeber bisher noch nicht nachgekommen.
Als der Transparenz verpflichtetes Maklerunternehmen begrüßen wir jedoch ausdrücklich, dass seit der Reform 2021 nun auch für den Immobilienverkauf klare gesetzliche Vorgaben gelten. Daher haben wir die Reform zum Anlass genommen, um unser oben stehendes Provisionsversprechen zu untermauern.

Die Maklerprovision wird nie nach Zeitaufwand berechnet

Abweichend von anderen Dienstleistungen (z.B. Handwerkerleistungen) wird der Immobilienmakler nicht für seinen Zeitaufwand entlohnt, da lediglich im Erfolgsfall eine Provision fällig wird, unabhängig der vom Makler erbrachten Dienstleistungen. Im Vergleich zum klassischen Stundenlohn bzw. Stundensatz differiert eine Provision im Wesentlichen anhand der beiden nachfolgend aufgeführten Aspekte:

Die Reform der Maklerprovision betrifft also lediglich die Frage, wieviel % vom Kaufpreis durch den Verkäufer bzw. Käufer als Maklerprovision zu tragen sind.
Das Bürgerliche Gesetzbuch ist im Absatz (1) des § 652, BGB eindeutig, wenn es besagt, dass wir als Makler dann bezahlt werden, wenn wir das Ergebnis liefern und unsere Aufgabe erledigt haben: einen beurkundeten Kaufvertrag vermittelt zu haben.
Im Anschluss daran stellen wir unsere Courtagerechnung prozentual in Abhängigkeit vom Verkaufspreis. Auch der Absatz (2) nennt lediglich „Aufwendungen“ und keine „Zeit“.
Gäu Immobilien wird Ihnen niemals Aufwände in Rechnung stellen, sondern vereinbart stets eine prozentuale Maklerprovision, die nur im Falle der Beurkundung eines notariellen Kaufvertrages fällig wird.

Dies ist sinnvollerweise vom Gesetzgeber so geregelt, da der Immobilienmakler ansonsten für seine Leistungen, also bspw. die Exposé-Erstellung, jede Besichtigung oder jedes Telefonat mit Interessenten abrechnen müsste.
Interessenten, die letztlich nicht kaufen, würden dadurch alleine durch das Prüfen ihres Kaufwunsches Kosten entstehen, was abschreckend wirkt und die Chance auf die Vermittlung beeinträchtigten würde.
Es wäre ferne in einem solchen theoretischen Szenario („Makler schuldet die konkrete Arbeitszeit“) unmöglich, den Parteien, Verkäufer und Käufer, die objektive Provisionshöhe VORAB zu nennen, sprich:
die letztendliche Provisionshöhe stünde nicht transparent vorab fest, sondern würde sich erst im Verlauf des Verkaufsprozesses ergeben. Je nach durch den Makler investierter Stundenanzahl und dem Stundensatz des eingesetzten Mitarbeiters.

Dies widerspräche fundamental dem Grundsatz, dass, wer eine Vermittlungsdienstleistung in Anspruch nimmt, das Recht hat, vorab exakt zu wissen, wie hoch die Provision sein wird.

1. Was ist das Bestellerprinzip (Vermietung)?

Vereinfacht ausgedrückt besagt das Bestellerprinzip, dass der Besteller (Auftraggeber) für die Bestellung (Auftrag) bezahlt („Wer bestellt, soll bezahlen“).
Beauftragt der Vermieter einen Makler und dies führt zur Vertragsunterzeichnung, muss dieser folglich die Courtage entrichten.
Eine Provisionspflicht des Mieters kommt nur dann in Betracht, wenn dieser den Makler in Schriftform beauftragt und es zum Vertragsabschluss kommt.

Das Bestellerprinzip findet in seiner Reinform (also: Vermieter bezahlt die Provision alleine) nur auf die Vermietung von Wohnraum Anwendung.

Vor der Neuregelung (Juni 2015) konnte der Vermieter einen Makler mit der Vermittlung betrauen und dem Mieter die resultierende Courtage in Rechnung stellen.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD), bei dem es sich um eine Vereinigung verschiedener Immobilienexperten handelt (u.a. Immobilienverwalter, -makler und -berater) erachtet das Bestellerprinzip jedoch als problematisch. So gibt es Bedenken, dass die Wohnraumvermittlung zunehmend „hinter verschlossenen Türen“ erfolgt und nicht mehr über den öffentlichen Markt.

2. Das Bestellerprinzip beim Verkauf aus Sicht von Gäu Immobilien

Das Bestellerprinzip wurde lautstark medial von der Losung begleitet:
„Wer bestellt, zahlt“.

Provisionen vom Verkäufer werden als Innenprovision bezeichnet, Provisionen des Käufers nennt man Außenprovision.

2.1 Reform der Maklerprovision (2021) von Wohnimmobilien: Provision beim Verkauf mit Gäu Immobilien

Bei einer Beauftragung von Gäu Immobilien gilt, wie gesetzlich seit 2021 vorgeschrieben, dass die Außenprovision höchstens so hoch sein darf, wie die Innenprovision.
Die Innenprovision (Verkäuferprovision) verhandeln wir mit dem Eigentümer vor der Vermarktung.

Als Teil der Kaufnebenkosten ist die Maklerprovision in der Regel für den Käufer steuerlich abschreibungsfähig, wenn die Immobilie fremdgenutzt, also zwecks Vermietung angeschafft wird.

Ungeachtet dessen bedeutet „Frei mit dem Eigentümer aushandelbar“ für die Provision beim Verkauf, dass es zwei Konstellationen geben kann: 1) Verkäufer und Käufer bezahlen dieselbe Provision 2) Verkäufer bezahlt eine höhere Provision als der Käufer. Dies kann mit Hinblick auf die Finanzierung des Käufers eine sinnvolle Konstellation sein. Eigentümer preisen die Höhe der von ihnen zu entrichtenden Innenprovision in 1) und 2) jeweils in den Kaufpreis ein.

Auch die Attraktivität einer Immobilie kann beim freien Aushandeln eine wichtige Rolle spielen. Sie kann Abweichungen von der ortsüblichen Entrichtung der Maklerprovision bedingen. Für einige Käufer gehört es aber auch zur persönlichen Finanzierungsstrategie, die Maklerkosten direkt auf den Immobilienpreis des Verkäufers aufzuschlagen. Dieser wird dann gebeten, nach dem Aufschlag die Maklerprovision selbst zu tragen. In unseren Beratungsgesprächen erklären wir die unter Umständen durchaus sinnvollen Varianten und Hintergründe der verschiedenen Vorgehensweisen.

Ungeachtet dessen, wer nun am Ende wie viel Maklerprovision zu entrichten hat:
Sie wird schließlich mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.

2.2 Welche Konsequenzen hat die Reform der Maklerprovision beim Verkauf?

Gäu Immobilien sieht als regionales Qualitätsmakler-Unternehmen der Reform entspannt entgegen. Wir freuen uns auf diese spannende neue Zeit, die unseres Erachtens dazu führen wird, dass sich Mehrwert-Makler am Markt durchsetzen.

Denn beim Verkäufer wird langfristig etabliert, dass ein kompetenter Makler sein Geld wert ist, da er einen triftigen Daseinsgrund in Form von Mehrwert bietet und durch seine Leistungen überzeugt.

Durch umfassende Aufklärung und dem Vermitteln von Immobilienwissen gewinnt der engagierte und zuverlässige Makler Vertrauen und Kompetenzpunkte.

Unter Umständen führt die Reform beim Verkauf von Wohnimmobilien sogar zum positiven Effekt, so dass immer mehr Immobilienmakler gezwungen sein werden, den Mehrwert ihrer Dienstleistung deutlich und überzeugend unter Beweis zu stellen, um den kritischen Immobilieneigentümer zu überzeugen.

3. Das Bestellerprinzip (Vermietung) aus Sicht des Vermieters

• Seit Inkrafttreten des Vermietungs-Bestellerprinzips gilt, dass Maklerprovisionen vom Auftraggeber zu bezahlen sind. Regelmäßig ist dies der Eigentümer einer Immobilie, wodurch die Neuregelung prinzipiell Immobilieneigentümer belastet und Mieter entlastet.
• Der Gesetzgeber hat verbindlich geregelt, dass die Maklerprovision nicht auf den Mieter abgewälzt werden darf. Dementsprechend ist auch eine zu hohe Abstandszahlung (z.B. für eine Einbauküche) nicht zulässig, um sich die Provision „zurückzuholen“. Als Faustformel ist diesbezüglich zu beachten, dass eine Abstandszahlung unzulässig ist, wenn diese den Zeitwert des Inventars um 50 Prozent übersteigt.
• Die Maklerprovision kann im Zuge der Einkommensteuererklärung steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür ist es allerdings erforderlich, dass mit der Immobilie steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt werden (sog. Korrespondenzprinzip).
• Für den Fall, dass der Makler von einem Wohnungsinteressenten beauftragt wird, schreibt das Gesetz die Höhe der Provision vor. Die Provision ist in dieser Konstellation auf zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt. Für den umgekehrten Fall kann die Courtage theoretisch auch höher sein.

4. Das Bestellerprinzip aus Sicht des Mieters

• Die Courtage des Maklers muss der Mieter nur bezahlen, wenn er den Makler schriftlich beauftragt hat und es infolge seiner Bemühungen zur Unterzeichnung eines Mietvertrages kommt. Die Maklerprovision darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer betragen.
• Es ist rechtlich nicht zulässig, die Maklergebühren auf den Mieter umzulegen. Dies kann bspw. verdeckt durch eine unverhältnismäßige Ablöse für Inventarstücke (z.B. Einbauküche) erfolgen. In derartigen Fällen hat der Mieter ggf. das Recht, das zu viel entrichtete Entgelt zurückzufordern. Nach § 4a Wohnraumvermittlungsgesetz sind Vereinbarungen über den Erwerb von Inventarstücken unwirksam, sofern das hierfür zu entrichtende Entgelt in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ steht. Diese Voraussetzung ist regelmäßig erfüllt, wenn die vereinbarte Ablösesumme 50 Prozent über dem Zeitwert liegt.
• Auch für Mieter kann es unter Umständen sinnvoll sein, aktiv einen Makler zu verpflichten. Dieser ist mit dem Immobilienmarkt bestens vertraut, verfügt über vielfältige Kontakte, wodurch er regelmäßig rascher als der Mieter ein passendes Objekt findet. Mieter können Maklerkosten unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer als berufsbedingte Umzugskosten absetzen, wenn die Wohnungssuche aufgrund einer neuen Arbeitsstelle erfolgt.

5. Illegale Ausweichhandlungen beim Bestellerprinzip

Vermieter versuchen das Bestellerprinzip mittels Ausweichhandlungen zu umgehen. Die am häufigsten praktizierten Vorgehensweisen diesbezüglich sind:

• Im Rahmen der Wohnungsbesichtigung lassen sich Makler quittieren, dass eine Beauftragung durch den Wohnungsinteressenten erfolgt ist, auch wenn ein Auftrag des Vermieters bereits vorliegt. Die Mieter in spe werden hierbei unzulässigerweise unter Druck gesetzt, indem die Unterschrift zur Bedingung für eine Vermietung gemacht wird.
• Um die Maklerprovision zu umgehen, werden Immobilienangebote nicht mehr auf den einschlägigen Internetportalen publiziert, die jedem Mietinteressierten zugänglich sind. Regelmäßig werden diese ausschließlich auf privaten Seiten veröffentlicht, auf die nur Makler Zugriff haben. In diesem Fall bleibt dem Mietinteressenten nichts anderes übrig, als selbst einen Makler zu engagieren.
• Mittlerweile gibt es auch Berichte über Absprachen zwischen Vermietern und Maklern. Ein von einem Vermieter beauftragter Makler sucht hierbei nach einem Makler, der einen Mietinteressenten vertritt, um die beiden Parteien zusammenzubringen. Dies ist rechtlich nicht zulässig, da Makler ausschließlich für den Auftraggeber tätig werden dürfen.
• Schließlich wird im Kleingedruckten von Immobilienanzeigen darauf hingewiesen, dass mit der Kontaktanfrage beim Makler automatisch ein Suchauftrag erteilt wird. Kommt es zum Vertragsabschluss, stellt der Makler dem Mieter die Provisionsrechnung.