Verkäufer einer Immobilie, die einen Makler damit beauftragen, die Immobilie für Wohnzwecke an einen Käufer zu vermitteln, sind seit 2021 gesetzlich verpflichtet, Provision zu bezahlen. Ausnahmen gelten lediglich für Mehrfamilienhäuser, die weiterhin für Verkäufer provisionsfrei vermittelt werden dürfen.
Es ist folglich nur bei Gewerbeimmobilien und bei Mehrfamilienhäusern problemlos möglich, Maklerverträge so zu gestalten, dass lediglich vom Käufer Provision fällig wird.
Jedoch ist für Wohnungen und Einfamilienhäuser (freistehende Häuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften etc.) seit 2021 eine Verkäuferprovision verpflichtend.
Den Provisionssatz für diese Verkäuferprovision bezeichnet man als Verkäufercourtage oder sogenannte Innenprovision, da ihre Höhe nur dem Makler und Verkäufer bekannt ist.
Ihre Höhe ist verhandelbar und sollte strategisch durchdacht mit uns als Makler diskutiert und gewählt werden, da daraus die Käuferprovision (Außenprovision) folgt.
Die Käuferprovision ist im Exposé anzugeben und muss seit 2021 im folgenden Zielbereich liegen:
- Minimum: null
- Maximum: genau so hoch wie die Verkäuferprovision
1. Arten der Maklercourtage
Bei der Maklerprovision handelt es sich um das vereinbarte und im Maklervertrag dokumentierte Honorar des Maklers. Dieses wird nach der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie fällig. Die Maklercourtage zählt zu den Nebenkosten beim Immobilienverkauf.
Eine Vermittlung gilt als erfolgreich, wenn die Anstrengungen des Maklers zu einem Vertragsabschluss für ein Objekt führen.
Die zahlungspflichtige Partei bestimmt sich unter anderem danach, ob ein Miet- oder Kaufobjekt Gegenstand der Vermittlung ist.
1.1 Das Bestellerprinzip bei Mietobjekten
Bei Mietobjekten gibt es hinsichtlich der Maklercourtage einige Besonderheiten zu beachten. So wurde im Juni 2015 für Mietobjekte das sog. Bestellerprinzip eingeführt. Dieses besagt, dass jene Partei den Makler bezahlt, die ihn beauftragt hat („Wer bestellt, bezahlt“).
Regelmäßig beauftragen Eigentümer von Immobilien den Makler mit der Immobilienvermittlung bei Mietimmobilien. Entsprechend dem Bestellerprinzip bezahlen diese auch das Honorar des Maklers.
Im umgekehrten Fall, sofern die Mietinteressenten einen Makler beauftragen, um eine ihren Bedürfnissen entsprechende Immobilie zu finden, zahlen diese die Maklerprovision.
1.2 Formen der Maklerprovision bei Verkaufsobjekten
Das Bestellerprinzip war ab 2015 auf Mietobjekte beschränkt und gilt seit der 2021 in Kraft getretenen Reform in eingeschränkter Form auch bei bestimmten Arten von Verkaufsimmobilien. Diese Reform gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, sprich: Objekte, die potenziell für den Eigennutz geeignet sind. Die Verhandlungspartner (Verkäufer und Makler) können sich beim Verkauf solcher Objekte auf die Höhe der Innenprovision (Verkäuferprovision) einigen. Die Höhe der Käuferprovision (Käufercourtage, Außenprovision) darf seit 2021 jedoch nicht höher als die Verkäuferprovision lauten. Zusammenfassend gilt, dass Käufer von Wohnungen oder Einfamilienhäusern seit 2021 entweder keine Provision, weniger als oder gleich viel Provision wie der Verkäufer bezahlen.
1.3 Die Verkäuferprovision
Die Verkäuferprovision (Verkäufercourtage, Innenprovision) wird zwischen Makler und Verkäufer vereinbart. Mit der Unterzeichnung des Verkaufsvertrages muss der Verkäufer die Innenprovision an den Makler bezahlen.
Teilweise wird die Innenprovision nicht explizit ausgewiesen und diese ist Bestandteil des Gesamtkaufpreises. Allerdings erhält der potenzielle Erwerber hierüber keinen gesonderten Hinweis. Insofern ist für den Erwerber die Höhe der Maklercourtage nicht erkennbar. Sie wird weder im Exposé noch in Inseraten gesondert ausgewiesen.
Aus der Sicht des Käufers kann ein provisionsfreier Kauf unter Umständen vorteilhaft sein, da die Courtage als Kaufnebenkosten in aller Regel durch Banken nicht finanziert wird.
2. Vor- und Nachteile der Verkäuferprovision
Eine reine Verkäuferprovision weist aus Käufersicht sowohl Vor- als auch Nachteile auf:
- Es entstehen keine weiteren Provisionskosten für ihn
- Bei einer Innenprovision wälzen Verkäufer die Kosten des Maklerhonorars jedoch oftmals indirekt auf die Käufer ab. Im Ergebnis bedeutet dies, dass sich der Gesamtkaufpreis entsprechend für den Käufer erhöht.
Zugleich steigen damit ebenfalls die Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer und Notargebühren, da sich diese nach dem Kaufpreis richten. Andererseits bedeutet die nicht vorhandene Provision für den Käufer einen Vorteil bei der Finanzierung, da der finanzierbare Anteil an den Gesamtkosten steigt.
3. Die Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision (Käufer- und Verkäuferprovision kombiniert betrachtet) unterscheidet sich traditionell von Bundesland zu Bundesland. So beträgt diese bspw. in manchen Regionen Niedersachsens oder Mecklenburg-Vorpommerns 5,95 Prozent, wohingegen in Berlin 7,14 Prozent üblich sind. Bei Gäu Immobilien liegt die Provision kombiniert betrachtet unter dem marktüblichen Satz. Bitte sprechen Sie uns hierauf an.
4. Fälligkeit der Maklerprovision
Die Verkäuferprovision ist nach Unterzeichnung des notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrags zur Zahlung fällig. Das Honorar, das der Makler sich erarbeitet hat, ist rein abhängig vom Erfolg. Dieser tritt ein, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wird.
