Verschiedene Rechtsansprüche ergeben sich aus der Fläche einer Wohnung oder eines Hauses: Mieter können sich beispielsweise auf eine Mietminderung berufen, wenn die tatsächliche Grundfläche um 10 % und mehr geringer ausfällt als vertraglich vereinbart wurde.
Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, so ist die Berechnung der Wohnfläche ebenfalls relevant. Vermietern ist es – unter Beachtung gesetzlicher Voraussetzungen – möglich, die aktuelle Miete so anzuheben, dass sie sich in ortsübliche Vergleichsmieten eingliedert. Der örtliche Mietspiegel, aber auch ansässige und versierte Makler kennen ortsübliche Vergleichsmieten, die für gewöhnlich als Quadratmeterpreise ausgegeben werden.
Diese Quadratmeterpreise werden auch bei der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Das Mehrfamilienhaus verfügt über eine zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage. Für die Abrechnung muss laut Heizkostenverordnung anteilig nicht nur nach Verbrauch, sondern eben auch nach Quadratmetern abgerechnet werden.
Das Berechnen der tatsächlichen Wohnfläche ist oft gar nicht so eindeutig wie man meinen mag, zeigt unsere tägliche Praxis. Immer wieder kommt es vor, dass Abweichungen in vereinbarten und neu vermessenen Flächen entstehen. Diese ergeben sich beispielsweise durch unterschiedliche Berechnungsmethoden, aber auch durch Ermessensspielräume innerhalb dieser Kalkulationen, Messungenauigkeiten oder auch handwerkliche Fehler.
1. Verschiedene Methoden zur Wohnflächenberechnung
Im Wesentlichen unterscheidet man zwei Methoden zur Wohnflächenberechnung. Die DIN-Norm 277 und/ oder die DIN 283 dienen Architekten sowie Bauträgern als Grundlage. Es lohnt sich für Mieter, die Wohnflächenverordnung (WoFlV) heranzuziehen.
Jetzt jedoch kommt der Witz an dieser Sache: Keine der Vorschriften und Verordnungen wurde explizit dafür geschaffen, die Fläche von zu vermietendem Wohnraum zu berechnen.
Die DIN-Normen wenden sich in erster Linie an Architekten und geben ihnen die bautechnischen Fakten an die Hand, um eine Wohnfläche zu berechnen. Die II. BV (2. Berechnungsverordnung) sowie die Wohnflächenverordnung dienen dazu, mögliche Subventionen für preisgebundenen Wohnraum kalkulieren zu können.
Und so kocht jeder Beteiligte mehr oder minder sein eigenes Süppchen. Bauunternehmen, Bauträger, Ingenieure und Architekten orientieren sich an den DIN-Normen, die ihnen bei ihrer Arbeit Vorteile verschaffen. So lässt sich die Wohnfläche maximal berechnen und man kann dem künftigen Eigentümer ein größtmögliches Wohnangebot machen.
2. Kritischer Schnitt: Differenzen bei Wohnungen
Es gibt Wohnungsarten, die prädestiniert sind für Differenzen in der Wohnflächenberechnung:
- Dachgeschoss-Wohnungen mit Dachschrägen
- Maisonette-Wohnungen mit innenliegender Treppe
- Wohnungen, bei denen Balkone, Loggien, Dachgärten oder Wintergärten Verwirrung stiften können
- Einfamilienhäuser, die mit Gartenterrassen oder innenliegenden Schwimmbädern oder Saunen ausgestattet sind
Keine Wohnflächenabweichungen, die großartig ins Gewicht fallen, kommen hingegen bei Wohnraum mit folgenden Merkmalen zustande:
- Neubauten, die ab den 70er Jahren entstanden und deren Wohnfläche unter 55 qm liegt
- Wohnungen mit maximal drei Zimmern
- Wohnungen und Häuser ohne Balkone, Terrassen oder Dachschrägen
- keine oder wenige aufwändig gestaltete Armaturenverkleidungen in Küche und Bad
3. Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt man die Wohnfläche in drei Schritten: Im ersten Schritt werden Flächen und Räume ermittelt, die in die Wohnflächenberechnung integriert werden. § 2 WoFlV regelt, welche Räume dies sind. Dieser Paragraf sagt aus, dass ausschließlich die Grundflächen der Räume, die zur berechnenden Wohnung gehören, hier hinein fallen. Folgende Räumlichkeiten sind ausgeschlossen:
- Zubehörräume wie Abstell-, Kellerräume, Boden oder Waschküche
- Räumlichkeiten, die den Anforderungen gemäß Bauordnungsrecht der Länder nicht entsprechen
- Geschäftsräume, also Räumlichkeiten, die keinem Wohnzweck dienen und für gewerbliche oder berufliche Zwecke bestimmt sind
Im zweiten Schritt wird die Grundfläche der eben definierten Räume ermittelt. Eigentümer können zwei Vorgehensweisen nutzen. Die Grundfläche lässt sich durch Ausmessen der Flächen im bereits fertiggestellten Wohnraum ermittelt. Man kann das Ausmessen dieser Flächen jedoch auch anhand der Bauzeichnung erledigen. Wichtig ist dabei, dass es sich um einen der folgenden Pläne handelt:
- Genehmigungsplan
- Anzeige- bzw. Genehmigungsfreistellungsplan
- Plan, der für ähnliche Verfahren gemäß Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder für ein solches geeignet ist, wenn ein ebensolches Verfahren nach Bauordnungsrecht der Länder unnötig ist
Schritt Nummer drei in der Wohnflächenberechnung ist das Anrechnen der Grundflächen gemäß § 4 WoFlV. Die anrechenbare Grundfläche entspricht nämlich nicht immer der tatsächlichen. Gibt es im Haus unbeheizbare Wintergärten, eine Sauna, ein Schwimmbad oder einen ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Raum, so kann dieser nur zur Hälfte angerechnet werden.
4. Wann sind Mietminderungen möglich?
Für gewöhnlich fixieren Mieter und Vermieter die errechnete Grundfläche im Mietvertrag. Innerhalb des Mietverhältnisses kann sich jedoch herausstellen, dass diese fixierte Fläche nicht den Tatsachen entspricht. Vielleicht hat sich der Mieter neue Möbel bestellt und konnte beim Vermessen feststellen, dass die Grundfläche im Mietvertrag nicht der tatsächlichen entspricht.
Konkret gilt: Ist die tatsächliche Wohnfläche mindestens 10 % geringer als im Mietvertrag vereinbart, ist dies laut BGH ein erheblicher Mangel. Dieser berechtigt zur Mietminderung. Beträgt die Flächenabweichung 10 % oder weniger, so ist es am Mieter, zu beweisen, dass die Wohnungstauglichkeit dadurch empfindlich beeinträchtigt ist.
5. Wann sind Mieterhöhungen möglich?
Die Richter des BGH haben entschieden, dass es bei einem gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB auf die “tatsächliche” Fläche ankommt, unabhängig davon, wie sehr diese von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht. Man teilt die vereinbarte Monatsmiete durch die “tatsächliche” Wohnfläche. So ergibt sich der Quadratmeterpreis. Liegt dieser deutlich unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, muss jedoch die Kappungsgrenze beachten.
Möchte der Vermieter diese Kappungsgrenze überschreiten, so muss der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Binnen drei Jahren darf die Miete vom Vermieter um maximal 20 % erhöhen – unabhängig davon, ob die ortsübliche Vergleichsmiete bereits erreicht ist. Hier spricht der Gesetzgeber von der Kappungsgrenze.
6. Aus der Praxis, für die Praxis: Tipps
In aller Regel enthalten Mietverträge entsprechende Angaben zu den Quadratmetern des Mietobjekts. Werden keinerlei Angaben zur Wohnflächenberechnung und der verwendeten Methode gemacht, so muss der BGH davon ausgehen, dass die Quadratmeterzahl nach der Wohnflächenverordnung kalkuliert und ausgewiesen ist.
Es lohnt sich also, den Unterlagen zur Wohnung oder zum Haus Beachtung zu schenken. Sind Vermessungsergebnisse in diesen Unterlagen enthalten, muss geprüft werden, auf welcher Grundlage die Wohnfläche ermittelt wurde (z. B. DIN 277, II. BV, Wohnflächenverordnung). Auch gilt es, die Berechnungsmethode zu prüfen, die idealerweise ebenfalls im Mietvertrag vermerkt ist.
Gibt es keine gesicherten Ergebnisse, verzichtet man im Mietvertrag am besten auf die Angabe einer Fläche. So vermeidet man den Ärger, der sich um eine etwaige Mietminderung ranken könnte.
So ganz ohne Aber funktioniert das leider nicht: Der Vermieter muss bei der Betriebskostenabrechnung Farbe bekennen. Gerade bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung kommt man kaum umhin, Flächen konkret zu beziffern.
Hinzu kommt, dass fehlende Angaben zur Wohnfläche bei einer Mieterhöhung auch nicht weiterhelfen. Denn möchte der Vermieter die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen, ist die Wohnungsfläche maßgeblich.
